11 интересных выводов арбитражных судов по сделкам с недвижимостью в декабре 2021 года

Виталий Гензель
Директор департамента «Налоги и право» компании АВЕРТА ГРУПП
специально для ГАРАНТ.РУ

Последний раз массовая государственная кадастровая оценка (далее – ГКО) в Москве проводилась в 2017 году. ГКО определила стоимость объектов недвижимости и земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года на период 2019-2020 годов.

Вместе с тем, несмотря на то, что периодичность ГКО в рассматриваемом периоде составляет 2 года для городов федерального значения, действие срока ГКО было распространено и на 2021 год.

Об этом в 2020 году в своем блоге написал мэр Москвы Сергей Собянин: «В этом году Правительство Москвы не будет проводить кадастровую оценку жилой и коммерческой недвижимости.

Для расчета размеров налога на недвижимость по-прежнему будет применяться кадастровая стоимость 2018 года». Такое решение мэра Москвы было обусловлено тяжелой ситуаций, вызванной пандемией COVID-19.

Выиграли или проиграли от этого решения собственники объектов недвижимости – вопрос дискуссионный. По расчетам команды мэра, сумма экономии для физических и юридических лиц в Москве составит 4 млрд. руб.

На мой взгляд, данная ситуация была выигрышной для бизнеса, поскольку снизив кадастровую стоимость до уровня рыночной, результатами такого оспаривания можно пользоваться дополнительный 2021 год, не осуществляя дополнительных затрат на оценку объектов и услуги консультантов, юристов.
Однако, в 2021 году новая ГКО в Москве все же проведена и результаты прошлой оценки вскоре изменятся.
На сайте Росреестра в сентябре 2021 года был опубликован Проект отчета № 1/2021 «Об итогах государственной кадастровой оценки всех видов объектов недвижимости, в том числе земельных участков (категория земель – «земли населенных пунктов»), расположенных на территории города Москвы, по состоянию на 1 января 2021 года» от 1 сентября 2021 года.

На данный отчет заинтересованные лица могли подать замечания в части принадлежащих им объектов, в 30-дневный срок с даты его опубликования. Этот срок истек 19 октября 2021 года.

Теперь Правительство г. Москвы должно рассмотреть замечания на отчет и утвердить результаты оценки своим решением.

Лица, несогласные с результатами ГКО, после утверждения таких результатов будут должны выразить свое несогласие путем обращения с заявлением:

Итак, куда же нужно обращаться в первую очередь? Есть ли обязательный досудебный порядок или возможно сразу обратиться в суд?

Начнем с того, что Москва еще не утвердила результаты ГКО. Ориентир принятия решения – ноябрь-декабрь 2021 года, поскольку новая кадастровая стоимость должна вступить в силу с 1 янвая 2022 года.

Наша команда ожидает, что одновременно с утверждением результатов ГКО произойдет и решение о переходе на новый порядок оспаривания (субъект вправе перейти на новый порядок в любое время до 1 января 2023 года).
Что изменится вместе с введением нового порядка оспаривания?
Периодичность ГКО

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) установлена периодичность ГКО.

В соответствии с п. 6 ст. 5 Закона 269-ФЗ изменен п. 4 ст.

11 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ), в соответствии с которым очередная ГКО будет проводится проводится через четыре года с года проведения последней ГКО соответствующих видов объектов недвижимости, в городах федерального значения в случае принятия соответствующего решения – через два года.

Положения ч. 4 ст. 11 в новой редакции применяются:

C 1 января 2022 года – в отношении проведения государственной кадастровой оценки земельных участков;
C 1 января 2023 года – в отношении проведения государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

В соответствии с приказом Департамента имущества г. Москвы от 17 июня 2022 г. № 154, в 2022 году должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года.

Также в силу нового закона, в 2023 году произойдет переоценка объектов недвижимости (здания, сооружения, помещения).
Таким образом, фактически в течение одного года будет проведено две ГКО, а через год еще одна, в соответствии с которыми стоимость земельных участков и объектов капитального строительства может быть изменена в большую сторону.
Заинтересованные лица, чьи объекты затрагиваются вышеуказанными решениями, будут вынуждены неоднократно в течение короткого периода обращаться к оценщикам для подготовки отчетов об оценке рыночной стоимости объектов, а также оплачивать услуги судебного представительства юридических компаний.
Применение закона
Оспаривать кадастровую стоимость здания необходимо по следующим правилам:

В соответствии со ст. 22 Закона № 237-ФЗ – если кадастровая стоимость установлена после 1 января 2017 года в рамках проведенной по указанному Закону № 237-ФЗ. Это правило применяется до 1 января 2023 года при условии, что субъект РФ ранее не перешел на новый порядок признания кадастровой стоимости.

В этом случае, обращение в ГБУ или комиссию не является обязательным (в г. Москва Комиссия отсутствует, решение о переходе на новый порядок пока не принято). Заинтересованные лица могут сразу обратиться в суд.

Однако обращаем внимание, что обращение непосредственно в суд возможно только до перехода субъекта на новый порядок (до 1 января 2023 года) и только в том случае, если вы не оспорили кадастровую стоимость предыдущего периода, которая была установлена на основании результатов ГКО после 1 января 2017 года.

При этом, после утверждения результатов новой ГКО, старая стоимость станет архивной и оспорить ее будет нельзя.

по правилам ст. 22.1 Закона о № 237-ФЗ – если кадастровая стоимость определена в субъекте РФ, который перешел на новый порядок признания кадастровой стоимости.

Если субъект перешел на новый порядок до 1 января 2023 года, то перед обращением в суд, заявитель должны пройти обязательную внесудебную процедуру – обратиться в ГБУ, которое приняло решение о ГКО. Без такого обращения суд вернет поданный административный иск без рассмотрения.

Дата определения рыночной стоимости по новому порядку

Как установлено ч. 2 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

При этом заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.
Таким образом, в случае если в ГБУ будет представлен отчет, в котором дата определения стоимости будет за пределами 6 месяцев от даты государственной кадастровой оценки, ГБУ вернет заявление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости без рассмотрения.

Обращаю ваше внимание, что возврат заявления без рассмотрения не является одной из форм решения, которое должно принять ГБУ на основании заявления заинтересованного лица.

Обжаловать в суде такой документ нельзя и суд также вернет иск без рассмотрения (ст. 128 Кодекса административного судопроизводства РФ, вопрос 9 Обзора Судебной Практики Верховного Суда РФ № 2 (2021) (утв.

Президиумом Верховного Суда РФ 30 июня 2021 г.).

В завершение хотелось обратить внимание на основные риски при процедуре оспаривания кадастровой стоимости в новом периоде:

Отсутствует решение о переходе на новый порядок (ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ), в связи с чем возникает неясность, куда обратиться после утверждения нового решения о проведении ГКО.
Срок действия отчета об оценке по новому порядку составит 6 месяцев с даты, на которую проведена ГКО. Именно в этот период необходимо обратиться в ГБУ и/или суд. В противном случае, заявление вернут без рассмотрения.
В Москве будет проведено еще две ГКО: в 2022 году в отношении земельных участков и в 2023 году в отношении зданий, помещений и сооружений.

Правовые позиции СКЭС и СКГД ВС РФ по сделкам, договорам и обязательствам за декабрь 2020 — апрель 2021 г.: обзор и комментарий

Коллеги, ниже по традиции привожу обзор наиболее, на мой взгляд, интересных правовых позиций Судебной коллегии по экономическим спорам и Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ по сделкам, договорам и обязательствам за период декабря 2020 — апреля 2021 года.

Сами правовые позиции мы с другими редакторами издаваемого Юридическим институтом «М-Логос» Дайджеста новостей частного права (Светлана Матвиенко, Екатерина Фетисова, Мария Сафонова, Сергей Трофимов, Екатерина Автонова, Юрий Сбитнев) совместно выводили из текстов определений. Эти позиции публиковались в выпусках Дайджеста за декабрь-апрель 2021 года.

Подписаться на Дайджест для оперативного отслеживания всех ключевых кейсов ВС РФ и иных новостей по частному праву можно здесь (подписка, естественно, бесплатна)

Выведенные таким образом коллективными усилиями правовые позиции я сопровождаю своим личным небольшим комментарием, иногда достаточно коротким, местами более пространным. Уточню, что я не претендую всесторонний анализ всех этих определений, а комментирую лишь выделенную правовую позицию.

Если что-то покажется достойным обсуждения или вы не согласны с моими ремарками или выведенными правовыми позициями, пишите в виде комментариев к посту. На истину в последней инстанции, естественно, я не претендую. Также напишите, если я упустил какое-то еще важное определение одной из этих коллегий по сделкам, договорам и обязательствам, появившееся в этот период.

1.Практика Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ

Определение от 10.12.2020 № 306-ЭС20-15629

Действия, направленные на установление сальдо взаимных предоставлений, вытекающего из существа подрядных отношений и происходящего в силу встречного характера основных обязательств заказчика и подрядчика, не являются сделкой, которая может быть оспорена по правилам ст. 61.

3 Закона о банкротстве, так как в случае сальдирования отсутствует такой квалифицирующий признак, как получение заказчиком какого-либо предпочтения, — причитающуюся подрядчику итоговую денежную сумму уменьшает сам подрядчик своим ненадлежащим исполнением основного обязательства, а не заказчик, констатировавший факт сальдирования.

Определение от 29.12.2020 № 305-ЭС19-1552 (4)

По смыслу абз. 5 п. 1 и п. 3 ст. 61.3 Закона о банкротстве для квалификации зачета встречных требований на предмет действительности суду необходимо установить два ключевых обстоятельства: 1) оказано ли предпочтение лицу, получившему исполнение, т.е.

нарушены ли при удовлетворении его требования принципы пропорциональности и очередности по сравнению с иными кредиторами должника; 2) должно ли названное лицо было знать о неплатежеспособности (недостаточности имущества должника) в указанный момент, т.е. знало ли оно о нарушении по отношении к нему названных принципов.

При отсутствии одного из этих обстоятельств заявленные требования о недействительности зачета не подлежат удовлетворению.

В ситуации, когда документ, поименованный как соглашение либо заявление о зачете, носит сверочный характер и не является сделкой, необходимо исходить из того, что прекращение упомянутых в данном документе встречных обязательств произошло ранее и стороны лишь зафиксировали состоявшийся прежде юридический факт.

Заявление о зачете требования о возврате неотработанного аванса к встречному требованию о возврате займа может быть оспорено как влекущее оказание предпочтения.

Определение от 21.01.2021 № 305-ЭС20-18605

Условие об уменьшении оплаты выполненных субподрядчиком работ на сумму встречных требований подрядчика, возникших ввиду оказания генподрядных услуг с целью исполнения субподрядчиком обязательств по договору, относится к порядку расчетов и не может быть квалифицировано в качестве зачета в том смысле, который придается данному понятию в ст. 410 ГК РФ.

Жилье, организация торгов и фиктивный долг: актуальная практика по банкротству — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов В этом году эксперты ожидали цунами банкротств, которое должно было смыть треть российских компаний. Но их «прогноз погоды» не оправдался. Но совсем без климатических сюрпризов обойтись не удалось: была волна споров о замене единственного жилья должника и ливень недействительных сделок. Ключевые судебные решения обсудили участники банкротной конференции Право.ru.

По общему правилу организация торгов возлагается на арбитражного управляющего. Но не запрещено привлекать организатора торгов. Скорее всего, он получит заранее обговоренную фиксированную сумму, считает Роман Чернышов, старший юрист ЮК Федеральный рейтинг.
. Это случится, если привлечение организатора позволит сократить расходы на проведение торгов или будет иной положительный эффект для процедуры.

Можно привлечь организатора торгов на процент от выручки. Но для этого ему нужно выйти за рамки пресловутого стандартного набора действий организатора и существенно увеличить стоимость актива.

Роман Чернышов

Чернышов говорит, что на практике организатором удавалось получить от 0,5 до 15% от реализованного имущества. А Ольга Жданова, партнер, руководитель практики Федеральный рейтинг.

группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 13место По количеству юристов 25место По выручке на юриста (более 30 юристов) 36место По выручке Профайл компании
, подняла «квартирный вопрос» — как обращать взыскание на единственное и роскошное жилье должника. В этом году КС не только разрешил продать единственное жилье банкрота, но и объяснил, как это сделать. Площадь «замещающего» жилья должна быть не меньше, чем полагается по нормам социального найма. И располагаться оно должно в пределах того же населенного пункта. Перед тем как обращаться в суд с требованием о размене роскошного жилья, Жданова советует провести оценку нынешнего и будущего дома. Так сразу станет ясно, есть ли экономический смысл от такой замены.

Оспаривание сделок и не только

Практика формируется так, что признать недействительной можно сделку по внесению имущества в уставный капитал. Одно из таких дел тоже дошло до ВС (дело № А55-505/2016). О нем рассказала Нина Бабинова, руководитель практики банкротства Федеральный рейтинг.

группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 8место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 29место По выручке
.

В 2014 году компания «Директ эстейт» внесла свое основное имущество в качестве взноса в уставный капитал общества «БКС Промсервис». В том же году это самое имущество стало взносом в уставный капитал еще двух компаний: «Технологии строительства СОФЖИ» и «Виндзор». Их учредителем стал «БКС Промсервис».

А в 2015 году эту компанию ликвидировали. Спустя годы эти сделки оспорил конкурсный управляющий «Директ эстейта».

Он утверждал, что сделки были единой цепочкой последовательно совершенных притворных сделок по выводу ликвидного имущества должника из конкурсной массы на подконтрольных лиц через вновь созданное и в дальнейшем ликвидированное юридическое лицо. И Верховный суд с ним согласился.

Теперь при планировании сделок нужно просчитывать не только налоговые последствия, но и рыночную стоимость доли второго участника. Уменьшилась она, когда происходил вклад в уставный капитал, или нет.

Нина Бабинова

Еще можно оспорить мнимые или притворные сделки должника. Притворная — эта та, что «прикрывает» другую, совершенную на иных условиях. А мнимую сделку совершают только для вида, чтобы вывести имущество должника из-под удара.

Важно обращать внимание на волеизъявление сторон, чтобы понять, какая сделка была на самом деле — мнимая или притворная.

Светлана Гузь

Светлана Гузь, управляющий партнер бюро юридических стратегий Региональный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство
говорит, что мнимые и притворные сделки самые сложные в доказывании.

А вот границу между спорными и ничтожными сделками, которую провел ВАС еще в 2014 году, по-прежнему актуальна и ежегодно проходит проверку в ВС, говорит Александр Попелюк, партнер практики банкротства Федеральный рейтинг.

группа Фармацевтика и здравоохранение группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 16место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 27место По выручке
. В 2021-м коллегия уже дважды поправила нижестоящие суды, защитив ответчиков по спорным сделкам.

Спецвыпуск: Банкротство Сделка с банкротом: как покупателю себя обезопасить

Банкрот может потерять активы не только в результате сделки. Так, в декабре 2018 года компания «АБ-Маркет» отказалась от иска на 340,5 млн руб. к ООО «Ланит-Интеграция» (дело № А40-193248/2018). А уже в марте 2019-го в отношении «АБ-Маркет» возбудили дело о банкротстве (№ А40-70208/2019).

Еще через десять месяцев суд признал компанию несостоятельной, началось конкурсное производство. Один из конкурсных кредиторов — Федеральный рейтинг.

группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Комплаенс группа Природные ресурсы/Энергетика группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Банкротство (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции
— попытался обжаловать прекращение производства по спору с «Ланит-Интеграцией», подав апелляционную жалобу. Но апелляция и кассация подтвердили решение первой инстанции. А вот ВС согласился с тем, что отказ от иска привел к уменьшению конкурсной массы, и отменил решения апелляции и кассации. Алексей Николаев, партнер ЮК «ЮТК», привел в пример ситуации, когда еще кредиторам должны предоставить возможность оспаривать акты, по итогам которых должник лишился актива. Это признание иска, незаявление о пропуске срока давности, незаявление о фальсификации, непредоставление доказательств. Николаев считает, что позиция, высказанная по делу «АБ-Маркета», расширится и на эти случаи.

Практика Не повторять: пять главных ошибок граждан-банкротов

Сделку, совершенную в обычной хозяйственной деятельности должника, оспорить не получится. Юлия Шилова, руководитель группы практики реструктуризации и банкротства Федеральный рейтинг.

группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства группа Уголовное право группа Финансовое/Банковское право группа Интеллектуальная собственность (включая споры)
поделилась с участниками конференции нетипичным кейсом (дело № А70-8365/2019). Обычная хозяйственная деятельность — это та, что не отличается по своим условиям от аналогичных сделок, неоднократно совершаемых должником. Мировое соглашение было заключено, когда уже появились просрочки. «Казалось бы, как здесь можно говорить об обычной хозяйственной деятельности?», — заинтриговала Шилова. Удалось выяснить, что задолго до банкротства должник заключил больше 70 мировых соглашений. То есть для него это нормально и привычно. А значит, и платежи по «мировому» во время просрочек можно признать обычной хозяйственной деятельностью.

Что делать с фиктивным долгом в реестре банкрота, рассказал Евгений Новичихин, руководитель практики банкротства, партнер
Федеральный рейтинг.

группа Уголовное право группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Банкротство (включая споры) Профайл компании
. Он может вытекать из договора.

Это происходит, когда стороны, например, подписывают липовый договор займа и «накручивают» реестр. Основными признаками будут фиктивность отношений и транзитный характер движения денег через должника, а еще аффилированность с кредитором.

«Субсидиарка» и субординация

Не менее острая тема в банкротстве — субсидиарная ответственность. На примере конкретного спора Павел Кирсанов, соруководитель практики «Реструктуризация и банкротство» КА Федеральный рейтинг.

группа Уголовное право группа Экологическое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market)
, рассказал, что в настоящее время судами активно применяется отраженная в определениях ВС в 2020 году позиция о необходимости привлечения к субсидиарной ответственности лиц, являющихся «неформальным координирующим центром» должника. Перечень критериев, по которым лицо независимо от юридического оформления отношений можно признать КДЛ, расширяется.

С учетом практики, сформированной ВС, сегодня невозможно быть на 100% уверенным, что завтра ты не окажешься в числе лиц, в отношении которых предпринимается попытка привлечения к субсидиарной ответственности.

Павел Кирсанов

Следующий спикер, Виктория Смирнова, старший юрист КА
Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство (включая споры) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 9место По выручке на юриста (более 30 юристов) 23место По количеству юристов 25место По выручке
, остановилась на институте субординации требований. По ее словам, на практике сформировались следующие позиции:

требования независимых кредиторов не могут быть противопоставлены аффилированным;
риски неэффективной деятельности должника несут контролирующие его лица;
совокупность признаков контроля над должником и финансирование должника в период имущественного кризиса — основания для субординации.

Какие обстоятельства, наоборот, исключают применение субординации, рассказал Андрей Бежан, советник практики «Разрешение споров» Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства
.

Во-первых, если финансирование предоставлено на основании соглашения с мажоритарным кредитором, во-вторых, когда контроль над должником получен в качестве обеспечительного механизма возврата займа.

Еще одна ситуация — если финансирование предоставлено уже после введения процедуры банкротства.

Антон Красников, партнер ЮК
Федеральный рейтинг.

группа Банкротство (включая споры) группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании
, рассказал, как ВС упростил банкротство отсутствующего должника.

В этом году ВС признал основания ст. 230 закона «О банкротстве» («Применение положений о банкротстве отсутствующего должника») «самодостаточными». То есть для применения нормы достаточно одного из приведенных в ней оснований:

отсутствие имущества или денег, необходимых для введения банкротства;
отсутствие операций по банковским счетам в течение года;
иные признаки, свидетельствующие об отсутствии предпринимательской или иной деятельности.

Практика Роскошное жилье и дорогие торги: «банкротные» решения ВС

Максим Стрижак, управляющий партнер независимой юридической группы
Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) Профайл компании
, рассказал о деле ООО «Стройпрогресс».

Все началось с того, что с общества пытались взыскать неотработанный аванс. Первая инстанция в этом отказала, а апелляция, напротив, удовлетворила иск. Тогда кредитор решил обанкротить «Стройпрогресс».

А потом уже участник банкротного дела обратился в суд с жалобой на постановление апелляции, но ему отказали. В ВС удалось добиться отмены решений, и спор вернули в апелляцию. При новом рассмотрении дела юристы доказали фактическое выполнение ООО «Стройпрогрессом» работ.

В итоге суд оставил в силе решение суда первой инстанции, которым ранее не только отказали во взыскании долга, но и удовлетворили встречный иск.

К другой теме перешла Виктория Бардаева, руководитель направления антикризисной защиты бизнеса Федеральный рейтинг.

группа Банкротство (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика 14место По выручке на юриста (более 30 юристов) 14место По количеству юристов 22место По выручке
.

Она напомнила о праве должника на иск. Так, гражданин-банкрот может самостоятельно обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности перед ним третьих лиц.

Отмена лишних отчетов и поводов для штрафов

Екатерина Мирошкина

экономист

Профиль автора

Для сделок с 2021 года действуют новые условия декларирования доходов. Теперь не нужно подавать декларацию даже при продаже раньше минимального срока владения — но только если доход не превышает вычет без подтверждения.

Давно пора было отменить это правило: и так очевидно, что при продаже имущества дешевле 1 млн или 250 тысяч рублей налога не будет независимо от подтверждения расходов. А вот декларацию подавать приходилось, и проверять ее — тоже. Лишние хлопоты для налогоплательщиков и работа для инспекторов. Зато была возможность начислять штрафы.

Вот кого касаются изменения и как это поможет избежать лишних расходов.

При продаже имущества до истечения минимального срока владения нужно было платить налог и сдавать декларацию. Продали квартиру через год после покупки — отчитайтесь перед государством. Продали машину через два года после приобретения — аналогично.

Даже если ничего не заработали, продавали подарок или сумма сделки составила 10 000 Р — все равно нужно было сообщить об этом налоговой. Если не сообщили, а она узнала о сделке — получите штраф, минимум 1000 Р.

При этом надо было еще разобраться, как заполнить декларацию. А если не разобрались сами — заплатите тем, кто разбирается, это еще 1000—2000 Р.

Налога при этом могло не быть. А декларацию требовали.

При продаже имущества можно использовать вычеты, которые уменьшают доходы и позволяют сэкономить на НДФЛ.

Виды вычетов на выбор:

В размере своих расходов на покупку имущества.
В размере расходов дарителя или наследодателя на покупку имущества.
В сумме 1 000 000 Р для жилья и 250 000 Р для другого имущества — без подтверждения расходов.

Пример с расходами. Сергей купил новостройку за 2 000 000 Р, а после сдачи дома продал ее за 2 500 000 Р. Он вычтет из дохода свои расходы и заплатит НДФЛ с 500 000 Р — 65 000 Р.

Пример без расходов, но с налогом. Игорь унаследовал комнату в коммуналке от бабушки. Бабушка в свое время получила ее в наследство от дедушки — документов о покупке нет. Спустя год Игорь решил продать комнату за 1 200 000 Р. Свой доход он уменьшит на 1 000 000 Р — это вычет без подтверждения, для всех. НДФЛ придется заплатить с 200 000 Р, он составит 26 000 Р.

Во всех этих случаях по сделкам до 2021 года продавцы были обязаны подавать декларации.
Для сделок начиная с 2021 года при продаже имущества за сумму, которая меньше вычета по умолчанию, декларация не нужна.
Если квартира или земельный участок продается меньше чем за 1 млн рублей и налога нет — декларацию можно не подавать.

Если машина или гараж проданы менее чем за 250 тысяч рублей — отчитываться тоже не придется. И штрафа из-за декларации в этих случаях не будет.

При этом нужно учитывать кадастровую стоимость недвижимости. Если доход от продажи меньше, доходом считается не сумма продажи, а 70% от кадастровой стоимости. То есть нельзя продать квартиру за 900 тысяч по документам, если кадастровая стоимость составляет 2,5 млн рублей. Доходом все равно посчитают 1,75 млн — и придется подавать декларацию и платить НДФЛ.

Вычет по умолчанию — то есть без подтверждения документами — действует на все доходы за год в совокупности, а не на каждый объект. Если продано два земельных участка по 600 000 Р, вычет для них составит максимум 1 000 000 Р на оба, а не по каждому.

Поэтому при продаже нескольких объектов дороже суммы вычета можно не декларировать какой-то один. А другой указать в декларации — и применить к нему вычет в размере произведенных расходов на покупку.

Если в 2021 году продадите имущество за сумму, которая меньше вычета по умолчанию, в 2022 можете не подавать декларацию. Наконец решится проблема незадекларированных продаж Айфонов, диванов и старых машин. Налога с них все равно не было, а штраф грозил.

Но если в 2021 году будут другие сделки или доходы, например продажа квартиры дороже 1 млн рублей или машины дороже 250 тысяч рублей, то доход нужно задекларировать, даже если расходы выше и налога нет.

Не перепутайте: если продаете гараж или машину без прибыли, но сумма продажи больше вычета без документов, обязательно отчитайтесь.

Возможно, в следующем году налоговая пришлет письмо с вопросом, чего это вы не декларируете доход. Тогда нужно просто ответить, что сумма сделки меньше вычета. Это можно сделать через личный кабинет.

Р'», «description»: [«'Это сумма налога после применения вычета. Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_1*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'», «Есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу — сумму, которую покупатель заплатит вам за квартиру.

Мы рассчитали для вас каждый из вариантов, но воспользоваться можно будет только одним.», «Вычет расходов на покупку. Вы платите налог не со всей суммы, полученной при продаже жилья, а с разницы между доходом от продажи квартиры и расходами на ее покупку.

Только учтите, что фактические расходы на приобретение квартиры нужно будет подтвердить документами: договором, расписками, квитанциями из банка. Их нужно подавать вместе с налоговой декларацией 3-НДФЛ. Если документы не сохранились, уменьшить налог таким способом не получится.

«, «Как считается: (деньги, полученные от продажи квартиры — расходы на ее покупку) х 13%», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_1)+')'+' Р.'», «Имущественный вычет на 1 млн рублей. Если нет документов, которые подтверждают расходы на приобретение жилья, доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей.

И платить налог с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.», «Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле.

В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.», «Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_2)+')'+' Р.

'», «Нужно ли подавать декларацию. Если общий доход от продажи жилья и участков за календарный год меньше 1 млн рублей, то декларацию можно не подавать. В остальных случаях нужно подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

«]}, «r_1»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы купили квартиру до 2016 года и владеете ею больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения жильем, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_2»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет и на момент продажи это единственное жилье.

В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_4»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше пяти лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_5»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Для квартир, полученных в наследство, в подарок от близкого родственника, в обмен на уход за пожилым человеком или приватизированных такой срок составляет 3 года. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_6»: {«heading»: «'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р'», «description»: [«'Это сумма налога после применения вычета.

Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_2*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'», «Имущественный вычет на 1 млн рублей. Доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей и платить налог только с разницы. Этот вычет можно использовать раз в год.», «Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле. В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.», «Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р.'», «Нужно ли подавать декларацию. Если общий доход от продажи жилья и участков за календарный год меньше 1 млн рублей, то декларацию можно не подавать. В остальных случаях нужно подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

«]}, «r_7»: {«heading»: «'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_7_extra_calc_1

Как продать недвижимость при невозможности поиска всех наследников

В 2021 году в России упростили оформление и вступление в наследство. «Известия» выяснили у нотариусов и юристов подробности наследования и продажи недвижимости.

Как найти наследников, если они не объявляются

Как рассказал Самвел Меграбян, юрист «Единого центра защиты», с 2021 года инициировать процедуру поиска наследников можно, подав заявление нотариусу, у которого открыто наследственное дело. Также разыскать наследников можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

По словам адвоката Екатерины Антоновой, чтобы претендентам на наследство найти всех наследников, им стоит обратиться в розыскное бюро или к нотариусу.

«Заниматься поисками наследства и граждан, имеющих право наследовать, нотариус не обязан, но ему не запрещено это делать», — сказала она.

Если нотариусу известны координаты иных претендентов на наследство, он обязан их проинформировать о наследстве. Розыск претендентов осуществляется нотариусом с отправкой им соответствующего уведомления.

Есть поиск по адресу и фамилии, куда направляется извещение по имеющимся домашним или рабочим адресам; можно размещать информацию о розыске на сайтах нотариальных контор и через других правопреемников; а также подать объявления об открытии наследства в газету.

В свою очередь, Анна Аникейчик, юрист, генеральный директор юркомпании «Аникейчик & Партнеры», рассказала, что, согласно ст. 1152 ГК РФ, чтобы у наследника была возможность распорядиться наследством, он должен его принять — по завещанию или по закону.

По закону у него есть полгода, чтобы вступить в права наследования. Для этого необходимо подать заявление нотариусу и представить документы, подтверждающие право на наследство. Однако в течение шести месяцев могут объявиться и другие претенденты. Согласно ст.

61 «Основ законодательства РФ о нотариате», нотариус, получивший сообщение об открывшемся наследстве, обязан известить об этом тех наследников, место жительства или работы которых ему известно.

Также он может вызвать наследников через публичное извещение или сообщения об этом в СМИ.

Если завещания и информации о потенциальных наследниках нет, то всем имеющим право на наследство стоит подождать, пока пройдут полгода со дня смерти наследодателя, а после принять наследство.

Чтобы восстановить право на наследство, можно обратиться в суд. В результате раздел имущества между наследниками будет проведен еще раз, с учетом прав нового претендента.

Имущество есть, а наследников нет

Как отметил Самвел Меграбян, если наследник в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя не заявил о своем желании унаследовать полагающуюся ему собственность, он утрачивает право на половину недвижимости. Его половина перейдет в государственную или муниципальную собственность — такое наследство считается выморочным.

Наследство считается выморочным и в том случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из них не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования по ст.

1117 ГК РФ «Недостойные наследники», либо все наследники отказались от причитающегося им имущества и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого (ст.

1158 ГК РФ «Отказ от наследства в пользу других лиц и отказ от части наследства»).

При этом Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse, отметила, что наследник, который не вступил в права наследования в течение шести месяцев, может появиться в течение трех лет и оспорить решение, подав ходатайство о восстановлении срока. Однако это возможно в том случае, если у него будут уважительные причины, подчеркнула она.

Для признания права собственности на выморочное имущество необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. После признания права собственности уже можно будет продать или реализовать иным способом эту недвижимость.

Как продать недвижимость, если кто-то из наследников не дает согласие

По словам Екатерины Антоновой, п. 2 ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» обязывает продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему лицу. В извещении необходимо указать цену и другие условия продажи.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимость в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такую долю можно продать постороннему лицу.

Самвел Меграбян уточнил, что если имущество находится в долевой собственности и один из наследников не дает свое согласие на его реализацию, можно признать долю малозначительной и выплатить компенсацию за спорную долю, после чего можно продавать имущество.

В конце августа «Известия» собрали рекомендации юристов и специалистов «Росреестра» о том, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не лишиться ее или денег по своей вине. Так, любая сделка может быть оспорена, если позднее человек заявит, что находился в невменяемом состоянии. Кроме того, нужно внимательно изучить все документы и правоустанавливающие документы.