Когда я только занялся бизнесом, был наивен и юридически безграмотен.
Никита
серийный арендатор
Профиль автора
В договоре аренды меня интересовал только пункт о размере ежемесячной платы. Остальное — пустяки.
Но жизнь доказала, что я был неправ. Я учился на собственных ошибках и терял деньги, пока не определил те позиции в договоре, по которым ни за что не уступлю контрагенту. Какой бы привлекательной ни казалась цена.
Расскажу, как я к этому пришел.
Мы с партнерами выдаем займы до зарплаты. В этом бизнесе многое зависит от расположения офисов. Мы занимаем самые людные места: рынки, торговые центры, первые линии крупных улиц. У нас 25 офисов обслуживания. Это 25 собственников коммерческой недвижимости и минимум 25 раундов переговоров о перезаключении или расторжении аренды ежегодно.
Большинство наших арендодателей — порядочные, открытые люди, с которыми получается выстраивать честные отношения. Многие со временем превратились в хороших знакомых и друзей. Мы помогали им, а они нам — в любых вопросах.
Проблема в том, что невозможно угадать, как повернется ситуация в будущем, когда только подписываешь договор с незнакомым человеком. В статье речь пойдет об обманных схемах аренды коммерческой недвижимости, с которыми я сталкивался лично. В большинстве случаев это использование юридической безграмотности арендатора без уголовно-правовых последствий. Но случается и откровенное мошенничество.
Суть схемы. Злодей представляется собственником, сдает недвижимость, которая ему не принадлежит, получает деньги и исчезает.
Как это происходит. Сергей сам вышел на нас и предложил помещение под офис. Объект понравился. Сомнения вызывал только юный возраст собственника, крайняя нервозность и желание получить оплату сразу за три месяца вперед.
К тому моменту мы путем проб и ошибок уже разработали собственный проект договора, который направляли на ознакомление арендодателям. Сергей сразу принял наш вариант без всяких правок. Он внес свои данные и переслал нам. В качестве правоустанавливающих документов арендодатель указал свидетельство о праве собственности.
Через знакомого риелтора я вышел на владельца недвижимости. Им оказался не Сергей. Но настоящий собственник знал его: Сергей арендовал помещение, но поругался с собственником. Тот велел ему освободить помещение в течение месяца. Сергей решил отомстить: сдать чужой офис в аренду, а деньги присвоить.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана.
В договоре аренды обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и бумаги, на основании которых арендодатель распоряжается помещением. Если такого пункта нет, его нужно добавить.
Недостаточно знать реквизиты этих документов. Чтобы убедиться в их реальности, требуйте оригиналы правоустанавливающих документов. Скан-копии делаются за несколько минут в графическом редакторе. При помощи фотошопа и нехитрых манипуляций мошенник может стать счастливым обладателем участка земли в центре Москвы.
Пункт, где перечисляются правоустанавливающие документы, обычно находится в разделе «Предмет договора»
Суть схемы. Собственник сдает помещение в плохом состоянии, ждет, пока арендатор отремонтирует его, расторгает договор и сдает заново, но уже дороже.
Как это происходит. Мы сняли торговый павильон в убитом виде.
Не пожалели денег и превратили его в место, куда не стыдно привести клиентов: покрасили стены, выровняли пол, повесили светильники, положили линолеум и установили навесной потолок.
Под размер павильона мы повесили рекламу с огромными светодиодными буквами. А через месяц аренды получили уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.
Оставался шанс на компенсацию затрат на ремонт. Надежда улетучилась, когда прочитали договор внимательнее: стоимость неотделимых улучшений помещения арендодатель не возмещает. Причем пункт 2 статьи 623 ГК РФ о праве арендатора на такое возмещение не применяется по соглашению сторон. В переводе с юридического языка на человеческий: «Хрен вам, а не компенсация».
Как выяснилось, арендодатель изначально пытался сдать помещение дороже. Но желающих не было. Тогда он снизил цену, сдал нам, чтобы павильон не простаивал, и сразу же начал искать нового арендатора. А ремонт, который мы сделали, повысил стоимость объекта.
Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана.
Необходимо изучить раздел договора, где говорится о порядке расторжения, и настоять на исключении формулировок об одностороннем разрыве договора по желанию арендодателя без каких-либо оснований. Это не всегда реально.
Случается, что вторая сторона цепляется за этот пункт. Тогда стоит увеличить срок уведомления о расторжении. Не 60 дней, как в нашем случае, а шесть месяцев. Это сильно усложнит жизнь недобросовестным арендодателям.
У арендодателей есть несколько аргументов неприкосновенности договора аренды, которые хорошо работают на неопытных арендаторах.
Типовой договор. У арендодателя есть готовый шаблон, в котором запрещено переставлять слова местами. Максимум, что возможно, — вставить реквизиты в специально отведенное место. И то, если влезут. Обычно такой аргумент приводят крупные компании.
Злые юристы. Арендодатель сам ужасно страдает из-за всех этих формальностей и не понимает, зачем нужны некоторые пункты договора. Но вот беда: правовой отдел просто не одобрит документ без этих пунктов.
Мужик сказал — мужик сделал. Что-то в договоре написано, но это неважно, потому что все будет хорошо. Стороны пожали друг другу руки и договорились, а это гораздо важнее букв на бумаге.
Очередь из арендаторов. У арендодателя под окнами стоит толпа желающих. Они не придираются к договору и предлагают в два раза больше, чем вы. Но с ними работать арендодатель не хочет. Поэтому нужно скорее подписывать бумаги, пока он не передумал.
Директор уехал. Руководитель уехал в важную командировку. Приедет не скоро. Но перед этим подписал договор уже в таком виде. Подписывайте и вы, начинайте работать, а по возвращении обсудим правки.
Такие условия — это не всегда манипуляции. Действительно, бывают крупные компании, которые работают только по типовым договорам, бывают юристы, которые не соглашаются ничего менять в своих договорах.
Соглашаться или нет на такие договоры — зависит от ситуации. Но если в договоре вы видите условие, которое в будущем может вам навредить, рано или поздно это произойдет.
Поэтому такой договор лучше не подписывать, независимо от аргументов арендодателя.
Суть схемы. Арендодатель предлагает подписать акт приема-передачи заранее, а потом отказывается предоставить обещанный объект. Причины разные: нет в городе, заболел ветрянкой, похитили инопланетяне. Важно одно: по бумагам передача уже произошла, а по факту — нет. Но арендную плату уже можно требовать.
Как это происходит. Мы арендовали участок под размещение павильона по хитрой схеме. Андрей, собственник земли, предоставляет участок Нине в безвозмездное пользование. Нина — индивидуальный предприниматель. Она сдает его нам за деньги. Это все на бумаге, а по факту Нину мы никогда не видели и все переговоры вели с Андреем.
Акт приема-передачи подписали заранее, до установки павильона: это же просто кусок земли, а не офис. Но было непонятно, как его принимать. В этом и была ошибка. Когда мы поехали монтировать конструкцию, Андрей отправился с нами.
Уже на месте он заявил, что ситуация изменилась и ставить павильон на выбранный нами участок нельзя. Показал, куда можно. Это был другой участок, заметно хуже по расположению. Андрей уехал, а мы остались обдумывать произошедшее.
Мы долго ждали его возвращения, а потом направили иск в суд о признании договора аренды недействительным. Андрей подал встречный иск о взыскании стоимости аренды за весь период.
Дальше последовали тяжбы, которые затянулись на год. Андрей тыкал пальцем в акт и кричал, что участок предоставил, а мы, мерзавцы, не вносим арендную плату.
Мы проиграли первую инстанцию, подали апелляцию и тоже проиграли. Нам просто не верили.
Кассация отменила решения других судов и встала на нашу сторону. Совсем по другим основаниям. Нам повезло: собственник земли намудрил с договором безвозмездного пользования. Нина вообще не имела права сдавать участок в аренду.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана.
Подписывайте акт приема-передачи только после того, как объект предоставлен в полное распоряжение. Арендодатели любят подсовывать акт к договору аренды и просить расписаться заодно и в нем.
Нужно так: получили ключи, зашли в помещение, всё проверили, вписали все недостатки, которые нашли, и только потом поставили подпись.
Нельзя связываться с земельными участками без собственного кадастрового номера.
Если арендодатель владеет участком в 10 гектаров и обещает отщипнуть 30 квадратных метров, эти метры могут оказаться где угодно в пределах общей площади. Не обязательно там, где арендодатель обещал изначально.
Приложением к договору аренды должен идти план земельного участка или помещения, где будет четко ограничена площадь, которая сдается в аренду.
Поэтажный план помещения с выделением площади, которая передается в аренду
Суть схемы. Арендодатель добавляет в договор аренды пункт, который обязывает стороны судиться там, где ему будет удобно. Арендатор, наивно полагая, что никаких споров не будет, подписывает документы и обрекает себя на проблемы.
Как это происходит. Мы нашли помещение под офис. Собственник недвижимости Игорь проживал в Мурманске. Мы открыли предложенный вариант договора и увидели формулировку: «Споры сторон подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Мурманской области».
Объясню, насколько это плохо. Допустим, Игорь нарушил наши права. Мы решили идти в суд. Но слово «идти» не подходит, ведь между нашим городом и Мурманском две с половиной тысячи километров. Летим в суд на предварительное заседание. Но вторая сторона не пришла — заседание откладывается.
Повторное предварительное заседание, потом основное, потом еще одно заседание, так как на первом судья ничего не понял. Потом апелляция, за ней — кассация. Десятки тысяч километров в воздухе, кипа авиабилетов, расходы на командировочные для юриста. Эти подсчеты отбивают все желание судиться.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана.
Опытные арендодатели заранее готовят себе выгодную позицию на случай проблем. При подписании договора аренды люди стараются не думать о плохом. Это неправильно.
Раздел договора «Порядок разрешения споров» необходимо изучить внимательно. К примеру, там может быть прописано обязательство сторон решать конфликты в негосударственных судах или использовать медиаторов. Если не хотите лишних сложностей, пишите проще: «Споры и разногласия сторон решаются в арбитражном суде по месту нахождения арендатора». Старайтесь судиться на своей территории.
Согласно пункту 5.1 споры будут решаться в каком-то Арбитражном центре. Это негосударственный суд. Почему собственник хочет судиться именно там — большой вопрос
Арендодатели стремятся постепенно повышать плату под различными предлогами: инфляция, дефляция, рост цен на нефть, падение цен на нефть, статистика рынка недвижимости.
Суть схемы. Стоимость аренды плавно повышается. Арендатор чувствует себя лягушкой, которую постепенно варят в кипятке, но выпрыгнуть из кастрюли не может. Слишком много средств вложено в помещение, слишком большой рекламный бюджет потрачен на то, чтобы клиенты запомнили адрес офиса.
Как это происходит. В 2014 году мы заключили договор аренды на шесть лет. Сняли барак в центре города на мощном пешеходном трафике. Пришлось повозиться, чтобы превратить его в офис. Отделали изнутри и снаружи, получилась конфетка. Благодаря удачному месту клиенты на следующий день после открытия начали штурмовать офис.
В договоре был такой пункт: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке повышать арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 20%». Собственник своими правами пользовался с удовольствием. Каждый год, расплываясь в улыбке, приносил уведомление об увеличении стоимости аренды ровно на 20%.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана.
В договоре нужно смотреть не только на стоимость аренды, но и на порядок изменения этой стоимости. Нельзя допускать формулировок, которые позволяют арендодателю неограниченно повышать плату. В договоре лучше написать так: «Не чаще одного раза в год, не более 5%».
Или так: «Рост арендной платы не может превышать официальное значение показателя инфляции в РФ».
Еще можно постараться заморозить арендную плату. Не всякий собственник на это согласится, но попробовать стоит. Например, при помощи такой формулировки: «Размер арендных платежей является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и изменению не подлежит».
Уйти от ежегодных дискуссий при перезаключении краткосрочного договора аренды можно при помощи такого пункта: «Если арендатор в срок не позднее 30 дней до окончания договора уведомит арендодателя о намерении продолжить использование помещения, договор аренды считается продленным на аналогичный срок на тех же условиях». Договор будет продлеваться автоматически с сохранением прежней стоимости.
- Правильно составленный договор аренды — защита от неприятностей в будущем. Кто предоставляет шаблон договора, тот имеет преимущество.
- К договору должен прилагаться план объекта, где будет выделена арендуемая площадь. Акт приема-передачи нужно подписывать только после предоставления объекта в пользование.
- Проверка правоустанавливающих документов до заключения договора обязательна.
- Если арендуете помещение надолго, лучше запретить разрывать договор в одностороннем порядке: «Настоящий договор подлежит досрочному расторжению только по соглашению сторон». Стоимость ремонта компенсируется арендатору, если иное не прописано в договоре.
- Для раздела «Порядок разрешения споров» идеальная формулировка для арендатора такая: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения арендатора».
- Если по договору у арендодателя есть право поднять арендную плату, он воспользуется им по максимуму. Не стоит предоставлять ему неограниченные возможности.
Кассация обобщила практику разрешения споров по договорам аренды земли — новости Право.ру
- Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа представил на своем сайте проект обзора судебной практики по вопросам применения законодательства, регулирующего правоотношения, связанные с арендой земли.
- В частности, в обзоре, анализируя одно из дел,кассационный суд отмечает, что договор аренды, в котором отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить предмет аренды, является незаключенным и не порождает правовых последствий.
- Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании основного долга по договору аренды и пеней за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы.
- Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным постановлением апелляционного суда без изменения, в удовлетворении исковых требований отказано ввиду незаключенности договора аренды по основаниям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ.
- Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения.
- Как отмечает ФАС ДВО, в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
- Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
С учетом вышеназванной нормы, а также общих положений гражданского законодательства о заключении договора, договор аренды, в котором отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить предмет аренды, является незаключенным и не порождает правовых последствий.
В связи с тем, что администрацией в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не были представлены доказательства проведения в отношении спорного участка государственного кадастрового учета, договор аренды и акт приема-передачи не содержат кадастрового номера переданного участка, то такой договор от считается незаключенным по правилам пункта 3 статьи 607 ГК РФ, поскольку в отсутствие названных сведений невозможно индивидуально определить предмет арендных отношений между сторонами.
Вместе с тем, как отмечает ФАС ДВО, с учетом положений статьи 65 ЗК РФ и статьи 1102 ГК РФ администрация не лишена права на предъявление к обществу требований о взыскании неосновательного обогащения при наличии доказательств фактического использования обществом спорного участка. (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012 по делу № А51-14630/2011).
С полным текстом проекта обзора судебной практики ФАС ДВО по вопросам применения законодательства, регулирующего правоотношения, связанные с арендой земли, можно ознакомиться здесь.
Арбитражные споры по договорам аренды
Договор аренды на сегодняшний день является одним из главных основных договоров возмездного использования имущества в гражданском праве. Вследствие этого, арбитражные споры по договорам аренды входят в самые распространенные правовые споры в судах.
Связано это с тем, что он позволяет воспользоваться определенным имуществом, получить от него финансовую или иную положительную отдачу, не тратя больших денежных средств на его выкуп. Самостоятельно защититься по данной категории дел крайне непросто, поэтому мы рекомендуем задать вопрос юристам, прежде чем пытаться самим решать свои вопросы.
Учитывая сложившуюся в РФ системы экономики и все более быстрыми темпами развивающийся малый и средний бизнес, аренда является довольно неплохой альтернативой для тех, кому единовременно выкупить дорогостоящее имущество не по карману.
Несмотря на то, что все подвиды договора аренды нашли свое отражение в отдельных разделах Гражданского кодекса, некоторые виды аренды были выделены законодателем. В частности, это касается аренды предприятий и лизинга.
В силу того, что эти два договора носят комплексных характер и затрагивают не только нормы, касающиеся аренды, а в некоторых случаях и гражданского права, правоприминитель зачастую оказывается в ловушке, когда нормы одного закона могут противоречить нормам другого – тому же договору аренды, например.
В этом случае не остается ничего иного, как обратиться за помощью к квалифицированному юристу и передать арбитражный спор по договорам аренды на рассмотрение государственного или коммерческого арбитража.
Договор аренды: определение и виды
В соответствии с Гражданским кодексом, по договору аренды наймодательобязан предоставить имущество за определенную плату нанимателю во временное владение или пользование.
Срок договора должен быть определен в обязательном порядке. Если об этом ничего не сказано, то по общему правилу договор заключен на неопределенный срок.
Но, несмотря на это, любая из сторон может его расторгнуть в одностороннем порядке, предупредив другую не менее чем за 3 месяца по недвижимому имуществу или за 1 месяц по движимому.
Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель.
Что касается формы договора, то в случае, если одной из сторон является организация или арендуется недвижимое имущество, то он заключается в письменной форме.
Если срок договора аренды недвижимости больше 1 года, то он подлежит государственной регистрации.
Договор аренды подразделяется на подвиды в зависимости от арендуемого имущества: финансовая аренда (лизинг), аренда транспортного средства, прокат, аренда предприятия и т.д. Также договоры аренды в зависимости от правоотношений, складывающихся между сторонами можно разделить на субаренду, наем, поднаем.
Порядок урегулирования споров по договорам аренды
Даже достаточно прозрачное и структурированное законодательство об аренде не сможет уберечь субъекты договора от возможных разногласий. Когда порядок исполнения договора нарушается и принятые на себя обязательства участниками соглашения не исполняется, встает вопрос о защите своих интересов.
Все возникшие споры по договору аренды можно урегулировать 3 способами:
- Путем переговоров между сторонами (возможно с привлечением посредника);
- С помощью подачи заявления в органы государственного арбитража;
- Обращением в органы коммерческого арбитража или третейский суд.
Досудебное урегулирование споры является обязательной стадией перед непосредственным обращением в суд. Если нарушившая условия сторона не идет на контакт, необходимо направить в ее адрес письменную претензию и после отсутствия ответа в течение 30 дней – можно смело инициировать арбитражный спор по договору аренды.
Лучше заблаговременно уточнить нужную информацию у опытного юриста!
В арбитражный суд подается заявление стороны, чье право было нарушено. Оно подается в письменной форме с приложением всех необходимых документов в количестве равном сторонам спора. После рассмотрения дела суд выносит решение, которое может быть обжаловано в вышестоящие инстанции (апелляционную и кассационную).
Если стороны решили обратиться в коммерческий арбитраж или третейский суд по требованию, связанному с договором аренды, то первое, на что стоит обратить внимание – есть ли арбитражная оговорка в тексте договора или арбитражное соглашение. Без любого из этих документов, спор не может быть передан на рассмотрение арбитража.
Стоит обратит внимание, что рассмотрение споров в коммерческом арбитраже возможно в том случае, если он (спор) обусловлен иностранным элементом, то есть одна из сторон подлежит юрисдикции другого государства.
В противном случае спор можно передать в третейский суд. Безусловным преимуществом рассмотрения дел в органах коммерческого арбитража является диспозитивность процесса.
А именно: стороны могут сами выбирать место и время рассмотрения дела, состав суда, язык, на котором будет вестись судопроизводство и т.д.
Особую привлекательность рассмотрение арбитражных споров по договорам аренды в третейском суде имеет в том, что в процессе рассмотрения дела в обязательном порядке обеспечивается конфиденциальность и информация о ходе дела не публикуется на сайте суда, как в государственном арбитраже.
Виды споров по договорам аренды, рассматриваемые арбитражем
Арбитражный суд является одним из немногих органов, рассматривающих споры по договору аренды между организациями и предпринимателями. Из числа государственных судов – арбитраж является единственной инстанцией, полномочной разрешать арбитражные споры по договорам аренды. Исходя из сложившейся судебной практики, можно выделить несколько групп споров:
- Споры в арбитраже, связанные с расторжением договоров аренды;
- Споры, вытекающие из необходимости изменений условий договора;
- Арбитражные споры, связанные с арендной платой. Сюда же относится неисполнение условий договора по оплате арендуемого имущества;
- Споры, связанные с правомочиями сторон и дополнительными правами в отношении арендованного имущества. Например, в договоре не прописан вопрос о возможности сдачи имущества в субаренду; но арендатор сдает арендуемое имущество без согласия собственника;
- Невыполнение условий договора по проведению текущего или капитального ремонта имущества, его повреждение или гибель;
- Споры в арбитраже, связанные с уступкой прав требования по договору.
В отдельную группу следует выделить судебные процессы по договору финансовой аренды (лизинга) и по договору аренды предприятий. В силу специфичности правового регулирования и объемности, эти подвиды договора аренды стоят «особняками» и требуют особого подхода к их толкованию.
В любом случае сопровождение арбитражных споров по договорам аренды следует доверять опытным и квалифицированным юристам или адвокатам, имеющим обширные познания в гражданском и арбитражном законодательстве. Добиться положительного решения в суде первой инстанции или же урегулировать спор миром куда выгоднее и проще, нежели в дальнейшем обжаловать проигранное дело.
Задайте свой вопрос нашим юристам прямо сейчас и не рискуйте понапрасну!