- Екатерина Котова
- Консультант HR, Legal, Office Support международной рекрутинговой компании Hays
- специально для ГАРАНТ.РУ
Рынок труда никогда не стоит на месте. Его тенденции задают политические и экономические особенности в коммерческой среде. Поскольку наш мир постоянно меняется, возникают новые должности, вакансии и требования к потенциальным сотрудникам. Основываясь на опыте нашей компании, мы сформулировали 8 основных трендов на юридическом рынке труда, определили самых редких и востребованных специалистов, а также рассказали о том, как их мотивировать и удержать в компании.
Тренд 1: внутренние юристы
Еще недавно многие компании предпочитали отдавать юридические функции внешним ресурсам – юридическим фирмам на аутсорсинг.
Сегодня организации ищут внутреннего юриста, который может стать правовым партнером для бизнеса, будет знать компанию изнутри и сможет оказывать максимально грамотный консалтинг. В связи с этим процесс отбора юристов усложнился.
В подборе и найме лучших экспертов теперь активно участвуют топ-менеджеры регионального и глобального уровня штаб-квартир.
Активнее всего внутренних юристов набирают промышленные и нефтегазовые компании.
Тренд 2: разделение функций правового отдела и комплаенс
Тенденция разделения Legal и Compliance началась несколько лет назад. Крупные компании за рубежом начали активно внедрять комплаенс и создавать специальные отделы для того, чтобы выявить предпосылки к возникновению рисков и предупредить возможные негативные последствия.
Сегодня такая тенденция наблюдается в российских компаниях. В России это в основном связано с введением санкций – эти вопросы стали относить к зоне ответственности экспертов комплаенс. Необходимо отметить, что пока этот тренд отмечается преимущественно в фармацевтической и нефтегазовой отраслях.
Также в настоящее время отделы комплаенс формируют алкогольные компании.
Тренд 3: спрос на юристов в области международного права
Российские компании, в особенности производственный сектор (металлургия, нефтегазовая отрасль), сейчас переживают благоприятный период. Это способствует росту больших корпораций, а также игроков менее крупного эшелона.
Компании расширяют географию присутствия и выходят за пределы страны. Наиболее успешные строят производственные площадки за рубежом. Эти сложные процессы, безусловно, требуют грамотной юридической поддержки, поэтому в настоящее время вырос спрос на юристов в области международного права.
Международные компании в большинстве своем сохраняют стабильное положение после ряда введенных санкций и изменений в законодательстве, при этом не забывают о важности качественного правового сопровождения компании.
Тренд 4: юристы в области санкционного законодательства
Экономические санкции оказали влияние на многие компании – как российские, так и зарубежные, поэтому для большого количества организаций из разных сфер бизнеса важно иметь в штате профессионального юриста, который обладает знаниями в области санкционного законодательства.
Тренд 5: специалисты в области информационных технологий
Информационные технологии все больше завоевывают мир и проникают во все сферы жизни. Компании разного уровня ищут профессионалов, которые имеют опыт работы в интернет-проектах, юридическую экспертизу в продвижении продуктов и услуг через Интернет.
Можно с уверенностью сказать, что такие специалисты в ближайшем будущем станут более востребованы, поскольку компании выходят в сеть.
Если раньше лишь некоторые об этом задумывались, то теперь все понимают: необходимо иметь максимально опытных в этой области юристов в своей команде.
IT-компании также активно набирают юридические команды. Сегодня во всех ведущих IT-компаниях есть большие юридические отделы, в которые требуются опытные специалисты.
Тренд 6: удержание сотрудников
Компании стремятся удерживать сотрудников, поскольку понимают, что поиск и адаптация новых профессионалов может занять много времени и денег. Обеспечение материальной и нематериальной мотивации своих сотрудников становится основной задачей руководителей.
Если говорить о материальной мотивации, то, безусловно, на первом месте всегда будет заработная плата, дополнительные бонусы за выполненные проекты и достижение поставленных целей. Однако материальная мотивация не может долго удерживать и стимулировать профессионала. Лояльности к компании и ее ценностям будет способствовать нематериальная мотивация.
По данным проведенного нашей компанией опроса «Исследование мотивации и удовлетворенности работой профессионалов в России», были определены 5 основных нематериальных факторов мотивации.
Ими стали: личность руководителя, возможность профессионального развития, открытая и дружелюбная корпоративная культура, компетентный и эффективный управленческий состав компании, а также возможность выполнять разноплановые и интересные задачи.
Тренд 7: появление редких специалистов
За последний год определились два вида редких специалистов на российском рынке труда. Такие специалисты востребованы в Москве и Санкт-Петербурге. Работодатели готовы потратить значительное время для их поиска, их переманивают у конкурентов, за них борются.
Первый – это юрист по защите персональных данных. Московские работодатели готовы предложить такому профессионалу заработную плату от 250 тыс. до 300 тыс. руб. до вычета НДФЛ. При этом главное требование к кандидатам только одно: потенциальный сотрудник должен обладать отличным знанием российского и международного законодательства в области защиты персональных данных (GDPR).
Второй редкий специалист – это профессионал в области интеллектуальной собственности (IP Head). Такому профессионалу компании повышенного уровня готовы в среднем платить от 350 тыс. до 400 тыс. руб. ежемесячно. Требования к кандидату: юридическое и профильное образование, которое имеет отношение к индустрии компании, например химическое или медицинское.
Тренд 8: охота за самыми востребованными профессионалами
Среди всех возникающих за последнее время вакансий можно выделить трех специалистов, которых ищут многие компании. Эти специалисты также наиболее востребованы в Москве и Санкт-Петербурге.
Юрист Middle-уровня. Средняя заработная плата, которую готовы предложить московские работодатели такого уровня специалистам, – от 160 тыс. до 180 тыс. руб.
Кандидат должен обладать знаниями гражданского права и экспертизой в работе с контрактами разного типа (в том числе двуязычными), знать английский язык на уровне от уверенного Intermediate, а также уметь работать с большинством отраслей права (корпоративное и трудовое направление, судебная работа, compliance).
Юрист в области слияния и поглощения (M&A Lawyer). Компании готовы платить специалисту среднего уровня до 300 тыс. руб. ежемесячно. Профессионал должен обладать экспертизой полного цикла поддержки сделок по слиянию и поглощению и иметь опыт ведения сделок, структурированных как по российскому, так и по английскому праву.
Юрист по арендным отношениям. Такие специалисты востребованы в различных розничных сетях, продуктовых и строительных ритейлерах, банковском секторе, а также в индустрии моды.
Средняя заработная плата зависит от уровня владения английским языком и варьируется от 120 тыс. до 180 тыс. руб.
Профессионалы такого уровня должны доказать глубокое знание гражданского права, иметь опыт работы с договорным блоком в рамках арендных отношений, а также опыт ведения переговоров, уметь составлять протокол разногласий, дополнительных соглашений.
Таблица 1. Зарплаты в юридическом департаменте in-house в Москве
| Пример структуры юридического департамента In-House | Размер зарплаты, руб. (до вычета НДФЛ) |
| Ассистент юридического отдела | От 40 тыс. |
| Паралигал | От 50 тыс. |
| Младший юрист | От 60 тыс. |
| Юрист / Юрисконсульт | От 100 тыс. |
| Старший юрист / Старший юрисконсульт | От 150 тыс. |
| Руководитель юридического департамента / Юридический советник / Генеральный юридический советник | От 250 тыс. |
Таблица 2. Зарплаты в юридической компании в Москве
| Пример структуры в юридической фирме | Размер зарплаты, руб. (до вычета НДФЛ) |
| Стажер / Паралигал / Юридический клерк | От 40 тыс. |
| Младший юрист | От 80 тыс. |
| Юрист | От 150 тыс. |
| Старший юрисконсульт | От 200 тыс. |
| Советник | От 250 тыс. |
| Партнер | От 400 тыс. |
Таблица 3. Зарплаты в юридическом департаменте in-house в Санкт-Петербурге
| Пример структуры юридического департамента In-House | Размер зарплаты, руб. (до вычета НДФЛ) |
| Ассистент юридического отдела | От 20 тыс. |
| Паралигал | От 25 тыс. |
| Младший юрист | От 30 тыс. |
| Юрист / Юрисконсульт | От 60 тыс. |
| Старший юрист / Старший юрисконсульт | От 80 тыс. |
| Руководитель юридического департамента / Юридический советник / Генеральный юридический советник | От 150 тыс. |
Таблица 4. Зарплаты в юридической компании в Санкт-Петербурге
| Пример структуры в юридической фирме | Размер зарплаты, руб. (до вычета НДФЛ) |
| Стажер / Паралигал / Юридический клерк | От 25 тыс. |
| Младший юрист | От 35 тыс. |
| Юрист | От 80 тыс. |
| Старший юрисконсульт | От 90 тыс. |
| Советник | От 180 тыс. |
| Партнер | От 200 тыс. |
Аренда в пандемию: законы, переговоры и суды — новости Право.ру
Иллюстрация: Право.Ru/Оксана Острогорская В 2020 году бизнесу пришлось тяжело. Кафе, гостиницы, фитнес-центры были вынуждены на несколько месяцев приостановить работу. Чтобы не обанкротиться, пришлось договариваться. В первую очередь с арендодателями. Их государство вынудило искать компромиссы, когда дало арендаторам право на отсрочки, скидки и даже «льготный» отказ от договора. Эти инструменты сработали: вала исков не случилось. Как шли переговоры, какие были скидки и чем споры заканчивались в судах, читайте в материале «Право.ru».
Гражданский кодекс устанавливает общие правила расторжения договора аренды и изменения его условий.
Норм ГК оказалось недостаточно для «коронавирусных» реалий. Одним предприятиям вообще запретили работать (рестораны, кинотеатры, салоны красоты и т. д.), а другие продолжили функционировать, но все равно заметно потеряли в выручке.
В помощь бизнесу приняли сразу несколько специальных НПА. Главной новеллой в арендных отношениях стала ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
В июне президент подписал еще один закон, который расширил эту норму (ФЗ от 8 июня 2020 года № 166-ФЗ). Более того, многие положения ст. 19 потребовали конкретизации подзаконными актами.
Появились Постановления Правительства РФ № 434 (о наиболее пострадавших отраслях) и № 439 (о правилах предоставления отсрочки арендной платы) от 3 апреля 2020 года.
Верховный суд оперативно разъяснил положения нового законодательства и выпустил сразу два «коронавирусных» обзора практики (№ 1 и № 2).
Что поменялось в арендных отношениях
До 1 октября 2020 года арендодатель всех видов собственности по требованию арендатора должен был предоставить «отсрочку оплаты за 2020 год». Воспользоваться этой льготой мог только арендатор из числа наиболее пострадавших отраслей (независимо от наличия или отсутствия возможности использовать имущество, вопрос 4 Обзора ВС № 2).
Задолженность арендатор должен будет выплатить поэтапно и равными платежами не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Никакие штрафные санкции за отсрочку не применяются, дополнительные платежи не устанавливаются.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров, то есть заключенных до введения повышенной готовности или режима ЧС (в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов – 19 марта).
Стороны получили возможность в течение 2020 года по соглашению изменять размер арендной платы в любое время и любое количество раз. До принятия закона это можно было делать не чаще одного раза в год.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).
Арендатор получил право требовать уменьшения размера платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость из-за режима повышенной готовности или ЧС.
Если арендодатель не удовлетворит просьбу и попробует взыскать задолженность, то у его контрагента будет возражение на иск.
Тот может доказать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения, а суд сам снизит размер арендной платы (вопрос 5 Обзора № 2).
Малый и средний бизнес из наиболее пострадавших отраслей получил возможность не только требовать уменьшения арендной платы на срок до года, но и отказаться от договора после 14 дней безуспешных переговоров.
Правда, такая возможность у арендаторов была только до 1 октября 2020 года. Те, кто ей воспользовался, могли не возмещать убытки за прекращение договора, а также упущенную выгоду. У арендодателей оставался только обеспечительный платеж.
При этом размер скидки никакими НПА не устанавливался. Чтобы отказаться от договора, арендатору достаточно было формально исполнить требование закона и без переговоров потребовать снижения платы (например, на 99,9%), замечает Павел Медянкин из Федеральный рейтинг.
группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства группа Уголовное право группа Финансовое/Банковское право группа Интеллектуальная собственность (включая споры)
. Получив закономерный отказ, он мог воспользоваться правом на одностороннее расторжение договора, поясняет эксперт.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).
Арендаторы государственной и муниципальной недвижимости получили право требования продлить договоры аренды. Арендодатели при этом не могут им отказать и обязаны заключить допсоглашение.
Арендаторы земельных участков могут направить такую просьбу до 1 марта 2021 года и самостоятельно определить срок пролонгации, который не должен превышать срок действия договора (максимум – три года).
Арендаторы недвижимости других форм собственности, которые надлежаще исполняли свои обязанности, вправе потребовать подписания допсоглашения до конца 2020 года. Срок аренды в таком случае может быть продлен не более чем на год.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).
Специальные законы защищают по большей части арендаторов. Хотя бы немного сбалансировать интересы попытались на региональном уровне. Например, владельцам столичных ТЦ, снизившим арендную плату, обещали компенсировать налог на имущество и земельный налог. Петербургские собственники недвижимости, которые пошли навстречу арендаторам, получили 50%-ную скидку по этим налогам.
Договориться или судиться
«Судебная практика применения «антиковидного» законодательства развивается, но менее активно, чем мы предполагали весной 2020 года», – признается советник Федеральный рейтинг.
группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) 3место По выручке 3место По количеству юристов 5место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании
Инна Фирсова. С ней соглашается Медянкин, добавляя, что вопросы по большей части решались все же во время переговоров.
По его словам, на это отчасти повлияло тяжелое финансовое положение сторон, для которых судебные издержки были бы слишком обременительными. Многие контрагенты планировали сохранить отношения, поэтому не хотели судиться, добавляет юрист.
Арендодатели понимали, что спрос на рынке сократится, арендаторов станет меньше. Многие арендаторы знали о крупных кредитах собственников. Было выгоднее сохранить отношения, договориться и пойти навстречу, чем переносить спор в суд.
Александра Лобачева, юрист КА «Регионсервис»
Фирсова же считает, что на востребованность переговоров во многом повлияло принятие «антиковидных» норм: «Они изначально показали позицию государства (и потенциально судов) в случае возможных споров».
Арендодатели, понимая, что в целом потенциально складывается проарендаторская ситуация, охотнее соглашались на новые условия, чем в прошлые кризисы.
Инна Фирсова, советник Bryan Cave Leighton Paisner
Зачастую переговоры начинались с того, что арендаторы требовали снижения арендной платы примерно на 50%, говорит партнер АБ Федеральный рейтинг.
группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Морское право группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Управление частным капиталом группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Экологическое право группа Банкротство (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Цифровая экономика 1место По выручке 1место По выручке на юриста (более 30 юристов) 1место По количеству юристов Профайл компании
Елена Гаврилина. Впрочем, итоговый размер скидки, по ее словам, зависел от целого ряда факторов. Например, мог ли арендатор требовать отсрочки либо уменьшения платы по специальному ФЗ, было ли предусмотрено договором его досрочное расторжение или изменение и т. д.
Совет В переговорах хорошим аргументом будут банковские выписки со счетов. Они нагляднее всего покажут арендодателю, зачем его контрагенту понадобились льготы.
Активность и результативность переговоров зависели ещё от типа арендуемой недвижимости, замечает Фирсова.
Владельцы торговых площадей в целом привычны к тому, что если дела арендатора идут плохо, то удержать его практически невозможно даже в обычное время. Поэтому они охотнее шли на переговоры, чем собственники офисов.
Но даже последние «под давлением обстоятельств и настроя законодательства» были вынуждены искать компромиссы, добавляет Фирсова.
Средний размер скидки вывести сложно, потому что информация об этом, как правило, закрытая. По наблюдениям Медянкина, самая распространенная цифра, которая встречалась в открытых источниках, – это 30% от первоначального размера арендной платы.
средняя скидка для арендатора
В любом случае договориться, судя во всему, и правда получилось у большинства. Как минимум компаниям из наиболее пострадавших отраслей это точно удалось.
По словам члена Центральной ревизионной комиссии Общероссийского народного фронта Азата Газизова, не более 10% из них воспользовались льготным отказом от договора.
По большей части это были небольшие арендаторы, которые и так готовились прекратить работу.
Тем не менее некоторые переговоры все же заканчивались процессами.
В большинстве случаев инициаторами судебных споров выступали арендодатели, которые пытались взыскать задолженность по арендным платежам. Требования же арендаторов о снижении арендной платы или расторжении договора зачастую появлялись во встречных исках.
Евгений Зубков, адвокат практики разрешения споров юрфирмы Федеральный рейтинг.
группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Семейное и наследственное право группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Уголовное право Профайл компании
По таким делам суды, как правило, руководствовались не общими нормами ГК, а специальным законодательством, говорит Юрий Водопьянов из юрфирмы Федеральный рейтинг.
группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании
. Но о сложившейся практике в этой сфере говорить пока рано, потому что многие дела прошли только первую инстанцию.
«Проарендаторских» решений на сегодня не так много, замечает Алексей Панюшкин из КА Федеральный рейтинг.
группа Уголовное право группа Экологическое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market)
.
По его словам, суды зачастую отказываются снижать арендную плату, указывая, что соглашения об этом стороны не достигли, а давать скидку – это право, а не обязанность арендодателя.
Так, в деле № А40-113543/2020 суд отказался предоставить дисконт магазину «Республика», который арендовал помещение за 1,1 млн руб.
АСГМ установил, что арендодатель не уклонялся от подписания допсоглашения о скидке, стороны просто не смогли согласовать ее размер, поэтому оснований для уменьшения арендной платы по суду нет, решил суд и взыскал с «Республики» задолженность за три месяца в полном объеме.
Впрочем, некоторым арендаторам все же удается добиться скидки по суду. В одном деле АС Кировской области уменьшил арендную плату за два «карантинных» месяца в 10 раз (начальная цена – примерно 60 000 руб.
). Суд посчитал такую скидку справедливой, поскольку детскому центру развития, который ИП Ирина Сычева открыла в арендуемом помещении, пришлось полностью приостановить свою деятельность (№ А28-4815/2020).
В другом споре суд тоже снизил размер арендной платы, но дисконт был значительно меньше – всего 16,7% (с 180 000 руб. до 150 000 руб.). АСГМ учел, что кафе ИП Софии Надрышиной могло работать на вынос (№ А40-138178/2020).
В случае же с односторонним отказом от договора суды довольно последовательно указывают, что такое право у арендатора появляется только после неудачных переговоров о скидке, говорит Фирсова.
Подтвердить в суде свой отказ от договора получилось у ИП Александра Муравьева (дело № А82-7679/2020). Его кафе было вынуждено приостановить свою работу. Муравьев попросил временно обнулить арендную плату, а в случае несогласия расценить его письмо как односторонний отказ от договора.
Арендодатели – два ИП – согласились на скидку в 50% за апрель, но Муравьева это не устроило. Когда дело дошло до суда, АС Ярославской области признал, что, согласно переписке, стороны не согласовали скидку, поэтому Муравьев мог отказаться от аренды.
При этом суд в расторжении договора отказал, посчитав его расторгнутым с момента уведомления об одностороннем отказе.
Иным образом сложилась история в деле № А40-130798/2020. АСГМ установил, что ООО «Лав Компани» не просило снизить размер арендной платы, а сразу отказалось от договора.
Более того, на момент уведомления об отказе, 27 марта 2020 года, деятельность арендатора не относилась к числу наиболее пострадавших. Он поменял ОКВЭД на «пострадавший» 5 июня.
Таким образом, у «Лав Компани» не было права на одностороннее расторжение договора, подчеркнула первая инстанция.
Юрист по договору аренды
Если в силу каких-либо причин вы не оплачиваете арендную плату, то рано или поздно арендодатель расторгнет договор и взыщет имеющуюся задолженность. Для уменьшения издержек рекомендуется зафиксировать момент прекращения аренды.
Так если арендодатель не пускает сотрудников арендатора на территорию или в помещение, то по данному факту необходимо составить акт, подписав его вашими же сотрудниками, желательно, чтобы при этом присутствовал ваш юрист по договорам аренды.
При отказе арендодателя от подписи нужно направить ему копию данного акта по почте с описью вложения, продублировать данное сообщение всеми возможными способами (телеграмма, факс, электронная почта).
Суды расценивают отключение электричества, водоснабжения и т. д. аналогично и приравнивают их к факту недопуска на территорию, т. е. расценивает это как фактическое прекращение оказания услуг аренды со стороны арендодателя.
Взыскание задолженности по договору аренды и вообще начисление арендных платежей возможно только до даты, пока арендодатель не прекратил оказывать услуги.
Эти и другие тонкости может разъяснить юрист по аренде коммерческой недвижимости, поэтому стоит заранее заключить с ним договор.
Как вернуть стоимость проведенного ремонта?
В случае если вы по тем или иным причинам вынуждены покинуть арендуемое помещение, в которое были вложены существенные денежные средства, то вы имеете право взыскать с арендодателя стоимость так называемых неотделимых улучшений. Это может быть система кондиционирования, водоснабжения, существенные ремонтные работы и т. д.
Для того чтобы взыскать денежные средства, потраченные на эти улучшения, вам нужно, чтобы в самом договоре аренды за эти улучшения раньше не были предоставлены каникулы или скидки.
У вас должно быть любого рода письменное согласие арендодателя на проведение данных работ – это закроет многие вопросы. Объем улучшений и их стоимость могут вычисляться либо на основании соответствующих договоров, либо по результатам строительно-технической экспертизы.
Необходимо помнить, что в арбитражный суд принимаются только письменные доказательства: переписки, уведомления, претензии. Свидетельские показания не принимаются в расчет. Поэтому необходимо тщательно сохранять все переписку, готовить ее в случае начала спора.
И суд с большей вероятностью будет выигран, если вас будет представлять или сопровождать грамотный юрист по аренде.
На что обратить внимание при заключении договора аренды недвижимости?
В большинстве случаев у собственника помещения уже имеется готовый договор аренды. Поэтому рассмотрим наиболее распространенные случаи, когда арендатору предоставляется на подпись вариант договора в версии арендодателя.
Первое, на что необходимо обратить внимание – наличие правоустанавливающих документов, т. е. имеет ли право арендодатель вообще заключать с вами договор на данное нежилое помещение. Имеются ли у него документы на право собственности или дано ли ему право на сдачу помещения в субаренду.
То, что передается в аренду, должно быть четко поименовано, обозначено. Желательно, чтобы к договору были приложены документы БТИ, чертежи, планы, схемы, из которых понятно, какое помещение и какой площади вам передается.
В договоре должна быть четко прописано, сколько стоит аренда и изложен понятный способ формирования цены. Обратите внимание на возможность повышения цены, как и в каких случаях.
Следующее, это штрафные санкции, неустойки и пени, которые к вам могут быть применены арендодателем.
Если в договоре прописаны штрафные санкции, то они будут применены при споре, поэтому включите в договор зеркальные санкции с вашей стороны в отношении арендодателя.
Обратите внимание на те основания, которые есть у арендодателя для расторжения с вами договора. Желательно, чтобы они исчерпывались основаниями, предусмотренными в статье 619 ГК РФ.
Как правило, к расторжению договора аренды привязан пункт о невозврате суммы страхового депозита. Требуйте снижения размера неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Средним размером считается 0,1% от суммы неоплаты в день.
Финальным этапом при заключении договора аренды недвижимости является подписание акта приема-передачи помещения. Именно в нем должны быть отражены все недостатки помещения и находящегося там имущества. Отражение всех недостатков – задача арендатора.
Рекомендации для арендодателя
Основными спорами, в которых пострадавшая сторона арендодатель, являются либо взыскание задолженности по арендным платежам, либо взыскание ущерба имуществу. В отдельных случаях требуется выселить нерадивого арендатора, но, как правило – это споры, связанные с невыплатой арендных платежей.
Что делать, если арендатор не платит?
Когда арендатор не платит и вы понимаете, что с ним необходимо расстаться, то рекомендуем следующий алгоритм действий. Необходимо зафиксировать факт нарушения сроков оплаты арендных платежей.
Закон позволяет расторгнуть договор аренды в случае двукратной просрочки оплаты аренды.
Поэтому направляем претензию, в которой указываем сумму задолженности и размер неустойки, а также уведомляем о расторжении договора аренды, ссылаясь либо на пункт договора либо на статью 619 ГК РФ.
Как выселить арендатора?
Не рекомендуется указывать в таком письме, что вы запрещаете арендатору пользоваться арендным имуществом и перекрываете ему доступ на территорию, т. к.
взыскание арендных платежей возможно только за период, когда арендатор фактически пользовался арендуемым имуществом. Фактически вы можете прекратить арендатору доступ на территорию, опечатать помещение.
Крайне рекомендуется составить опись имущества арендатора, вы можете переместить его на специальный склад для подготовки помещения для новой сдачи в аренду.
Желательно иметь в договоре аренды оговорку о праве арендодателя распорядиться имуществом арендатора для погашения задолженности по платежам, в противном случае данное действие будет некорректным с юридической точки зрения.
Однако, в то же время, защита права арендатора на истребование этого имущества тоже крайне сложна.
Рассмотрите возможность подписания финального акта сдачи-приемки помещения, перенесите его на как можно более поздний срок либо иным образом зафиксируйте последнюю дату пользования арендатором арендной площадью для увеличения размера платежей
Наше бюро предоставляет услуги юриста по аренде с большим опытом в подобных делах. Звоните – по телефону бесплатная консультация, а при заключении договора удобная система оплаты, при необходимости – частями.
Самые популярные вопросы юристу
Профиль автора
Каждому юристу иногда приходится отвечать на вопросы близких людей и знакомых.
Неважно, кем работает человек: помощником адвоката, преподавателем в вузе или специалистом по регистрации товарных знаков. Есть вопросы, которых не избежать ни одному обладателю диплома юриста. Я слышу эти вопросы регулярно — собрала самые популярные и ответила на них.
Вы узнаете
Возврат товара — это тот случай, когда даже небольшая деталь имеет значение. В двух словах на вопрос, как вернуть покупку в магазин, ответить нельзя — сначала нужно уточнить все подробности.
Когда купили. Вернуть товар можно не когда захочется, а в определенный срок, который отсчитывается со следующего дня после покупки. Например, моя подруга купила холодильник по акции до того, как закончила ремонт.
Спустя месяц она вскрыла коробку и обнаружила на корпусе холодильника досадную царапину. Возвращать его было поздно, поскольку царапина — несущественный недостаток, а холодильник — технически сложный товар.
Если с момента покупки прошло больше 15 дней, вернуть его можно только из-за существенного недостатка.
Герои реалити ставят финансовые цели на год и рассказывают, как будут их достигать Заглянуть
Одних беспокоит, стоит ли оформлять временную регистрацию другу и его ребенку, чтобы тот попал в нужную школу. Другие спрашивают, отсудит ли зарегистрированная невестка часть квартиры, если сын потом с ней разведется. Третьих волнуют прописанные дети: якобы потом их не выпишешь.
Вот главное, что нужно запомнить.
Еще домой могут прийти судебные приставы, если захотят изъять имущество по долгам прописанного человека. Они могут, например, забрать телевизор собственника, если тот не покажет чек, который подтвердит, что купил его он, а не должник.
Почему-то многие уверены, что налоговый кодекс знают назубок все юристы. Даже если юрист ненавидит налоговое право и специализируется на семейных спорах, рано или поздно ему придется отвечать на вопрос о налоге при продаже квартиры.
Продать квартиру позже минимального срока владения — трех или пяти лет в зависимости от ситуации. Тогда налога вообще не будет.
Не путайте с ситуацией, когда продаете одну квартиру и сразу покупаете более дорогую. Что именно вы купите на деньги от продажи имущества — другую квартиру, машину или турпутевку — налоговую не интересует. Важно только, за сколько вы купили то, что продаете, и сможете ли подтвердить это документами.
Этот способ не подходит для случаев, когда квартиру получили по безвозмездной сделке: например, в дар или в порядке приватизации.
Разобраться, нужно ли в вашей ситуации платить налог с продажи, можно с помощью специального калькулятора.
Частая ошибка в расписках — когда человек пишет, что получил деньги, но не пишет, за что. В такой ситуации очень сложно доказать, что вы, к примеру, оплатили купленный товар, а не вернули заем или перевели деньги в подарок.
Поэтому попросите получателя денег указать в расписке, за что он их получил. А еще — привести ссылку на заключенный между вами договор.
Например: «Получил 15 000 Р в качестве платы за проживание в квартире за октябрь 2021 года в соответствии с договором найма от 15 января 2021 года».
Так, один мой приятель решил разом взять 56 дней отпуска в июле-августе и уехать в Турцию. Работодатель ответил, что готов отпустить его только на две недели. Вот что я выяснила, когда разбиралась в этой ситуации.
Просрочка платежа — страшный сон любого заемщика. Многие представляют, как на следующий же день в дверь стучат судебные приставы, просят собрать вещи и отдать им ключи от квартиры.
Особенность в том, что не нужно дополнительно получать исполнительный лист. Судебный приказ — это исполнительный документ, его можно сразу отнести к судебным приставам.
Иногда с судебным приказом могут столкнуться и те, у кого вообще нет долгов. Например, однажды моему коллеге пришло письмо с портала госуслуг. В нем говорилось, что в отношении коллеги возбудили исполнительное производство из-за задолженности по кредиту. Сумма долга была всего 6000 Р, но никаких долгов у коллеги не было. Поэтому платить он не собирался.
Если приказ вынесен по заявлению госоргана, то возражения нужно отправить в течение 20 дней. В остальных случаях — в течение 10 дней со дня получения приказа. Сразу скажу: не забирать письма с почты — плохая идея. Если письмо вернется кредитору, суд будет считать, что должник его получил, и приказ вступит в силу.
Первое, что я спрашиваю, когда мне задают вопрос, как обжаловать штраф: «Когда вы о нем узнали?» Дело в том, что на обжалование постановления есть всего 10 дней с момента получения документа.
Раньше обжаловать штраф можно было в ведомстве, которое назначило штраф, или в суде. Обратиться в суд через интернет по таким делам было нельзя: требовалось традиционное бумажное заявление, подписанное собственноручно. И решение можно было получить тоже только в бумажной форме.
Ко мне часто обращаются знакомые с просьбой порекомендовать конкретного юриста или хотя бы подсказать, по каким критериям его выбирать.
Мы уже писали о том, как выбрать адвоката и найти хорошего юриста. Конечно, идеальный вариант — заключить договор со специалистом по рекомендации или с крупной консалтинговой компанией, которая дорожит своей репутацией. Но первое не всегда удается, а второе может оказаться не по карману.
Вот несколько советов, которые я даю своим знакомым.
Внимательно изучите договор. Особенно что входит в сумму, которую вы должны заплатить. Иногда юрист может утверждать, что это цена всего дела под ключ. Но договор предусматривает, что это только стоимость рассмотрения дела в первой инстанции.