8 интересных выводов арбитражных судов по сделкам с недвижимостью в августе 2021 года

Оспаривание сделок с недвижимостью — весьма востребованная юридическая услуга.

Согласно ч.1 ст.166 ГПК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её  таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

8 интересных выводов арбитражных судов по сделкам с недвижимостью в августе 2021 года

Основные категории гражданских дел

  • Признание договора дарения недействительным;
  • Признание договора ренты недействительным;
  • Признание договора пожизненного содержания недействительным;
  • Признание договора купли-продажи квартиры недействительным и применения последствий не действительности сделок;
  • Признание доли малозначительной;
  • Признание завещания недействительным.

Следует помнить, что завещание тоже является сделкой, только односторонней,  где наследодатель распорядился имуществом в пользу лица, на которого она составил завещание.

Это основные гражданские споры, возникающие в практике жилищного юриста. Следует помнить, что судебный процесс состоит из четырех самостоятельных стадий.

Оспаривание сделок с недвижимостью

по ст. 177 ГК РФ

Большое количество сделок с недвижимость оспаривается на основании ст. 177 ГК РФ.

8 интересных выводов арбитражных судов по сделкам с недвижимостью в августе 2021 года

Однако, мало на данную статью сослаться, следует также доказать ее, а это невозможно без проведения судебной экспертизы. Поэтому следует заявлять ходатайство о ее назначении, с постановкой правильных вопросов, на которые будут получены исчерпывающие ответы экспертов.

В дальнейшем заключение экспертов ложится в основу мотивированного судебного решения, которое практически невозможно оспорить в апелляционном порядке.

8 интересных выводов арбитражных судов по сделкам с недвижимостью в августе 2021 года

Судебная практика Верховного Суда

Крайне сложное, запутанное дело рассматривалось судами четырех инстанций с применением ст. 177 ГК РФ и оспариванием доверенности, по которой была продана квартира. См.

Определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 3 апреля 2018 г. N 2-КГ18-1.

Рассмотрение гражданского дела по оспариванию сделки купли-продажи квартиры по нотариальной доверенности открылось в 2014 году и закончилось в Верховном Суде только в 2018 году.

Консультация юриста

Запись на консультацию к жилищному юристу осуществляется по телефонам:

8 интересных выводов арбитражных судов по сделкам с недвижимостью в августе 2021 года
8 интересных выводов арбитражных судов по сделкам с недвижимостью в августе 2021 года

Консультация проводится по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, дом 59, офис 216, 2 этаж.

8 интересных выводов арбитражных судов по сделкам с недвижимостью в августе 2021 года

Недвижимость-2021: России обещают ипотечный кризис по типу американского

Сложная экономическая обстановка и рост объёмов кредитования неизбежно приведут к ипотечному кризису в стране. К такому выводу пришел в начале октября с.г. доцент РАНХиГС Сергей Хестанов. «Ипотечного кризиса пока в России еще не было, но всегда что-то бывает в первый раз», — констатировал он.

Однако в конце октября, высказываясь о продлении программы льготной ипотеки под 6,5% до 1 июля 2021 года, глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина отметила: «Сейчас риска перегрева мы не видим, чтобы было понимание, на данный момент».

Правда, при этом она добавила, что нужно очень внимательно смотреть за ценами на жилье.

По ее словам, льготная ставка все-таки может привести к тому, что возросший спрос, когда льготы завершатся, может резко упасть, а это может привести к снижению цен на жилье и росту рисков ипотечного кредитования для банков

«СП» поинтересовалась у экспертов рынка недвижимости — не рискует ли Россия повторить печальную историю США, вылившуюся в итоге в мировой финансовый кризис 2008 года? Полученные ответы были разделены на две группы.

1. Возможен ли ипотечный кризис в России, и как сильно он может ударить по экономике?

— Если под ипотечным кризисом понимать массовые неплатежи заемщиков, то, конечно, полностью исключить такой сценарий нельзя, — признает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

— Ситуация в экономике сложная, доходы населения в очередной раз упали после шести лет практически непрерывного снижения, малый бизнес закрывается. Риски неплатежей растут. Однако ни в 2008, ни в 2014 гг. мы не сталкивались с таким кризисом.

Так или иначе высокий уровень занятости сохранялся, хотя и ценой уменьшения доходов, поэтому люди продолжали платить ипотеку. Сейчас доля просроченных платежей на уровне всего 1% от общего объема выданных кредитов.

— Учитывая, что на данный момент акции девелоперов только растут, в среднем на 3,7%, мне кажется, что разговор о кризисе преждевременный, — констатирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

— Кредитная нагрузка сможет стать непосильной только в случае повторного режима всеобщей самоизоляции. Потеря рабочих мест, закрытие организаций — все это может привести к такому сценарию. Но тут решающей будет роль государственного регулятора.

Если в качестве монетарной политики будет продолжена стратегия «Троянского коня» — удержания ставки ЦБ без видимых на то оснований, то кризис будет, причем уже глобальный.

Если же государство пойдет на субсидирование, причем, как домохозяйств, так и банковских институтов, которые отреагируют программами отсрочки платежей, то ситуация может быть сглажена. Девелоперы достроят объекты, а домохозяйства решат вопросы трудоустройства. Только вот хватит ли у государства запаса прочности?

— «Пузырь» на рынке недвижимости может возникнуть не только из-за сильного увеличения спроса и роста цен, но и за счет резкого снижения спроса и покупательской способности населения, — напомнил основатель Talkbank, банкир Михаил Попов.

— Около 40% людей не имеет возможности купить квартиру даже с нулевым взносом на ипотеку. Есть риск того, что госпрограмма простимулирует активную покупку квартир за счет тех средств, которые есть у населения, и быстро уберет на рынке новых желающих купить квартиру.

Это может привести к резкому падению спроса и эффекту пузыря.

— Важно понимать, — добавляет co-founder федерального портала о недвижимости Move.ru и ГК A3F Group Александр Дужников, — что в период восстановления после режима самоизоляции было взято большое количество кредитов как для бизнеса, так и для физических лиц.

Кредитный рынок смело можно назвать перегретым, однако последствия этого будут чувствоваться лишь через несколько лет, потому что субсидирование ипотеки заставило большое количество человек поторопиться с приобретением жилья.

Это сконцентрировало покупателей, собирающихся приобрести недвижимость в ближайшие несколько лет во второй половине 2020 года, создав ажиотажный спрос.

2. Если кризис не реален, то какова, по вашему мнению, будет обстановка на рынке ипотеки в 2021 году? Какие трудности ждут рынок недвижимости?

— Размер дохода российского населения не соответствует уровню цен на рынке недвижимости, поэтому ипотечных сделок в следующем году по-прежнему будет много, — поделился видением ситуации совладелец Группы Родина Владимир Щекин.

— К тому же ключевая ставка Банка России сейчас достигла исторического минимума — 4,25%. Такой уровень позволит сохранять относительно низкие ипотечные ставки, и даже в случае завершения программы льготной ипотеки они могут подняться лишь до 7−8%.

— Если не будет новых локдаунов из-за коронавируса, то экономика будет развиваться, спрос и потребление расти, — предположил генеральный директор алтайского агентства недвижимости «Перспектива 24» Дмитрий Дворядкин. — Это значит, что рынок жилья ожидает рост.

Тем более, что госпрограмма субсидирования ипотеки, как ожидается, будет продлена, а лимит выдачи льготной ипотеки в 900 млрд рублей еще не выбран даже наполовину. Поэтому, кстати, не стоит ждать повышения ставок.

Единственная угроза — если создастся дефицит предложения жилья, то увеличатся цены на квартиры, а это замедлит рост рынка.

— Если меры государственного стимулирования ипотечного кредитования будут продлены, то 2021 год, скорее всего, будет достаточно комфортным для банков, — согласился независимый эксперт в области инвестиций и экономики реального сектора Артем Таболин, — при этом потенциальный «пузырь» надуется посильнее за счет наращивания объемов ипотечных ссуд, а возможный кризис сдвинется на более поздние сроки. Если же мер поддержки не будет, то следует ожидать существенного сокращения ипотечного кредитования. Продажи гарантированно упадут, особенно, на новостройки. За спадом продаж обязательно последует сокращение темпов наполнения эскроу-счетов, что выльется в увеличение средней ставки по банковскому финансированию для застройщиков. В результате девелоперы вынуждены будут либо жертвовать маржой, либо компенсировать эти затраты за счет повышения цены квадратного метра. В любом случае, крайним окажется потребитель: доступность жилья для него снизится.

— Снижение активности покупателей будет связано с увеличением средних цен на новостройки.

С марта средний «квадрат» в России подорожал на 12% и, очевидно, что постепенно люди будут отказываться от покупки подорожавшего жилья даже по низким ставкам ввиду сокращения доходов.

Впрочем, многое здесь зависит от темпов восстановления экономики и мер поддержки властей, — резюмировала Мария Литинецкая.

Холодное лето: как московский рынок жилья отреагировал на сворачивание льготной ипотеки

Фото Ярослава Чингаева / ТАСС В июле продажи квартир упали по сравнению с июнем, но цены на них продолжают медленно расти. Эксперты считают, что к концу года объем предложения начнет увеличиваться, и это замедлит рост цен

В июле количество купленных в Московском регионе квартир упало на 20% по сравнению с июнем, сообщил руководитель агрегатора данных по продажам и ценам новостроек dataflat.ru Александр Пыпин. Данные Циан подтверждают картину. В июле было зарегистрировано 12 500 договоров долевого участия (ДДУ) в столичной агломерации, в июне — около 16 000 (снижение на 21%). В области, по данным Циан, проседание более существенно, чем в Москве — там продажи упали на 23% (было заключено 5100 ДДУ), тогда как в столице падение было на 19% (7400 ДДУ). В последнюю неделю июля состоялось в два раза меньше регистраций, чем в первую, подчеркивает Пыпин.

Читайте также:  Жалоба в МЧС на нарушение пожарной безопасности, образец заявления

«[Падение объема продаж] стало естественной реакцией рынка как на окончание программы льготной ипотеки, так и на снижение привлекательности вложений в рынок новостроек на фоне повышения ключевой ставки и замедления роста цен», — говорит аналитик.

И Пыпин, и руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов указывают, что в июльские продажи также вошли сделки, которые были совершены в конце июня, но зарегистрированы в июле.

К тому же банки еще не успели в полной мере отреагировать на повышение ключевой ставки — ипотека в ближайшие месяцы станет дороже, уверен Попов.

Реально оценить снижение спроса можно будет в августе-сентябре, считают аналитики.

Охлаждение рынка признают и девелоперы. По данным компании «Гранель», продажи снизились примерно на 15%. В июле продажи действительно шли менее активно, говорит руководитель подразделения управления продажами компании «Брусника» Максим Молодцов.

У «Самолета», отмечает управляющий директор группы Дмитрий Волков, месячная выручка сократилась на 9%, с 9,2 до 8,4 млрд рублей — но здесь сказалось то, что в продажу вышел проект с более низкой стоимостью, в штуках количество проданных квартир снизилось месяц к месяцу на 1000 единиц, до 55 400 штук.

2021 год все еще лучше 2020-го. По данным Циан, июльские сниженные продажи все равно значительно больше прошлогодних. «Год назад в целом по столичному региону была заключено 9200 ДДУ, в этом году — на 36% больше: в области прирост составил 5%, в столице — 70%», — отмечает Попов. Но коррекция программы льготной ипотеки, рост цен и предложения могут развернуть динамику рынка.

Депозиты вместо ипотеки: упадут ли цены на недвижимость

1 июля программа льготной ипотеки по ставке 6,5%, запущенная в апреле 2020 года,  была скорректирована в основных параметрах. Со 2 июля этого года и до 1 июля 2022-го ипотека с господдержкой выдается по ставке 7% и с единым кредитным лимитом в 3 млн рублей во всех регионах страны (прежние условия: 12 млн рублей — Московский и Питерский регионы, 6 млн рублей — все остальные).

Скорректированная льготная ипотека с лимитом в 3 млн и ставкой 7% фактически исключает жилищный рынок Москвы из-под действия госпрограммы. «С первым взносом 15% стоимость квартиры не должна превышать 3,53 млн рублей, при первом взносе 20% цена объекта не может быть выше 3,75 млн рублей, — объясняет Попов из Циан.

— В Москве, включая присоединенные территории, нет объектов, соответствующих этим условиям. В Московской области в данных бюджетах доступно примерно 2300 лотов при первом взносе 15% и около 2800 лотов — при взносе 20%.

То есть даже при первом взносе 20% в Московской области можно купить по льготной ипотеке только каждую десятую квартиру».

Сворачивание программы сразу же отразилось на продажах. «Доля покупателей, интересующихся субсидированной ипотекой, после прекращения программы господдержки практически превратилась в ноль», —  говорит вице-президент ГК «Инград» Михаил Бузулуцкий.

«В июле […] доля ипотеки снизилась с 90% до 56 % в общем количестве сделок», — рассказывает заместитель директора по продажам «Гранель» Сергей Нюхалов.

У ГК «А101» доля ипотечных сделок в общем объеме продаж в июле составила 60%, в июле 2020 она была гораздо больше — 78%.

Конец безумия: почему ипотечный бум в России завершается

Несмотря на снижение спроса, цены продолжили рост. «Средняя стоимость квадратного метра продолжает увеличиваться, — говорит Попов из Циан.

— В июле был обновлен ценовой рекорд — 223 000 рублей составила стоимость квадратного метра, что примерно на 13 000 рублей выше, чем в прошлом месяце (210 000 рублей), в процентном выражении — рост на 6%.

Относительно мая средняя цена квадратного метра в Московском регионе на первичном рынке увеличилась на 8%, за год – на 29%. За год в большей степени подорожала недвижимость именно в «старой» Москве — 41%».

Эти данные подтверждают и застройщики. «В июле средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 202 000 рублей и выросла за год на 40% и на 2% по сравнению с июнем. По итогам прошедшего месяца средний бюджет покупки составил в Новой Москве 10 млн. рублей, что на 26% выше, чем годом ранее, и на 1% больше, чем в прошлом месяце», — говорит коммерческий директор ГК «А101».

«Кредитный лимит (по условиям новой льготной ипотеки. — Forbes) сократился до трех миллионов, а цены в связи с падением рубля, удорожанием стройматериалов и дефицитом рабочей силы, напротив, росли весь последний год, — говорит Молодцов из «Брусники».

—  Средняя стоимость квадратного метра в наших объектах со II квартала 2020 года по второй квартал 2021-го увеличилась на 17% — с 77 000 до 90 000 рублей.

Средняя цена квартиры составила 6,5 млн рублей, поэтому доля сделок, заключенных с использованием льготных программ, ожидаемо сократилась», — говорит Молодцов.

Весь год застройщики активно выводили на рынок новые объекты.

Сегодня на первичном рынке Московского региона доступно в продаже 68 000 квартир и апартаментов — относительно июня 2021 года прирост составил 6,1%, или порядка 4000 лотов, говорит Попов: «Примерно такой же объем предложения был осенью 2020 года, после чего выбор на первичном рынке снижался, достигнув минимума в апреле 2021 года (58 400).

Дальше начался ежемесячный прирост. То есть буквально два-три месяца на рынке столичного региона наблюдается усилении конкуренции на фоне роста предложения. Относительно января 2021 года текущий объем квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона выше на 1,8% (на 1200 лотов)».

Опрошенные Forbes застройщики подтверждают, что предложение растет. В компании «Гранель», по словам Нюхалова, увеличили объем предложения в течение года приблизительно в три раза, с января — в два раза. В «Самолете» — рост предложения в два раза год к году.

Но выставленные на продажу квартиры по-прежнему покупаются. В июле прошлого года, до начала действия ипотечного ралли, предложение было еще больше. В итоге год к году «количество квартир и апартаментов в продаже снизилось на 10,6%, или 8100 лотов», говорит Попов.

Охлаждения рынка ожидают сами его активные участники. И Волков из «Самолета», и Бузулуцкий из «Инграда» считают, что к концу года объем предложения начнет расти, что замедлит рост цен. «Признаки охлаждения рынка мы наблюдаем уже сегодня, — говорит Алексей Попов из Циан.

 — В следующие месяцы, на фоне роста ставок по ипотеке и реализации отложенного спроса в первом полугодии, количество сделок будет снижаться. В первую очередь это произойдет из-за ипотечных клиентов.

В июле 2021 года относительно июня 2021 года количество ипотечных сделок снизилось на 24%, число сделок с «живыми» деньгами — без кредитов — на 14%. Сокращение спроса замедлит индексацию цен на недвижимость. Этому же способствует и рост конкуренции на рынке.

Объемы вывода нового жилья в продажу примерно соответствует активности 2019 года — предложение начинает увеличиваться. Дорогая ипотека и рост конкуренции замедлят спрос и рост цен».

Есть и другие точки зрения. «С осени ограниченный выбор жилья на фоне инфляционных ожиданий вновь станет триггером повышательной тенденции на первичном рынке. Мы ожидаем, что квартиры будут дорожать на 1-1,5% в месяц до конца года», — говорит Нюхалов из «Гранель».

Примерно то же происходит на рынке вторичного жилья. «По всем признакам мы должны выйти на ценовое плато, но рынок никак не достигнет своей точки равновесия, — подводит итог управляющий директор МИЭЛЬ Александр Москатов.

—  Даже в июле цены прибавили в среднем 3% по отношению к предыдущему летнему месяцу. Да, динамика роста цен замедляется, но нащупать точку равновесия пока не удается.

Читайте также:  Договор займа между юридическими лицами, образец займа от юридического лица юридическому лицу

Мы продолжаем ощущать некий дефицит ликвидных квартир, рынок крайне медленно пополняется новыми предложениями».

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

  • Рузана Малина Forbes Contributor

#жилье #недвижимость #Рынок недвижимости #льготная ипотека #ипотека

Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2021 года: рост ипотечных ставок давит на спрос

В отличие от первичного рынка, где отсутствие льготной ипотеки обвалило спрос, число сделок на «вторичке» на фоне роста ипотечных ставок пока просело не сильно.

Вторичный рынок меньше зависит от инвесторов и ипотечников, здесь много альтернативных сделок.

Риелторы обращают внимание на изменение потребительского поведения: покупатели ждут снижения цен и «уже не бросаются на первые попавшиеся варианты», несмотря на сохраняющийся дефицит предложения.

Спрос

В июле Росреестр зарегистрировал на территории Москвы 13 481 переход прав в рамках сделок купли-продажи жилья — на 19,3% больше, чем в июле прошлого года, но на 6,2% меньше, чем месяцем ранее.

На спрос давят сильно выросшие за последний год цены: по данным аналитического центра www.irn.ru, с июля 2020 г. по июль 2021 г. стоимость квадратного метр в «старой» Москве увеличилась на 25,9%, а в Новой — на 25,2%. Подмосковье подорожало еще больше — на 31%. По оценке «Инкома», около 80% лотов на столичной «вторичке» экспонируется по завышенной цене.

И если в прошлом году и начале текущего рост цен отчасти компенсировала дешевая ипотека, то с весны 2021 г., на фоне увеличения ключевой ставки ЦБ, пошли в рост и ставки по кредитам — сначала медленно, а потом все быстрее и быстрее.

По данным мониторинга «Дом.рф» топ-15 банков, к 20 августа средневзвешенная ипотечная ставка предложения на вторичном рынке достигла 8,55% годовых против 8,03% в марте.

При этом риелторы отмечают, что реальные ставки выдачи кредитов уже приближаются к 9%.

По информации «Миэль», в июле 48% сделок на вторичном рынке московского региона были оформлены с привлечением ипотеки.  В июне таких сделок было 52%.

«Нельзя не отметить, что в отрицательную сторону на уровень спроса повлиял рост ипотечных ставок, который начался, по сути, именно в июле.

Многие привыкли к тому, что ставки по ипотеке снижаются, и еще не готовы привыкнуть к новым реалиям», — говорит Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, генеральный директор АН «Удачный выбор».

Напомним, в июле Центробанк увеличил ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 6,5% годовых.

Несмотря на ухудшение конъюнктуры рынка — см. «Монетарная политика Центробанка не благоприятствует рынку недвижимости» и снижение числа сделок по данным официальной статистики, участники рынка в июле не ощутили снижения покупательской активности.

Например, по оценке Анны Руденко, директора офиса продаж АН «Century 21 Римарком» в Троицке, спрос в июле 2021 г. был таким же, как в июне — как по числу сделок, так и количеству звонков от потенциальных покупателей. И примерно на 20% выше, чем в июле 2020-го.

А в Подмосковье на вторичном рынке продажи даже выросли относительно июня, правда, всего на 1,5–2% (за год — на 50–55%), рассказывает Ольга Власова. В компании «Миэль» на спрос тоже не жаловались — он был в два раза выше, чем в июле 2020 г.

, сообщила Марина Толстик, председатель совета директоров сети офисов недвижимости «Миэль».

Но потребительское поведение меняется: по словам Ольги Власовой, многие покупатели уже находятся в предвкушении серьезного снижения цен. Наблюдения Власовой, кстати, подтверждает замер потребительских настроений от IRN.RU.

Хотя объективных причин для снижения цен в ближайшее время нет, считает вице-президент ГРМО.

«Но факт того, что покупатели уже не бросаются на первые попавшиеся варианты, как это было на пике дефицита объектов на рынке, налицо», — подчеркивает она.

Об этом же говорит и Анна Руденко: «Так называемый рынок продавца уже в середине лета получил четкие сигналы того, что, несмотря на сохраняющийся все еще в какой-то мере дефицит объектов, покупатели не готовы приобретать все подряд. Как альтернативу они рассматривают рынок загородной недвижимости. Причем весьма успешно.

К примеру, в нашем офисе продаж число сделок по «вторичке» и «загородке» в июле распределилось в соотношении 50/50. Поэтому при необходимости реализовать свою квартиру на вторичном рынке в короткие сроки у собственников сейчас только один путь — выставлять цену лота чуть ниже среднерыночной.

Но и это еще не гарантирует быструю продажу».

В августе изменение потребительских настроений вылилось в снижение числа сделок. По словам Анны Руденко, «по сути, рынок встал. Если в первую неделю месяца активность со стороны покупателей еще наблюдалась, то дальше произошло заметное проседание. Спрос на вторичные квартиры в Новой Москве упал по сравнению с июлем в 1,5 раза». Снижается спрос и в Подмосковье, отмечает Ольга Власова.

Помимо удорожания ипотеки уменьшение покупательской активности связано с сезонными факторами: в августе заканчивается период массовых отпусков и начинается подготовка детей к школе. «Август традиционно раньше считался на рынке не самым лучшим месяцем в плане спроса, но в последние годы мы стали от этого отвыкать. Теперь, похоже, возвращаемся к данной ситуации», — комментирует Ольга Власова.

Предложение

Дефицит предложения, особенно недорогого, также продолжает негативно влиять на уровень спроса.

По данным аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», в сравнении с июлем прошлого года бюджетных лотов на рынке «старой» Москвы стало меньше на 6,6%, а в категории объектов стоимостью до 9 млн рублей (примерно столько стоит однокомнатная квартира на «вторичке») экспозиция сократилась на 31,6%. Общий объем предложения, по оценке «Миэль», также снизился, вернувшись на уровень мая 2021 г.

В Московской области объем предложения упал на 3–5% по сравнению с июнем.

Причина как в высоком спросе на недорогие квартиры в предыдущие месяцы, так и в надеждах продавцов на дальнейший рост цен осенью. «Многие собственники не ожидали, что бурный рост цен на недвижимость прекратится и ситуация стабилизируется.

Поэтому часть продавцов ушла с рынка с надеждой, что им удастся продать свою квартиру дороже уже осенью, что маловероятно. Кто-то вышел на рынок с июньскими ценниками и, не увидев интереса, также на время снял лот с продажи.

Да, в начале лета с рынка было вымыто много объектов, но этот процесс не мог быть бесконечным. И в июле продавцы прочувствовали отсутствие ажиотажа даже на объекты, выставленные по среднерыночной стоимости.

Поэтому находятся в некотором замешательстве, не понимая, что им делать дальше. Все это не могло не отразиться на общем объеме предложения», — отмечает Ольга Власова.

В Новой Москве предложение увеличилось, но лишь на 1,5%. В целом, ситуация на рынке примерно такая же, как в Подмосковье и «старой» Москве. Многие продавцы сняли квартиры с продажи из-за отпусков и желание реализовать свои лоты по максимальной стоимости осенью. «Вот только покупатели уже не желают переплачивать и лоты остаются нераспроданными», — резюмирует Анна Руденко.

Цены и скидки

По данным аналитического центра www.irn.ru, стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Подмосковья за июль увеличилась на 2,4% до 125 700 руб., в Новой Москве — на 1,3% до 183 830 руб., а в «старой» — на 1,5% до 230 820 руб.

Темпы роста цен замедляются как внутри МКАД, так и за МКАД. Напомним, за июнь жилье подорожало на 3,4% в Московской области, на 1,6% в Новой Москве и на 2,7% в прежних границах столицы — см. обзор рынка недвижимости по итогам июля 2021 года.

Одновременно растет и размер торга. По данным «Миэль», в июле 2021 г. каждая вторая сделка на вторичном рынке проходила с дисконтом, который составил в среднем 5%. Максимальный размер скидки в июле 2021 г., по сделкам «Миэль», — 35%.

На вторичном рынке Новой Москвы скидки составляют от 3 до 5% (в июне- 3%). При этом, как отмечает Анна Руденко, покупатели надеются на дисконт даже при продаже объектов, вышедших на рынок с адекватной или не завышенной стоимостью.

В Подмосковье размер скидок за месяц вырос на 2–3 п.п. Теперь в среднем покупатель может рассчитывать на дисконт в размере 5%. А при покупке более дорого жилья, к примеру, в ближнем Подмосковье, уровень скидки может доходить и до 10%. «Торг всегда присутствовал на рынке, но теперь можно сказать, что он выражается уже не в символических цифрах.

Причина — вторичные квартиры за последнее время настолько выросли в цене, что без скидки в подавляющем большинстве случаев реализовать их крайне проблематично. К тому же зарплаты не растут, а условия покупки по ипотеке ужесточаются.

И многие продавцы, пусть и не все пока, это стали осознавать, поэтому охотно идут на уступки покупателям», — резюмирует Ольга Власова.

Также по теме:

  • Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU

Что ждёт владельцев недвижимости в 2021 году. Новые законы и судебная практика

Новые правила расчёта налога на доходы полученные от продажи недвижимости, заключение сделок удалённо через нескольких нотариусов, увеличение взносов на капитальный ремонт, изменения жилищного законодательства — это далеко не полный перечень тех изменений, которые ждут владельцев недвижимости в 2021 году.

В данной статье рассмотрим краткий обзор наиболее значимых изменений в законодательстве, касающихся собственников недвижимости, и тех, кто планирует её приобрести.

В конце статьи вас ждёт бонус, в виде подборки судебной практики за 2020 год, связанной с недвижимостью. Все приведённые мною дела имеют большое значение для гражданского оборота. Реквизиты судебных актов также приведены.

Что ждёт владельцев недвижимости в 2021 году. Новые законы и судебная практика.

Читайте также:  Градостроительный регламент по видам разрешенного использования: что это такое

Новые законы в 2021 году.

1. Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.

До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты. Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.

Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.

Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».

2. Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.

Данная возможность — это новелла в Налоговом кодексе РФ. Уменьшить размер налога можно будет в пределах соответствующего предоставляемого вычета. Это означает, например, что к не облагаемому 1 млн. рублей при продаже недвижимости, прибавляется сумма недополученного социального вычета.

Соответствующее правило вводится подпунктом «е» пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период».

3. Следующее дополнение Налогового кодекса РФ связано с началом исчисления срока владения жилым помещением приобретённым по договору участия в долевом строительстве (ДУДС), договору участия в ЖСК или уступки прав по ДУДС, в целях налогообложения.

В случае продажи жилого помещения, по истечении пяти лет с момента полной оплаты по вышеуказанным договорам, налог на доход полученный от продажи оплачивать не нужно. До этого приходилось ждать пять лет с момента оформления собственности на квартиру. Правило коснётся налогов подлежащих уплате начиная с 2019 года.

Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», дополняет пункт 2 статьи 217.1 НК РФ новым абзацем.

4. Увеличивается перечень контролируемых сделок с недвижимостью в рамках Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 N 115-ФЗ.

Изменения в антиотмывочный закон коснуться сделок с недвижимостью. Если раньше подотчётные Росфинмониторингу (банки, нотариусы, риэлторы, и т.д.), должны были сообщать о сделке с недвижимостью, совершенной на сумму более 3 млн. рублей, то с января 2021 года под отчёт попадут операции с денежными средствами, наличные и безналичные, проводимые в рамках сделок с недвижимостью.

С одной стороны, в список контролируемых операций добавляется аренда, найм, ипотека. С другой стороны, если исходить из буквальной трактовки изменений, контролировать банки будут и расчёт через сейфовые ячейки по сделкам с недвижимостью. А значит, чтобы банк отчитался в Росфинмониторинг, банку должна быть известна сумма передаваемая наличными через ячейку.

Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 208-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля”, вносит изменение, в том числе, в пункт 1.1. статьи 6 ФЗ №115.

5.Заключать сделки с недвижимостью можно будет дистанционно, через нотариусов находящийся в разных регионах. В такой сделке нужно, чтобы один из нотариусов находился в регионе местонахождения недвижимости.

Стороны подписывают договор с использованием цифровой подписи. Дополнительно, нотариус просит участника сделки расписаться на бумажном экземпляре для хранения в своё архиве.

Федеральный закон от 27.12.2019 N 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации», регламентирует данный порядок.

6.Увеличиваются взносы на капитальный ремонт. Тарифы вырастет во многих регионах. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Рост взносов в регионах будет неравномерным, в целом он не превысит 5% процентов. В Москве, например, увеличение составит 66 копеек.

В Москве размер взноса увеличится на основании Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года № 2066-ПП.

7. Изменения жилищного законодательства коснутся собственников квартир в многоквартирных домах. Речь идёт о новых правилах противопожарного режима.

В частности, запрещается следующее: устраивать хранение в цокольных этажах и подполье; устанавливать глухие решётки в местах аварийного выхода; запрещается хранение в тамбурах возле пожарных выходов и пожарных лестниц; запрещается пользоваться всем газовым оборудованием (в том числе плитой), при отсутствии технического обслуживания; запрещается оставлять источники огня без присмотра, это требование также относится к курильщикам.

Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479.

8. Субсидии, по оплате коммунальных платежей, обязаны будут предоставлять даже при наличии задолженности. Единственный случай для отказа -наличие судебного акта о взыскании долга.

Также с 1 января 2021 года размораживается взыскание неустоек по оплате задолженности за ЖКХ.

«Метр квадратный»: в сентябре рынок сделок с недвижимостью обновил рекорд 2021 г

В сентябре 2021 года количество сделок, проведенных через экосистему недвижимости «Метр квадратный» (входит в Группу ВТБ), оказалось рекордным в этом году.

Общее число сделок, проведенных с использованием инструментов М2, в сентябре превысило 21 тысячу, а объем расчетов — 90 млрд рублей. По сравнению с июлем-августом показатели выросли в пределах 10% и оказались выше даже пиковых июньских значений. При этом именно в начале лета на рынке сложился ажиотаж вокруг ипотеки в преддверии изменения условий льготной программы кредитования.

Специалисты М2 отмечают, что темпы роста средней фактической суммы сделки на рынке купли-продажи замедлились. Размер среднего чека в сентябре вырос лишь на 3%, до 5 млн рублей против 10%-ого роста в августе*.

Основным фактором снижения расходов покупателей стало сокращение среднего чека в рамках сделок по новостройкам. Впервые за 1,5-2 года он снизился — на 2% к августу 2021 г. Наиболее заметное снижение аналитики М2 отмечают на рынке Москвы и области — на 5%, до 8,9 млн рублей.

«На рынке недвижимости сейчас — время больших изменений. Рост цен, который непрерывно сопровождал строительный сегмент в последние месяцы, особенно на первичном рынке, к радости потребителей значительно замедлился и даже проходит определенную „корректировку“.

Застройщики понимают, что без льготных условий ипотеки продажи „просядут“, поэтому вынуждены корректировать ценовые условия. Клиенты ждут более выгодных предложений и готовы покупать квартиры меньшей площади — сейчас на рынок начали выходить даже апартаменты менее 10 кв.

м», — комментирует генеральный директор «Метра квадратного» Вячеслав Дусалеев.

По его словам, еще одним фактором «охлаждения» рынка новостроек может стать общий рост стоимости ипотеки в ближайшие месяцы. «Рост ключевой ставки, который может произойти еще раз до конца года, может повлечь за собой и удорожание ипотеки в российских банках.

Ранее мы прогнозировали, что при изменении ключевой ставки до 7% ипотечная в среднем по рынку может вырасти до 9%. Мы видим, что крупные банки уже провели раунд повышения ставок — их примеру могут последовать и другие игроки.

В этих условиях драйвером роста объема продаж может стать рынок вторичной недвижимости, который с точки зрения цены остается для потребителей более привлекательным», — добавляет руководитель «Метра квадратного».

По оценке ВТБ, за девять месяцев 2021 года российские банки увеличили выдачу ипотеки на 42%, до 4 трлн рублей. В сентябре общий объем выдач составил порядка 500 млрд, что сопоставимо с результатом сентября прошлого года. К концу года объем выдач ипотеки превысит рекордные для рынка 5 трлн рублей, тогда как в 2020 г. было выдано 4,4 трлн рублей, в 2019 — 2,9 трлн рублей (по данным ЦБ РФ).

*Динамика фактического размера сделок при условии наличия значимой статистической выборки более точно отражает рыночные тренды, чем аналитика, построенная на данных объявлений продавцов недвижимости, так как не учитывает заведомо заниженных в рекламных целях цен по большому количеству объявлений и, напротив, учитывает фактор торга, который всегда присутствует в сделках.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *