Содержание
- Основное отличие
- Сроки
- Условия расторжения договоров аренды и найма
- Налоги
Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ («Аренда») и гл. 35 («Наем жилого помещения») Гражданского кодекса РФ.
Основное отличие
Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект.
Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.
Сроки
Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст.
683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).
При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Условия расторжения договоров аренды и найма
Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Налоги
- Относительно налогообложения.
- Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.
- По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.
Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.
Договор безвозмездного пользования: как бесплатно отдают машины, помещения и оборудование + шаблон
????➡????♂️???? Безвозмездное пользование вещью — это та же самая аренда, только бесплатная. Второе имя пользования без платы — ссуда. В народе прижилось, что ссудой называют кредит в банке, но это неверно. Ссуда — бесплатная аренда вещи. А банковский кредит тут не причём.
Рассказываем, когда предпринимателю пригодится договор ссуды, где можно споткнуться, как платить налоги, и для примера вместе заполним шаблон договора на автомобиль.
Для каких ситуаций нужен договор безвозмездного пользования
Суть договора безвозмездного пользования такая. Хозяин вещи отдаёт её другому на время и говорит: «Можешь пользоваться, денег не возьму, но ремонтировать и беречь будешь ты». А кто берет вещь отвечает: «Ок, буду беречь».
Хозяин вещи становится ссудодателем, а тот, кто принял вещь, ссудополучателем. Для них будут действовать правила про ссуду из главы 36 ГК РФ.
Отдать в безвозмездное пользование можно любую вещь — автомобиль, помещение, набор стаканов. Главное, чтобы вещь была непотребляемая. С мешком сахара или кирпичами так сделать нельзя.
В предпринимательстве договор ссуды подходит, когда вещь передают своим людям, и цели заработать нет. Хотя по закону дружба, семейные отношения или общие дела не обязательны. Вот примеры:
✌ Учредитель передает своему ООО нежилое помещение. В нём откроют магазин. (А вот наоборот — ООО передает учредителю — нельзя, об этом будет ниже).
✌ Жена отдает мужу личную машину. Муж будет оказывать услуги курьера.
✌ Один друг с ИП отдает другому торговую витрину. Его бизнес на стопе, и витрина стоит без дела.
У ссуды есть одна коварность. Часто стороны думают, что ничего не должны друг другу — ведь пользование бесплатное. Но это не так. По закону тот, кто взял вещь, обязан тратить деньги на её содержание. А кто дал — платить налоги и возмещать ущерб, если вещь оказалась непригодной.
Кто может отдать вещь в бесплатное пользование
Отдать вещь может её собственник. Однако арендатор тоже может — если получил письменное согласие от арендодателя.
ООО и другим юрлицам запрещено отдавать бесплатно имущество с баланса учредителям и директору. Так сделали, чтобы из бизнеса не выводили ценное имущество, купленное на общую прибыль или внесённое в виде вклада. Правило — из ст. 690 ГК РФ.
А еще предпринимателям, которые работают вместе и открыли ООО, стоит помнить, что бесплатная передача имущества на сторону может попасть под крупную сделку и сделку с заинтересованностью. На крупную сделку надо взять разрешение всех партнеров. О сделке с заинтересованностью надо уведомлять. Иначе другой партнер может отменить договор.
Что с налогами
Бесплатная аренда не меняет обязанностей платить разные налоги.
Налоги ссудодателя
Хозяин вещи продолжает платить налог на имущество, транспортный и земельный налог. Договор безвозмездного пользования не отменяет налоговое бремя. Это позиция Минфина из Письма № 03-03-04/1/589.
Налоги ссудополучателя
Для ИП на УСН, патенте и общей системе и юрлиц выгода от бесплатной аренды — это доход в натуральной форме. В доход ставят рыночную стоимость аренды похожего имущества.
Подробно про учёт безвозмездных договоров на УСН мы писали в отдельной статье.
Заполняем шаблон договора безвозмездного пользования
- Договор ссуды можно заключить устно, письменно или вообще оформить расписку или акт — кто, у кого и какое имущество взял.
- Передать имущество устно не получится в двух случаях:
- — когда есть ООО — юрлица всегда заключают письменные договоры;
— на имущество дороже 10 000 ₽ — то есть на автомобили, помещения и недешевое оборудование нужен письменный договор — ст. 161 ГК РФ.
Расписка и акт передачи — тоже письменный договор, тут закон не нарушается. Но мы рекомендуем заключать именно письменный договор на бумаге, который подписывают обе стороны. В этом случае условия можно переделать под свою выгоду и реальные обещания друг другу.
Заполним шаблон договора ссуды на примере автомобиля. Но вместо него может быть любая другая вещь.
Шаблон договора безвозмездного пользования
Предмет: что отдают в пользование
Обязанность ссудодателя — передать автомобиль бесплатно и на время. Обязанность ссудополучателя — вернуть его в целости с учетом износа. В предмете расписывают характеристики автомобиля. Иначе договора как бы нет, и люди ничего не должны друг другу — ст. ст. 689, 607 ГК РФ.
Пример:
Ссудодатель передаёт во временное пользование Ссудополучателю принадлежащий Ссудодателю на праве собственности по свидетельству о регистрации ТС № вх2549877 автомобиль марки Opel Corsa выпуска 2019 года, VIN: fkfdf546456vfdgd, кузов № bgkj56, цвет голубой, номерной знак ак596вн, а Ссудополучатель обязуется вернуть автомобиль в том состоянии, в каком получил с учетом нормального износа.
Плюс ссудодатель отдаёт документы и принадлежности, без которых не обойтись — ключи, полис ОСАГО, диагностическую карту. Если не передаст, ссудополучатель может вернуть машину и спросить убытки. Например, деньги на бесполезную поездку за автомобилем в другой город. Правила — из ст. 691 ГК РФ.
Как ссудополучатель может использовать автомобиль
В договор записывают, для чего ссудополучатель взял автомобиль. Выйти за рамки будет нельзя.
Пример:
Ссудополучатель вправе использовать автомобиль для оказания услуг курьера в пределах города Москвы.
Если ссудополучатель будет возить туристов в Геленджик, ссудодатель сможет забрать автомобиль без всяких компенсаций и потребовать деньги за ремонт — ст. 615 ГК РФ.
Передача автомобиля
Автомобиль передают по акту. С этого момента ссудополучатель полностью отвечает за него. А еще — за аварии, штрафы и ДТП по своей вине.
Шаблон акта приема-передачи
Если ссудодатель тянет с передачей автомобиля, ссудополучатель может отказаться от договора — ст. 692 ГК РФ.
В конце пользования автомобиль тоже возвращают по акту. И заботы по содержанию снова возвращаются к хозяину автомобиля.
Недостатки автомобиля
Ссудодатель обязан передать исправный автомобиль.
Плохо, если автомобиль надо ремонтировать, а ссудодатель промолчал. У ссудополучателя появляется право сделать ремонт на свои деньги, потребовать ремонт от ссудодателя или отказаться от договора с возмещением своих расходов. И всё это несмотря на то, что аренда — бесплатная.
С ссудодателя снимается ответственность, если он прописал поломки в договоре или их было видно невооруженным глазом. Поэтому ссудополучателю стоит хорошо осмотреть автомобиль до подписи в акте. Правила — из ст. 693 ГК РФ.
Срок безвозмездного пользования
- Срок бесплатной аренды записывают в договор.
- Пример:
- Ссудополучатель вправе пользоваться автомобилем в срок с 20 февраля 2021 года по 20 августа 2021 года.
Но стороны могут договориться, что ссудодатель ездит на автомобиле сколько угодно, пока ему нужно. Тогда срок договора можно не вписывать. Это будет бессрочный договор, так можно — ст. 610 ГК РФ.
Если срок истек, ссудодатель продолжает ездить на автомобиле, а ссудодатель не просит его назад, договор автоматом становится бессрочным — ч. 2 ст. 621 ГК РФ.
Кто ещё ездит на автомобиле
Хозяин автомобиля может разрешить пользоваться им сразу нескольким людям или юрлицам. Их всех записывают в договор. Без такой оговорки ссудополучатель может вернуть автомобиль и потребовать возмещения расходов. Правила — из ст. 694 ГК РФ.
Кто ремонтирует и содержит автомобиль
По умолчанию мелкий и капитальный ремонт автомобиля обязан делать ссудополучатель. Заправлять бензином и страховать ответственность — тоже. Пока автомобиль в безвозмездной аренде, у хозяина нет забот.
Если принципиально, в договоре можно подробно прописать каждую статью расхода ссудополучателя и точные сроки ремонта.
Но можно все расходы переложить на хозяина автомобиля — ст. 695 ГК РФ.
Риск случайной гибели
Пока автомобиль у ссудополучателя, он полностью отвечает за него. Если он разобьёт, поцарапает или утопит автомобиль, будет на свои деньги ремонтировать или покупать новый — ст. 696 ГК РФ.
Стоимость автомобиля можно вписать в договор. Но это не значит, что ссудодатель точно получит такую сумму денег. У ссудополучателя всегда есть возможность нанять оценщика и доказать, что договор заключили давно, и с этого времени автомобиль сильно упал в цене.
Пример:
По соглашению сторон автомобиль оценен в 1 000 000 рублей. Данная оценка учитывается при возмещении ущерба.
Улучшения автомобиля
Новое съемное оборудование на автомобиле ссудополучатель заберёт себе. Если в договоре не написано обратное.
Компенсацию за неотделимый ремонт типа покраски или замены стекол надо согласовать с ссудодателем — ст. 623 ГК РФ.
Когда договор расторгают досрочно
От аренды без срока можно отказаться в любой момент. Уведомление об отказе посылают за месяц, если в договоре нет другого срока. Ссудополучатель может отказаться даже от срочной аренды, если в договоре не написано обратное — ст. 699 ГК РФ.
Ссудодатель может забрать автомобиль, если ссудополучатель плохо с ним обращается и использует, не так, как договорились.
Ссудополучатель может вернуть автомобиль, если всплыли косяки, о которых ссудодатель умолчал. Подробно про расторжение — в ст. 698 ГК РФ.
Если ссудополучатель умер, автомобиль возвращают, договор прекращается.
Статья актуальна на 19.02.2021
Публикации
Независимо от того, какими помыслами руководствуется собственник имущества, передавая его в безвозмездное пользование, придет время, когда он захочет вернуть его в свое владение. Произойти это может и до истечения срока действия договора ссуды. Что должен предусмотреть ссудодатель для сохранения за собой пути к отступлению — досрочному расторжению договора?
Договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ) по своей природе схож с договором аренды, и к нему применяется часть правил последнего (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Главное его отличие от договора аренды — безвозмездность.
Причем у собственника имущества (ссудодателя) может в любое время возникнуть потребность распорядиться своим имуществом иным образом.
Например, нашелся выгодный арендатор или покупатель, которому необходимо передать объект свободным от прав третьих лиц, либо компания решила использовать его для собственных производственных целей.
В этом случае у ссудодателя возникает вопрос: можно ли расторгнуть договор безвозмездного пользования досрочно и без последствий? Ведь ссудополучатель становится законным владельцем указанного имущества, не являясь собственником, он обладает теми же правами, что и собственник, и имеет право на защиту своего владения даже против самого собственника (ст. 305 ГК РФ).
ГК РФ предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон и в связи с существенными изменениями обстоятельств (п. 1 ст. 450 ГК РФ, ст. 451 ГК РФ).
Помимо этого ГК РФ установлено расторжение договора и по иным основаниям (п. 2, 3 ст. 450 ГК РФ):
Маскировка ссуды под аренду
Комитет по управлению имуществом обратился в суд с иском о выселении из занимаемого помещения ответчика — «Союза ветеранов боевых действий». Последний организовал в помещении детский авиамодельный клуб.
В договоре аренды, заключенном между сторонами спора, арендная плата была установлена в размере 0 руб. за 1 кв. м. Комитет направил арендатору письмо об отказе от договора аренды, но арендатор не освободил помещение в установленный срок.
Удовлетворяя иск заявителя, суды пришли к однозначному выводу: спорный договор не может быть квалифицирован как договор аренды.
Ведь пользование нежилым помещением осуществляется на безвозмездной основе, и фактически между сторонами возникли отношения по безвозмездному пользованию имуществом.
Следовательно, сторонами был заключен бессрочный договор ссуды, поскольку ответчик продолжал пользоваться имуществом и после истечения его срока действия при отсутствии возражений со стороны истца (постановление ФАС У0 от 10.09.2008 № Ф09-6543/08-С6).
- Гражданское право. Договоры
- -в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон;
- -по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной (а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором).
- Односторонний отказ: срок имеет значение.
- Заключен бессрочный договор
Право ссудополучателя
«Но договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором» (и. 1 ст. 689 ГК). Может ли идти речь о вещном праве ссудополучателя, если таковое, в силу прямого указания закона, состоит из одного лишь правомочия пользования вещью и вовсе не включает в себя возможности ссудодателя владеть ею? Если бы это было так, то, очевидно, постановка обсуждаемого здесь вопроса и вправду была бы бессмысленной — перед нами было бы еще одно относительное право таинственной природы, подобное праву субарендатора, временного жильца или члена семьи нанимателя по договору коммерческого найма. Тем не менее, вопрос сей ставится и обсуждается по следующим причинам.
Если речь действительно идет о предоставлении вещи ссудодателю только лишь в пользование, то почему же ГК называет такое предоставление передачей вещи — обозначает его термином, указывающим именно на процесс физического перемещения вещи из сферы фактического господства одного лица в сферу фактического господства другого, т.е. на процесс передачи владения (см. п. 1 ст. 224 ГК)? Случайность исключается, ибо одна из главных обязанностей ссудополучателя обозначена как обязанность по возврату вещи, т.е. термином, опять-таки предполагающим передачу владения вещью; кроме того, во всех последующих статьях гл. 36 ГК идет речь именно о передаче и возврате вещи, т.е. действиях по изменению фактического владельца вещи[1].
О передаче вещи не только в пользование, но и во владение ссудополучателя прямо говорит сам ГК. Так, в уже цитированном п. 1 ст. 689 указывается на то, в каком состоянии должна находиться возвращаемая вещь — «…в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором».
Коль скоро законодатель помещает такое постановление в ГК, то, следовательно, он исходит из предположения о том, что вещь предоставляется ссудополучателю таким образом, что ссудодатель теряет контроль как над процессом использования вещи, так и за ее текущим состоянием.
Такого просто не может быть, если вещь предоставляется исключительно в пользование ссудополучателя с сохранением владения за ссудодателем.
Затем, на фоне отсутствия у ссудополучателя правомочия владения предметом ссуды, чрезвычайно странно выглядели бы обязанности ссудополучателя по его содержанию, а также по его текущему и капитальному ремонту, возложенные на него ст. 695 ГК.
Да, разумеется, иное может быть предусмотрено договором безвозмездного пользования.
В каком случае это самое «иное» можно было бы предусмотреть? Как раз тогда, когда стороны, в отступление от общего законодательного правила, заключают договор исключительно пользовательской ссуды, ссуды, не соединенной с передачей предмета пользования во владение ссудополучателя.
Еще более нелогично выглядела бы ст. 696 ГК, переносящая на ссудополучателя риски случайной гибели и повреждения полученной в ссуду вещи[2]: как мог бы ссудополучатель их нести, если бы не имел возможности фактически господствовать над вещью?
Наконец, в той же, 696-й статье, а также в ст. 697 и в п. 1 ст. 698 ГК упоминается о наличии у ссудополучателя фактической возможности передать предмет ссуды без согласия ссудодателя третьему лицу, т.е.
о его возможности контролировать доступ посторонних лиц к чужой вещи.
И пусть се реализация выходит за пределы прав ссудополучателя, для нас сейчас важно лишь простое се наличие, свидетельствующее о поступлении предмета ссуды в фактическое господство (владение) ссудополучателя.
Очень показательно сравнение используемой в определении терминологии со словарным запасом ст. 606 ГК, определяющей договор аренды как договор, обязывающий арендодателя к предоставлению вещи.
Предоставление — понятие более широкое, обнимающее собою как случаи передачи вещи (владения вещью) арендатору, так и случаи простого допуска арендатора к вещи, остающейся при том во владении арендодателя.
Техника предоставления вещи во исполнение заключенного договора аренды может разниться в зависимости от содержания предполагаемых к установлению прав арендатора — будет ли это право аренды владельческой (и тогда необходима передача владения), или же пользовательской (в таком случае передавать владения вещью не нужно, арендатора достаточно допустить к вещи). Подобной «двойственности» в содержании прав ссудополучателя не наблюдается; соответственно, нет и различия в технике предоставления ему вещи ссудодателем. Если согласиться с тем, что право ссудополучателя ограничивается одной лишь возможностью пользования вещью, то нормативное определение договора ссуды станет попросту непонятным: для чего нужны передача вещи и ее возврат, если ссудополучатель не имеет права на владение ею? Отсюда следует, что наше предположение о содержании права ссудополучателя было неверным. Право ссудополучателя включает в себя не только правомочие пользования, как это указано в п. 1 ст. 689 ГК, но и правомочие владения предметом ссуды.
Не менее показательно и то, что в разбираемом нами Учебнике данная проблема просто не замечается. Так, доц. В. С. Ем, являющийся автором главы, посвященной правоотношениям по использованию чужих вещей, непосредственно вслед за определением п. 1 ст.
689 ГК, говорящем только о пользовании ссудополучателя, без каких-либо оговорок прямо заявляет: «Предмет ссуды передается ссудополучателю во владение и пользование, но не в потребление»[3]; «…
по договору ссуды вещь остается собственностью ссудодателя, а ссудополучателю предоставляется лишь во владение и пользование» (выделение авторское — В. В.); наконец, рассматривая частный вопрос (о субъекте возмещения вреда, причиненного в процессе эксплуатации полученного в ссуду транспортного средства), В. С.
Ем прямо называет ссудополучателя «…титульным владельцем источника повышенной опасности»[4]. Неоднократно говорится им также о передаче и возврате предмета ссуды, т.е. совершении с вещью таких действий, которые направлены именно на перенесение фактического владения ею.
Таким образом, не подлежит никакому сомнению, что право ссудополучателя включает в себя, по крайней мере, по общему правилу, возможности (правомочия) владения и пользования чужой (индивидуально-определенной) непотребляемой вещью.
Больше того, моментом возникновения такого права является момент поступления вещи в фактическое владение ссудополучателя. Титульное владение суть состояние, ориентированное против всех других лиц и значит — подлежащее облечению в форм)' абсолютного субъективного права.
Абсолютное же субъективное на чужую вещь называется ограниченным вещным правом. Следовательно, право владеющего ссудополучателя (право ссуды) является ограниченным вещным правом[5].
Попробуем поверить положения действующего законодательства посредством сделанного нами вывода.
Если он правилен, то мы должны найти в законодательстве указания о том, что право владеющего ссудополучателя как право абсолютное, пользуется абсолютной защитой и обладает нормативно определенным содержанием[6], как право ограниченное вещное — обладает свойством следования за своим объектом, наконец, в случае, если его объектом является недвижимая вещь, оно должно подлежать государственной регистрации. Из этих четырех положений прямого нормативного закрепления удостоились только два — законодательная содержательная определенности и свойство следования[7]. Абсолютная защита права ссудополучателя, хотя и прямо не закреплена законом, но выводима из п. 4 ст. 216 и ст. 305 ГК; что же касается необходимости государственной регистрации права ссудополучателя, то отсутствие нормативного указания об этом представляет собой «пробел в законодательстве», поскольку «…право ссуды — весьма серьезное обременение недвижимого объекта, информация о котором важна для его потенциальных приобретателей».
Не препятствует ли сделанной нами квалификации безвозмездный характер договора, являющегося основанием возникновения права ссуды? Ничуть. Данный вопрос — об основательности предоставления субъективного права — не постулирует его в каком-либо качестве, ибо не оказывает влияния на его юридическую природу.
Ведь никого не смущает вещная природа права собственности, приобретенного по договору дарения, права пожизненного наследуемого владения или безвозмездного срочного пользования земельным участком, как, впрочем, и бесплатное сервитутное право.
В отношении же таких вещных прав, как право залога и право удержания вопроса о безвозмездном или возмездном характере их возникновения поставить просто невозможно. В. С.
Емом отлично показано, что безвозмездный характер договора ссуды оказывает непосредственное влияние лишь на обязательственные правоотношения его сторон: положение ссудодателя несколько облегчается, а ссудополучателя, напротив, отягощается.
Так, уже отмечалось, что заключение договора ссуды не создает у ссудополучателя требования о предоставлении ее предмета (ст. 692 ГК); в отношении же полученной вещи ссудополучатель должен нести расходы по ее содержанию, текущему и капитальному ремонту (ст. 695); напротив, ссудодатель чувствует себя существенно легче, скажем, в вопросе об ответственности за недостатки предоставленной вещи, нежели арендодатель его «коллега» по возмездному договору идентичной направленности.
Ссудодатель: кто это такой, ГК РФ, права, ответственность, различия ссудодателя и арендодателя
Умер предприниматель, у которого я снимала помещение под офис. Знаю, что его наследники оформят имущество только через полгода. Получается, что собственников помещения сейчас как бы и нет.
Я тоже ИП. Могу ли я продолжать работу в этом помещении или мне надо съехать? Кому платить за аренду? И нужно ли?
Все зависит от того, что написано в вашем договоре аренды.
Если в нем сказано, что смерть одной из сторон — это основание для прекращения договора, то вы должны освободить помещение. Если такого условия нет, что скорее всего, то договор аренды продолжает действовать. Вы не обязаны освобождать помещение только потому, что арендодатель скончался.
В то же время, раз договор действует, вы должны и дальше оплачивать аренду в установленные сроки. Но не торопитесь платить предполагаемому наследнику: есть вероятность, что вы отдадите деньги не тому человеку, и вам придется возвращать их через суд.
Еще нужно помнить, что за аренду вы платили ИП, а у наследника этого статуса может не быть. Тогда у вас появятся обязанности налогового агента — удерживать и перечислять НДФЛ, а также ежеквартально сдавать в налоговую расчет 6-НДФЛ.
У вас есть два варианта, что делать с арендной платой. Расскажу о них подробнее.
Допустим, через месяц после смерти ИП приходит его вдова и говорит: «Я наследница, теперь за аренду платите мне». Вы можете попросить показать свидетельство о праве на наследство, а если его нет, отказаться платить и продолжать работу, оставаясь в офисе. В этом случае вдова — только предполагаемый наследник.
Предполагаемые наследники — это люди, которые имеют право на наследство, но не факт, что точно его получат. В семье могут возникнуть споры, что и кому принадлежит, может объявиться забытый наследник, который будет претендовать на наследство, или, наоборот, кто-то добровольно откажется от своей доли. То есть реальным наследником может оказаться совсем другой человек.
Раздел денег и недвижимости оформляет нотариус, он выдает наследникам свидетельства о праве на наследство. Как правило, это происходит через шесть месяцев после смерти наследодателя.
В свидетельстве указывают ФИО наследника, имущество, которое перешло ему в наследство, долю каждого наследника. Свидетельство о праве на наследство — документ, на основании которого наследник может требовать платить за аренду.
Если вы будете переводить кому-то деньги, не зная точно, что этот человек действительно наследник, может получиться так: полгода вы платили за аренду одному якобы наследнику, а потом объявился реальный наследник и потребовал плату за прошедшие шесть месяцев.
Его требования будут законными. Имущество считается собственностью наследника со дня смерти наследодателя. Вам придется снова заплатить за аренду, а деньги с неправильного наследника взыскивать через суд: вряд ли он захочет вернуть их вам добровольно.
Поэтому, пока нет свидетельства о праве на наследство, нельзя быть уверенным, что именно этот человек унаследует помещение и платить за аренду нужно ему.
Переводить деньги на банковский счет умершего арендодателя-ИП тоже не лучшая идея. Да, вы не просрочите арендные платежи, но будет непонятно, кто получит деньги, ведь владелец счета уже умер, а наследники еще не вступили в наследство.
Появляются вопросы, на которые нет однозначных ответов.
Нужно ли удерживать НДФЛ с арендной платы. Если получатель денег — обычное физлицо, то арендные платежи — это его доходы, которые должны облагаться НДФЛ. Арендатор — фирма или ИП — становится налоговым агентом, он должен удерживать налог с арендной платы и перечислять его в бюджет.
Из-за того, что неизвестно, кто унаследует деньги с расчетного счета умершего ИП, непонятно, становится арендатор налоговым агентом или нет.
Как быть с НДС. Это вопрос встанет, если умерший ИП применял общий режим налогообложения и арендатор тоже на ОСН. По договору арендатор по-прежнему должен платить за аренду вместе с НДС. Но принять налог к вычету вряд ли получится, ведь счет-фактуру получатель арендных платежей не выдаст.
У арендатора есть два варианта: обратиться к нотариусу или просто не платить за аренду.
Вносить арендную плату на депозит нотариуса. Деньги можно вносить наличными или безналично. Плюсы этого варианта:
Обратиться к нотариусу можно по месту нахождения арендуемого помещения или арендатора.
Когда нотариус получит от арендатора деньги на свой депозит, он сообщит об этом наследникам. Затем он либо сам выдаст им деньги, либо передаст их нотариусу, который ведет наследственное дело.
Минус этого варианта в том, что нотариус возьмет плату за свою работу — 0,5% от суммы на депозите, но не менее 1000 Р.
Еще он возьмет плату за правовые и технические услуги. В каждом регионе свои предельные размеры такой платы.
Не вносить арендную плату до тех пор, пока не станет известно, кто законный наследник помещения. В этом случае арендатор минимизирует свои финансовые и налоговые риски. Но тогда он нарушит сроки оплаты, и реальные наследники могут попытаться взыскать договорную неустойку.
Мне не удалось найти такие судебные дела, поэтому делаю вывод, что в жизни наследники редко идут на это. Да и зачем судиться, если арендатор не возражает заплатить за аренду, пусть и с некоторым опозданием. Ведь у просрочки были объективные причины, в которых арендатор не виноват.
Когда выясните, кто именно унаследовал помещение, перезаключите договор и узнайте статус наследника. Это повлияет на налогообложение.
Если наследник — ИП, он сам будет платить все налоги. Арендатору не нужно удерживать с арендной платы НДФЛ и перечислять его в бюджет.
Если прежний арендодатель-ИП был на ОСНО, а наследник — ИП на спецрежиме, то сначала нужно разобраться с НДС. В новом договоре пропишите, что НДС исключается из стоимости аренды. И только потом заплатите долг по аренде за шесть месяцев.
Если наследник тоже ИП на ОСН, как и бывший арендодатель, то можно оставить все как есть. Заплатите долг по аренде с НДС и получите от арендодателя счет-фактуру.
Если наследник — физическое лицо без статуса предпринимателя, то вам придется удержать НДФЛ с арендной платы и подать расчет 6-НДФЛ по окончании отчетного периода.
Граждане или организации вправе передавать своим контрагентам имущество время на безвозмездной основе. ГК РФ оценивает такие действия как разновидность гражданско-правовых сделок. Одной из сторон является ссудодатель. Из статьи вы узнаете, кто это такой и за что он отвечает.
Сделку по безвозмездной передаче имущества на тот или иной срок заключают ссудодатель и ссудополучатель.
Действия ссудодателя регулирует глава 36 ГК РФ (ст. 689 — 701). В частности, в ней раскрыты:
- понятие «ссудодатель»;
- права и обязанности сторон сделки о безвозмездной передаче имущества во временное пользование;
- ответственность ссудодателя и его контрагента;
- порядок расторжения и прекращения отношений ссудодателя с получателем вещи.
Слово «ссудодатель» образовано от слова «ссуда», которое имеет несколько значений. В гражданском праве так называют безвозмездную передачу имущества для временного использования. Ссудодатель — это собственник вещи.
При заключении сделки в предмете договора указывают, что он обязывается передавать объект во временное пользование второй стороне без какой-либо платы за это.
При этом по закону коммерческие организации не могут передавать на таких условиях имущество контролирующим лицам.
Ссудодатель передает вещь в пригодном для использования состоянии. Кроме того, он прикладывает все документы по ее использованию. Если он этого не сделает, контрагент вправе потребовать расторжения сделки и возмещения ущерба (ст. 691 и 692 ГК РФ).
До момента заключения договора вопрос передачи вещи — право, а не обязанность ссудодателя (п. 1 ст. 690 ГК РФ). У него есть и другие права, которые предусматривают арендные отношения. Помимо этих общих возможностей, ГК РФ разрешает ему:
- оперативно заменить вещь, если ссудополучатель нашел в ней недостатки и хочет за свой счет их устранить (п. 2 ст. 693);
- продать имущество (п. 1 ст. 700);
- требовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 698);
- отказаться от такого договора, если он бессрочный, с извещением второй стороны за 1 месяц (п. 1 ст. 699).
К отношениям ссудодателя и ссудополучателя применяют часть положений ГК РФ по аренде (п. 2 ст.689 ГК РФ). Однако есть и отличия в регулировании.
Ссудодатель передает вещь в пользование безвозмездно, а арендодатель получает за это что-либо (как правило, деньги). То есть по договору аренды есть встречное представление. Если предусмотреть какую-то ответную услугу в сделке между ссудодателем и ссудополучателем, суд может оценить ее как аренду.
По общему правилу в арендных отношениях пользователь имущества осуществляет текущий ремонт, а собственник — капитальный (ст. 616 ГК РФ). На ссудодателе нет обязанностей по содержанию имущества (ст. 695 ГК РФ). У сторон договора есть право перераспределить эти обязанности.
В отличие от арендодателя, ссудодатель возмещает только реальный ущерб (ст. 691, 692, 693, 694 ГК РФ). У его контрагента отсутствует возможность взыскания упущенной выгоды.
Одной из обязанностей ссудодателя является передача вещи в пригодном и комплектном состоянии и со всеми документами.
Иногда собственник имущества отдает его без приложения дополнительных бумаг или комплектующих. Из-за этого вещь не получается использовать, или она утрачивает свою ценность. Тогда ссудополучатель может потребовать:
- предоставления документов и принадлежностей либо
- расторжения договора и возмещения реального ущерба (абз. 2 п. 2 ст. 691 ГК РФ).
Если ссудодатель вообще не предоставляет вещь, хотя обязанность уже возникла, контрагент также вправе требовать расторжения отношений и выплаты реального ущерба (ст. 692 ГК РФ). Аналогичные последствия возникают при неизвещении ссудополучателя о правах третьих лиц на вещь (ст. 694 ГК РФ).
Кроме того, от ссудодателя могут потребовать возмещения ущерба из-за передачи некачественной вещи. Однако при этом есть следующие условия:
- собственник будет отвечать за недостатки, которые он умышленно или по грубой неосторожности не обозначил при заключении контракта;
- он не виноват в проблемах, которые были известны при подписании договора или должны были быть обнаружены второй стороной (ст. 693 ГК РФ).
Собственник вещи по выбору ссудополучателя должен:
- безвозмездно устранить недостатки;
- возместить второй стороне расходы на их исправление;
- возместить реальный ущерб и быть готовым к расторжению договора досрочно (абз. 2 п. 1 ст. 693 ГК РФ).
При этом после передачи вещи обязанность ее содержания ложится на ссудополучателя. Стороны могут изменить это условие договора (ст. 695 ГК РФ). Поэтому ссудодателю выгодно прямо обозначить в контракте, кто следит за имуществом.
Отношения по договору безвозмездного пользования продолжают существовать даже после смены собственника вещи. Новый собственник автоматически занимает место ссудодателя. Неиспользование имущества не освобождает ссудополучателя от обязанности его содержать.
Такие выводы озвучил АС Восточно-Сибирского округа (постановление от 28.06.2018 по делу № А33-1034/2015). Более того, имущество может быть в ненадлежащем состоянии.
Но если ответчик не использует право на односторонний отказ от договора, он сохраняет интерес в его использовании.
Риск случайной гибели имущества лежит на ссудополучателе, только если тот нарушил условия его использования или проявил небрежность (ст. 696 ГК РФ).
А вот ответственность за вред третьим лицам всегда лежит на ссудодателе, если только тот не докажет осознанную неправомерность действий второй стороны договора (ст. 697 ГК РФ).
Поэтому собственнику вещи крайне важно подробно прописать в договоре условия и ограничения использования передаваемого имущества.
Кроме того, следует описать в контракте состояние вещи в момент ее передачи. Это даст ссудодателю право требовать расторжения договора, если ссудополучатель будет существенно ухудшать качество полученного имущества (абз. 4 п. 1 ст. 698 ГК РФ).
- Добавить в «Нужное»
- Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 9 июня 2017 г.
- Содержание журнала № 12 за 2017 г.
Ю.В. Капанина,
эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению
Для нормальной эксплуатации арендованного здания или помещения арендатору, несомненно, понадобятся электричество, вода, тепло, то есть коммунальные услуги. А как именно арендатор должен оплачивать эти услуги, следует определить в договоре аренды. Ведь в зависимости от способа оплаты коммуналки налоговые последствия как для арендатора, так и для арендодателя будут различаться.
Ситуация 1. Коммунальные услуги включены в состав арендной платы
При этом в договоре может фигурировать один из следующих вариантов.
Вариант 1. Арендная плата определена в фиксированной сумме, включающей стоимость коммунальных услуг. То есть коммуналка отдельно не выделяется ни в договоре, ни в первичке. Правда, такой способ может быть невыгоден арендодателю.
Во-первых, поставщики коммунальных услуг могут поднимать цены, тогда как скорректировать размер арендной платы можно не чаще одного раза в годп. 3 ст. 614 ГК РФ.
Во-вторых, довольно сложно предугадать, покроет ли установленная арендная плата коммунальные затраты арендодателя, ведь арендатор может израсходовать электричества и воды больше, чем планировалось.
Вариант 2. Арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной. При этом ее переменная часть эквивалентна стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг. Заметим, что в договоре нужно прописать четкий механизм расчета переменной частиИнформационное письмо Президиума ВАС от 11.01.
2002 № 66 (п. 11). К примеру, так: «Переменная часть арендной платы за месяц определяется на основании показаний измерительных приборов исходя из установленных тарифов ресурсоснабжающих организаций».
Тогда изменение цен поставщиков коммуналки или объема потребляемых услуг не будет означать изменения размера арендной платы.
Что касается оформления первички, то к счету на оплату аренды арендодателю нужно приложить детализированный расчет переменного платежа и копии первичных документов (счетов, актов), полученных от коммунальных служб за соответствующий расчетный период (это условие в интересах арендатора стоит предусмотреть в договоре).
При любом из этих вариантов вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому учет коммуналки в обоих случаях будет одинаковым.