Существенные условия договора купли продажи недвижимости, гк рф. цена

Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.

Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2021 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.

Собственником недвижимости вы станете только после заключения договора купли-продажи. nedvigimost-i-financi.ru

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо.

Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП

Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.

ДКП, не соответствующий законодательным актам, можно оспорить в суде. psiheya-market.ru

Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.

К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.

Содержание договора

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Бланки ДКП можно скачать на Госуслугах или специализированных сайтах. blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru

Обязательные условия договора

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

К обязательным условиям содержания договора относятся:

наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).

Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.

Дополнительные условия

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:

время фактической передачи недвижимости покупателю;
сроки и способы взаиморасчетов;
состояние передаваемой квартиры;
сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
порядок решения споров и распределения ответственности;
условия, при которых договор может быть расторгнут;
штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Для оформления договора купли-продажи много документов не нужно. online-kassa.com

Перечень документов продавца и покупателя жилья:

выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
паспорт продавца;
паспорт покупателя;
справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Процесс оформление ДКП

Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Этапы оформления договора

Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
Изучаем документы на объект недвижимости.

Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
Заключаем предварительный договор купли-продажи.

Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.
Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо.

Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию.

В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
Получаем свидетельство о регистрации нового владельца.

Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.

Выписка из ЕГРН с новыми данными подтверждает переход прав собственности на жилье. taldom.7555000.ru

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Когда ДКП признают недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Договор может потерять силу только по обоюдному согласию или по решению суда. zhil-savelki.ru

Суд признает договор оспоримым, если он:

заключен с помощью угроз и насилия;
оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
не соответствует требованиям законодательства;
на нем поддельные подписи.

Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.

Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.

На что нужно обратить внимание

Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.

Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.

Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.

Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.

Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.

Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).

Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.
«Все заработала сама, делиться не собираюсь». Подруга не общается с дочерью и не видит внука из-за «лишней» квартиры
Семь раз отмерь. Как мой приятель пытался продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Из психотерапевта в юмористы. Как живет Гарик Мартиросян в «Золотых ключах»
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Каковы существенные условия договора купли-продажи недвижимости и какие еще сведения следует включить в ДКП?

Покупка недвижимого имущества связана с рисками, которые впоследствии могут обернуться признанием сделки недействительной.

Для минимизации рисков стоит серьезно отнестись к составлению договора купли-продажи. Законом предусмотрен ряд обстоятельств, которые подлежат обязательному включению в договоры по таким сделкам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что это такое?

Продажа недвижимости регулируется параграфом 7 Главы 30 Гражданского кодекса РФ. Законодательно закреплено, какие условия договора купли-продажи (далее – ДКП) недвижимости являются существенными:

Характеристики предмета.
Согласование цены объекта недвижимости.
Перечисление лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости – применяется в случаях сделок с жилыми помещениями.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Закон обязывает стороны четко описывать предмет договора. Данное требование содержится в статье 554 ГК РФ. Так, в ДКП должны быть указаны:

сведения о наименовании объекта недвижимости;
сведения о месте расположения (адрес – при наличии);
площадь или примерная площадь, если объект находится на стадии строительства;
площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости;
условный номер;
иные характеристики, позволяющие конкретно определить подлежащее передаче имущество.

Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Если у недвижимого имущества имеется кадастровый номер, то нужно указать именно его. Тогда отпадает необходимость указывать иные характеристики, потому что кадастровый номер является уникальным, и присваивается конкретному объекту недвижимости.

Если из ДКП нельзя понять, о каком объекте идет речь – договор является незаключенным.

Но есть случай, когда допускается отсутствие характеристик предмета в договоре.

ВАС РФ пришел к выводу: если характеристики объекта недвижимости не указаны в договоре купли-продажи, но перечислены в акте приема-передачи, такой договор считается заключенным. Эта позиция изложена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.

2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Случай из практики: покупатель обратился в суд с иском о признании права на жилое помещение. В качестве доказательства был представлен договор купли-продажи, кроме этого истец пояснил, что ответчица отказывается от регистрации перехода права собственности. Суд отказал в удовлетворении иска. Из-за того, что в договоре не был согласован предмет, суд признал договор не заключенным.

Согласование цены

ДКП должен содержать условие о цене имущества. При отсутствии этого условия, сделка считается незаключенной. Данные положения указаны в статье 555 ГК РФ.

Стороны должны определить стоимость недвижимости, и указать цену в письменной форме. При этом сложилась такая практика: если при сделке продается несколько объектов недвижимого имущества, то в договоре достаточно указать их общую цену.

При согласовании цены в ДКП можно указать стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости. В таком случае расчет будет произведен на основании передаточного акта, в котором будет обозначена площадь объекта.

Случай из практики: покупатель обратился в суд с иском о возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома.

Ответчики возражали, ссылаясь на то, что в представленной редакции договор они не подписывали и денег за сделку не получили. Суд отказал в иске, потому что условие договора о цене содержалось на листе, который не был подписан сторонами.

Суд установил, что договор не был прошит, пронумерован, и подписи сторон содержались только на последнем листе договора.

Если стороны не согласовали цену ДКП, но он был фактически исполнен, такая сделка считается заключенной. Например: покупатель передал деньги продавцу, продавец зарегистрировал переход права собственности. При этом у сторон не возникло неопределенности по цене ДКП. В такой ситуации нельзя оспорить сделку из-за того, что стороны не согласовали цену договора.

Согласно ч. 1 статьи 558 ГК РФ перечисление лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости, является существенным условием договора. Если такое условие не будет содержаться в ДКП, то он будет считаться незаключенным.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что в договоре должны быть указаны лица, имеющие право пользования жилым помещением, и должны быть указаны права таких лиц после продажи квартиры.

В случае если это члены семьи собственника, то они теряют право пользоваться недвижимостью после регистрации перехода права на покупателя (статья 292 ГК РФ). Но в квартире могут быть зарегистрированы и иные лица, не являющиеся членами семьи продавца. И после продажи за ними сохраняется право пользования квартирой.

Случай из практики: Покупатель обратился в суд с иском, в котором просил признать сына продавца прекратившим право пользования квартирой.

В ДКП стороны перечислили лиц, сохраняющих право пользования, и установили срок, когда эти лица должны выписаться.

Но суд отказал в удовлетворении иска, потому что переход права собственности к истцу не повлек прекращение права ответчика пользоваться этой квартирой.

Если продавец получил квартиру в порядке приватизации и остальные члены семьи отказались в его пользу, то они получат бессрочное право пользования этой квартирой. И оно не будет зависеть от продажи жилья или иного отчуждения.

Чтобы избегать таких ситуаций, в ДКП нужно перечислить лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, указать на их права после продажи и установить срок снятия этих лиц с регистрационного учета. А перед заключением сделки желательно требовать справки из паспортного стола или заказать выписку из домовой книги. Эти документы покажут, кто, помимо продавца, зарегистрирован в жилом помещении.

Содержание документа

Помимо существенных условий в ДКП следует включить и другие сведения:

Сведения о сторонах договора.
Сведения о правоустанавливающих документах.
Сведения об ограничениях.
Условия освобождения квартиры.
Ответственность сторон.

Документ должен содержать сведения о его сторонах:

Ф.И.О., паспортные данные, сведения о регистрации – в случае, если стороной по ДКП является физическое лицо. Наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес – в случае, если стороной по ДКП является юридическое лицо.
Кроме этого следует включить сведения о том, что участники сделки не являются ограниченно дееспособными или недееспособными. Что они по своему состоянию здоровья осознают свои действия и понимают обстоятельства заключения договора.
В ДКП также следует указывать документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на это имущество. К таким документам относятся: свидетельство о праве на наследство, решение суда, справка о выплаченном пае, договор долевого участия, договор дарения, соглашение о разделе имущества и т.д.
Также следует указать условие, согласно которому имущество не находится под обременением или другим ограничением. Достаточно включить формулировку: «Продавец гарантирует, что «Объект» в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц».
В ДКП стоит включить не только условие о фактическом освобождении жилого помещения продавцом, но и условие о снятии с регистрационного учета лиц, прописанных в этой квартире.
По соглашению стороны могут включить условия возникновения ответственности для сторон при нарушении условий договора. В ДКП можно предусмотреть ответственность за нарушение сроков передачи квартиры, сроков оплаты или сроков устранения недостатков. Ответственность выражается в материальном плане и стороны согласовывают размер пени, подлежащей уплате в случае нарушения сроков по ДКП.

Участникам рынка недвижимости следует уделять особое внимание условиям, включенным в договор купли-продажи. Данный документ является подтверждением намерений сторон, а его подписание свидетельствует о согласии участников сделки с условиями договора. Учитывая его значение, стоит доверить разработку этого документа специалистам и посвятить время для его досконального изучения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Официальный сайт Городской Управы города Калуги

Договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Ими могут быть любые физические и юридические лица, а также государство и муниципальные образования.

Предметом договора купли-продажи, то есть товаром, по общему правилу может выступать любое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Вещи являются наиболее распространенным, традиционным объектом купли-продажи. По общему правилу, предметом купли-продажи являются вещи, которые на момент заключения договора уже принадлежат продавцу на праве собственности, но также могут быть и вещи, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем.

Форма договора купли-продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой.

Все договоры продажи недвижимости (в том числе предприятий) должны под угрозой недействительности заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежат обязательной государственной регистрации. Письменная форма обязательна также и для договоров внешнеторговой купли-продажи.

В отношении формы договоров купли-продажи движимых вещей применяются общие правила: письменная форма требуется лишь для договоров с участием юридических лиц, а также для договоров между гражданами, если их цена в 10 раз и более превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ).

Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения (большинство договоров розничной купли-продажи).

Цена договора купли-продажи является его существенным условием лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, например при продаже товара в рассрочку или продаже недвижимости, в том числе предприятия.

В других видах договора купли-продажи условие о цене может отсутствовать.

При отсутствии в договоре соответствующего условия товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичный товары.

Цена в договоре купли-продажи, как правило, согласуется самими сторонами, то есть является свободной (договорной).

Срок договора купли-продажи по общему правилу не является его существенным условием.

Однако для договоров поставки или продажи товаров в кредит с рассрочкой платежа срок исполнения соответствующих обязательств приобретает особое значение.

Срок договора купли-продажи может быть определен сторонами календарной датой, истечением периода времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (например, открытие навигации), либо моментом востребования.

Основной для продавца является обязанность по передаче товара покупателю. Продавец обязан передать покупателю товар в срок, установленный договором, а при отсутствии такого срока в разумный (или 7-дневный срок после требования).

Обязанность по передаче товара покупателю включает целый ряд условий (требований) и предполагает передачу товара: а) путем вручения товара или предоставления его в распоряжение покупателя; б) вместе с принадлежностями и документами, относящимся к товару; в) в определенном количестве и ассортименте; г) соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен.

Комплектность товара – это наличие в нем всех необходимых составных частей (агрегатов, узлов, деталей), то есть совокупность многих вещей, характеризуемых общностью их функционального назначения. Так, комплектность компьютера обычно предполагает наличие системного блока, винчестера, клавиатуры и т.п.; д) установленного качества.

Качество товара должно соответствовать договору купли-продажи.

При отсутствии условия о качестве продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется; е) свободным от прав третьих лиц. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав на него третьих лиц, если только последний не согласился с существованием таких обременений; ж) в таре и упаковке.

Основу содержания обязательства из договора купли-продажи образуют встречные по отношению к обязанностям продавца по передаче товара обязанности покупателя принять товар и оплатить его.

Договор продажи недвижимости

По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической природе договор продажи недвижимости:

- консенсуальный (порождает гражданские права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
- возмездный;
- двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
- синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Предмет договора продажи недвижимости

Понятие предмeта догoвора

Предмет договора купли-продажи ― объект материального (вещь, имущество) или нематериального (информация) мира, на который непосредственно направлена или с которым непосредственно связана воля договаривающихся сторон и который достаточно индивидуализирован для того, чтобы отграничить его от других объектов.
Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, обладающее признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК), указанное в п. 1 ст. 130 ГК:

- земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также
- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Субъекты договора продажи недвижимости

- граждане,
- юридические лица,
- другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования) — в отдельных случаях.

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает се собственник.

В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон может устанавливать специальные правила, адресованные покупателям недвижимости.

После введения в действие процедуры банкротства физических лиц контрагент по сделке с ценным имуществом с легкостью может оказаться банкротом или находиться в предбанкротном состоянии. Такая сделка, с высокой вероятностью, может быть признана недействительной.

Таким образом, при проверке предмета сделки тщательная проверка финансового положения продавца стала необходимой.

Для подтверждения вашей добросовестности в случае судебного оспаривания сделки очень важны документы, подтверждающие ее историю: из какого источника вы узнали о намерениях контрагента, куда вы обращались за информацией о контрагенте и предлагаемом им имуществе, какие ответы получили и т.д.

Проверку контрагента целесообразно осуществлять с использованием следующих сервисов:

kad.arbitr.ru — проверить, поданы или нет заявления о банкротстве гражданина в арбитражный суд по месту его регистрации;
bankrot.fedresurs.ru — проверить наличие (отсутствие) публикаций о введении в отношении гражданина, а также его супруга процедуры банкротства в реестре должников (для этого понадобится СНИЛС контрагентов);
fssprus.ru — проверить наличие исполнительных производств в отношении гражданина и его супруга в Банке данных исполнительных производств;
www.cbr.ru/ckki/ — получить информацию о кредитной истории продавца в Центральном каталоге кредитных историй на сайте Банка России (это может сделать сам контрагент по вашей просьбе либо пользователь кредитной истории, например, ваш риелтор);
www.reestr-zalogov.ru — проверить отсутствие приобретаемого имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.

Обязательно сохраняйте распечатки с сайтов — это свидетельство вашей предусмотрительности, то есть аргумент в пользу действительности сделки!

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его подписания. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).

Однако переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно:

1. заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и
2. акта государственной регистрации перехода права собственности.

При продаже жилых помещений в юридический состав также входит регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст.

558 ГК) (правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Подробнее о регистрации договора и права собственности

Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и покупателя уже с момента его заключения.

Поскольку договор продажи недвижимости является консенсуальным, постольку, если продавец и покупатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации перехода права собственности, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Это означает, что заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принадлежавшее ему как собственнику.

Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом.

Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет правомочие на защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски.

Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владение вещно-правовыми исками.

Однако, не обладая титулом собственности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности.

Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст.

551 ГК в случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Требование о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости отдельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору.

Если договор купли-продажи жилого помещения заключен и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по поводу такого помещения, переданного по договору; следовательно, все последующие сделки с такими жилыми помещениями недействительны.

Существенные условия договора продажи недвижимости:

1. о предмете продажи и
2. о цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), относятся:

- план земельного участка с указанием его кадастрового номера,
- поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п.
- паспорта помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.) (ст. 17 и 18 Закона о регистрации прав на недвижимость).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст.

555 ГК). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

юридически обязательную процедуру передачи недвижимости

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.

Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК).

Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он:

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих данный объект, и пр.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст.

488 ГК, регистрируется без представления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:

ВАЖНО! Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме.

Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения исполненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст.

450 ГК, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу.

Необходимо обращение в суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора.

Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Очень интересная судебная практика по неоплате

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».