9 интересных выводов арбитражных судов по спорам из договоров аренды в октябре 2021

9 интересных выводов арбитражных судов по спорам из договоров аренды в октябре 2021 Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

9 интересных выводов арбитражных судов по спорам из договоров аренды в октябре 2021

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

  • Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
  • Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
  • Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

9 интересных выводов арбитражных судов по спорам из договоров аренды в октябре 2021

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

  1. Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
  2. ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
  3. Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Споры по договорам аренды: обзор основных позиций судов в августе 2021 года

  • Юристы Практики по разрешению споров компании Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP подготовили обзор основных позиций судов по договорам аренды в  августе 2021 года.
  • Позиция ВС РФПризнание договора аренды недействительным
  • При конкурсном оспаривании соглашения сторон об изменении валюты арендной платы необходимо сопоставить, каков стал объем обязательств должника после совершения оспариваемой сделки с объемом его обязательств, который был бы, если бы эта сделка не заключалась.
  • Документ: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2021 № 305-ЭС18-19395 (12)
  • Суть дела: В 2010 году стороны заключили долгосрочный договор аренды складских и административно-бытовых помещений. Согласно договору базовая часть арендной платы была установлена в долларах США.

    При этом сами арендные платежи производились в рублях по курсу Банка России. Позже соглашением сторон валюта долга с долларов США была изменена на рубли. В 2019 году арендатор впал в банкротство. Арбитражный управляющий обратился в суд с требованием о признании соглашения об изменении валюты платежа недействительной сделкой как совершенной в период подозрительности.

    Нижестоящие суды, удовлетворяя требование арбитражного управляющего, указали, что в результате соглашения сторон арендная плата была увеличена почти в 2 раза в результате замены суммы годовой арендной платы, номинированной в долларах США на твёрдую сумму в рублях. ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов.

    Судьи ВС РФ указали, что для оценки того, был ли причинён вред кредиторам банкротящегося арендатора, необходимо сопоставить, каков стал объем обязательств должника после совершения оспариваемой сделки с объемом его обязательств, который был бы, если бы эта сделка не заключалась.

    Вопреки выводам нижестоящих судов, в действительности в результате произведенной сторонами в соглашении конвертации размер базовой арендной платы был снижен почти в 2 раза по сравнению со ставкой, определенной в долларах США.

    То есть в случае, если бы соглашение о конвертации не было бы заключено, номинированная в долларах США годовая сумма арендной платы увеличивалась в связи с ростом курса валюты. Следовательно, отсутствие соглашения сторон привело бы к уменьшению конкурсной массы должника и к ухудшению положения его кредиторов, а не наоборот.

    Читайте также:  Договор толлинга: образец, что это такое, ГК РФ, договор на изготовление готовой продукции из давальческого сырья, чем регулируется

    При этом ВС РФ дополнительно отметил, что арендатор, соглашаясь с определением базовой ставки в иностранной валюте, принимает на себя риски, связанные с падением рубля. Соглашение, изменяющее валюту долга с иностранной валюты на рубли, позволяет частично нивелировать описанный риск.

    1. Позиции кассационных судов
    2. Права и обязанности сторон по договору аренды
    3. Создание арендодателем условий, при которых невозможно достижение цели аренды — осуществление строительства, означает, что он не исполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению «спокойного» владения
    • Документ: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.08.2021 по делу № А55-15074/2020
    •  

    • Суть дела: Между Министерством и Фондом был заключен договор аренды земельного участка для комплексного развития территории. В 2015 году вид разрешенного использования земельного участка был изменен с зоны застройки среднеэтажными жилыми домами на зону предприятий и зону малоэтажной застройки индивидуальными домами. В 2019 году земельный участок снова был включен в территориальную зону среднеэтажной жилой застройки. Фонд, посчитав, что с 2015 по 2019 год использовать земельный участок для целей, предусмотренных договором аренды, было невозможно, обратился в суд с требованием о перерасчете арендной платы. Суды нижестоящих инстанций в удовлетворении исковых требований отказали, указав, что по условиям договора Фонд был обязан подготовить проект планировки территории, поэтому не мог не знать о предстоящем изменении территориальной зоны, к которой относится арендуемый земельный участок. Более того, земельный участок был принят Фондом без каких-либо возражений, указывающих на невозможность его использования по целевому назначению, поэтому Фонд обязан был вносить арендную плату в спорный период. Кассационный суд отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в связи со следующим. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы, поскольку арендодатель в этот момент не осуществляет какого-либо предоставления. В рамках рассматриваемого спора суд кассационной инстанции отметил, что создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды — осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению спокойным владением и пользованием земельным участком, сданным в аренду. При этом арендодатель был недобросовестным, поскольку как на момент проведения торгов, так на момент заключения договоров аренды земельного участка и о комплексном освоении территории не мог не знать о планируемом изменении территориальной зоны. В связи с чем у суда имеется возможность отказа в защите его прав в соответствии с гражданским законодательством. Суд кассационной инстанции еще раз напомнил, что основная обязанность арендодателя по договору аренды сводится к обеспечению «спокойного» владения и пользования имущества. При этом нарушение такой обязанности освобождает арендатора от внесение арендной платы.

    Действие договора аренды

    Договор аренды имущества, находящегося в государственной собственности, не предполагает возможность автоматического возобновления на неопределенный срок

    • Документ: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.08.2021 по делу № А40-121340/2020 (ссылка)  
    • Суть дела: Между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества. По соглашению к договору Общество имело право пользоваться имуществом без проведения аукциона до издания специального акта Правительства РФ, определяющего порядок сдачи имущества Учреждения в аренду. В 2015 году такой специальный акт был издан Правительством РФ. Полагая, что договор аренды прекратился, Учреждение обратилось в суд с требованием освободить арендуемое имущество и выплатить санкции, предусмотренные договором. Отказывая в удовлетворении иска, нижестоящие суды посчитали, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, поскольку договор не содержал оговорку об исключении правил о возобновлении. При этом Учреждение не предпринимало действий по ограничению использования Обществом арендуемого имущества. Суд кассационной инстанции не согласился с нижестоящими судами, указав, что аренда имущества, находящегося в государственной собственности, предполагает невозможность автоматического возобновления на неопределенный срок в силу особенностей регулирования такого вида аренды. При этом суд кассационной инстанции обратил внимание, что сами стороны поставили действие договора аренды под отменительное условие – издание специального акта Правительства РФ. В связи с этим договор аренды должен считаться прекращенным, а заключение нового договора возможно посредством проведения аукциона.

    Пределы прав арендатора

    Арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, поэтому он теряет право на получение арендной платы

    • Документ: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.08.2021 по делу № А65-34852/2019  
    • Суть дела: Гражданин передал земельный участок ИП по договору аренды. Впоследствии из земельного участка в результате межевания произошло выделение двух новых земельных участков, в границах одного из которых находился объект недвижимости — водопроводные сети, принадлежащие Обществу. ИП обратился к Обществу с требованием оплатить стоимость пользования земельным участком. Поскольку Общество требование не исполнило, то ИП обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. Суды двух инстанций иск удовлетворили, поскольку исходили из доказанности факта использования Обществом земельного участка, принадлежащего предпринимателю и наличия оснований для взыскания неосновательного обогащения. Суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, поскольку судами не были исследованы ряд обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела. Во-первых, суды не рассмотрели возможность, что договор аренды земельного участка был исполнен только формально, не оценили право арендатора, не вступившего во владение, требовать платы с иных лиц, использующих земельный участок, в том числе, с Общества, чьи водопроводные сети находятся на спорном участке. Во-вторых, арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, поэтому он теряет право на получение арендной платы. А арендатору был передан земельный участок часть которого не могла быть использована. В-третьих, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя, если такая передача не состоялась фактически, и арендатор не вступил во владение им, последний не может признаваться законным владельцем имущества, и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

    PDF-версию обзора вы можете найти по ссылке.

    Расторжение договора аренды: примеры из практики 2020 года — Компания «АПИ»

    На арендные отношения сильно повлияли ограничения из-за коронавируса, многие договоры не пережили пандемию. Иногда арендаторы сами отказывались от объектов, а порой выселение инициировали арендодатели. Рассмотрим наиболее актуальные причины расторжения договоров аренды, опираясь на практику судов.

    Коронавирус

    Некоторые арендаторы могут отказаться от договора из-за коронавируса не позднее 1 октября. При этом учитывается ряд условий. Например, арендатор:

    • ведет деятельность из перечня наиболее пострадавших отраслей;
    • не смог договориться о «скидке» на аренду или ином изменении договора.

    В одном из споров АС Республики Карелия решил, что арендатор правомерно отказался от договора. Он занимался торговлей в неспециализированных магазинах, а этот вид деятельности входит в перечень пострадавших отраслей. Суд учел, что стороны не договорились о снижении арендной платы и рассрочке платежей, несмотря на готовность арендодателя идти на уступки.

    В другом примере арендатор вовсе не просил уменьшить арендную плату. И хотя его деятельность определена кодом ОКВЭД из перечня пострадавших отраслей, арендованное помещение для этой деятельности не использовалось. АС Новосибирской области решил, что у арендатора не было права на односторонний отказ от договора.

    Читайте также:  Незаконное использование чужого товарного знака без разрешения, ответственность за незаконное использование товарного знака (штраф, уголовная ответственность)

    Нецелевое использование объекта

    Нецелевое использование арендованного объекта можно рассматривать как существенное нарушение, которое позволяет арендодателю требовать расторжения договора. На практике суды не всегда идут на такую крайнюю меру. Разберем несколько ситуаций.

    Аренду сохранили

    В одном из примеров земельный участок предоставлялся в аренду под кафе, а его использовали под торговый павильон. Первая инстанция решила расторгнуть договор и выселить арендатора, однако апелляция с ней не согласилась. Она учла в том числе, что арендатор устранил нарушения, переоборудовав павильон под кафе, но использовать его по назначению оказалось нельзя из-за коронавируса.

    В итоге 13-й ААС признал расторжение договора несоразмерной мерой ответственности. Интересы арендодателя компенсированы штрафом.

    Удавалось обойтись штрафом и без аргумента о коронавирусе в ситуации, когда на земле, арендованной под площадку для автотранспорта, складировали контейнеры.

    Первая инстанция и апелляция отказались расторгнуть договор и выселить арендатора. Они обратили внимание на добровольную уплату штрафа, меры по устранению нарушения, длительность аренды и др. АС Северо-Западного округа поддержал такой подход.

    • Аренду прекратили
    • Довольно часто суды все же расценивают нецелевое использование объекта аренды как достаточное основание для расторжения. Приведем примеры из практики окружных судов:
    • Долги по аренде

    Если арендатор в срок не платит за аренду более двух раз подряд, суд может расторгнуть договор по требованию арендодателя. В практике есть примеры буквального применения этого правила (АС Восточно-Сибирского округа, АС Московского округа и др.). Но не всегда все так просто.

    Согласно давней позиции ВАС РФ требование о расторжении договора не удовлетворят, если арендатор устранил нарушения в разумный срок. В свежей практике есть примеры, когда суды сохраняли договоры, поскольку долг погашен:

    Тем не менее можно встретить и другой подход. Если долг уплачен в период рассмотрения спора, это не лишает арендодателя права требовать расторжения договора. Однако нужно доказать существенность нарушений.

    В марте и июне на это указывал АС Московского округа, отправляя дела на новое рассмотрение. Он учитывал среди прочего позицию ВАС РФ и вывод из недавнего отказного определения ВС РФ. Отметим, при новом рассмотрении дел договоры аренды расторгли.

    Еще один пример встречался в практике АС Уральского округа. Суды расторгли договор, несмотря на погашение долга. Они учли, что это произошло уже после подачи иска. Кассация поддержала такой подход.

    Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс Обзор: «3 повода расторгнуть договор аренды: разбираемся на примерах из практики 2020 года» (КонсультантПлюс, 2020) {КонсультантПлюс}

    Кассация обобщила практику разрешения споров по договорам аренды земли — новости Право.ру

    • Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа представил на своем сайте проект обзора судебной практики по вопросам применения законодательства, регулирующего правоотношения, связанные с арендой земли.
    • В частности, в обзоре, анализируя одно из дел,кассационный суд отмечает, что договор аренды, в котором отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить предмет аренды, является незаключенным и не порождает правовых последствий.
    • Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании основного долга по договору аренды и пеней за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы.
    • Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным постановлением апелляционного суда без изменения, в удовлетворении исковых требований отказано ввиду незаключенности договора аренды по основаниям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ.
    • Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения.
    • Как отмечает ФАС ДВО, в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
    • Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ).

    Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    С учетом вышеназванной нормы, а также общих положений гражданского законодательства о заключении договора, договор аренды, в котором отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить предмет аренды, является незаключенным и не порождает правовых последствий.

    В связи с тем, что администрацией в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не были представлены доказательства проведения в отношении спорного участка государственного кадастрового учета, договор аренды и акт приема-передачи не содержат кадастрового номера переданного участка, то такой договор от считается незаключенным по правилам пункта 3 статьи 607 ГК РФ, поскольку в отсутствие названных сведений невозможно индивидуально определить предмет арендных отношений между сторонами.

    Вместе с тем, как отмечает ФАС ДВО, с учетом положений статьи 65 ЗК РФ и статьи 1102 ГК РФ администрация не лишена права на предъявление к обществу требований о взыскании неосновательного обогащения при наличии доказательств фактического использования обществом спорного участка. (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012 по делу № А51-14630/2011).

    С полным текстом проекта обзора судебной практики ФАС ДВО по вопросам применения законодательства, регулирующего правоотношения, связанные с арендой земли, можно ознакомиться здесь.

    Арбитражные споры по договорам аренды

    Договор аренды на сегодняшний день является одним из главных основных договоров возмездного использования имущества в гражданском праве. Вследствие этого, арбитражные споры по договорам аренды входят в самые распространенные правовые споры в судах.

    Связано это с тем, что он позволяет воспользоваться определенным имуществом, получить от него финансовую или иную положительную отдачу, не тратя больших денежных средств на его выкуп. Самостоятельно защититься по данной категории дел крайне непросто, поэтому мы рекомендуем задать вопрос юристам, прежде чем пытаться самим решать свои вопросы.

    Учитывая сложившуюся в РФ системы экономики и все более быстрыми темпами развивающийся малый и средний бизнес, аренда является довольно неплохой альтернативой для тех, кому единовременно выкупить дорогостоящее имущество не по карману.

    Несмотря на то, что все подвиды договора аренды нашли свое отражение в отдельных разделах Гражданского кодекса, некоторые виды аренды были выделены законодателем. В частности, это касается аренды предприятий и лизинга.

    В силу того, что эти два договора носят комплексных характер и затрагивают не только нормы, касающиеся аренды, а в некоторых случаях и гражданского права, правоприминитель зачастую оказывается в ловушке, когда нормы одного закона могут противоречить нормам другого – тому же договору аренды, например.

    В этом случае не остается ничего иного, как обратиться за помощью к квалифицированному юристу и передать арбитражный спор по договорам аренды на рассмотрение государственного или коммерческого арбитража.

    Договор аренды: определение и виды

    В соответствии с Гражданским кодексом, по договору аренды наймодательобязан предоставить имущество за определенную плату нанимателю во временное владение  или пользование.

    Срок договора должен быть определен в обязательном порядке. Если об этом ничего не сказано, то по общему правилу договор заключен на неопределенный срок.

    Но, несмотря на это, любая из сторон может его расторгнуть в одностороннем порядке, предупредив другую не менее чем за 3 месяца по недвижимому имуществу или за 1 месяц по движимому.

    Читайте также:  В РФ усилили контроль за банковскими переводами от 600 тыс. руб.

    Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель.

    Что касается формы договора, то в случае, если одной из сторон является организация или арендуется недвижимое имущество, то он заключается в письменной форме.

    Если срок договора аренды недвижимости больше 1 года, то он подлежит государственной регистрации.

    Договор аренды подразделяется на подвиды в зависимости от арендуемого имущества: финансовая аренда (лизинг), аренда транспортного средства, прокат,  аренда предприятия и т.д. Также договоры аренды в зависимости от правоотношений, складывающихся между сторонами можно разделить на субаренду, наем, поднаем.

    Порядок урегулирования споров по договорам аренды

    Даже достаточно прозрачное и структурированное законодательство об аренде не сможет уберечь субъекты договора от возможных разногласий. Когда порядок исполнения договора нарушается и принятые на себя обязательства участниками соглашения не исполняется, встает вопрос о защите своих интересов.

    Все возникшие споры по договору аренды  можно урегулировать 3 способами:

    • Путем переговоров между сторонами (возможно с привлечением посредника);
    • С помощью подачи заявления в органы государственного арбитража;
    • Обращением в органы коммерческого арбитража или третейский суд.

    Досудебное урегулирование споры является обязательной стадией перед непосредственным обращением в суд. Если нарушившая условия сторона не идет на контакт, необходимо направить в ее адрес письменную претензию и после отсутствия ответа в течение 30 дней – можно смело инициировать арбитражный спор по договору аренды.

    Лучше заблаговременно уточнить нужную информацию у опытного юриста!

    В арбитражный суд подается заявление стороны, чье право было нарушено. Оно подается в письменной форме с приложением всех необходимых документов в количестве равном сторонам спора. После рассмотрения дела суд выносит решение, которое может быть обжаловано в вышестоящие инстанции (апелляционную и кассационную).

    Если стороны решили обратиться в коммерческий арбитраж или третейский суд по требованию, связанному с договором аренды, то первое, на что стоит обратить внимание – есть ли арбитражная оговорка в тексте договора или арбитражное соглашение. Без любого из этих документов, спор не может быть передан на рассмотрение арбитража.

    Стоит обратит внимание, что рассмотрение споров в коммерческом арбитраже возможно в том случае, если он (спор) обусловлен иностранным элементом, то есть одна из сторон подлежит юрисдикции другого государства.

    В противном случае спор можно передать в третейский суд. Безусловным преимуществом рассмотрения дел в органах коммерческого арбитража является диспозитивность процесса.

    А именно: стороны могут сами выбирать место и время рассмотрения дела, состав суда, язык, на котором будет вестись судопроизводство и т.д.

    Особую привлекательность рассмотрение арбитражных споров по договорам аренды в третейском суде имеет в том, что в процессе рассмотрения дела в обязательном порядке обеспечивается конфиденциальность и информация о ходе дела не публикуется на сайте суда, как в государственном арбитраже.

    Виды споров по договорам аренды, рассматриваемые  арбитражем

    Арбитражный суд является одним из немногих органов,  рассматривающих споры по договору аренды между организациями и предпринимателями. Из числа государственных судов – арбитраж является единственной инстанцией, полномочной разрешать арбитражные споры по договорам аренды. Исходя из сложившейся судебной практики, можно выделить несколько групп споров:

    • Споры в арбитраже, связанные с расторжением договоров аренды;
    • Споры, вытекающие из необходимости изменений условий договора;
    • Арбитражные споры, связанные с арендной платой. Сюда же относится неисполнение условий договора по оплате арендуемого имущества;
    • Споры, связанные с правомочиями сторон и дополнительными правами в отношении арендованного имущества. Например, в договоре не прописан вопрос о возможности сдачи имущества в субаренду; но арендатор сдает арендуемое имущество без согласия собственника;
    • Невыполнение условий договора по проведению текущего или капитального ремонта имущества, его повреждение или гибель;
    • Споры в арбитраже, связанные с уступкой прав требования по договору.

    В отдельную группу следует выделить судебные процессы по договору финансовой аренды (лизинга) и по договору аренды предприятий. В силу специфичности правового регулирования и объемности, эти подвиды договора аренды стоят «особняками» и требуют особого подхода к их толкованию.

    В любом случае сопровождение арбитражных споров по договорам аренды следует доверять опытным и квалифицированным юристам или адвокатам, имеющим обширные познания в гражданском и арбитражном законодательстве. Добиться положительного решения в суде первой инстанции или же урегулировать спор миром куда выгоднее и проще, нежели в дальнейшем обжаловать проигранное дело.

    Задайте свой вопрос нашим юристам прямо сейчас и не рискуйте понапрасну!

    Обзор судебной практики арбитражных судов по оспариванию торгов на право заключения договора аренды земельного участка

    При проведении торгов права их участников нередко нарушаются. В пункте 1 статьи 449 ГК РФ дан исчерпывающий перечень нарушений, при наличии которых торги могут быть признаны недействительными.

    В случае, если права участника аукциона действительно были нарушены, они могут обратиться в суд и потребовать признания недействительными результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а также договор аренды участка.

    Однако, для признания торгов недействительными нужны веские основания и существенные доказательства (решение Вологодского городского суда Вологодской области от 21 мая 2018 г. по делу № 2-2635/2018).

    В решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 ноября 2019 г. по делу № А72-9770/2019 суд оставил без удовлетворения требования заявителя о признании аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков недействительными.

    Сельскохозяйственный производственный кооператив «Свияга» обратился в суд с заявлением к Администрации МО с вышеуказанным требованием. В обоснование своих исковых требований СПК «Свияга» указывает, что Администрация опубликовала в СМИ информацию о возможности приобретения земельных участков с нарушением сроков, установленных п. 5.1.

    статьи 10 Закона N 101-ФЗ, что не позволило истцу обратиться в установленный шестимесячный срок с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельные участки в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды земельных участков на льготных основаниях без проведения торгов.

    В ходе судебного заседания судом было установлено, что аукцион на право заключения договора аренды указанных земельных участков был проведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, СПК «Свияга» участия в аукционе не принимал.

    При рассмотрении требования истца о признании незаконным бездействия Администрации, выразившегося в неопубликовании информационного сообщения о возможности приобретения земельных участков на условиях, предусмотренных п. 5.1. статьи 10 Закона N 101-ФЗ суд исходит из следующего.

    Указанное сообщение было опубликовано в газете «Ульяновская правда» 02.12.2016 г.

    Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

    В силу части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании ненормативного акта недействительным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

    Пропуск срока на подачу заявления является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 18306/10 по делу N А72-1883/2010).

    Leave a Comment

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *