Арендные каникулы из-за коронавируса, что это такое, закон об арендных каникулах 2021 в связи с коронавирусом

Отсрочка по уплате арендных платежей предоставляется на срок до 1 октября.

Правительство 3 апреля установило условия и сроки отсрочки по уплате арендных платежей. Постановление опубликовано на портале правовой информации 6 апреля. С 1 апреля в России вступил в силу закон об экстренных мерах в связи с распространением нового типа коронавируса. Поправки коснулись и арендных отношений. В частности, арендодателей обязали по требованию арендаторов предоставить «отсрочку выплаты за 2020 год». Кабмин своим постановлением установил требования к условиям и срокам такой отсрочки.

Коронавирус Аренда в пандемии: что ждет собственников, юристов и судей

Согласно документу, на арендные каникулы могут рассчитывать только те компании и индивидуальные предприниматели, которые особенно пострадали от коронавируса, и только по тем договорам аренды, которые были заключены до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в регионах. При этом не имеет значения, в какой собственности находится арендуемая недвижимость: государственной, муниципальной или частной (исключение составляют только жилые помещения).

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта.

При этом отмечается, что задолженность по уплате арендных платежей подлежит поэтапной выплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года.

Во время действия названных режимов отсрочка предоставляется на всю сумму арендной платы, после их окончания (до 1 октября) – на половину такой суммы.

Правительство также рекомендовало арендодателям уменьшить арендную плату с учетом того времени, которое арендатор фактически не работал, а также с учетом дней, объявленных президентом нерабочими. Региональным властям и органам местного самоуправления кабмин рекомендовал предоставить арендодателям меры поддержки, касающиеся уплаты налогов.

В ГД внесли законопроекты о QR-кодах в общественных местах 12:56 Последние новости коронавирусных запретов 19:20Заказчица взыскала 2,9 млн руб. за задержку с поставкой мебели 18:40Прокуратура обвиняет «Мемориал» в оправдании экстремизма и терроризма 18:31Голикова сравнила сертификат о вакцинации по важности с паспортом 18:25ВС рассказал, когда председатель суда достоин «частника» 18:15В Дагестане возбудили дело об убийстве имама 17:45ВС рассказал, когда можно не платить за аренду 17:24Суд приговорил предпринимателя из списка Титова к 7 годам лишения свободы 17:21Обзор ВС: как считать срок для возврата переплаты по страховым платежам 17:17 Блогеру Хованскому назначили психиатрическую экспертизу
17:09ВС закрепил правила «налоговой реконструкции» в своем обзоре 16:41 Иностранные инвесторы выигрывают 89% споров 16:23Суд вернул дело Элджея о пропаганде наркотиков 16:12Мировой лидер Legal Tech назвал обладателей престижной отраслевой премии Changing Lawyer 15:54Суд оправдал экс-министра здравоохранения Саратовской области 15:47ФАС подготовит меры по стабилизации цен на топливо 15:16Арестант оспорил отказ ФСИН в проведении МРТ в заключении 15:06В Подмосковье задержали полицейского, выстрелившего в дочь 14:21Адвоката арестовали за съемку в отделе полиции 13:56Конституционный суд Коми упразднят 1 февраля 2022 года 13:36Суд вынес приговоры за хищение 404 млн руб. на космодроме «Восточный» 13:16ВС разбирался, кто заплатит за ликвидацию незаконной свалки 13:11 ФСИН просит суд назначить Соболь реальные исправработы за плохое поведение
12:47Первый регион в России начнет выдавать QR-коды для непривитых 12:21Члены СПЧ намерены обсудить с Путиным пытки в колониях, иноагентов и Зуева 11:56Суд оштрафовал циркача за выгул тигренка 11:41В Москве начали фиксировать нарушения ПДД с помощью патрульных машин 11:34ВС отказался признать приватизацию «БСК» 11:32Минюст уточняет в ГПК порядок оплаты в суде переводчикам и экспертам 11:00Приговоренная к смерти добилась компенсации в Японии 10:57Минфин планирует освободить семьи с детьми от налога с продажи жилья 10:23 Право в мире: адвокаты против рецидивов и расизм в банкротстве
10:22Депутат ГД: вопрос о признании российской вакцины России и ЕС будет решен в начале 2022 года 9:55Суд отказал экс-главе «Роснефти» в иске против Ротшильдов 9:46МВД объявило в розыск основателя Gulagu.net 9:31Минобрнауки разрешит студентам проходить практику у адвокатов 9:10Суд удовлетворил иск Дерипаски к Навальному о защите деловой репутации 8:32В Сеть утекли данные покупателей фальшивых COVID-справок 8:17Обзор СМИ за 12 ноября 18:32ВС рассмотрит иск Генпрокуратуры о ликвидации «Международного Мемориала» 18:11Двоюродного брата Нурмагомедова задержали за наезд на полицейского 17:28 Лев Пономарев остался СМИ-иноагентом по решению Мосгорсуда
17:07Метро взыскало 4,5 млн руб. за незаконное использование бренда 17:05Серебренников и другие фигуранты заплатили 129 млн руб. по делу «Седьмой студии» 16:34Апелляция отказала Booking в отмене решения ФАС 16:34Глава комитета ГД видит коррупционную составляющую в новом КоАП в части ПДД 16:31ГД расширяет единый налоговый платеж 16:29ВС направил дело Фургала в Подмосковье 16:11ГД запретила финорганизациям скрывать данные о клиентах 15:55Депутаты меняют НДПИ и акцизы на металл 15:53АСВ потребовал от экс-руководства банка-банкрота 4,5 млрд рублей 15:20Прокуратура возбудила дело в связи с угрозами журналисту «России 24» из-за сюжета про МФО 14:48Портал Госуслуг отразил крупнейшую в своей истории кибератаку 14:28Власти готовят законопроекты об обязательных QR-кодах в магазинах и транспорте 13:42 Светопостановщик подал в суд на Алека Болдуина и других участников съемочной группы
13:23Минюст США подал иск к Uber за дискриминации инвалидов 12:43Задержан скрывавшийся экс-оперативник, подозреваемый в похищении людей ради выкупа 13:55Возбуждено дело из-за утечки данных о рейсе Навального

Советы арендаторам в связи с коронавирусом: что делать с договорами аренды — Сбербанк

По распоряжению правительства России в 2020 году отсрочку по арендной плате получили представители малого и среднего бизнеса, которые снимают помещения в собственности федеральных властей. Выплатить эти деньги предприниматели должны будут либо равными частями в 2021 году, либо как-то иначе по договорённости с арендодателем.

Аналогичные меры правительство предложило ввести региональным властям. В частности, власти Москвы освободили от платежей арендаторов городских земельных участков и помещений, которые приостановили деятельность. Это касается ИП и организаций, работающих в сфере общепита, торговли, культуры, спорта, досуга, развлечений, образования, туризма, бытовых услуг.

Арендные каникулы будут продолжаться с первого числа месяца, в который компания приостановила работу, до последнего дня месяца возобновления работы, но не ранее 1 июля 2020 года.

Эти меры не касаются предпринимателей, которые снимают коммерческую недвижимость. Разбираемся, какие варианты есть у них.

Предприниматель может сослаться на пункт о форс-мажорах, который обычно включают в договоры. В этом случае арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств, пока обстоятельства не изменятся.

Форс-мажор определяется двумя критериями:

Чрезвычайность — событие не является обыденным, не зависит от воли сторон, а на момент заключения договора предвидеть его было невозможно;
Непреодолимость — другие арендаторы тоже не могут избежать последствий события;

Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. С 19 марта по всей России действует режим повышенной готовности. Власти некоторых регионов, в том числе Москвы, признали ситуацию с эпидемией коронавируса форс-мажором.

Сообщите арендодателю о форс-мажоре и докажите, что это он, — ссылайтесь на распоряжения и подтверждайте влияние ситуации на бизнес документами. Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или электронной почте. Переписка в мессенджерах, звонки и устные беседы юридической силы не имеют.

Следующий шаг — договорённости о дальнейших действиях. Вы можете:

расторгнуть договор с условием возврата денег за оплаченный период;
договориться об отсрочке или скидке на арендную плату;
попросить об арендных каникулах.

Сослаться на обстоятельства непреодолимой силы могут, например, организаторы спортивных, культурных, публичных мероприятий, которые заключили договоры аренды, но всё отменили из-за временного запрета мэрии Москвы. Форс-мажором эту ситуацию также признает столичная торгово-промышленная палата (МТПП), которая выдаёт предпринимателям соответствующие сертификаты для коммерческих сделок.

Ссылка на форс-мажор также может быть актуальна для фитнес-залов, которым пришлось закрыться по требованию Роспотребнадзора в нескольких регионах. Но дополнительно им нужно подтвердить невозможность получать доход иным способом. Например, у инструкторов в бассейне в отличие от тренеров в спортзале меньше возможностей проводить онлайн-занятия для клиентов.

А вот арендодатели в сложившейся ситуации не могут расторгнуть договор, сославшись на форс-мажор. По словам специалиста по внесудебным разрешениям споров компании «Гриц и партнёры» Анна Сорокиной, с точки зрения закона у них по-прежнему есть возможность выполнять своё главное обязательство — предоставлять помещение съемщику.

К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся предпринимательские риски. Так, если у предпринимателя нет денег на оплату аренды, его контрагент нарушил обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.

В этом случае начните официальные переговоры об изменении условий договора. Арендатор может потребовать уменьшить размер суммы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования помещением изменились. Но нужно подтвердить влияние ситуации на бизнес: предоставить данные о падении посещаемости, продаж, выручки.

Если арендодатель пошёл вам навстречу, пропишите новые условия сотрудничества в дополнительном соглашении к основному договору. В новом документе нужно зафиксировать:

как изменились условия (вы договорились о снижении цены, отсрочке или арендных каникулах);
в течение какого периода будут действовать новые условия;
как будут действовать стороны, когда ситуация нормализуется;
будут ли возвращены уже уплаченные за аренду деньги.

В случае отказа владельца помещения изменить условия договора вопрос можно урегулировать в суде. При подаче искового заявления приложите официальную переписку с арендодателем. В своих требованиях ссылайтесь на Гражданский кодекс, а именно:

На статью 451 о пересмотре условий договора аренды из-за смены обстоятельств. Важно доказать, что самостоятельно изменить ситуацию вы не можете, а ситуация наносит ущерб бизнесу.

На статьи 416 и 417 о невозможности выполнить условия договора аренды из-за непредвиденных ситуаций, в том числе из-за решения властей.

Арендные отношения в условиях эпидемии – 2

05 мая 2020

Обзор законодательства и судебной практики, а также правила внесения арендной платы в новых условиях. Что изменилось за месяц? Выпуск 2

Новые правила арендных отношений, которые предусмотрены законом, экстренно принятым Госдумой 31 марта 2020 года.

Латыев Александр НиколаевичПартнер

Настоящая статья «Арендные отношения в условиях эпидемии – 2» является сиквелом одноимённой публикации Александра Латыева от 2 апреля 2020 года, ставшей хитом российского юридического Интернета.

Статья частично переписана автором, так как появилась необходимость учесть позиции Верховного Суда РФ по освещаемым в ней вопросам.

Прочитать предыдущий вариант вы можете по этой ссылке.

Прошел месяц с начала введения в России ограничений на ведение различных видов деятельности и на перемещение граждан. Рестораны, офисы, магазины по-прежнему закрыты или работают в четверть силы.

Арендная же плата продолжает начисляться.

Или нет? Какие меры предприняты государством для примирения интересов арендаторов и арендодателей? Какие изменения произошли со времени публикации нашей первой статьи о влиянии эпидемии на арендные отношения?

Противоэпидемическое регулирование аренды

Cт. 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ.
Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года) — вопросы 7 и 8.
Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года) — вопросы 3-6.

Отсрочка внесения арендной платы

Предусмотрена ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Исходя из текста закона, условиями предоставления отсрочки являются:

аренда недвижимого имущества,
заключение договора до введения той или иной противоэпидемической процедуры.

Закон не предусматривает никаких ограничений на применимость нормы об отсрочке к каким-то отдельным арендаторам.

Правительству прямо предписано определить требования к условиям и срокам такой отсрочки, что и было сделано Постановлением №439 от 3 апреля 2020 года, однако в п.

1 утвержденных им Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты по договорам аренды недвижимого имущества указано, что они применяются только к тем договорам аренды, «арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Перечень таких отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года №434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» с последующими дополнениями.

Из такого указания в Постановлении №439 о том, что установленные требования распространяются только на арендаторов, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях, можно сделать два вывода:

вариант 1: никому более, кроме организаций и ИП, действующих в этих отраслях, отсрочка арендных платежей не полагается,
вариант 2: для тех арендаторов, кто не занят в наиболее пострадавших отраслях, отсрочка также предусматривается, однако ее условия не определяются Постановлением №439.

С формально-юридической точки зрения, поскольку ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ не ограничивает круг арендаторов, имеющих право на отсрочку, правильным представляется второй вариант, однако окончательный ответ будет дан либо судебной практикой (пока что ни Обзор №1, и Обзор №2 такого ответа не дали), либо новым Постановлением Правительства, либо самим законодателем.

Условия отсрочки для тех арендаторов, на которых распространяется Постановление №439:

отсрочка предоставляется при аренде недвижимого имущества, находящегося как в публичной, так и в частной собственности;
отсрочка не предоставляется при аренде жилых помещений;
отсрочка предоставляется по арендным платежам с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в соответствующем субъекте РФ и до 1 октября 2020 года, при этом:

— по платежам за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочка предоставляется в отношении 100% арендной платы,

— по платежам с момента прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 года отсрочка предоставляется в отношении 50% арендной платы;

суммы арендной платы, по которым предоставляется отсрочка, должны быть выплачены поэтапно в период, начинающийся не ранее 1 января 2021 года и заканчивающийся не позднее 1 января 2023 года в следующем порядке:

— не чаще одного раза в месяц,
— равными платежами,
— каждый из которых не должен превышать половины месячного размера арендной платы;

запрещается начислять на суммы отсрочки любые пени, штрафы, неустойки, проценты, а также предусматривать для арендатора какие бы то ни было платежи за предоставление отсрочки;

если в арендную плату включены платежи за коммунальные услуги или за расходы на содержание имущества, в этой части отсрочка не предоставляется, если только арендодатель сам не освобождается от этих платежей на время действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Процедура получения отсрочки. Арендатор должен обратиться к арендодателю за получением отсрочки. Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении в течение 30 дней со дня получения такого обращения арендатора. Нерабочие дни — как обычные, установленные ТК РФ, так и установленные указами Президента в связи с эпидемией, — этот срок не продлевают.

Заключенное дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки действует с обратной силой — с момента введения в соответствующем субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Если арендодатель отказывается или уклоняется от подписания такого дополнительного соглашения, считается, что арендатор получил отсрочку на условиях, предусмотренных Постановлением №439, и может исполнять свои обязательства с учетом такой отсрочки, даже если соглашение не было подписано, но арендодатель знал, что арендатор относится к числу лиц, имеющих право на отсрочку.

По общему правилу для получения отсрочки достаточно, чтобы в качестве основного вида деятельности был указан один из кодов ОКВЭД, перечисленных в Постановлении №434. Арендатор не должен доказывать наличия у него убытков.

Однако, Обзор №2 в ответе на вопрос 4 дал возможность арендодателю оспорить предоставление отсрочки, если он докажет, что арендатор не пострадал и с очевидностью не пострадает в сложившихся условиях (в качестве примера названо продолжение использования имущества арендатором в нарушение ограничений).

Уменьшение размера арендной платы

Предусмотрено ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Для уменьшения размера арендной платы не предусматривается ни ограничение круга арендаторов, ни издание какого бы то ни было постановления Правительства. Из Постановления №439 следует, что арендная плата может быть уменьшена одновременно с предоставлением отсрочки.

Степень уменьшения арендной платы не оговаривается и является предметом договоренности сторон.

При этом в ответе на вопрос 5 в Обзоре №2 указано, что если основания для уменьшения были, однако договоренности достичь не удалось, в случае возникновения спора о взыскании недоплаченной арендной платы размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Более четких указаний ни нормативные акты, ни суды пока не дают.

Представляется, что размер снижения должен зависеть от двух обстоятельств:

степень ограничения пользования:

— если арендодатель сам полностью закрыл принадлежащий ему объект, в котором находилось арендуемое помещение, — например, был закрыт торговый или развлекательный центр, — в этом случае снижение арендной платы должно быть максимальным,
— если условиями договора или назначением имущества предусмотрена возможность использования имущества только в такой деятельности, которая ограничена в связи с эпидемией, — например, в договоре прямо предусмотрено, что имущество передается в аренду под фитнес-центр, — то снижение арендной платы также должно быть максимальным, с сохранением только той части арендной платы, которая оправдывает охрану помещения с хранящимся в нем имуществом арендатора,
— если по условиям договора или исходя из назначения имущества возможно его использование как для той деятельности арендатора, которая ограничена, так и для других видов деятельности, то снижение размера арендной платы должно быть в меньшем размере, чем в предыдущих случаях,
— если деятельность арендатора не ограничена, однако его доход сократился в связи с установленными ограничениями на перемещение граждан, которые приводят к тому, что в арендуемое помещение не могут прийти посетители, а работники арендатора испытывают сложности в попадании на работу, снижение арендной платы должно быть минимальным;

способ определения размера арендной платы (например, вряд ли можно требовать снижения переменной части арендной платы, если она начисляется за фактически потребленные ресурсы: есть потребление — есть пользование, нет пользования — нет потребления — нет платы).

Пределы применения ст. 19 закона №98-ФЗ

На практике возникли споры относительно возможности применения положений ст. 19 Закона №98-ФЗ к некоторым видам договоров.

Так, в ответе на вопрос 6 в Обзоре №2 Верховный Суд РФ указал, что эта статья применяется также к договорам аренды части вещи (например, аренде нескольких квадратных метров в торговом центре для размещения точки по продаже товаров или для оказания услуг).

Также уже известны споры о применимости норм ст. 19 Закона №98-ФЗ к договорам субаренды. Исходя из того, что абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что к договорам субаренды подлежат применению правила о договорах аренды, субарендаторы также вправе использовать права, предоставленные ст. 19 Закона №98-ФЗ.

Освобождение от ответственности за просрочку внесения арендных платежей

Эпидемии, пандемии и связанные с ними ограничительные меры традиционно считаются одной из разновидностей так называемого форс-мажора или непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Такие обстоятельства освобождают от ответственности, т.е.

от взыскания убытков, пеней, штрафов – тех дополнительных санкций, которые превышают сумму основного долга. Форс-мажор не освобождает от исполнения самого основного обязательства, но может задержать возможность его исполнения.

По отпадении обстоятельств непреодолимой силы сторонам придется осуществить исполнение или иным образом урегулировать свои отношения, если оно больше не может быть осуществлено.

В случае с арендой устанавливаемые ограничительные меры являются непреодолимой силой скорее для арендодателя, обязательство которого заключается в предоставлении арендатору возможности пользоваться имуществом.

Обязанность же арендатора заключается во внесении арендных платежей, и для него в качестве форс-мажора могут рассматриваться только такие обстоятельства, которые мешают заплатить.

Причем даже закрытие банка, обслуживающего арендатора, в связи с объявленными Президентом выходными вряд ли может быть рассмотрено как непреодолимая сила, поскольку п. 3 ст.

401 ГК РФ прямо исключает из числа обстоятельств непреодолимой силы нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, а банк как раз и является таким контрагентом для плательщика.

В то же время Обзором №1 в ответе на вопрос 7 предусмотрено, что в некоторых случаях отсутствие необходимых денежных средств вследствие эпидемии может быть признано форс-мажором при условии, что «разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения)».
Материал подготовлен в рамках консалтинговой практики «COVID-19 Helpdesk»
Скачать материал в формате PDF >>
Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
COVID-19, недвижимость, споры по недвижимости

Арендные каникулы при коронавирусе. Как получить отсрочку платежа и добиться уменьшения арендной платы

Арендные каникулы в связи с коронавирусом

На дату написания данной статьи в начале апреля 2020 г. органами государственной власти был принят ряд законодательных актов, закрепляющих обязанность арендодателей предоставить арендаторам отсрочку по внесению арендной платы в связи с коронавирусом.

Эта необходимость возникла в связи с тем, что большинство организаций и индивидуальных предпринимателей лишились источника дохода в связи с объявлением органами государственной власти нерабочими дней в апреле 2020 года.

Предоставление арендаторам отсрочки по уплате арендной платы – это единственное действие, которое новыми законодательными актами в 2020 г. вменено арендодателям в качестве обязанности.

Однако, как показывает практика обращений арендаторов к арендодателям за предоставлением отсрочки по уплате арендной платы, арендодатели зачастую не соблюдают данную норму, мотивируя это тем, что также как и арендаторы, несут убытки в сложившейся в 2020 году ситуации.

Еще хуже обстоит ситуация с обращениями арендаторов к арендодателям о снижении размера арендной платы на период уменьшения или, что чаще бывает, полного отсутствия прибыли в апреле 2020 года по причине уменьшения или полного отсутствия клиентопотока. Описанная негативная ситуация вызвана тем, что уменьшение размера арендной платы в сложившихся обстоятельствах является правом, а не обязанностью арендодателя.

Арендные каникулы в договоре аренды нежилого помещения образец

Для того, чтобы добиться соблюдения арендодателями законов и получить отсрочку по уплате арендной платы в связи с коронавирусом, арендодателям необходимо:

1. Подать арендодателю заявление о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы со ссылками на принятые в 2020 году законы в связи с коронавирусом и ранее действовавшие гражданско-правовые нормы, регулирующие вопросы существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Кроме того, необходимо изучить имеющийся договор аренды на предмет наличия в нем положений о существенном изменении обстоятельств и форс-мажоре. Во многих договорах аренды данные вопросы обозначены и прописан порядок действий сторон договора при возникновении таких обстоятельств.

Если в Вашем договоре аренды есть такие условия, то их необходимо соблюсти при подаче арендодателю заявления о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы.

2. Сохранить доказательства подачи арендодателю заявления о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы. Такими доказательствами могут быть отметка арендодателя о получении Вашего заявления, проставленная им на копии, которая остается у Вас, либо отправление арендодателю заявления о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы почтовой службой.

О том, как правильно вручать или отправлять юридически значимую документацию Вы можете прочитать в статьях специалистов компании «ГОРЮРСЛУЖБА» на странице «Советы юриста» у нас на сайте (названия статей: «Вручаем оппоненту претензию, а также подаем документы в суд правильно» и «Как ошибка почтовой службы может обернуться проигрышем дела в суде»).

Заявление о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы в связи с коронавирусом

Мы рекомендуем составлять заявления о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы максимально мотивированными, подробными, с обязательным цитированием правовых норм и предоставлением арендодателю подтверждающих изложенные в заявлении доводы.

Это необходимо, во-первых, для однозначной фиксации Ваших требований, что может быть важно впоследствии при судебном разбирательстве, если арендодатель ответит отказом или попытается взыскать с Вас неуплаченную арендную плату.

Во-вторых, это важно для того, чтобы разъяснить арендодателю разницу между правом и его обязанностью, когда предоставление отсрочки по уплате арендной платы является обязанностью, а уменьшение размера арендной платы только лишь правом арендодателя.

Многие арендодатели, получая немотивированные заявления арендаторов о предоставлении в связи с коронавирусом отсрочки уплаты арендной платы, создают видимость, что не знают о том, что предоставление такой отсрочки является их обязанностью, ввиду того, что в заявлении арендатора отсутствуют ссылки на правовые нормы, устанавливающие эту обязанность. И, в-третьих, приложение арендатором документов, обосновывающих необходимость предоставления ему арендных каникул в связи с коронавирусом в 2020 году, необходимо для подтверждения того, что изложенные в поданном им заявлении обстоятельства существенно повлияли на положение сторон договора аренды и состояние арендатора. Такими доказательствами являются документы об уменьшении или прекращении поступления прибыли, возникновении убытков и прочих негативных обстоятельств, которые возникли на стороне арендатора из-за ситуации с коронавирусом.

Юристы компании «ГОРЮРСЛУЖБА» за апрель 2020 года помогли многим арендаторам добиться от арендодателей предоставления отсрочки по уплате арендной платы и уменьшения ее размера. Мы можем помочь и Вам, даже если Вы уже получили отказ арендодателя.

Стоимость такой услуги минимальна и до 30.04.2020 г. установлена в размере 5 500 руб. В стоимость включено консультирование, составление всех необходимых документов и дальнейшее сопровождение Вас по данному вопросу до достижения результата.

Такое заявление, практически, гарантирует Вам предоставление отсрочки по уплате арендной платы и уменьшения ее размера.

По всем вопросам, связанным с предоставлением отсрочки по уплате арендной платы и уменьшения ее размера в ситуации, связанной с коронавирусом, Вы можете обратиться к судебным юристам и адвокатам компании «ГОРЮРСЛУЖБА» по телефону в Москве +7(903) 280-02-84 ежедневно с 9:00 до 22:00 без выходных.

Арендные каникулы в 2020 году

Арендные каникулы в связи с коронавирусом, карантином и нерабочими днями в 2020 году – одна из антикризисных мер, предпринятых Правительством РФ. Какие изменения в отношениях арендатора и арендодателя вступили в силу с 01.04.2020? Что представляют собой эти новые каникулы по аренде? Как снизить размер арендной платы на период пандемии? Разъясняем в статье.

Также смотрите:

Массовое закрытие торговых площадей, точек общепита, заведений, предоставляющих различные услуги, перевод офисных работников на удаленку или в нерабочий режим привели к тому, что арендаторы перестали использовать коммерческие помещения и получать доход от их использования.

При этом многие договоры аренды остались не расторгнутыми, и по их условиям арендодатели вправе ожидать оплаты аренды.

Учитывая тот факт, что бизнесмены, не имея доходов, обязаны выплачивать заработную плату всем сотрудникам, можно сделать вывод, что нагрузка еще и по аренде может оказаться неподъемной для многих.

Об актуальности новых правил аренды можно судить по тому, с какой скоростью были приняты поправки в законодательство: Госдума пропустила поправки в «арендные» статьи законов через 3 чтения за один день – 31 марта 2020 года. А 01.04.2020 Закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ (далее Закон № 98-ФЗ) был подписан Президентом РФ и опубликован. С этого же дня он считается вступившим в силу.

Отношениям арендатора и арендодателя посвящена ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Пройдемся подробнее по ключевым изменениям.

Отсрочка арендных платежей (арендные каникулы)

Рассматриваемое новшество устанавливает, что при введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор вправе требовать от арендодателя заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

ВАЖНО!

Арендодателю установлен крайний срок, в течение которого он обязан пересмотреть размер арендных платежей и подписать соглашение – не позднее, чем через 30 дней со дня, с которого арендатор обратился с такой просьбой.

Условия отсрочки должны определить отдельные постановления Правительства РФ. Пока таких документов нет. В связи с чем, новшество вызывает больше вопросов, чем ответов. Например, не ясно: следует ли арендодателю давать отсрочку по всем платежам за 2020 год или только по тем месяцам, в которых действовал режим повышенной готовности или ЧС?

Кроме того, закон не делает различий между теми арендаторами, кто приостановил деятельность и теми, кто продолжает работу в рамках ограничений.

В отсутствие новых нормативов можно рекомендовать арендодателям и арендаторам исходить из общих правил делового оборота и достигать взаимоудовлетворяющих договоренностей по отсрочке оплаты, поскольку у арендаторов тоже есть обязательства по содержанию помещений, ремонту, коммунальному снабжению и т. п.

Изменение размера арендной платы

Данное новшество не такое уж и новое, поскольку никак не изменяет уже существующий порядок. По соглашению сторон арендатор и арендодатель и раньше могли менять размер арендной платы по своему усмотрению.

По оценкам специалистов, смысл данного положения в том, чтобы ограничить одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем. Напомним, что таковое разрешено по общему правилу не чаще одного раза в год и в 2020 году оно невозможно без согласования арендодателем.

Снижение арендной платы по запросу арендатора

Пункт о снижении арендной платы в ст. 19 Закона № 98-ФЗ тоже, по сути, ничего нового не добавляет.

Напомним, что по нормам ГК РФ (п. 4 ст. 614 ГК РФ):

«Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.»

Есть в практике и соответствующие решения судов. Судьи вообще допускают снижение арендной платы при невозможности использовать помещение до нуля (см. например, п. 4 подраздела III раздела практики Судебной коллегии по экономическим спорам в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015) (утв. Президиумом 26.06.2015)).

Таким образом, положения п. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ скорее напоминают сомневающимся арендодателям, что и снижение, и даже отказ арендатора от оплаты аренды возможны при особых обстоятельствах. А то, что текущие обстоятельства особые, уже никто не сомневается.

Как снизить или отсрочить арендную плату при коронавирусе

Резюмируя вышеизложенное, можно рекомендовать такой порядок действий арендатора:

Обратиться к арендодателю с письменным заявлением на отсрочку и/или снижение размера арендной платы (напомним, что срок реагирования 30 дней установлен только на отсрочку; поэтому если хотите еще и пересмотра ставки, объединяйте запросы в один документ). К заявлению, на наш взгляд, можно приложить подтверждения того, что помещение не используется и не будет использоваться еще неопределенное время и почему.
Провести необходимые переговоры с арендодателем и прийти к взаимно устраивающему решению.
Подписать дополнительные соглашения к договору аренды по достигнутым договоренностям.
В случае если достигнуть соглашения не удалось, можно требовать расторжения либо изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (по ст. 451 ГК РФ).

Арендную плату можно не оплачивать, опираясь на приведенные выше нормы ГК РФ и судебную практику. Разумеется, все это возможно, если вы действительно не используете помещение, ведь у арендодателя сохраняется право ограничить или запретить доступ арендатора и его сотрудников к имуществу арендодателя.

Подведем итоги

Законом № 98-ФЗ в отношения между арендатором и арендодателем введены новые нормы.

Основная поправка – право арендатора требовать арендных каникул из-за коронавируса и обязанность арендатора отреагировать на это в течение 1 месяца.

Положения про изменение арендной платы по соглашению сторон договора аренды и право на снижение арендной платы дополнительно подтверждают уже существующие нормы.

Эксперты: отсрочка арендной платы бизнесу из-за коронавируса не должна вредить конкуренции

«Если одному магазину вы выдаете такую поблажку, у него снижается объем затрат. А соседний магазин, который арендует [площади] в торговом центре у частника, продолжит арендовать по рыночной ставке, то есть становится менее конкурентным.

Мы сегодня, я думаю, сформируем наши предложения как департамента с учетом позиции деловых сообществ и бизнеса», — сказал ТАСС глава департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.

По его мнению, в вопросе предоставления отсрочки платежей нужно принять взвешенное решение, не ставя арендаторов госсобственности в заведомо более выгодные условия, нежели арендаторов частных объектов.

Председатель комитета ТПП РФ по поддержке и развитию малого и среднего предпринимательства Игорь Скляр считает, что послабления по аренде в первую очередь необходимы торговому бизнесу.

«Нужно дать возможность торговому бизнесу применить в договорах аренды условия форс-мажора, объявить режим ЧС.

Многим арендаторам приходится вынужденно не закрывать свои точки в виду больших штрафов, прописанных в договорах», — пояснил ТАСС Скляр.

Как рассказал агентству заместитель директора отдела исследований рынка консалтинговой компании CBRE Александр Шибаев, уже сейчас такие крупные ретейлеры как Zara и H&M инициируют переговоры с целью временного снижения арендных ставок и получения арендных каникул.

«Есть предположение, что ретейлеры могут добиться принятия таких мер и смогут получить хотя бы арендные каникулы. Но это будет зависеть от развития ситуации с коронавирусом и мер, предпринятых властями по предотвращению массового заражения населения», — сказал эксперт.

Такие меры могут быть приняты на срок от одного до трех месяцев, полагает он.

Партнер консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин в беседе с ТАСС высказал предположение, что если будут закрываться торговые центры, то скорее всего это произойдет на условиях нулевой арендной платы на этот период.

По его словам, практика с отменой мероприятий показывает, что скорее всего это будет подпадать под «обстоятельства непреодолимой силы», или форс-мажор.

«Впрочем, ситуация меняется так быстро в связи с пандемией и мерами, предпринимаемыми правительством, что давать какие-то прогнозы преждевременно», — пояснил он ТАСС.

В офисном сегменте острой потребности в отсрочке по уплате арендных платежей пока нет, однако ситуация может измениться, рассказали опрошенные ТАСС эксперты.

Директор департамента офисной недвижимости консалтинговой компании Knight Frank Мария Зимина в беседе с ТАСС отметила, что пока при удаленной работе в офисах трудится хотя бы часть коллектива, например, специалисты IT-служб, для арендодателя это означает, что помещение в данный момент используется арендатором.

Впрочем, по ее словам, «если помещения в бизнес-центрах не будут использоваться совсем, то теоретически могут предоставляться арендные каникулы, стороны могут прийти к экономическими целесообразным договоренностям».

Руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов отметил, что профессиональные собственники коммерческих площадей отлично понимают, что лучше сегодня пойти навстречу арендатору, чем завтра потерять его навсегда. «Например, в период 2015-2016 годов 80% наших корпоративных клиентов смогли перевести арендные ставки из долларов в рубли», — сказал эксперт ТАСС.

Выручка и прибыль многих компаний в следующие месяцы сильно сократятся, поделился опасением генеральный директор компании «ГлаВент» (проектирование, поставка и монтаж систем кондиционирования и вентиляции) Дмитрий Глухов. Бизнесмен больше всего рассчитывает на возможные послабления по арендным платежам. «Арендные платежи необходимо снизить на 30-40% в ближайшие три месяца или по возможности на тот же срок убрать», — считает он.

Однако есть и другой выход — государство могло быть выдавать малым и средним предприятиям долгосрочные займы на погашение арендных платежей в условиях пандемии коронавируса, полагает сопредседатель бизнес-объединения «Деловая Россия» Антон Данилов-Данильян. «Пусть не отсрочка, но пусть арендаторы могли бы платить эти платежи за счет государственных ассигнований. Не безвозвратно, но с длительными сроками погашения этих займов», — сказал он ТАСС.

Впрочем, меры по поддержке бизнеса в непростых экономических и эпидемиологических условиях могут быть и более радикальными, ранее сообщил ТАСС бизнес-омбудсмен РФ Борис Титов. По его мнению, государство, чтобы поддержать бизнес, должно радикально изменить политику сбора налогов, проведения проверок, выдачи государственных разрешений.