Рассказываем, для чего нужна кадастровая оценка, а также кто, как и зачем ее устанавливает. Отдельно объясняем, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
Andrey_Popov/shutterstock
День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.
Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.
Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта.
В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени.
В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.
Как определяют кадастровую стоимость
Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления.
Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет.
В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
Отличие кадастровой стоимости от рыночной
У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной.
Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.
Что важно знать в 2020 году
С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик ( Andrey_Popov/shutterstock)
Как узнать, что стоимость определена ошибочно
На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства.
Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение.
Разъяснения должны прислать в течение месяца.
Как исправить ошибку
Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту.
Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости.
Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости).
Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.
Колонки экспертов в тему
Кадастровая оценка-2021: через тернии — к справедливости
9 Апреля 2021
Недавно на «Клерке» писали о совершенно дикой истории про то, как человек купил недвижимость за 200 тысяч рублей и попал на налог в 2,5 миллиона — и все из-за нюансов с кадастровой стоимостью зданий. Чтобы такие истории не повторялись, мы решили разобраться, что сейчас нужно знать о кадастровой оценке и стоимости принадлежащего вам имущества.
Почти все мы, вне зависимости от материального и социального статуса, являемся владельцами недвижимости.
В данном случае не играет роли, владеете вы пресловутыми шестью сотками в Малых Васюках или у вас в собственности пара-тройка заводов, элитный ЖК и собственный мини-остров.
Бывают, кстати, такие коллизии, когда цена шести васюковских соток вдруг оказывается в разы выше, чем у всех олигархических богатств вместе взятых.
Чтобы правильно посчитать цену недвижимого имущества, государство обязано периодически (но не чаще одного раза в четыре года (раз в два года — в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — прим. авт.
) проводить комплекс взаимосвязанных мероприятий, который и представляет собой кадастровая оценка объектов недвижимости. Так предписывает Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — закон № 237-ФЗ).
А в помощь ему существует множество других нормативно-правовых актов (НПА) федерального и регионального уровней, которые призваны конкретизировать этапы этого большого пути и предъявляемые к ним требования.
Президент РФ ещё несколько лет назад жёстко раскритиковал процедуру проведения кадастровой оценки объектов недвижимости. Он обратил внимание на проблему объективности, столь характерную для кадастровой оценки. И — не станем долго держать интригу — это подействовало. Сработало!
В Послании Президента Федеральному Собранию от 20 февраля 2019 года есть такие слова: «И конечно, справедливо должен рассчитываться налог на землю. Понятно, что может меняться кадастровая или рыночная стоимость объекта.
Но в любом случае сумма налога не должна скакать, непредсказуемо меняться. Мы уже ограничили десятью процентами годовой рост налогового платежа для жилой недвижимости.
Предлагаю установить такой же предел и для земельных участков».
Сейчас российское правительство реально трудится над тем, чтобы принцип экономической обоснованности кадастровой стоимости перестал быть сугубо теоретической категорией и, наконец, обрёл ощутимое воплощение на практике.
Кадастровая оценка: как это делается сегодня
Ответственные собственники (и юридические, и физические лица) обычно всё-таки имеют представление о том, за что они платят. Поэтому не станем вдаваться в детали, а дадим картину в общих чертах.
Итак, ответственность за проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости ложится на бюджетное учреждение по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (ст.
6, 7 закона № 237-ФЗ). Работа этой структуры строится на основании перечня объектов, которые по запросу специалистов учреждения предоставляет Росреестр (приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283).
Почему объект недвижимости может не попасть в данный перечень?
Ваша недвижимая собственность однозначно не будет учтена, если на момент формирования списка объект:
- не имеет кадастрового номера;
- не определено назначение стоящих на земле строений;
- вопреки п. 13 приказа № П/0283, не была официально установлена площадь земельных участков/зданий/помещений;
- не прописано количество машино-мест на парковках.
С формальной точки зрения кадастровая оценка недвижимости стоит сегодня на трёх пресловутых китах. Это:
- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- определение стоимости объектов и составление отчёта об итогах оценки;
- утверждение результатов определения стоимости (ч. 3 ст. 6 закона № 237-ФЗ).
Но как нетрудно догадаться, президент критиковал систему кадастровой оценки не за то, что оценщики плохо справлялись с отчётами или тем более, проводят оценку по три раза в день, причём без выходных. Суть претензий была совершенно в другом.
Возлагая кадастровую оценку на частные компании, предоставляющие услуги по оценке, государство и граждане, увы, слишком часто сталкивались с ситуациями, когда оценка кадастровой стоимости была проведена с большим количеством нарушений.
Конечно, в силу трудоёмкости процедуры вероятность случайных ошибок довольно высока; однако слишком часто стали возникать ситуации, когда были основания говорить об умышленных действиях.
Всё это доставляет собственникам массу неудобств, ведь итоги оценки сказываются на цене недвижимости при её продаже и на размере налоговых платежей, что особенно важно для предприятий.
Чтобы избежать повторения ошибок, допущенных ранее частниками, была выстроена новая система государственной кадастровой оценки, которую теперь осуществляют региональные государственные бюджетные учреждения (ГБУ).
Особое внимание в ГБУ уделяется подбору кадров: специалисты должны обладать квалификацией, позволяющей им на достойном профессиональном уровне определять справедливую стоимость проблемных активов, систематизировать и анализировать рыночные цены на недвижимость.
Нет предела совершенству: что изменится в ближайшее время
Конечно, в идеале кадастровая стоимость должна совпадать с рыночной.
Однако такие случаи довольно редки, и, поскольку не имеют прямого отношения к теме нашего сегодняшнего разговора, то вернёмся к этому вопросу в другой раз.
Достаточно уяснить, что кадастровую стоимость государство устанавливает в основном с целью расчёта размера налоговых платежей — для определения налогооблагаемой базы.
Процесс совершенствования самой процедуры государственной кадастровой оценки сегодня идёт полным ходом.
С учетом правоприменительной практики в действующее законодательство постоянно вносятся поправки, призванные обеспечить прозрачность любых процедур, относящихся к определению справедливой кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих как юридическим, так и физическим лицам. Благодаря этой стратегии владельцы недвижимости уже получили возможность влиять на оценку до того, как её результаты будут окончательно утверждены.
За основу отечественные законодатели взяли принцип, когда любое исправление ошибок в кадастровой оценке будет истолковано в пользу правообладателей недвижимости. Как это работает? Довольно просто.
Допустим, исправление повлекло снижение стоимости. Значит, новую стоимость можно применять, скажем так, ретроспективно, «задним числом» — вместо той, которая была оспорена.
А вот возросшей стоимостью надо будет руководствоваться лишь начиная со следующего года — следующего налогового периода.
Согласно одной из новелл, заметные изменения касаются собственно механизма пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в ситуации, если на российском рынке недвижимости произойдёт обвал цен. Имеется ввиду индекс рынка недвижимости, который рассчитывается в процессе сравнения кадастровой и рыночной стоимости объектов. Снижение более чем на 30% автоматически станет сигналом для применения индекса по отношению ко всем кадастровым стоимостям. Реагировать на ситуацию и самостоятельно определять величину индекса обязан Росреестр.
Неплохо смотрится идея в части «работы над ошибками».
Например, для того, чтобы впредь исключить методологические ошибки, которые до сих пор нередко случаются в процессе определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, законотворцы предусмотрели глобальный подход: теперь, если такая ошибка будет выявлена, то будет перерассчитана кадастровая стоимость всех объектов, входящих в рассматриваемую оценочную категорию. Подать заявление с просьбой об исправлении ошибки можно в МФЦ или обратиться в ГБУ.
По оценкам экспертов-юристов, уже сегодня можно с уверенностью говорить о заметных качественных улучшениях в сфере кадастровой оценки в РФ.
Хотя в прошедшем 2020-м году количество судебных споров о кадастровой стоимости оказалось одним из наибольших за последние несколько лет, но суммарное снижение кадастровой стоимости по итогам судебных споров составило порядка 228 млрд рублей. Это примерно в четыре раза меньше, чем в среднем за прошедшую пятилетку.
С чем это связано? С тем, что вероятнее всего, специалисты структур, занятых в сфере государственной кадастровой оценки, стали реже допускать ошибки именно благодаря тем изменениям, которые уже произошли в отраслевом законодательстве.
Показательно и то, что сейчас российские суды удовлетворяют требования по пересмотру кадастровой стоимости более чем в 50% случаев.
А значит, сегодня мы с вами, как никогда ранее, оказались близки к определению справедливой и максимально объективной стоимости недвижимости.
Источник
Что такое кадастровая стоимость недвижимости, как она считается и почему может отличаться (сильно!) от рыночной
Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильёГлавнаяЖурналВторичное жильё
У квартир есть реальная рыночная цена (по которой проводят сделки купли-продажи) и кадастровая — её устанавливает государство. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной, быть меньше или больше. Обычно она нужна для расчёта налогов. Помните, раньше квартиры продавали за 1 млн рублей, чтобы уйти от налогов? Вот так теперь делать не получится: минимальный налог считается от кадастровой стоимости.
22 октября 2019
Это цена жилья, которую государство установило в результате массовой оценки по формальным признакам: району, типу дома, площади жилья и т. д. Особенности квартиры, например хороший ремонт, перепланировку, вид из окна, кадастровая стоимость не учитывает. Это цена, максимально близкая к рыночной, насколько это возможно без индивидуальной оценки каждой квартиры.
До 2015 года для расчётов, связанных с квартирами, использовались, как правило, рыночная стоимость и инвентаризационная стоимость недвижимости, которая определялась государством с учётом износа квартиры. Инвентаризационная стоимость была небольшой и ещё постоянно уменьшалась из-за «износа», поэтому сильно отличалась от рыночной цены. Налог на имущество считался на основе именно этой суммы.
В 2015 году в Налоговый кодекс внесли изменения, и налоги должны были начать считать от кадастровой стоимости недвижимости, а на переход с инвентаризационной на кадастровую стоимость давалось 5 лет — до 2020 года. В некоторых регионах переход уже завершён, в остальных должен вот-вот завершиться.
Данные обо всех жилых и нежилых помещениях — их адреса, площадь, дата постройки здания, кадастровая стоимость и другая информация — хранятся в Едином государственном реестре недвижимости.
Он появился в результате объединения двух реестров: государственного кадастра недвижимости с техническими характеристиками и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в котором была вся информация о правах на недвижимость.
Информацию о кадастровой стоимости недвижимости любой может узнать бесплатно, заказав выписку о кадастровой стоимости объекта в многофункциональном центре. Легко посмотреть её и онлайн: на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте.
Как кадастровая стоимость отличается от рыночной
Государство вряд ли сможет точно определить цену вашего жилья, скорее всего, она будет ниже или выше реальной.
Кадастровая стоимость — это общая оценка квартиры: никто не приезжает ее смотреть, не оценивает дорогой ремонт, удобство планировки и другие важные при продаже характеристики.
Оценка делается по массовым методикам, поэтому может оказаться, что квартира соседа снизу, который уже 30 лет не делал ремонт, будет стоить столько же.
Рыночная стоимость квартиры — та, которую используют для сделок, — основана на индивидуальных характеристиках квартиры. В ней учитывают не только район, площадь и ценность дома, в котором находится жильё, но и особенности каждой квартиры: будь то планировка, ремонт, состояние инженерных систем или вид из окна.
Что такое кадастровая оценка и как её проводят
Этим занимаются бюджетные учреждения, которые создаются специально для этой цели в каждом регионе. Раньше оценка велась по правилам Закона «Об оценочной деятельности», но в 2016 году приняли Закон «О государственной кадастровой оценке», и теперь её выполняют по-новому. К 2020 году переходный период для проведения оценки должен завершиться во всех регионах.
Как выглядит процесс оценки по новым правилам:
1. Исполнительный орган власти региона (орган, отвечающий за исполнение законов) принимает решение о необходимости оценки. Специальное бюджетное учреждение собирает информацию о недвижимости, обрабатывает её и готовит оценку.
2. На сайте Росреестра публикуют предварительные отчёты об оценке. Они доступны 60 дней — в течение этого времени можно отправлять замечания, например, если в расчётах есть ошибки. Заявления рассматривают, и предварительные отчёты обновляются раз в 5 дней.
3. Результаты оценки утверждаются, и новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года.
Всю публичную информацию о том, как проходит кадастровая оценка, по каким объектам готовы отчёты, а по каким уже утверждены, можно посмотреть в специальном разделе сайта Росреестра.
Стоимость недвижимости по кадастру устанавливается не навсегда. Её могут обновлять раз в 3–5 лет. Чаще — раз в 2 года — можно пересматривать кадастровую стоимость только в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе.
В исключительных случаях проводят внеочередную кадастровую оценку, например, если в субъекте РФ оспорили кадастровую стоимость у 30% всех объектов недвижимости.
На что влияет кадастровая стоимость объекта
Кадастровая стоимость — основа для всех расчётов, связанных с недвижимостью.
На сегодня это главная отправная точка для начисления налогов, расходов на нотариуса и других выплат. Давайте разбёрем основные из них.
Налог на имущество
Это налог, который мы платим каждый год за всё имущество, которым владеем, — квартиры, гаражи, машины. Для расчёта налога на имущество используется кадастровая стоимость недвижимости на 1 января того года, за который платится налог. В Росреестре можно узнать кадастровую стоимость квартиры на любую дату, нужно выбрать её в календаре или заказать выписку в МФЦ на определённое число.
Если дом построили и сдали позднее 1 января, то за основу берётся та кадастровая стоимость квартиры, которую установили при внесении квартиры в ЕГРН.
Размер налога определяют местные власти. Они могут вводить дифференцированные ставки, которые зависят от размера кадастровой стоимости объекта. Такой вот своеобразный «налог на роскошь».
Максимальная ставка налога — 0,1%, но местные власти вправе увеличить её до 3 раз.
Например, в Москве при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога будет 0,1%, а для квартир с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей — уже 0,3%.
Рассчитать сумму налога можно на сайте ФНС в специальном калькуляторе.
Если кадастровая стоимость менялась
С 1 января 2019 года в Налоговый кодекс внесли изменения, и правила обложения имущества налогами поменялись.
Теперь, если кадастровая стоимость недвижимости менялась в течение года из-за того, что трансформировался сам объект недвижимости (например, была сделана сложная перепланировка или объединены две квартиры), налог пересчитывается не с 1 января следующего года, а с той даты, на которую установили новую стоимость недвижимости.
Налог на доходы при продаже квартиры
Со всех доходов, которые получает человек, он должен платить налоги. Продажа квартиры — не исключение. Мы уже рассказали, в каких случаях и кому придётся заплатить налог после продажи квартиры (и кому не нужно — тоже). И если платить всё-таки нужно, то для налога на доходы тоже потребуется узнать кадастровую стоимость квартиры.
Она понадобится, чтобы понять, от какой суммы считать налог: если цена квартиры в договоре купли-продажи больше 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ платится с этой суммы, но если цена в договоре будет меньше, то налог считается от 70% кадастровой стоимости.
Не забывайте, что к любой получившейся сумме можно применить имущественный вычет 1 млн рублей. Раньше эту схему использовали, чтобы не платить налоги: в договоре купли-продажи указывали цену в 1 млн рублей, применяли вычет и обнуляли налог. Теперь так не получится — кадастровая стоимость намного ближе к реальной.
Налог при получении квартиры в подарок
При дарении квартиры от налога освобождены близкие родственники: если квартира подарена супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сёстрами (в том числе теми, у кого общий только один родитель). Остальным придётся заплатить за подаренное жильё, так как это тоже считается доходом.
Если в договоре не прописана рыночная цена квартиры (а в договоре дарения это делать необязательно), то налог считается от её кадастровой стоимости. В зависимости от статуса получателя подарка — является ли он налоговым резидентом России (то есть платит ли он тут налоги, с гражданством это, кстати, не связано) — ставка налога составит 13% или 30%.
Ленинградское шоссе, 13к1ЗАО, район Филёвский Парк, жилой комплекс Береговой-2поселение Десеновское, квартал № 4Большая Никитская улица, 45Большой Лёвшинский переулок, 11 Перейти к объявлениям
- За любые операции с недвижимостью, которые требуют участия нотариуса, нужно заплатить нотариальные пошлины.
- И они, как правило, тоже подсчитываются, исходя из кадастровой стоимости квартиры.
- Как оспорить кадастровую стоимость квартиры
- Если отчёты об оценке уже утверждены, а собственник только обнаружил, что с кадастровой оценкой квартиры что-то не так, то можно её оспорить. Для этого есть два основания:
Если при оценке допустили ошибку. Например, перепутали площадь квартиры и посчитали 83 кв. м вместо 38.
В такой ситуации нужно подать обращение — в учреждение, которое проводило оценку, или в МФЦ — и приложить документы на квартиру и пояснения о допущенной ошибке.
Если стоимость кажется вам сильно заниженной или завышенной. Эта процедура называется «установление рыночной стоимости».
Добиться пересмотра стоимости может только тот, чьи права или обязанности она затрагивает: как правило, это собственники жилья, ведь их налог на имущество считается от кадастровой стоимости.
Если ошибок не было, но вы не согласны с кадастровой стоимостью, то оспорить её можно в 1 или в 2 этапа: либо сразу пойти в суд, либо попытать счастья в специальной комиссии при Росреестре. Если комиссия отказала в изменении стоимости, то остаётся только обжаловать этот отказ в суде.
Если кадастровую стоимость оспаривает юридическое лицо, а сама оценка проводилась по старому закону — «Об оценочной деятельности», — то поход в комиссию при Росреестре обязателен, только после отказа комиссии юридическое лицо может обратиться в суд.
Если недвижимость оценивали по новым правилам, то и физические, и юридические лица вправе сразу подать судебный иск, минуя комиссию. Общий порядок описан в законе, а более подробно о процедуре рассказывают на сайтах Росреестра и МФЦ разных регионов.
Комиссия по оспариванию
В каждом регионе создаются свои комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Они называются комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра. Состав каждой комиссии утверждается отдельно, его можно проверить на сайте Росреестра.
Для подачи в комиссию нужно собрать пакет документов:
Заявление.
1. Выписка о кадастровой стоимости недвижимости (её можно заказать в МФЦ бесплатно).
2. Копия документов, подтверждающих права на квартиру.
Лучше всего принести свежую выписку из ЕГРН и приложить к ней документы-основания права собственности: например, договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве на наследство или дарственную.
4. Отчёт об оценке.
Это самый важный и большой документ, который нужно подготовить для оспаривания. Его должен сделать независимый оценщик. Обратите внимание: специалист обязан оценивать недвижимость на ту дату, когда была проведена кадастровая оценка, а не на ту, когда вы заказали данную процедуру. Отчёт нужно подать в электронной — на диске (да!) — и бумажной форме.
При выборе оценщика смотрите на его опыт в оспаривании кадастровой стоимости. Зачастую такие специалисты предлагают услуги по сопровождению своего отчёта в комиссии при Росреестре.
Если вы не уверены в том, что сможете самостоятельно отстоять свою точку зрения, воспользуйтесь ими.
А ещё хороший специалист подскажет, реально ли снизить (вряд ли вы будете повышать) и на сколько кадастровую стоимость, чтобы не доводить дело до суда, а согласовать всё с комиссией.
Подать документы в комиссию при Росреестре можно лично или отправить их по почте.
Сама комиссия работает по определённым правилам: после получения заявления она отправляет документы в орган, который проводил кадастровую оценку, назначает дату рассмотрения заявления и в течение 7 рабочих дней предупреждает заявителя о дате заседания. Заседание должно быть назначено не позднее 30 рабочих дней с даты подачи заявления.
На заседание можно пойти самому, чтобы ответить на вопросы комиссии и защитить свой отчёт об оценке. Если не уверены в собственных силах, то лучше взять с собой оценщика, который подготовил отчёт и сможет быстро сориентироваться в документах.
Комиссия утверждает рыночную стоимость квартиры из отчёта или отклоняет заявление. Решение принимается сразу же, а получить его на руки можно через несколько дней.
Если решение положительное, то комиссия сама отправляет его в Росреестр, чтобы тот внёс изменения в кадастровую стоимость квартиры. Если решение отрицательное, то его можно обжаловать в суде. Для этого обязательно получить оригинал решения комиссии на руки.
Важно: новая кадастровая жилья будет применяться с 1 января того года, в котором вы подали заявление об оспаривании. Если новую кадастровую стоимость установили в 2017 году, а вы написали заявление только в январе 2018 года, то пересчёт затронет лишь 2018 год. Подготовка отчёта об оценке может занять несколько недель, поэтому тянуть с оспариванием до конца года не стоит.
Оспаривание через суд
С судом чуть сложнее. Для похода в суд готовятся все те же документы, но вместо заявления в комиссию нужно составить административное исковое заявление и оплатить пошлину 300 рублей. Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматривают суды общей юрисдикции по правилам Кодекса административного судопроизводства. К примеру, в Москве такие споры решает Мосгорсуд.
Это может быть сразу исковое заявление об установлении рыночной стоимости квартиры, а может — обжалование отказа комиссии. Во втором случае к пакету документа нужно приложить оригинал решения.
Суд принимает заявление, если оно правильно оформлено и приложены все нужные документы. Если документов не хватает или в исковом заявлении что-то не так, суд вправе оставить его без движения или вернуть, тогда документы нужно исправить и подать заново.
Подготовка административного искового заявления и защита интересов в суде — не самое простое дело, поэтому лучше нанять специалиста. Юрист способен сразу составить заявление, подать его в суд и сходить на заседание. Обратите внимание: представителем в этом суде может быть только юрист с высшим образованием, а не любой человек, которому вы доверяете свои дела.
Будьте готовы к тому, что госорган не остановится на первой стадии, если проиграет дело, и положительное решение суда придётся защищать в апелляционной и кассационной инстанции. Но есть и хорошие новости: если первая инстанции была на вашей стороне, то решение скорее всего пройдёт и остальные инстанции.
За первые 9 месяцев 2019 года суды удовлетворяли требования по пересмотру кадастровой стоимости в 55% случаев. Статистика оспариваний
❗️Изменения в оспаривании кадастровой стоимости от 2021 года. Оспаривание кадастровой стоимости 2021
У вас в собственности есть объект недвижимости, и в декабре 2020 вы получили квитанцию из ИФНС с требованием уплатить налог на имущество за данный объект недвижимости. Вы смотрите в квитанцию и не понимаете, почему сумма такая большая. Что можно сделать в таком случае?
Процедура кадастровой оценки
Существует процедура, которая позволяет снизить налогооблагаемую базу – оспаривание кадастровой стоимости объекта. Процесс оспаривания кадастровой стоимости очень изменился за последние 7 лет. Уже в 2021 году в России начинается новый переходный период, который продлится до 2023 года. И перемены в данной сфере уже происходят.
Что это за изменения и какова история оспаривания кадастровой стоимости? Процедура проведения кадастровой оценки и оспаривания кадастровой стоимости претерпела серьезные изменения за последнее десятилетие.
Раньше правительство объявляло тендер и выбирало независимую оценочную компанию. Это были частные оценщики, которые выполняли массовую кадастровую оценку. Сейчас государство отказалось от этой практики.
Были созданы собственные ГБУ в каждом регионе и теперь эти государственные бюджетные учреждения, проправительственные организации, проводят массовую кадастровую оценку.
Это было связано с тем, что возникало много вопросов к отчетам независимых оценщиков из-за недостатка исходной информации. Именно поэтому некоторые ГБУ продолжают сталкиваться с огромным потоком вопросов и различными сложностями.
При этом, раньше независимые оценщики, которые выигрывали государственный тендер на массовую оценку, должны были совершенно независимо устанавливать кадастровую стоимость.
Однако, некоторые считают, что те оценочные компании были ангажированными, поэтому определенным образом устанавливали кадастровую стоимость, исходя из пожеланий Правительства того или иного региона. Сейчас, когда речь идет о ГБУ, то ситуация примерно такая же.
Учитывая, что ГБУ – это внутренняя структура при правительстве, то система оценивания зачастую остается на том же уровне.
В 2020 году в Санкт-Петербурге была проведена массовая кадастровая переоценка объектов недвижимости. И когда результат был представлен, то люди возразили: кадастровая стоимость выросла в среднем на 25% в 2020 году, что не является справедливой оценкой. В результате, эта кадастровая оценка была отменена.
Нововведения в оспаривании кадастровой стоимости
Ситуация сильно изменилась в плане оспаривания кадастровой стоимости. Раньше для того, чтобы пройти всю процедуру можно было подготовить отчет об оценке, сделать заключение на данный отчет и с этими двумя документами обратиться в Арбитражный Суд, будучи уверенным в положительном исходе дела.
Сейчас все происходит по-другому. Если речь идет о юридическом лице, то сначала необходимо подать заявление в комиссию при Росреестре по рассмотрению споров. Дальше, если комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, то необходимо идти в Суд.
Экспертное заключение как таковое теперь упразднено и для этих целей оно уже не нужно.
Самое интересное начинается в Арбитражном Суде.
Так как если раньше судья даже не интересовался тем, что именно написано в отчете оценки, то сейчас он детально изучает, какие был проведен расчет / корректировки в расчете, как подбирались объекты-аналоги, почему анализ рынка выполнен именно в таком ключе и так далее.
То есть судью интересует совершенно каждый элемент этого отчета. Поэтому иногда оценщики даже не могут ответить судье на вопросы или на замечания правительства, так как эти вопросы могут быть довольно «странные».
Так, например, на заседании суда оценщика могут спросить, почему он использует объекты-аналоги, которые различаются по площади в 2 раза, хотя речь идет о больших земельных массивах. И этот вопрос странен, так как когда говорят о 10 или 20 гектарах, то «разница в 2 раза» не столько заметно, ведь объекты находятся в одном сегменте.
Также по новым правилам заинтересованные лица не смогут направлять требования об оспаривании кадастровой стоимости напрямую в суд.
Теперь будут созданы комиссии при ГБУ, то есть органах, которые проводили массовую кадастровую оценку в регионе, и нужно будет подать заявление на эту комиссию.
В первой версии этого закона предполагалось, что можно будет только оспорить решение ГБУ, но требовать непосредственного установления кадастровой стоимости равной рыночной станет невозможно. И это ключевой момент.
К счастью, не так давно этот пункт убрали из закона.
Еще одна инновация – ГБУ на комиссии теперь будут рассматривать заявление об оспаривании без заявителя.
Авторы законопроекта сказали, что именно этот подход позволяет ГБУ очень качественно подойти к процедуре рассмотрения отчетов, потому как в противном случае заявители могли мешать комиссии, говоря что-то лишнее или отвлекая суд подробностями. Теперь подобное полностью исключено.
Дата оценки
Также законом вводится еще одно очень интересное нововведение: если раньше отчет об оценке должен был быть составлен на ретроспективную дату, то есть по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то сейчас отчет выполняется на текущую дату и это в корне меняет процедуру пересмотра кадастровой стоимости.
Например, может понадобиться провести переоценку кадастровой стоимости земельного участка, которая была установлена 3 или 5 лет назад. И самой главной сложностью в такой работе может быть то, что оценщики не могут использовать данные после даты оценки: всю информацию нужно собирать до этой даты.
То есть, если это 2016 год, то нужно найти архивные объявления от 2016, 2015 или 2014 годов. К сожалению, достоверность таких данных оставляет желать лучшего. Так как текущая оценка подразумевает общение с собственником продаваемого объекта, уточнение информации. Но совсем другое дело, когда речь идет о ретроспективной оценке: в объявлении могут быть указаны неточности.
Поэтому многим специалистам такая поправка в закон кажется очень удачной и нужной.
Массовая переоценка
Также в законе есть положение о том, чтобы провести везде во всех регионах массовую кадастровую переоценку в 2022 году, и часть объектов оценить в 2023 году.
И это несмотря на то, что кадастровая переоценка проводится один раз в 3-5 лет в зависимости от региона.
И если в Санкт-Петербурге последняя кадастровая переоценка была проведена совершенно недавно, то этот законопроект снимает данный мораторий, что может стать причиной повышения кадастровой стоимости.
Также появится такое понятие как «индекс недвижимости». Теперь все ГБУ в каждом регионе должны будут отслеживать изменение цены и если этот индекс уменьшится более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, то кадастровая стоимость будет снижаться.
Итак, сейчас данная сфера находится в переходном периоде до 1 января 2023 года. Решения о принятии новых правил оспаривания кадастровой стоимости будет приниматься на уровне субъектов.
Количество показов: 1937
26.03.2021
Ликбез: что нужно знать о кадастровой стоимости | СМИ
В связи с тем, что количество запросов, касающихся определения кадастровой стоимости, увеличилось, Федеральная кадастровая палата выпустила информационные материалы. Они предназначены для всех владельцев недвижимости и тех, кто желает разобраться в этой теме.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик объекта недвижимости – это его технические параметры, местоположение, развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций и так далее. Соответственно, изменение каких-либо характеристик объекта влияет на его кадастровую стоимость.
Что такое государственная кадастровая оценка (ГКО)
Именно кадастровая стоимость является основной для расчета налога на недвижимое имущество. Для того чтобы налог рассчитывался справедливо, требуется регулярная актуализация данных о кадастровой стоимости. Именно для этого нужна государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.
«Кроме того, кадастровая стоимость может применяться, например, для определения стартовой цены на аукционах, расчета ставок арендной платы или экономического обоснования стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд», – уточняет начальник отдела определения кадастровой стоимости Федеральной кадастровой палаты Татьяна фон Адеркас.
ГКО проводится по решению региональных властей. Она может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель субъекта РФ одновременно.
В городах федерального значения ГКО проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах – не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет.
Также возможно проведение внеочередной оценки.
Кто в России определяет кадастровую стоимость
Работы по кадастровой оценке земель начали проводить с 2001 года, а налог за землю на основании кадастровой стоимости рассчитывается только с 2006 года.
С конца первого десятилетия 2000-х годов проведение кадастровой оценки регулировалось нормами 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». В 2016 году был принят 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: который позволил усовершенствовать процедуры определения кадастровой стоимости.
- В настоящее время продолжается переходный период от действия закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым кадастровая стоимость определялась независимыми оценщиками, к закону о государственной кадастровой оценке, согласно которому кадастровая стоимость рассчитывается специально созданными государственными бюджетными учреждениями при субъекте РФ.
- Как происходит определение кадастровой стоимости
- После того как местная администрация приняла решение о проведении государственной кадастровой оценки, орган регистрации прав формирует перечень конкретных объектов недвижимости и по запросу предоставляет в администрацию.
Администрация должна в течение 3 рабочих дней направить его в специально созданные ГБУ.
Этот перечень содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), обязательно — актуальные на 1 января года определения кадастровой стоимости.
В течение месяца с момента принятия решения администрация должна проинформировать о нем правообладателей соответствующих объектов недвижимости.
Важным этапом государственной кадастровой оценки, проведенной ГБУ, становится предварительный отчет. В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения в Интернете, а также предоставлен в Росреестр (о чем администрация также обязана проинформировать граждан).
После исправления ошибок отчет публикуется на сайте ведомства на 60 дней, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания. Заинтересованные лица могут направить их любым удобным способом – напрямую в ГБУ, проводившее оценку, подать заявление посредством портала госуслуг или через МФЦ.
Предварительное рассмотрение результатов оценки позволяет еще на начальном этапе исправить ошибки и откорректировать кадастровую стоимость (до того, как на объект начнут начисляться налоги, рассчитанные по такой кадастровой стоимости) и предотвратить необходимость обращаться в суд или комиссию для пересмотра.
Длительный срок рассмотрения предварительных результатов оценки дает возможность обработать максимальное количество обращений до утверждения результатов определения кадастровой стоимости. Окончательные итоги государственной кадастровой оценки утверждают органы власти субъекта РФ.