Имущественный комплекс используемый для осуществления предпринимательской деятельности, что это такое, предприятие, земельно-имущественный, состав, продажа, стоимость, регистрация, продажа, аренда, оценка, договор купли-продажи

Что собой представляет предприятие как имущественный комплекс?
Какие правовые и другие особенности нужно учитывать при продаже предприятия как имущественного комплекса?
Что надо знать об уплате НДС при продаже предприятия как имущественного комплекса?
Как считать налог на прибыль при продаже предприятия как имущественного комплекса?
Как считать единый налог при применении УСН при продаже предприятия как имущественного комплекса?
В каких ситуациях продавать предприятие как имущественный комплекс выгодно?

Продажа предприятия как имущественного комплекса — непростая операция. Проводится она не часто. И тем не менее иногда продажа предприятия не по частям, а единым комплексом — самое рациональное и выгодное решение. В этом случае необходимо знать правовые, налоговые и финансовые особенности такой сделки. Проанализируем самые важные из них.

Что собой представляет предприятие как имущественный комплекс?

Предприятие как имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью и может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав[1].

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам[2].

Продать предприятие можно не только в ходе обычной его работы, но и в целях восстановления платежеспособности должника[3].

Следует различать продажу отдельных активов (основных средств, незавершенного производства, материалов, товаров и т. п.) и продажу предприятия в целом как имущественного комплекса. Продажа предприятия как имущественного комплекса не равнозначна продаже 100% акций (долей) этого предприятия, как и не равнозначна продаже имущества по частям.

Какие правовые и другие особенности связаны с такой сделкой?

Предположим, собственник компании решил продать ее. Есть 3 способа сделать это:

У каждого из этих способов разные правовые последствия. Рассмотрим их.

Способ 1. Продажа долей (акций), равных 100%.

В этом случае:
• собственник получает деньги и больше не имеет никакого отношения к данной организации;
• персонал остается в организации, у которой будет новый собственник. То есть по факту новый собственник получит и персонал предприятия;
• все деловые связи юридически останутся на компании, и она сможет без остановки продолжать свою деятельность;
• согласие кредиторов на такую операцию не нужно;
• имущество отдельно не передается, не регистрируется. Данные о смене собственника подаются в регистрирующий налоговый орган и отражаются в ЕГРЮЛ;
• нет налоговых последствий, привязанных к стоимости имущества организации.
К сведению
В связи с продажей акций (долей) нужно будет уплатить НДФЛ или налог на прибыль, если продавец акций (долей) — юридическое лицо.

Способ 2. Продажа всего имущества по частям.

В этом случае:
• собственник остается собственником своей организации, но в этой организации уже не будет никакого имущества, только поступающие средства от продажи активов;
• остаются долги организации, которые нужно будет погашать отдельно;
• согласовывать с кредиторами продажу имущества не нужно;
• в компании, не имеющей имущества, остается персонал организации;
• все деловые связи и юридически, и фактически остаются у компании, распродавшей имущество;

• чтобы продолжить (возобновить) деятельность, компании, скорее всего, потребуется время на стартовый период (приобретение нового оборудования, сырья, материалов и т. п.);

• продажу движимого имущества регистрировать не надо, кроме транспортных средств. Регистрировать нужно будет продажу недвижимости;
• госпошлина при продаже недвижимости составит в общем случае 22 000 руб. за каждый объект;
• налоговые обязательства возникают в отношении каждого продаваемого актива.

Способ 3. Продажа компании в целом (как имущественного комплекса).

В этом случае:
• собственник останется собственником своей организации, которая юридически не прекратит свою деятельность;
• активов и пассивов в организации уже не будет;

• чтобы долги перешли покупателю, потребуется согласие кредиторов. То есть какие-то задолженности могут остаться на продавце бизнеса. Налоговые обязательства, начисленные до совершения сделки, в любом случае остаются на продавце предприятия[4];

• остается персонал организации;
• для возобновления деятельности потребуется время, необходимое для организации производственного процесса заново;
• нужна как предварительная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс, так и регистрация продажи предприятия как имущественного комплекса;
• госпошлина при продаже предприятия как имущественного комплекса — 0,1 % стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 60 000 руб.;
• при продаже предприятия как имущественного комплекса НДС облагается каждый вид имущества.

Как считать НДС при продаже предприятия как имущественного комплекса?

Операция по продаже предприятия как имущественного комплекса не освобождается от НДС[5].
Налоговая база при продаже предприятия как имущественного комплекса рассчитывается отдельно по каждому виду активов.
Что это означает на практике?
Все имущество компании, которым она владеет, распределяется по группам. В качестве самостоятельных позиций выделяются:
• основные средства;
• нематериальные активы;
• прочие виды имущества производственного и непроизводственного назначения;
• сумма дебиторской задолженности;
• стоимость ценных бумаг;
• другие позиции активов баланса.

В обоих случаях необходимо использовать специальный поправочный коэффициент (К).

[1] Статья 132 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).

Оценка имущественных комплексов

Оценка имущественного комплекса, может проводиться двух видов: во-первых, в соответствии с п. 1 ст.

132 ГК РФ, оценка имущественного комплекса, как объекта прав, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, а во-вторых, оценить имущественный комплекс, как совокупность объектов, которые являются достоянием предприятия, и задействованы в осуществлении предпринимательской деятельности.

В последнем случае, оценить стоимость имущественного комплекса — означает, также, выявление стоимости недвижимости, сооружений, транспортных средств, оборудования, нематериальных активов, входящих в состав имущественного комплекса.

Оценка имущественных комплексов включает в себя несколько направлений оценки:

оценку земельных участков;
оценку объектов недвижимости, включая улучшения (здания, строения и др. сооружения);
в зависимости от необходимости, оценку установленного оборудования.

Оценка стоимости имущественных комплексов обычно осуществляется для целей купли-продажи, получения кредита, взноса в уставный капитал, страхования, выделения доли совладельцев и т.д.

Отчет об оценке имущественного комплекса, является официальным документом, который принимается к рассмотрению различными государственными учреждениями.

Отчет об оценке, подготовленный нашими специалистами полностью соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным стандартам оценки.

Оценка имущественных комплексов — это выявление денежной цены комплекса имущественных прав юридического лица, на объекты, находящиеся на балансе оцениваемого имущественного комплекса, независимая оценка имущественных комплексов по праву признается наиболее полным видом оценки бизнеса, предприятия, компании – всего того, что может носить название имущественного комплекса. Оценка имущественного комплекса осуществляется несколькими методами с применением специализированных баз данных, содержащих ценовую информацию по недвижимости, оборудованию, прочим основным средствам.

Оценка стоимости имущественного комплекса имеет большое значение для:

потенциального покупателя и продавца (физических и юридических лиц) при определении обоснованной цены объектов сделки – купли-продажи, мены, иного отчуждения;
кредиторов, при принятии решения о предоставлении кредита;
арендодателей, при установлении арендной платы с учетом рыночной стоимости объектов аренды;
собственников земельных участков (например, при прокладке дороги по земельному участку, находящемуся в частной собственности, может потребоваться оценка называемой собственности, чтобы оспорить предложение властей о «справедливой компенсации»);
государства и общества в целом, при проведении приватизации и для развития рынков соответствующих объектов стоимости.

При оценке имущественных комплексов предприятий ключевой является проблема, которая заключается в том, какую информацию принять за основу: данные о прошлом и настоящем предприятия или его будущем? Эти подходы не исключают, а дополняют друг друга и каждый из них объединяет несколько методов. К этим методам относятся:

метод балансовой стоимости;
метод скорректированной балансовой стоимости;
метод замещения;
метод ликвидационной стоимости.

Все эти методы основываются на оценке активов. При этом следует учитывать, что ситуация в любой момент времени может резко измениться и, например, высокоприбыльное предприятие станет малоприбыльными или даже убыточными, что, безусловно, скажется на цене предприятия.

Поэтому не стоит оценивать предприятие только на базе информации о прошлом и настоящем. Более надежны методы, базирующиеся на прогнозах.

Однако прогнозировать будущие финансовые результаты деятельности предприятия, особенно в условиях рыночной экономики, очень сложно, поэтому целесообразно использовать оба подхода для оценки имущественных комплексов предприятий.

К методам оценки имущественных комплексов, учитывающим оценку будущих доходов предприятия, относятся методы:

периода окупаемости,
чистой текущей стоимости
внутренней ставки отдачи.

Промежуточное положение занимает такой метод определения рыночной цены предприятия, как капитализация чистых доходов. Как правило, в этом случае используют информацию о прошлом, настоящем, а часто и о будущем предприятия.

Кроме того, оценка имущественных комплексов может осуществляться с целью корректного отражения в отчетности; при проведении конкурсов, аукционов, торгов; при передаче объектов в доверительное управление и лизинг; выкупе, конфискации, изъятии; ликвидации, слиянии, поглощении; разрешении имущественных споров; передаче прав собственности; переуступке долговых обязательств; внесении имущества в уставный капитал; инвестиционном проектировании; коммерческой концессии; возмещении ущерба хранении, составлении брачных контрактов и др.

Список документов, необходимых для того чтобы оценить стоимость имущественного комплекса:

Балансы и отчеты о результатах финансовой деятельности предприятия, в течение последних 5 лет.
Ведомость основных фондов предприятия на дату оценки в электронном виде и в виде распечатки.
Паспорта БТИ на здания и сооружения, находящиеся на балансе предприятия, в случае отсутствия паспортов БТИ и других документов — заполнить форму А1, А2, заверить подписью руководителя и печатью предприятия.
Штатное расписание на дату оценки.
Состав расходов (структура себестоимости), с расшифровкой статей.
Устав и Учредительный договор хозяйственного общества (распределение акций (долей) среди учредителей).
Расшифровка дебиторской и кредиторской задолженности.
Документальные данные о материальных и нематериальных активах предприятия.

Для чего необходима независимая оценка имущественных комплексов?

для роста эффективности управления имущественными комплексами;
для того чтобы использовать результаты оценки как индикатор результативности управления имущественными комплексами;
для принятия стратегически верных решений;
для привлечения вкладов;
для целей реструктуризации имущественных комплексов;
для культурного решения имущественных споров и прочих конфликтов, связанных с доказательством прав на имущество;
для передачи имущественных комплексов в доверительное управление и т.д.

Отчет об оценке, полученный от наших специалистов, соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», и является официальным документом, который принимается к рассмотрению всеми государственными учреждениями.

Продажа предприятия (имущественного комплекса)

Особенность продажи предприятия как имущественного комплекса, предназначенного для предпринимательской деятельности, заключается в том, что такая продажа не связана непосредственно с преобразованием, реорганизацией или ликвидацией юридического лица, владевшего этим имуществом.

Юридическое лицо может продать свой имущественный комплекс для того, чтобы приобрести новые активы в целях коренной реконструкции производства или изменения технологической специализации.

Новый собственник купленного имущественного комплекса также не изменяет этим приобретением организационно-правовой статус своего юридического лица.

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. Очевидно, например, что, если юридическое лицо (фирма) продаст одно из нескольких принадлежащих ему предприятий, оно сохранит за собой права на средства индивидуализации.

Права продавца, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Таким образом, продавец заинтересован продать предприятие лицу, уже имеющему лицензию на занятие аналогичной деятельностью.

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. В настоящее время действуют Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. № 49.

Под имуществом организации в данном случае понимаются основные средства, нематериальные активы, финансовые вложения, производственные запасы, готовая продукция, товары, прочие запасы, денежные средства и прочие финансовые активы.

А под финансовыми обязательствами — кредиторская задолженность, кредиты банков, займы и резервы. Инвентаризации подлежат все имущество организации независимо от его местонахождения и все виды финансовых обязательств, т. е.

инвентаризации подлежит предприятие как имущественный комплекс.

Таким образом, продажа должна быть осуществлена по цене имущества, определенной на основе инвентаризации, без учета иных факторов, могущих влиять на цену, в том числе без учета сложившейся ситуации на конкретном рынке. Данное положение ограничивает свободу договора и существенно снижает возможность заключения такой сделки.

Гражданский кодекс РФ содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия.

Так, стороны до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы являются обязательным приложением к договору продажи предприятия. Договор продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Причем отсутствие какого-либо из вышеназванных документов расценивается как несоблюдение установленной формы договора и влечет его недействительность.

В связи с тем, что предприятие признается недвижимостью, продажа предприятия подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Однако в отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество, но и государственная регистрация самого договора.

Именно с момента такой регистрации договор считается заключенным.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания сторонами передаточного акта. Именно с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества.

Учитывая, что договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту возможна только после соответствующей государственной регистрации договора.

Одной из характерных особенностей договора продажи предприятия, выделяющей его в самостоятельный вид договора продажи недвижимости, является то, что продажа предприятия может сопровождаться, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что требует согласия кредиторов.

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, по не давшим согласие па перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Отметим, что, несмотря не предусмотренные меры защиты кредиторов, Гражданский кодекс РФ все-таки допускает возможность передачи долга без согласия кредитора лишь с обязательным его уведомлением. В то же время общее правило предусматривает, что перевод долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (ст. 391).

Таким образом, в данном случае закон в первую очередь защищает интересы продавца.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

В случаях когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Изложенный выше алгоритм продажи предприятия иллюстрируется схемой 7.1.

Если иное не вытекает из договора или из правил, изложенных дальше, последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором его продажи, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил купли-продажи, установленных Гражданский кодексом РФ:

o статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от нрав третьих лиц;
o статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя;
o статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара;
o статья 466. Последствия нарушения условия о количестве товара;
o статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества;
o статья 478. Комплектность товара.

Правила, предусматривающие иные последствия передачи продавцом и принятия покупателем предприятия с недостатками, изложены в табл. 7.2.

Следует отметить, что в Гражданском кодексе РФ предприятие рассматривается не как производственно-хозяйственная и социальная система, а как объект или субъект права.

Так, определение, данное предприятию в Гражданском кодексе (предприятие — это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности), позволяет разработать достаточно простой юридический инструмент для перехода права собственности на предприятие от одного лица к другому. Однако оно не отражает социально-экономической сущности предприятия (предприятие — это прежде всего социотехническая система) и поэтому не ставит проблемы обеспечения защиты прав работников предприятия на сохранение их рабочих мест и других прав при смене собственника. В соответствии с другой нормой Гражданского кодекса РФ при продаже

Схема 7.1. Алгоритм продажи предприятия

Таблица 7.2

Ситуация	Правило, определяющее последствия
Предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе	Покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право па предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия
В составе предприятия переданы долги (обязательства) продавца, которые не были указаны в .договоре продажи предприятия или передаточном акте	Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цепы, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия
Покупатель уведомил продавца о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствии в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче	Продавец может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество
Установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно	Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами но договору

предприятия права, полученные продавцом па основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю, и, следовательно, последний может покупать предприятие с целью его перепрофилирования, а это, в свою очередь, может потребовать профессиональной переподготовки работников или набора новых кадров.

Соблюдение социальных интересов трудового коллектива при продаже предприятия (как имущественного комплекса) нашло определенное решение в Трудовом кодексе

РФ. При смене собственника имущества организации новый собственник не позднее трех месяцев со дня возникновения у пего права собственности имеет право расторгнуть трудовой договор с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером.

Однако смена собственника имущества организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с другими работниками организации. Сокращение численности или штата работников при смене собственника возможно только после государственной регистрации перехода права собственности.

Причем увольнение по указанным основаниям допускается только в том случае, если невозможно перевести работника с его согласия на другую работу. Трудовой кодекс РФ предусматривает также право работников на профессиональную подготовку, переподготовку и повышение квалификации, включая обучение новым профессиям и специальностям.

Указанное право реализуется путем заключения дополнительного договора между работником и работодателем.

В соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. от 19 июля 2007 г.) (далее — Закон о несостоятельности) планом внешнего управления в качестве одной из мер по восстановлению платежеспособности должника может быть предусмотрена продажа его предприятия.

В отличие от нормы Гражданского кодекса РФ, устанавливающей обязанность продавца при продаже предприятия передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, Закон о несостоятельности исключает из состава продаваемого предприятия его долги: при продаже предприятия в период внешнего управления денежные обязательства и обязательные платежи должника не включаются в состав предприятия, за исключением обязательств, которые возникли после принятия заявления о признании должника банкротом и могут быть переданы покупателю предприятия в порядке и на условиях, установленных указанным Законом.
Закон о несостоятельности учитывает социальную составляющую предприятия: все трудовые договоры, действующие на дату продажи предприятия, сохраняют силу, при этом права и обязанности работодателя переходят к покупателю предприятия.
Следует отметить особенность продажи предприятия градообразующей организации: существенным условием договора купли-продажи такого предприятия при наличии ходатайства органа местного самоуправления, или привлеченного к участию в деле о банкротстве соответствующего федерального органа исполнительной власти, или органа исполнительной власти субъекта РФ может являться сохранение рабочих мест не менее чем для 50% работников такого предприятия на дату его продажи в течение определенного срока, но не более чем в течение трех лет с момента вступления договора в силу.

Предприятие как имущественный комплекс | Студент-Сервис

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т. е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности.

При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права.

В этом смысле предприятие – определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т. е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества – здания, сооружения, земля и т. д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т. п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т. п.).

В качестве объекта права – недвижимого имущества предприятие может принадлежать любым субъектам – участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий – имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.

Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности.

Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства.

Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

В виду того, что до принятия нового ГК практически все предприятия были государственными (кооперативными), они не находились в обороте, эти предприятия, как правило, передавались в ведение других организаций в административном порядке.

Поэтому такое понятие предприятия для нашего общества является новым и еще не достаточно утвердившимся в отечественной практике. Вследствие этого допускаются неточные формулировки.

Например, Указ Президента РФ «О продаже государственных предприятий – должников» от 2 июня 1994 г. имеет в виду продажу имущества несостоятельных государственных предприятий.

Применение к этим отношениям определения «продажа предприятий – должников» является некорректным, т. к. имущественный комплекс как объект права не может быть должником, а государственное предприятие в качестве субъекта права не подлежит продаже.

Аналогичная неточность выражения допускается в распоряжениях Правительства РФ о продаже имущества конкретных несостоятельных предприятий.
Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.
Правовое регулирование предприятий, созданных в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам ГК о приобретении права собственности.
Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий, имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма.

Эти отношения регулируются Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г.

, в который неоднократно были внесены существенные изменения, а также многими указами Президента РФ и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г.

, которые должны действовать до утверждения новой Государственной программы приватизации. Общий порядок и способы приватизации предприятий подробно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г.

Там указаны порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, установлены порядок и условия организации и проведения аукционов, порядок проведения конкурсов.

Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. и Положение о коммерционализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества.

В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей.

Приватизации подлежат и части предприятия.

В Указе Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. предусмотрено выделение в процессе приватизации структурных подразделений предприятий (цехов, производств, участков и др.) в самостоятельные предприятия в правами юридического лица с соблюдением требований антимонопольного законодательства.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора куплипродажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора.

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества – государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.

Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия. В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество.

При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица – акционеры – приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия.

Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного общества.

Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника. Следовательно, он может продать предприятие другому лицу.

На практике встречаются случаи продажи приватизированных ранее предприятий в собственность государства или местных органов управления.

Тогда изменяется форма собственности на данное имущество. Оно снова становится государственным или муниципальным предприятием и поступает в хозяйственное ведение. На базе приобретенного предприятия может быть создано новое унитарное предприятие.

Продажа предприятия как единого имущественного комплекса может быть обусловлена разными причинами.
Это продажа неплатежеспособных государственных предприятий, их ликвидация или банкротство, а также, когда продавец в силу различных причин желает продать предприятие, в том числе в случаях нуждаемости в денежных средствах, перехода к другим занятиям, желания обновить оборудование и при принудительной продаже предприятия.
Во всех таких ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели различных организационных форм.
В последние годы в национальной экономике и строительном комплексе в частности стали четко прослеживаться диверсификационные тенденции, характеризуемые выходом компаний в сферы бизнеса, непосредственно не связанные с основным или первоначальным видом деятельности.
Жесткая конкуренция, дефицит инвестиционных ресурсов и риски, присущие российской экономике, привели к ситуации, когда инвестиционные проекты расширения старого бизнеса стали во многих случаях менее привлекательными, чем покупка функционирующих смежных предприятий.

Необходимо отметить, что в соответствии с законом в качестве объекта продажи «предприятие как имущественный комплекс» можно продать и часть предприятия. Эта часть должна представлять собой обособленный имущественный комплекс.

Во всех случаях в договоре должны быть указаны определенные данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение предприятия на соответствующем земельном участке.

До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами:

акт инвентаризации;
бухгалтерский баланс;
заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требования.

Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и приложением к нему перечисленных выше документов и с обязательной государственной регистрацией.

Цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора куплипродажи, должна быть четко обозначена в договоре.

Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок или на право его использования.

Сама продажа предприятия осуществляется в три этапа:

Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.
Передача предприятия по передаточному акту.
Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию. Сначала нужно зарегистрировать договор о продаже предприятия, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.

После заключения договора в соответствии с особенностями приобретения недвижимости необходима передача предприятия по специальному передаточному акту от продавца к покупателю.

В ст. 563 ГК РФ подробно определено содержание этого акта, указано, что подготовка предприятия к передаче, в том числе оформление передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество и извлекать выгоды, но он до перехода права собственности не вправе распоряжаться предприятием. Продавец после передачи предприятия тоже не вправе распорядиться им.

Покупатель может сохранить приобретенное предприятие в качестве обособленного имущества юридического лица или же присоединить его к своему имуществу, создав на его основе внутреннее подразделение другой организации, или, если это индивидуальный предприниматель, непосредственно управлять им.

На основе приобретенного предприятия может быть создано юридическое лицо – хозяйственное общество – даже с единственным участником. Последний будет иметь права, предусмотренные законом о соответствующем хозяйственном обществе, учредительными документами товарищества или общества.

Предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, может быть сдано в аренду.

Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами, которые до передачи предприятия должны быть письменно уведомлены арендодателем.

Они могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определен момент государственной регистрации.

Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая обязательные платежи и налоги, если иное не предусмотрено договором.

Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании лицензии не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами.

Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилам о реорганизации юридического лица.

При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено законом.

Размер и способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды.

Право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс прекращается по общим правилам, установленным в главе 15 ГК (ст. 235–243) за исключением ст. 240, 241.

Чаще всего единый имущественный комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него объектов, в частности при банкротстве или по добровольному решению предпринимателя.