Оспоримые и ничтожные сделки как варианты недействительности сделок

Ответ на вопрос, какая сделка является оспоримой, достаточно прост: та, которая противоречит требованиям действующего законодательства и интересам сторон. В первую очередь, речь идет о договорах, которые заключаются финансово несостоятельными участниками рынка, то есть фактическими банкротами.

В статье подробно рассматриваются основания признания оспоримой сделки недействительной, примеры подобных операций и сроки давности для подачи искового заявления в суд.

Актуальность понятия оспоримой сделки объясняется тем, что ее обжалование посредством обращения в судебные органы нередко становится единственным способом защитить интересы хозяйствующего субъекта.

Важно значение имеет ответ на вопрос, какие сделки признаются оспоримыми и ничтожными. Первая объявляется таковой решением суда, а вторая не требует судебного разбирательства.

Необходимо отметить еще одну принципиальную разницу между терминами. Заключение ничтожной сделки не сопровождается никакими правовыми последствиями. Для оспариваемой ситуация полностью противоположна.

До судебной отмены действуют все положения сделки. Именно поэтому крайне важно вовремя выявить подобные операции и оспорить их осуществление в суде.

Какая сделка признается оспоримой

Сделка представляет собой операцию, в результате выполнения которой одна сторона (физическое лицо или организация) приобретает, лишается или преобразует какие-либо права или обязанности.

К оспоримым относится сделка, обладающая двумя ключевыми признаками. Первый заключается в возможности ее законного оспаривания через суд. Второй состоит в наличии у истца права обратиться в судебные органы.

Ключевой особенностью рассматриваемого термина выступает сложность юридической трактовки, следствием которой стало появление Постановление №25 Пленума ВС РФ, датированное 23 июня 2015 года. Документ разъясняет правила признания сделки оспоримой и регламентирует процедуру принятия судебного решения по этому вопросу.

Законодательное регулирование процедуры

Помимо приведенного выше Постановления Пленума ВС РФ, порядок признания сделки оспоримой регламентируется большим количеством других правовых документов. Наибольшее значение из них имеют следующие:

• Постановление №6/8, изданное 1 июля 1996 года Пленумами ВС РФ и ВАС РФ;
• ст. 288 АПК РФ. Кодекс принят после подписания №95-ФЗ от 24 июля 2002 года. Сегодня действует редакция документа, утвержденная 2 декабря 2019 года;
• №127-ФЗ, подписанный Президентом 26 октября 2002 года и вводящий процедуру банкротства в России;
• №229-ФЗ, принятый 2 октября 2007 года и определяющий процедуру исполнительного производства;
• ФЗ №4015-1, изданный 27 ноября 1992 года и устанавливающий правила страхового дела в России;
• №179-ФЗ, датированный 21 декабря 2001 года. Содержит основы государственной политики в сфере приватизации имущества, принадлежащего государству и муниципалитетам;
• №161-ФЗ, утвержденный 14 ноября 2011 года. Включает в себя правила деятельности ГУП и МУП;
• №1-ФКЗ, подписанный Президентом страны 28 апреля 1995 года и вводящий на территории РФ институт Арбитражных судов;
• Постановление №6288/02, принятое Президиумом ВАС РФ 12 ноября 2002 года;
• Постановление №5-П, изданное КС РФ 10 апреля 2003 года;
• №208-ФЗ, утвержденный Главой государства 26 декабря 1995 года и определяющий правил работ акционерных обществ.

Виды оспоримых сделок

Базовая классификация оспоримых сделок производится положениями действующего в настоящее время ГК РФ. Признаки каждой из них описываются в отдельной статье Кодекса. Актуальная редакция документа позволяет определить несколько основных видов оспоримых сделок:

• выходящие за рамки правоспособности юридического лица (статьи 173). Речь идет о сделках, которые не предполагаются документами внутреннего распорядка предприятия;
• заключенные представителем или коллективным органом, не имеющим достаточных полномочий (статья 174). Пример такого лица – заместитель генерального директора, не обладающий правом подписи крупной сделки;
• заключенные лицами, находящимися в возрасте 14-18 лет и потенциально имеющими право совершать подобные операции (статья 175), ограниченными в дееспособности решением суда (статья 176) или не понимающими значение совершаемых действий (статья 177). Во всех перечисленных случаях сделка признается оспоримой, так как одна из сторон не имеет прав на ее совершение;
• заключенные лицами, введенными в заблуждение (статья 178), значение которого является определяющим;
• заключенные лицами, обманутыми или находящимися под влиянием насилия, угрозы или каких-либо других тяжелых обстоятельств (статья 179).

Последний пункт списка заслуживает отдельного и более детального рассмотрения. Сделки под давлением (типичный пример — заключение договора о продаже или дарении недвижимости с так называемым «черным» риэлтором) справедливо считаются распространенным явлением.

Их главная особенность состоит в том, что сделка не только признается оспоримой с отменой всех правовых последствий ее заключения, но и виновное лицо привлекается к уголовной ответственности, причем нередко по тяжким статьям.

Примеры оспоримой сделки

Крайне важно понимать, что любая сделка теоретически может стать оспоримой. Для этого необходимо наличие обстоятельств, детально рассмотренных в предыдущем разделе. Типичный пример оспоримой сделки – покупка квартиры у так называемых «черных» риэлторов.

Она сопровождается очевидным обманом покупателя, считающего приобретение законным. В то же время, целью действий второй стороны является получение прибыли, причем с явным нарушением законодательства.

Для получения объективного представления о правовом характере рассматриваемого понятия необходимо привести примеры сделок – как ничтожной, так и оспоримой:

• оспоримая – заключение договора под угрозой насилия. Требуется доказать факт угрожающих действий с одной из сторон;
• ничтожная – заключение договора дарения квартиры родственнику без фактической передачи недвижимости. Операция не имеет правовых последствий, так как прежний хозяин продолжает жить в помещении, платить за жилье налоги и коммунальные платежи;
• еще один пример ничтожной сделки – заключение договора продажи жилья лицом, не достигшим 14-летнего возраста. В этом случае не требуется никаких доказательств, так как подобные операции без участия опекуна не предусмотрены законодательством.

Оспаривание сделок при банкротстве

Нередко термин «оспариваемые сделки» применяется к банкротству. Это объясняется тем, что подобные неправомерные действия часто предпринимаются компаниями и физическими лицами, которые имеют серьезные финансовые проблемы. Инициатором признания сделки оспоримой в ходе банкротства выступают:

• управляющий, который может выступать как самостоятельно, так и представителем кредиторов;
• альтернативный представитель интересов кредиторов, непосредственно один или группа кредиторов, если они считают, что арбитраный управляющий не способен защитить их интересы;
• сторона сделки.

Ключевой правовой нюанс: оспоримые сделки в ходе банкротства физических лиц практически ничем не отличаются от аналогичных для организаций. При этом особенно заметную роль при принятии судебного решения играют основания совершения тех или иных действий.

Основания для отнесения сделки к оспариваемым
Вид сделки
Подозрительная (№127-ФЗ, статья 61.2)	С предпочтением (№127-ФЗ, статья 61.3)
Неравноценная	Заключение в течение года до подачи заявления на банкротство. Обязательства участников неравноценны, в том числе – в отношении цены или других базовых параметров сделки	Возможность предпочтения	Заключение в течение месяца до подачи заявления на банкротства или после этого. Результат совершения сделки предоставляет кредитору преимущество над другими
Вредная	Заключения в течение 3 лет до и после подачи заявления на банкротство. Цель заключения – причинение умышленного ущерба кредиторам. Дополнительные условия – признание второй стороны заинтересованной и ее информированность об обстоятельствах сделки	Факт предпочтения	Заключение в течение полугода до принятия заявления на банкротство. Дополнительное условие — вторая сторона осведомлена о финансовой несостоятельности должника

Какие сделки можно аннулировать

С некоторой долей условности оспариваемые сделки можно разделить на три категории. Каждая из них обладает собственными особенностями:

1. Купля-продажа. Самый распространенный вид оспариваемых сделок. Именно с договоров купли-продажи начинается проверка деятельности банкрота – не важно, физического лица или организации. В числе наиболее показательных признаков подобных сделок выделяются такие:
   1. продажа товара или услуги по цене, заметно меньшей, чем среднерыночная;
   2. знакомство участников сделки;
   3. информированность второй стороны о наличии финансовых проблем первой.
2. Договор дарения. Суть подобной сделки – безвозмездная передача прав собственности. Заключение такого договора способно нанести существенный ущерб другим кредиторам должника, что становится достаточным основанием для его оспаривания.
3. Другие. Как уже было отмечено выше, оспариваемой может быть признана практически любая сделка. Наиболее типичными из них являются такие:
   1. брачный контракт;
   2. мировое соглашение, фиксирующее раздел общего имущества супругов при разводе;
   3. начисление премий, подлежащих к выплате со стороны ИП;
   4. списание денежных средств со счета ИП или организации;
   5. перечисление финансовых ресурсов третьим лицам по заключенным с ними соглашениям;
   6. продажа доли в предприятии;
   7. отказ от права наследования, в том числе – в пользу третьих лиц.

Признание оспоримой сделки недействительной

Одним из результатов отнесения сделки к оспоримым становится возможность признания недействительной. Процедура вынесения подобного решения регламентируется статьей 166 ГК РФ. Основными правовыми особенностями признания оспоримой сделки недействительной выступают:

• оспоримая сделка признается недействительной исключительно по судебному решению;
• требование о признании оспоримой сделки недействительной выдвигается либо ее стороной, либо лицом, указанным в законодательстве. Еще один допустимый вариант – представитель лица, являющегося одной из сторон сделки;
• судья также имеет право выступать инициатором признания сделки недействительной, когда подобные действия предусмотрены законодательством или необходимы для защиты интересов, являющихся публичными;
• заявитель по делу о признании сделки недействительной должен действовать добросовестно, в противном случае его заявление не имеет правового значения.

Использованные в тексте ГК РФ формулировки не допускают неоднозначной трактовки. Тем не менее, дела о признании оспариваемой сделки недействительной заслуженно считаются одними из самых сложных.

Дело в том, что большая их часть предусматривает необходимость доказывания умысла или информированности одной из сторон, что сделать в сегодняшних условиях крайне непросто.

Сроки исковой давности

Срок исковой давности по оспоримым сделкам определяется ГК РФ и конкретно статьей 181. Он равняется одному году. Именно такой временной период предоставляется заинтересованным сторонам для того, чтобы подать заявление в судебные органы.

Важное значение для рассматриваемого вопроса имеет дата отсчета срока признания оспоримой сделки недействительной. Она начинается либо с момента прекращения незаконного воздействия (угрозой, насилием, введением в заблуждение) на одну из сторон или ее информирования об обстоятельствах сделки, позволяющих считать ее неправомерной.

Необходимо отметить еще одно существенное отличие между оспоримыми и ничтожными сделками. Для вторых срок исковой давности установлен на уровне 3 года. Срок оспоримых сделок, как уже было отмечено, заметно короче и составляет всего 1 год.

Последствия оспоримой сделки

Решение судьи об отмене оспариваемой сделки имеет несколько серьезных последствий. Первое и самое очевидное из них – восстановление права собственности на имущество, отчужденное по договору купли-продажи, обмена, дарения и т.д. Другими не менее существенными последствиями недействительности оспоримой сделки становятся:

• включение имущества в формируемую арбитражным управляющим конкурсную массу;
• возобновление требований покупателя к должнику, нарушившему закон в ходе заключения оспариваемой сделки;
• включение покупателя в реестр кредиторов, что особенно важно в ходе процедуры признания должника банкротом.

Учитывая серьезность последствий признания оспоримых сделок недействительными, необходимо привлекать к делу профессиональных юристов. Квалифицированная помощь специалистов позволит защитить интересы участников подобных сделок с минимальными негативными последствиями и разумным уровнем сопутствующих финансовых расходов.

Недействительные сделки: ничтожные и оспоримые

Недействительные сделки: ничтожные и оспоримые

Общие правила недействительности сделок установлены гл. 9 ГК РФ.

Недействительными являются сделки, не создающие правового результата (прав и обязанностей), к которому стремились стороны. Такая сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Недействительность сделок наступает по различным основаниям, установленным законодательством РФ. Эти основания связаны с теми или иными нарушениями условий действительности сделок.

В зависимости от оснований недействительная сделка может быть ничтожной или оспоримой. Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом. Ничтожная сделка недействительна в силу предписания закона, т.е.

независимо от признания ее недействительной в судебном порядке.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двухсторонняя реституция), а в случае невозможности возвратить в натуре, возместить ее стоимость в деньгах.

К ничтожным сделкам относятся: сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ); совершенные с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); мнимые или фиктивные; притворные (с целью прикрыть другую сделку); совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ), несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 172 ГК РФ).

К оспоримым сделкам относятся: совершенные юридическим лицом в противоречии с целями деятельности (ст. 173 ГК РФ); совершенные лицом, вышедшим за пределы своих полномочий (ст. 174 ГК РФ); совершенные без согласия третьих лиц, не являющихся сторонами сделки (ст.

175 ГК РФ); совершенные гражданином, хотя и дееспособным, но находившемся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими; совершенные под влиянием заблуждения; совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или сделка, которую лицо вынуждено совершить на крайне невыгодных условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

Ничтожные и оспоримые сделки признаются недействительными в общем порядке – для этого необходимо подать исковое заявление в суд.

С требованием о применении последствий ничтожной сделки в суд может обратиться любое заинтересованное лицо, так как это отвечает общественным интересам.

С иском о признании оспоримой сделки недействительной может обратиться только лицо, прямо указанной в определенной статье ГК РФ.

По ничтожной сделке по общему правилу срок исковой давности составляет 3 года со дня исполнения сделки (п.1 ст. 181 ГК РФ), по оспоримой сделке – 1 год с момента, определенного в п. 2 ст. 181 ГК РФ.

Управление Росреестра по Астраханской области информирует

Признание сделки недействительной. Ничтожные и оспоримые договора

Профильным направлением Адвокатского бюро «Домкины и партнеры» является оказание юридической помощи по вопросам судебного признания договоров недействительными. В настоящем материале адвокатами Бюро представлен краткий комментарии к действующему законодательству о ничтожности и оспоримости сделок.

В соответствии с основами гражданского законодательства России в зависимости от оснований недействительности сделки могут быть ничтожными и оспоримыми.

Оспоримая сделка – это сделка, которую суд своим решением признает недействительной, т.е. пока лицо, которому законом предоставлено право обратиться в суд, не предъявит соответствующий иск и не получат вступившее в законную силу решение, сделка будет считаться действительной и порождать у сторон предусмотренные договором права и обязанности.

Для признания сделки оспоримой обратиться в суд могут:

• лица, чьи права нарушены в результате совершения сделки (п. 1 ст. 177, п. 1 ст. 349 ГК РФ);
• заинтересованные лица (п. 1 ст. 449 ГК РФ);
• законные представители (п. 1 ст. 175, п. 1 ст. 176 ГК РФ);
• учредитель юридического лица;
• контрольные органы (ст. 173 ГК РФ);
• иное лицо, чьи права и интересы затрагивает оспоримая сделка.

Ничтожная сделка считается недействительной с момента ее совершения и не требует обращения заинтересованной стороны в суд с иском, поскольку в силу своей ничтожности такая сделка не может порождать у сторон прав и обязанностей.

В судебной практике требование о признании сделки ничтожной встречается не так уж и редко. Это связано с тем, что зачастую такое требование вынужден заявлять в качестве встречного ответчик по ранее предъявленному к нему иску, например, об обязании исполнить сделку (взыскать денежные средства, выполнить определённые действия, передать имущество и т.п.).

Чтобы не проиграть иск и не исполнять договорные обязательства, возложенные на сторону ничтожной сделкой, ответчик вынужден доказывать в суде обстоятельства ничтожности заключенного договора.

Суд вправе самостоятельно признать сделку ничтожной, но не всегда пользуется таким правом, поэтому полагаться стоит только на свои силы и активно и своевременно пользоваться своими процессуальными правами в судебном споре.

Другим вариантом обращения в суд с иском о признании сделки недействительной в связи с ее ничтожностью является необходимость применить последствия недействительности сделки – возвратить стороны в первоначальное состояние, предшествующее моменту заключения договора. Каждая сторона обязана вернуть другой все полученное по сделке, а в случае невозможности вернуть полученное в натуре – возместить стоимость в деньгах. Законом может быть предусмотрены и иные последствия недействительности сделки.

Ничтожными являются сделки противоправные основам правопорядка и нравственности. Ничтожной, например, будет сделка возлагающая на стороны обязательства, исполнить которые, не нарушив закон, невозможно. Ничтожными являются сделки, не соответствующие закону.

Например, статья 340 ГК РФ устанавливает правило: «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка».

Сделки, совершенные с нарушением этой нормы, будут ничтожными.

В то же время гражданское законодательство может допускать, что сделка не соответствующая требованиям закона, может быть являться оспоримой.

Так, например, Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» устанавливает, что договор, заключенный застройщиком с нарушением требований закона о запрете привлечения денежных средств граждан только в установленной форме, может быть признан недействительным по иску гражданина, заключившего такой договор.

Отказ суда в признании сделки недействительной

В силу закона ничтожны также мнимые и притворные сделки.

Мнимые сделки – это сделки, заключенные без намерения создать соответствующие правовые последствия. Здесь важны намерения обеих сторон, если хотя бы одна сторона не считала сделку мнимой и исполняла или собиралась исполнять свои обязательства по сделке, то признать такую сделку ничтожной нельзя.

Притворная сделка прикрывает реальную сделку. По правилам гражданского законодательства, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Классический пример – под видом договора дарения совершается сделка купли-продажи.

Но существуют и другие варианты, и если у Вас есть данные, что за конкретной сделкой имеют место иные отношения, чем предусмотрены договором (соглашение, распиской), то стоит обсудить этот вопрос с адвокатом.

А при наличии доказательств – письменных или свидетелей – шансы признать сделку недействительной по причине ее притворности возрастают многократно.

В случае порога в сделке в субъектном составе, проще говоря, когда лица, заключившие сделку, не имели права ее заключать, сделка может быть недействительной (ничтожной), если ее заключил гражданин, признанный судом недееспособным или несовершеннолетний в возрасте до 14 лет, а может быть признана недействительной (оспоримая сделка), если ее заключил ограниченно дееспособный гражданин, несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет, гражданин, не способный понимать своих действий и руководить ими (в отличие от недееспособного в отношении этого человека не вынесено решение суда об признании его недееспособным или ограничено дееспособным). Кроме того сделка может быть оспорена, если ее заключило юридическое лицо, выходя за пределы своей правоспособности, или уполномоченное лицо заключило сделку с нарушением ограничений, установленных в отношении полномочий на совершение сделки.

Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, а также сделки, совершенные лицом под влиянием заблуждения (если это заблуждение существенно) могут быть оспорены в суде и признаны недействительными.

Очень важный момент в вопросах признания сделок недействительными – срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, а срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки — три года.

Недействительность сделок в гражданском законодательстве

6 мая 2020 г. 18:13

Адвокатам рассказали о том, что понимать под сделкой, основаниях признания ее недействительной и оспоримой, а также спорных аспектах в действующем законодательстве

6 мая Федеральная палата адвокатов РФ провела очередной обучающий вебинар. С лекцией на тему «Недействительность сделок в ГК» выступил главный редактор Журнала РШЧП, руководитель образовательных программ Lextorium.

com, профессор и директор Центра сравнительного права НИУ «Высшая школа экономики», арбитр МКАС, Арбитражного центра при РСПП, действительный государственный советник юстиции 2 класса, кандидат юридических наук Андрей Егоров.

В начале выступления спикер напомнил, что согласно ст. 153 ГК РФ под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

По мнению Андрея Егорова, в данном определении отсутствует очень важный признак, что сделкой признается действие, не просто направленное на возникновение правовых последствий, но и способное породить их только потому, что на это есть воля субъекта.

Очень важно, заметил ученый, отличать сделки от действий, которые не являются сделками, – определяющим критерием в данном случае выступает наличие объективных действий лица, порождающих правовые последствия, при этом его намерение не имеет значения.

Верховный Суд РФ в п. 50 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г.

№ 25 указал, что для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). Спорным моментом здесь, по мнению эксперта, является признание долга. Так, ВС РФ считает, что это сделка, в то время как согласно классической теории сделкой это не является. Поэтому ВС РФ, назвав признание долга сделкой, либо ошибся, либо имел в виду что-то иное (например, только такой вид признания долга, который происходит уже после наступления исковой давности (ст. 206 ГК РФ)).

Была рассмотрена и такая категория сделок, как сделки, требующие восприятия.

Лектор отметил, что эта разновидность сделок характерна только для односторонних сделок, которые подразделяются на требующие восприятия (акцепт, отказ от договора, зачет) и не требующие его (завещание, решение о создании юридического лица) – это важно понимать, чтобы разобраться, с какого момента сделка считается совершенной. Большинство односторонних сделок, добавил Андрей Егоров, относятся к сделкам, требующим восприятия. Таким образом, если сделка совершена, воля стороны изъявлена, но адресат, для которого данная сделка порождает правовые последствия, не уведомлен об указанном волеизъявлении (например, не получил соответствующее письмо), сделка считается недействительной (в смысле – не производит правовых последствий).

Касательно сделок при банкротстве ученый отметил, что по общему правилу исполнение обязательств не является сделкой, при этом нужно обратить внимание на то, в чем состоит соответствующее исполнение.

Андрей Егоров пояснил, что при банкротстве в российском праве оспариваются именно сделки – преференциальные, фраудаторные (подозрительные) и сделки с неравноценным встречным исполнением (ст. 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве).

В связи с этим возникает вопрос: что понимается под сделками в банкротном праве? Чаще всего, добавил спикер, под ними понимается исполнение обязательств, и оно также может оспариваться (за исключением, разве что сугубо фактических действий типа чтения лекций и прочих услуг).

Лектор подчеркнул, что при банкротстве понятие оспариваемой сделки должно быть гораздо шире, чем общегражданское понятие сделки.

По его мнению, в данном случае правильнее было бы поступать так же, как предусмотрено романо-германской правовой системой, – назвать акты, оспариваемые при банкротстве, юридическими действиями, а не сделками.

В эту категорию, добавил Андрей Егоров, подпадает многое из того, что в гражданском праве не признается сделкой. Например, в романо-германском праве разрешается оспаривать незаявление о пропуске исковой давности, в то время как российское банкротное право испытывает с этим сложности.

«Банкротное право – это ²вещь в себе²», – подчеркнул Андрей Егоров, добавив при этом, что в российском гражданском праве есть множество ситуаций, когда один и тот же термин понимается по-разному, в разных контекстах и разных обстоятельствах.

Были также рассмотрены обязательственные и распорядительные сделки – еще одна доктринальная классификация, которая имеет прикладной характер. По словам спикера, практическое значение распорядительных сделок очень велико. Распорядительные сделки, пояснил он, – акты распоряжения правом (в частности, передача данного права, его обременение или прекращение.

Причем это не только перенос права собственности, но и отказ от него, заявление о снятии залога, заявление о зачете, односторонний отказ от договора). Для таких сделок предусмотрены особые основания недействительности: отсутствие права, которым распоряжается субъект правоотношений, а также отсутствие распорядительной власти.

На них распространяется принцип «никто не может передать больше прав, чем имеет сам».

Спикер привел примеры вариантов ограничения распорядительной власти. Так, согласно ГК РФ сдать вещь в аренду может только собственник. «Это грубая ошибка действующего правопорядка», – считает Андрей Егоров.

Дело в том, пояснил он, что ограничения, присущие распорядительным сделкам, установлены для аренды, в то время как аренда является не распорядительной сделкой, а обязательственной. Ученый добавил, что Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении Пленума от 17 ноября 2011 г.

№ 73 попытался исправить эту ошибку, однако получилось лишь сильно сократить ее применение, но не отменить данную норму в целом.

Далее эксперт пояснил разницу между ничтожной и оспоримой сделками. Так, последняя оспаривается только в суде, а первая является недействительной независимо от решения суда.

По словам Андрея Егорова, ранее действовало правило о том, что ничтожной признается сделка, которая нарушает закон, а остальные сделки относятся к оспоримым. «Это было не очень удачное решение, – полагает он. – Во-первых, было непонятно, что такое ²сделка, не соответствующая требованиям закона².

Во-вторых, практика выявила много случав, когда по существу сделка должна быть оспорима, но закон ²забыл² назвать ее таковой (например, крупные сделки и сделки, в совершении которых имеется заинтересованность). Сейчас ст.

168 ГК РФ содержит правило, согласно которому сделка является оспоримой, и всего два критерия, по которым сделка признается ничтожной. Но это, по мнению спикера, еще более грубая ошибка, чем было раньше.

В связи с этим эксперт призвал адвокатов, столкнувшихся на практике с указанной нормой, бороться за решение этой проблемы. По общему правилу, подчеркнул он, сделка, совершенная в нарушение закона, должна быть ничтожна. В Постановлении ВС РФ № 25 (п.

74 и 75) фактически была произведена «контрреволюция», которую можно охарактеризовать в положительном ключе. Согласно п.

74 данного постановления «договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего».

Также, как отметил лектор, если нарушено существо законодательного регулирования, сделка признается ничтожной, и это «мостик», проложенный из Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г.

№ 25 к Постановлению Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г.

№ 16 о свободе договора и ее пределах, где также подчеркивается, что свобода договора заканчивается там, где начинается существо законодательного регулирования.

При этом, добавил Андрей Егоров, особое значение имеет п. 75 Постановлении ВС РФ № 25, где речь идет о публичных интересах. Они понимаются весьма широко – как нарушение любой императивной нормы, содержащей запрет закона. Спикер подчеркнул, что запрет закона – особая техника, характерная для романо-германского правопорядка.

«Совершенно правильная идея, что запретом закона признается нарушение публичного интереса при совершении сделки», – отметил он.

Лектор добавил, что запрет закона не следует путать с императивной нормой: это такая техника, при которой можно признать недействительной сделку, которая нарушает то, за что законодатель хотел наказать ее недействительностью. Данный вопрос решается по усмотрению судьи.

Подробнее практики и судьи могут посмотреть об этом в проекте концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса, который был опубликован весной 2009 г. (Вестник ВАС РФ № 4) и доступен на сайте Исследовательского центра частного права.

Еще одна идея лектора заключалась в том, что ст. 169 ГК РФ нужна для того, чтобы признать недействительной сделку, которая прямо не запрещена законом, но противоречит «духу права». Данная статья, полагает он, имеет большой потенциал в экономическом обороте.

Несмотря на то что детально Постановление ВС РФ № 25 не решает указанную выше проблему (например, в п. 85), «росток» правильного толкования ст. 169 ГК РФ заложен в его абз. 3 п. 17. Кроме того, имеет место конкуренция двух правовых оснований ничтожности сделок – ст. 10 и 168 ГК РФ, с одной стороны, и ст.

169 ГК РФ – с другой. Эксперт подчеркнул, что практика признания сделок ничтожными по ст. 10 и 168 была создана Президиумом ВАС РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 мая 2008 г. № 15756/07 и далее закрепилась тогда, когда ст.

169 ГК РФ фактически не применялась судами (ввиду наличия в ней штрафной санкции – конфискации в доход государства).

В современной ситуации статья 169 ГК РФ должна быть восстановлена в своих правах, а практика оспаривания по ст. 10 и 168 ГК РФ должна постепенно сходить на нет.

В заключение спикер ответил на многочисленные вопросы участников вебинара.

С сопроводительными материалами к лекции можно ознакомиться здесь.

Обращаем внимание, что сегодня, 6 мая, вебинар будет доступен до 00.00 (по московскому времени). Повтор трансляции состоится в понедельник, 11 мая.

Татьяна Кузнецова

Признание сделки с недвижимостью ничтожной — Ошеров, Онисковец и Партнеры

Не все сделки, проводимые с недвижимостью, являются законными – некоторые из них могут быть заключены с нарушением законодательства, а значит, являются ничтожными. Но что такое ничтожная сделка с недвижимостью, можно ли ее оспорить и что делать в таких ситуациях? Ответы на эти вопросы вы найдёте в данной статье.

В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?

В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка.

Главная разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует.

По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.

В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:

1. Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
2. Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
3. Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
4. Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
5. Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
6. Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.

Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.

Как признать сделку с недвижимостью ничтожной?

Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:

• Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
• Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
• Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
• Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.

Можно ли признать аренду недвижимости ничтожной сделкой?

Договор аренды также может быть заключен с нарушениями, а значит, может быть ничтожным. Таким образом, сделка аренды недвижимости также может оказаться ничтожной.

Как можно признать аренду недвижимости ничтожной сделкой? С юридической точки зрения этот договор ничем не отличается от купли-продажи или другого типа сделки, а значит, и порядок действий одинаковый: подготовка иска, сбор доказательств, судебное рассмотрение и вынесение вердикта.

Последствия ничтожной сделки с недвижимостью

В отличие от оспоримых, ничтожные сделки являются недействительными с самого момента заключения.

Потому в случае, если суд признает договор ничтожным, все права и обязанности сторон по ней аннулируются и возвращаются к таковым на момент ее заключения, и считается, что такая сделка не существовала ранее в правовом поле в принципе.

Таким образом, покупатель получает обратно свои деньги, а продавец – товар (в данном случае объект недвижимости). Это еще раз говорит о том, почему важно указывать в тексте договора реальные сведения: если сделка будет признана ничтожной, стороны получат лишь то, что указано в договоре.

Заключение

Если сделка заключена с нарушениями законодательства, она может быть признана ничтожной. В этом случае все правовые последствия, которые она несла, аннулируются. Признать сделку таковой можно через суд, подав иск и предоставив доказательства наличия фактов нарушений. Мы рекомендуем обратиться к профессиональным адвокатам.