Из-за коронавируса, самоизоляции людей и введения ограничений для бизнеса многие арендаторы не могут платить за свои офисы, торговые площади, склады и выставочные залы.
Государство решило предоставить пострадавшим отраслям специальную меру поддержки — так называемые арендные каникулы.
Это период, когда можно законно не вносить арендную плату по договору, даже если помещением владеет не государственная, а частная компания.
Вот как использовать арендные каникулы и что будет, когда они закончатся.
Эта формулировка используется в разных значениях. Например, до коронавируса так называли период, когда арендатор после заключения договора мог не вносить платежи за время переезда или пока не обоснуется на новом месте.
Из-за пандемии арендные каникулы были введены на федеральном уровне — постановлением правительства. Это отсрочка для арендаторов на условиях, которые устанавливает государство, — они для всех общие. И соблюдать их тоже должны все стороны, даже если изначально в договоре или гражданском кодексе написано что-то другое.
Арендную плату можно снизить или не вносить и другими законными способами. В этом разборе — только о тех каникулах, что предусмотрены постановлением правительства № 439 от 3 апреля 2020 года и касаются арендаторов коммерческой недвижимости, принадлежащей частным владельцам. То есть тех арендаторов, каких большинство.
Отсрочка арендной платы предусмотрена только для арендаторов коммерческой недвижимости. То есть арендатор офиса, магазина или склада может получить отсрочку на основании постановления правительства. А те, кто снимает квартиру, не могут ссылаться на эту норму.
Чтобы можно было не платить за аренду, должны совпасть такие условия:
- Арендатор — это компания или ИП из пострадавших отраслей экономики.
- Арендуемое имущество — нежилое помещение, в том числе федеральное, муниципальное или частное. Жилье не подходит.
- Договор аренды заключен до того, как в регионе введен режим повышенной готовности: для Москвы — до 5 марта, для Перми — до 15 марта, для Томска — до 18 марта.
- Арендатор на самом деле пострадал или может пострадать из-за коронавирусных ограничений. То есть он действует добросовестно, а не просто использует льготу, чтобы не платить.
Например, компания арендует магазин в торговом центре — его используют для розничной продажи дверей. Из-за режима повышенной готовности розничную торговлю с посещением магазинов запретили, а торговые центры закрыли. Компания не может работать, но должна платить за аренду.
Она может использовать арендные каникулы, чтобы получить отсрочку. Даже если арендодатель против, постановление правительства — более надежный аргумент в переговорах, чем просто партнерские отношения.
А в суде это и вовсе будет убойный аргумент: тут налицо добросовестность и реальный ущерб.
Та же компания может арендовать склад в промзоне для хранения дверей. При этом их продают через сайт: дистанционная торговля с доставкой разрешена даже во время режима повышенной готовности.
Арендодатель видит, что на складе постоянно загружаются машины, там работают кладовщики, приезжают грузовики для разгрузки товара, выписываются пропуска для въезда и выезда. А еще фирма завезла на склад антисептик и активно им торгует оптом.
Той же компании могут отказать в арендных каникулах в отношении склада, потому что тут есть вопросы по поводу добросовестности при запросе отсрочки. Даже если остальные условия соблюдаются, право на каникулы под вопросом.
Других условий для арендных каникул нет. И устанавливать их арендодатель не может. Например, малым или средним бизнесом быть необязательно, хотя для других мер поддержки это требование должно соблюдаться.
Как вести бизнес по законуИ зарабатывать больше на своем деле. Подпишитесь на ежемесячную рассылку для предпринимателей и получайте важные статьи и новости о бизнесе
Арендные каникулы состоят из двух этапов:
- Пока действует режим повышенной готовности. В это время можно вообще не вносить арендную плату. Но оплачивать коммунальные услуги и содержание имущества придется, на них отсрочка не распространяется.
- Со дня окончания режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. Когда все ограничения отменят, арендатор может вносить 50% обычной платы по договору.
Если вообще нет возможности пользоваться недвижимостью, арендодателя можно просить об уменьшении арендной платы. Это тоже норма закона и вид господдержки из-за пандемии, а не обычное условие на усмотрение сторон. Правда, никаких подробностей о размере уменьшения в законе нет.
Каникулы закончатся 1 октября. К этому времени накопится долг: вся арендная плата за время режима повышенной готовности и половина платежей после него. Об условиях погашения арендатор и арендодатель могут договориться сами — и зафиксировать все в допсоглашении.
Но есть условия, которые нельзя ухудшать по отношению к арендатору, их установило правительство:
- Арендатор начинает погашать долг не раньше 1 января 2021 года.
- Платежи для погашения долга нужно вносить раз в месяц или реже.
- Каждый платеж в счет долга — до 50% обычной ежемесячной платы.
Например, салон красоты платит за площадь в торговом центре 60 000 Р в месяц. С мая владелец решил использовать арендные каникулы. С 1 августа отменили режим повышенной готовности. К этому моменту накопилось 180 000 Р долга. В августе и сентябре салон будет вместо 60 000 Р платить только 30 000. Общая сумма долга за время каникул составит 240 000 Р: 60 000 × 3 + 30 000 × 2.
Никаких дополнительных платежей или штрафов из-за отсрочки быть не может. То есть арендодатель не имеет права выставить неустойку или еще какие-то проценты. Арендатор будет платить только сумму долга, даже если в основном договоре отсрочка изначально предполагала дополнительные платежи. А вот снизить сумму арендной платы, начисленную за время каникул, по договоренности можно.
Чтобы получить и использовать отсрочку, нужно обратиться к арендодателю и заключить допсоглашение. Арендодатель будет обязан это сделать в силу закона. То есть у него как бы нет выбора: государство заставляет его предоставить льготу.
Но арендодатели не хотят терять деньги, поэтому часто не отвечают на запросы, отказывают или делают вид, что новая норма их не касается. На такой случай Верховный суд описал варианты, когда даже без ответа или согласия арендодателя арендные каникулы все равно действуют:
- арендодатель не отвечает на запрос арендатора по поводу отсрочки;
- арендодатель согласился с отсрочкой устно или в переписке, но допсоглашение не подписал;
- арендатор не платил, а арендодатель не возражал;
- арендатор не платил вовремя, но при этом арендодатель знал о его праве на отсрочку и не сообщил ему об этом.
Арендные каникулы — это как бы официальная, законная отсрочка. То есть вы не сами задержали платежи, а вам разрешило государство. С арендодателем оно потом разбирается с помощью льгот и налоговых отсрочек.
А если отсрочка законная, хотя и против воли арендодателя, значит, бизнесу арендатора не грозят последствия, которые бы настигли его из-за самовольной задержки платежей.
Больше господдержки для бизнеса:
Арендные каникулы для бизнеса из-за COVID-19: разъяснения Верховного Суда РФ
Верховный Суд РФ признал, что некоторые организации и ИП вправе рассчитывать на отсрочку и снижение арендных платежей вследствие распространения коронавирусной инфекции и принятых в связи с ней ограничительных мер. Рассказываем, кто вправе воспользоваться арендными каникулами и как это сделать.
Право на арендные каникулы
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по применению законодательства о противодействии распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) признал и дополнительно разъяснил право бизнеса на получение отсрочки по внесению арендной платы.
Данное право может быть реализовано организациями и ИП в случае введения в регионе, в котором они осуществляют свою деятельность, режима повышенной готовности из-за коронавируса.
Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной, а также частной собственности организаций и ИП. Исключение составляют жилые помещения. Организации и ИП, арендующие жилые помещения, рассчитывать на отсрочку не могут.
Причем, как отмечается в Обзоре ВС РФ, законодательство не содержит указания на то, что арендные каникулы распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, каникулы применяются также и к договорам аренды части недвижимой вещи. Например, в случаях, когда организация арендует какую-либо часть здания или помещения в нем.
В то же время право на отсрочку по внесению арендной платы предоставляется далеко не всем организациям и ИП. А только тем, кто осуществляет предпринимательскую деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Напомним, перечень пострадавших отраслей российской экономики был утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.
Кроме того, право на отсрочку распространяется не на все договоры аренды. Оно действует только в отношении договоров аренды, заключенных до принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности.
Если все вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать получения отсрочки по внесению арендных платежей. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки в связи с отсрочкой внесения арендных платежей не применяются. Устанавливать дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением ему отсрочки, арендодатель также не сможет.
Получение отсрочки по арендной плате
Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.
Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения на территории осуществления организацией/ИП предпринимательской деятельности режима повышенной готовности. Стороны договора аренды могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.
Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.
Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).
В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.
В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.
Право на снижение арендной платы
Наряду с получением отсрочки по внесению арендных платежей организации и ИП в ряде случаев вправе требовать от арендодателя снижения арендной платы.
Как поясняет ВС РФ в своем обзоре, право на снижение арендной платы может быть реализовано в случае невозможности использования арендованного имущества. Данная невозможность должна возникнуть в силу введения региональными властями режима повышенной готовности из-за коронавируса.
Например, когда в субъекте РФ запрещается работа развлекательных и торговых заведений, располагающихся в арендуемых помещениях и зданиях. Причем право на снижение арендной платы, в отличие от отсрочки, распространяется на все организации и ИП, а не только на те, которые работают в пострадавших от коронавируса областях экономики.
Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному назначению. То есть с даты введения в регионе режима повышенной готовности.
Отдельно ВС РФ отмечает, что момент снижения платы не зависит от даты заключения дополнительного соглашения о ее уменьшении. Не зависит этот момент и от даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к уменьшению арендной платы.
Причем если арендодатель отказывается снижать плату и требует ее взыскать через суд, то в суде арендатор вправе ссылаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от уменьшения платы. Данный аргумент суды обязаны будут учитывать при разрешении споров о взыскании арендных платежей.
Еще полезные материалы на сайте БУХ.1С в разделах:
Изменения арендных отношений в связи с новыми "коронавирусными" реалиями
В рамках принятого Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» изменяется регулирование арендных отношений.
Это касается не только государственного и муниципального имущества, но и всех арендаторов и арендодателей – частных собственников.
Ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ устанавливает 3 новых правила взаимодействия арендатора и арендодателя недвижимого имущества, с учетом ситуации с коронавирусной инфекцией:
1. В течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
На какие договоры распространяется: на заключенные до принятия руководителем субъекта РФ (например, в Воронеже – Губернатором Воронежской области) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (далее – «Решения о введении ПГ или ЧС»). То есть по договорам, заключенным в апреле 2020 года, когда режим повышенной готовности уже введен, арендатор права требовать каких-то изменений не может.
Норма вполне согласуется со ст. 451 ГК РФ, однако, порождает больше вопросов, чем ответов.
Все ли арендаторы могут претендовать на такую отсрочку, в том числе и работающие продовольственные ритейлеры, только нарастившие обороты? Что делать с уже наступившими сроками оплаты? Надеемся, что отсылка к решению, принимаемому Правительством, внесет ясность. Ждем правительственного нормативного акта об отсрочке арендной платы.
2. По общему правилу размер арендной платы может изменяться не чаще 1 раза в год (оговорюсь, что есть отдельные особенности, но здесь мы об этом не говорим), многие уже меняли размер арендной платы в 2020 году, Федеральный закон № 98-ФЗ устанавливает возможность изменения арендной платы снова, по сути неоднократно в течение 2020 года.
Опять же, имеет место частный случай ст. 451 ГК РФ, но в более понятной форме последствий конкретной ситуации в связи с коронавирусом.
Речь идет только о договорах, заключенных до принятия Решения о ПГ или ЧС.
Здесь уже нет ссылки на Правительство РФ, поэтому о размере такого снижения придется как-то договариваться. В любом случае, недостижение договоренности может влечь только последствия, установленные в договоре. Сомневаюсь, что на основании этой нормы арендатор или арендодатель смогут понудить в судебном порядке изменить арендную плату.
3. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием Решения о ПГ или ЧС.
Здесь законодатель формулировкой закона, скорее, внес неопределенность в ситуацию, так как и ранее, в силу ч. 4 ст.
614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования существенно ухудшились, при этом суды иногда полностью освобождали арендатора от такой платы.
Федеральный закон № 98-ФЗ не дал ответа на вопрос, уменьшается ли месячная арендная плата на сколько-то процентов, о которых договорятся стороны, либо с учетом общего количества «простоя» арендатора должна пропорционально уменьшиться арендная плата за 2020 год в целом.
Мы склоняемся к первому варианту, т. к.
полное освобождение от оплаты арендной платы существенно нарушает баланс интересов сторон, в период отсутствия арендатора на объекте, и арендодатель не может извлечь из него коммерческую выгоду, поэтому все же риски такой ситуации должны нести обе стороны на паритетных началах.
Таким образом, за исключением ожидаемых решений Правительства РФ по срокам отсрочки уплаты арендной платы, все также, независимо от Федерального закона № 98-ФЗ, сторонам договора аренды надо приходить к компромиссным решениям, кабальные условия сделок в сложившейся ситуации должны остаться в прошлом. И еще раз акцентируем внимание на том, что новые правила касаются исключительно недвижимого имущества, об арендаторах оборудования, нестационарных торговых объектов и т. п. вышеупомянутый закон не говорит.
ЮК «Центральный округ» оказывает всю необходимую юридическую помощь бизнесу по вопросам, возникающим из-за эпидемии COVID-19. В частности, мы готовы:
— представить ваши интересы перед налоговой и прочими надзорными органами;
— сопроводить переговоры с контрагентом (банком, арендодателем, прочим кредитором и т.п.);
— оказать содействие в получении сертификата ТПП РФ об обстоятельствах форс-мажора.
Неуплата арендных платежей в период пандемии: предпринимательский риск или форс-мажор?
Ввиду масштабного количества мероприятиям по предупреждению и распространения инфекции, вызванной коронавирусом 2019-nCoV в городе Москве, так называемых ограничительных мер, органами государственной власти издается ежедневно все больше новых подзаконных и правовых актов.
24 марта 2020 года утверждены меры экономической поддержки организаций в условиях режима повышенной готовности, Постановлением Правительства Москвы № 212, документ опубликован в соответствии с Законом № 63 от 28.11.
2012 О внесении изменений в статью 21 Закона города Москвы от 14 декабря 2001 года № 70 «О законах города Москвы и постановлениях Московской городской Думы» и статью 19 Закона города Москвы от 8 июля 2009 года № 25 «О правовых актах города Москвы».
Организации, заключившие договор аренды земельного участка и нежилых объектов, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков на территории города Москвы, приостановившие свою деятельность на время указанного режима, освобождены от внесения арендной платы на срок временного приостановления деятельности.
В список данных организаций входят те, которые функционируют в области культуры, физкультуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности, организации досуга и социально-воспитательной работы с населением, в соответствии с указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности».
Организации, осуществляющие деятельность в сфере гостиничных услуг, общепита и туризма, арендующие земельные участки и нежилые помещения, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков на территории города Москвы, смогут получить отсрочку внесения арендной платы за апрель, май и июнь 2020 г. Отсрочка действует до 31 декабря 2020 г.
В соответствии с пунктом 16.1. Указа Мэра Москвы от 27 марта 2020 г. N 33-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г.
N 12-УМ» Распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г.
N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.
Аналогичные мнения были отражены ведомствами в письмах Минфина РФ от 19.03.2020 № 24-06-06/21324, Письмо ФАС РФ от 18.03.2020 № ИА/21684/2020.
В настоящее время наибольшую сложности испытывают арендаторы частного имущества.
В данной ситуации действующее законодательство РФ не регламентировано в части конкретного механизма действий сторон при форс-мажоре.
В частности, не освобождает арендатора от внесения арендной платы за имущество в случае форс-мажора применительно к договору аренды коммерческой недвижимости (п. 2 ст. 610, ст. 620 ГК РФ, п.п.
10, 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54), но тем не менее, данные обстоятельства учитываются при решении проблем с ответственностью в случае нарушении обязательств по договору (п. 3 ст.
401 ГК РФ).
Альтернативные варианты взаимоотношений арендатора и арендодателя при коронавирусе:
1. Стороны либо заключают допсоглашение к договору аренды, в котором учитывают интересы друг друга ввиду коронавируса;
2. Арендодатель расторгает договор аренды по своей инициативе ввиду непоступления арендных платежей от арендатора по правилам ст. 619 ГК РФ и п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7.
3. Арендатор расторгает договор по правилам ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Однако имеется риск того, что обстоятельства форс-мажора могут быть не признаны существенным изменением обстоятельств, а расценены в качестве предпринимательского риска.
Именно такую позицию занимают суды, оценивая изменение курса валют, введение внешнеэкономических санкции и проч. финансово-политические явления (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01, п.
8 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017 и др.).
Действие непреодолимой силы в договоре должны удовлетворять следующим обстоятельствам и признакам:
- 1. чрезвычайности
- 2. непредотвратимости
Указанные признаки подробно разъяснены в пункте 8 Постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 № 7.
Требование чрезвычайности, суд акцентировал внимание на норму п. 3 ст. 401 и дал свои разъяснения: «Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях».
Требование непредотвратимости, «… любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий».
Также суд дал следующие разъяснения и указал: «Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.
Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении» (п. 9 постановления № 7).
Должник не несет ответственности перед контрагентом, если тот потерпел убытки из-за просрочки исполнения, которую вызвали экстренные обстоятельства.
Если сторона ссылается на действия непреодолимой силы, она должна подтвердить, что такие обстоятельства наступили. Корреспонденция, обмен по средствам электронной почты и иные способы общения с арендодателем в последствии будут являться доказательственной базой в судебном процессе.
На основании письменного заявления заинтересованной стороны внешнеторгового контракта, подписанного директором организации, Торгово-промышленные палаты в Российской Федерации начали выдавать заключения по обстоятельствам «форс-мажор», непосредственно влияющих на исполнение обязательств по конкретной сделке (договору, контракту).
Первостепенным является — в кратчайший возможный срок арендатор должен уведомить арендодателя о форс-мажоре. За неимением указанного уведомления, в последствии, судом будет расценено нарушение, что повлечет компенсацию убытков контрагенту (п.
10 Постановления Пленума ВС № 7 «Об ответственности за нарушение обязательств»). Более того, должник обязан предпринять любые действия по уменьшению ущерба, поскольку должник может влиять на причинение ущерба в связи с неисполнение обязательств.
- Учитывая, что форс-мажор в нормах ГК РФ определен в общем виде, как таковой перечень обстоятельств отсутствует, как правило стороны перечисляют действие непреодолимой силы в договоре и готовы признать экстренными обстоятельствами.
- Однако, на данный момент, с учетом тяж говорить о наличие обстоятельств непреодолимой силы, при которых безусловно невозможно исполнить обязательства по выплате аренды, не усматривается даже сейчас.
- В случае сбора доказательств, подтверждающих форс-мажор, к сожалению, виновная сторона освобождается от обязательств не в полном объеме.
Указа Мэра Москвы не влияет напрямую на арендные отношения без учета конкретных обстоятельств. Тем не менее в судебном процессе указ может иметь чрезвычайное, но не решающее значение.
Таким образом действие договора лишь приостанавливается до того времени, пока обстоятельства непреодолимой силы не исчезнут.
- Отсутствует судебная практика с учетом политического, экономического и социального статуса ввиду коронавируса, поскольку взыскание арендной платы в период пандемии может квалифицирована как злоупотребление правом, так и квалифицирована как предпринимательский риск.
- Наша компания рекомендует самостоятельно инициировать переговоры с арендодателем, мы можем подготовит заявления о снижении штрафных санкций и заявления об уменьшении арендной ставки со ссылкой на существенное изменение обстоятельств.
Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на «Клерк.Премиум» до 12 ноября.
Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.
Нюансы взыскания арендной платы за период «вынужденных» выходных
Разбираемся, на что нужно обратить внимание, если защищать свои права и интересы приходится в суде.
Способы взыскания долгов по аренде
Судебные дела о взыскании арендной платы рассматривают в приказном или упрощенном порядке, а также по общим правилам судопроизводства. Выбор того или иного вида зависит как от желания истца, так и от некоторых условий спора.
Виды производств по арендным делам
| Приказное | До 500 000 руб. | 5 дней на выдачу приказа; 10 дней на подачу возражений. | Самый быстрый способ взыскать долг, если подписаны договор и акт приёма-передачи помещений. Госпошлина уплачивается в размере 50 %. |
| Упрощенное | До 800 000 руб. для юридических лиц. До 400 000 руб. для ИП. | В течение 2-х месяцев с даты принятия иска. | Стороны в суд не вызывают, суд принимает решение после изучения документов. |
| Общие правила судопроизводства | Ограничений нет. | Сроки зависят от сложности дела. | Стороны участвуют в заседаниях и пользуются всеми процессуальными правами. |
Какой бы способ вы ни выбрали, важно активно участвовать в судебном процессе, грамотно подготовить документы и доказательства. Если долги по аренде образовались частично или полностью в период с марта по октябрь 2020 года, нужно знать и учитывать особенности рассмотрения таких дел.
Нюансы взыскания арендной платы за период пандемии COVID-19
В апреле 2020 года Верховный суд Российской Федерации выпустил Обзор № 2, в котором разъяснил некоторые спорные моменты по арендным отношениям в период пандемии. В том числе установил, что арендатор вправе требовать отсрочку платежей до 1 октября 2020 года или уменьшение арендной платы.
В августе и сентябре 2020 года стали появляться первые судебные акты по таким делам. Мы изучили их и выделили особые условия, от которых зависит принятие решения. Такими обстоятельствами стали:
- работа арендатора в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавирусной инфекции;
- досудебные переговоры о предоставлении отсрочки или снижении арендной ставки;
- наличие фактической возможность у арендатора работать, если его деятельность не была запрещена;
- период возникновения долга.
Почему важно выяснить, относится ли ответчик к отраслям экономики, наиболее пострадавших от коронавируса
Из-за мер, принятых государством для недопущения распространения инфекции, в арендных делах возникает особый правовой режим взыскания. Поэтому необходимо выяснить, относится ли деятельность арендатора к отраслям, которые понесли наибольший ущерб.
Полный перечень отраслей, пострадавших от COVID-19 утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.
Подавая в суд на арендатора, нарушившего договор, проверьте, указан ли его код ОКВЭД в этом списке. Это важно.
Арбитражный суд Ростовской области отказал истцу в выдаче судебного приказа, который не проверил и не указал это обстоятельство в своем заявлении (определение по делу № А53-12166/2020).
Если основная деятельность арендатора не указана в перечне наиболее пострадавших отраслей, арендодатель не обязан предоставлять ему налоговые каникулы.
Это установлено арбитражным судом Тверской области, который взыскал арендную плату за период вынужденного простоя с ООО «МК», чей ОКВЭД не был включен в перечень видов деятельности, признанных пострадавшими от коронавируса (решение от 20.08.2020 по делу № А66-6639/2020).
Зачем согласовывать отсрочку с теми арендаторами, которые имеют на неё право
Если деятельность арендатора включена в список наиболее пострадавших отраслей, необходимо уведомить арендаторов о возможности предоставления отсрочки.
Арендные каникулы до 1 октября 2020 года имеют право использовать те компании, чья основная деятельность ведется в пострадавших отраслях экономики, а договоры аренды были заключены до введения на территории субъектов «режима повышенной готовности».
Арендодатель обязан заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней после получения запроса от арендатора.
Если арендатор не обращается за рассрочкой, уведомите его о такой возможности. Получите его согласие или отказ. В некоторых случаях арендаторы отказываются от рассрочки и подают иск о расторжении договора в связи с форс-мажором или изменением обстоятельств.
Например, суд по заявлению арендатора расторг договор аренды, основываясь на том, что деятельность включена в перечень наиболее пострадавших отраслей и стороны не смогли договориться о снижении арендной платы или других изменениях договора (решение от 14.08.2020 по делу № А26-4576/2020).
В другом примере арендатор подал иск о взыскании арендной платы за апрель — июль 2020 года. Арендодатель подал встречный иск о расторжении договора аренды с апреля 2020 года.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что арендатор работал в отрасли, не признанной пострадавшей, и проигнорировал предложение арендодателя рассмотреть вопрос о возможных скидках и рассрочках. Суд указал, что введение режима повышенной готовности дает возможность изменить условия договора, а не полностью отказаться от оплаты аренды (решение от 10.08.2020 по делу № А45-11448/2020).
Зачем разбираться, мог ли арендатор работать в ситуациях, когда его деятельность не была законодательно ограничена
Для некоторых компаний сложилась парадоксальная ситуация, когда законодательно их деятельность не была ограничена, но работать они не могли.
Например, основные покупатели товаров или услуг не работали (отсутствовал спрос) или доставка людей на строительный объект была затруднена.
Законодательно такие арендаторы не могут рассчитывать на меры поддержки, установленные государством. Однако это обстоятельство можно доказать в суде.
Например, отказывая в выдаче судебного приказа о взыскании арендной платы за участок земли, предоставленный под строительство, суд указал на то, что истцом не уточнено то обстоятельство, насколько ответчик мог реально осуществлять свою деятельность в условиях распространения коронавирусной инфекции (определение от 14.05.2020 по делу № А53-12163/2020).
Расторжение договора аренды из-за коронавируса
В случаях, когда сторонам не удалось договориться о снижении ставки аренды или предоставлении отсрочки, договор может быть расторгнут по правилам ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.
Рассматривая споры о расторжении арендных договоров, суды исходили из того, в какой период заключался договор, когда передавалось помещение и пытались ли стороны достичь соглашения об изменении условий договора.
Если об изменении условий договориться не удалось, арендатор может отказаться от его исполнения и освобождается от выплаты убытков и неустойки за досрочное расторжение, если они предусмотрены условиями договора. Арендодатель при этом имеет право не возвращать обеспечительный платеж.
Ссылаясь на закрытие магазина и изменение обстоятельств из-за коронавируса, арендатор просил расторгнуть договор аренды в торговом центре.
Помимо этого он хотел взыскать обеспечительный платеж, расходы по оплате арендных и маркетинговых услуг за апрель, когда он уже фактически не работал.
Решением суда в иске отказано, поскольку помещение не было возвращено до расторжения договора, а от льготных условий и рассрочки арендатор отказался (решение от 11.09.2020 по делу № А40-77771/20-180-584).
В другом деле суд установил, что истец-арендатор принял договор по акту приёма-передачи уже в период вынужденных выходных. Впоследствие он отказался от исполнения договора и просил вернуть ему обеспечительный платеж.
Суд указал, что, принимая помещение и заключая договор, арендатор должен был действовать разумно и осмотрительно, а значит, учитывать ситуацию с коронавирусом.
Право арендодателя на удержание обеспечительного платежа в соответствие с договором было подтверждено решением от 17.08.2020 по делу № А09-5926/2020.
Что делать участнику процесса по взысканию арендной платы
Если вы участник судебного процесса по взысканию арендной платы, обратите внимание на следующие важные нюансы и обстоятельства:
- Активно участвуйте в судебном процессе, не пускайте всё на самотек и не надейтесь, что «суд разберется».
- Определите, относится ли сфера деятельности арендатора к отраслям, которые признаны пострадавшими от распространения коронавирусной инфекции.
- Если основной ОКВЭД арендатора включен в перечень пострадавших отраслей, уточните, предлагались ли ему отсрочка или снижение ставки аренды.
- Если основной ОКВЭД арендатора не включен в число пострадавших видов деятельности, выясните, мог или не мог арендодатель фактически работать в условиях пандемии.
- Помните, что долги, которые образовались до введения «режима повышенной готовности», не подлежат уменьшению и будут взысканы в полном объеме. Сфера деятельности арендатора в этом случае не имеет значения.
- Учтите, что, если стороны не достигли согласия по отсрочке и снижению арендной ставки, расторгнуть договор возможно только по правилам ст. 19 Федерального Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.
Елена Тарасова, юрист, налоговый консультант
Отсрочка и уменьшение арендной платы в период пандемии
Вступил в силу один из так называемых «коронавирусных» законов –Федеральный закон от 1 апреля 2020 г.
№ 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).
Его действие охватывает большой круг различных отраслей права: туристскую деятельность, защиту населения от ЧС природного и техногенного характера, контрактную систему закупок, банкротство, избирательное право, охрану здоровья, включая оборот лекарственных средств, и т.д.
Хотел бы подробнее остановиться на регулировании взаимоотношений сторон по договору аренды недвижимого имущества (ст. 19 Закона № 98-ФЗ).
Данная норма обладает ретроактивностью и состоит из трех частей.
Первая посвящена возможности обращения арендатора к арендодателю за отсрочкой уплаты арендных платежей.
При этом с момента обращения арендодатель обязан в течение 30 дней заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку платежа.
Для этого должен быть соблюден ряд условий – как указанных в Законе № 98-ФЗ, так и дополнительно установленных Правительством РФ (в частности, в Постановлении от 3 апреля 2020 г. № 439):
- орган государственной власти субъекта Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» должен принять решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
- договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС;
- арендаторы (организации и индивидуальные предприниматели) работают в отраслях, наиболее пострадавших от пандемии коронавирусной инфекции (перечень установлен Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434 с последующими дополнениями. Он включает субъектов среднего и малого предпринимательства в следующих сферах: аэропортовая деятельность, авиа- и автоперевозки; культура, организация досуга и развлечений; физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт; оказание услуг в сфере туризма; гостиничный бизнес; общественное питание; дополнительное образование, негосударственные образовательные учреждения; организация конференций и выставок; предоставление бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, парикмахерские и салоны красоты) и другие;
- предметом аренды не должны быть жилые помещения.
Часть 2 данной статьи, на мой взгляд, носит скорее декларативный характер и предусматривает возможность изменять в любое время по соглашению сторон размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до введения в 2020 г. режима повышенной готовности и ЧС. Полагаю, что данное положение принято, скорее всего, в дополнение к п. 3 ст. 614 ГК РФ, которым введено ограничение на изменение арендной платы чаще одного раза в год.
Как добиться уменьшения размера арендных платежей?И что делать, если договориться с арендодателем не удалось?
Также интересна и ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, предоставляющая арендатору право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы в 2020 г. за период невозможности использования имущества в связи с введением режима повышенной готовности или ЧС на территории конкретного субъекта РФ. В то же время обязанность арендатора уменьшать арендную плату ввиду указанных обстоятельств не предусмотрена.
На мой взгляд, при практическом применении данной нормы уместно также ссылаться на ст. 328, 401 и 417 ГК РФ. Так, п. 2 ст. 328 Кодекса установлено право приостановления исполнения обязательства стороной, на которую возложено встречное исполнение (в данном случае – арендатор), если обязанная сторона не представит исполнение обязательства, предусмотренного договором.
Нормы п. 3 ст. 401 и п. 1 ст. 417 ГК РФ указывают на обстоятельства непреодолимой силы, освобождающие стороны договора аренды от ответственности, в том числе в связи с введением госорганами ограничительных (запретительных) мер.
В настоящее время режим повышенной готовности установлен нормативными актами глав субъектов Федерации.
Данные акты содержат перечень видов деятельности, а также хозяйствующих субъектов, чья деятельность приостановлена вопреки их воле и это, соответственно, является форс-мажором.
Дополнительным основанием для снижения арендной платы в рассматриваемом случае является позиция Верховного Суда РФ, изложенная в Обзоре судебной практики № 2 (2015), утвержденном Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 г. Как указал ВС РФ, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, когда он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.
Подписан закон о введении налога на доход с процентов по вкладамНалогом будет облагаться сумма процентов по всем вкладам физического лица, если она превышает проценты с 1 млн руб. по ключевой ставке ЦБ РФ
В завершение хотелось бы отметить, что «коронавирусное» законодательство отличают чрезвычайный характер, направленность на борьбу с последствиями COVID-19 и ограниченный текущим годом срок действия.
В частности, 1 апреля также вступили в силу поправки в НК РФ (части первую и вторую), предоставляющие Правительству РФ и высшим исполнительным органам государственной власти субъектов Федерации новые полномочия в области налогового права, а также ряд других уточняющих и дополняющих Закон № 98-ФЗ постановлений правительства.
Законодательство, направленное на борьбу с последствиями пандемии COVID-19, только начинает формироваться и ввиду существенного влияния на большинство отраслей права заслуживает пристального внимания юридического сообщества.