Дополнительное соглашение о снижении арендной платы в связи с коронавирусом, образец доп. соглашения об изменении (уменьшении) арендной платы в связи с коронавирусом

Уважаемый Максим Петрович!

Между ООО «Ромашка» и ООО «Весна» заключен договор аренды нежилого помещения № ХХХ от 1 августа 2019 года, находящегося по адресу: город Москва, ул. Комсомольская, д. 7 (далее — договор).

В арендуемом нежилом помещении открыт магазин одежды.

За время сотрудничества между нами возникли эффективные деловые взаимоотношения, построенные на принципах взаимовыгодного партнерства. Мы высоко ценим наше сотрудничество и хотели бы продолжать его в будущем.

Как вам известно, Указом мэра Москвы Сергея Собянина от 5 марта 2020 года на территории столицы введен режим повышенной готовности (№ 12-УМ от 5 марта 2020 года «О введении режима повышенной готовности»).

2 апреля 2020 года в него были внесены изменения (Указ мэра Москвы № 36-УМ «О внесении изменений в Указ мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ), согласно которым с 28 марта 2020 года по 1 мая 2020 года должна быть временно приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), специализированных объектов розничной торговли, реализующих зоотовары, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки (пункты 3.2, 3.2.2).

Магазин одежды не относится к списку объектов, которым разрешено продолжить работу.

Кроме того, Указами президента № 206 и № 239 от 25 марта и 2 апреля 2020 года дни с 30 марта по 30 апреля 2020 года включительно были объявлены нерабочими с сохранением заработной платы за работниками.

За нарушение режима повышенной готовности юридические лица должны будут заплатить штраф от 100 до 300 тысяч рублей.

За причинение вреда здоровью человека, вследствие нарушения режима повышенной готовности, для юридических лиц предусмотрен штраф в размере от 500 тысяч до миллиона рублей или приостановка деятельности на срок до 90 суток. За соблюдением этих требований следит Департамент торговли и услуг города Москвы.

Соответственно, в период с 28 марта по 1 мая 2020 года наш магазин закрыт. Ведутся продажи через интернет (дистанционным способом), но в общей структуре выручки они приносят не более 10%. Таким образом, за период с 28 марта по 1 мая 2020 года наши потери составят 90% выручки.

  • В связи с этим вынуждены сообщить, что на сегодняшний день мы не имеем возможности оплачивать арендную плату в соответствии с заключенным между нами договором.
  • Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
  • В нашем случае запретительные меры по стороны правительства, связанные с распространением Covid-19, значительно ухудшили наше положение и не зависят от нашей воли.

Учитывая вышесказанное, просим вас найти возможность уменьшения арендной платы на 50% от указанной в договоре суммы на период с 1 апреля 2020 года до момента исчезновения вышеуказанных негативных факторов и зафиксировать ее в размере ХХХ тысяч рублей, включая НДС 20%. Также просим вас заморозить имеющуюся задолженность по арендной плате до 1 сентября 2020 года.

  1. Со своей стороны гарантируем, что ООО «Весна» будет использовать все возможные способы для увеличения финансовых показателей.
  2. Надеемся на понимание и дальнейшее плодотворное сотрудничество.
  3. Генеральный директор ООО «Весна»

Викторов В.П.

Спор арендатора с арендодателем о дополнительных условиях договора аренды (20%-ное снижение размера арендной платы)

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Общегражданские вопросы » Спор арендатора с арендодателем о дополнительных условиях договора аренды (20%-ное снижение размера арендной платы)

Распечатать

В долгосрочном договоре аренды арендатором указано условие, при котором размер арендной платы может быть уменьшена на 20% (лишение арендатора лицензии на продажу алкогольной продукции по вине арендодателя) без вненсения изменений в договор аренды посредством подписания доп.соглашения. Арендодатель с этой точкой зренией не согласен и настаивает на подписании доп.соглашения.

  • Вопрос
  • Является ли обязательным подписание доп.соглашения при наступлении соответствующих условий, при которых арендная плата будет снижена
  • Ответ юриста

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

При предоставлении стороне договора права на внесение изменений в договор в одностороннем порядке стороны сами определяют случаи и порядок такого изменения. При этом согласно п. 4 ст.

450 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

  1. {Вопрос: В каких случаях и в какой форме в договор могут вноситься изменения в одностороннем порядке? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018) {КонсультантПлюс}}
  2. Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму.
  3. Такое изменение возможно:

— по соглашению сторон (п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность. Подробнее об изменении размера платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций;

— в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ;

— в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Для реализации этого способа в договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи и порядок его применения.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}

  • Для согласования в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке рекомендуется установить:
  • — сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;
  • — порядок и момент такого изменения;
  • — периодичность и случаи изменения;
  • — ограничения (количественные пределы) изменения.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано, стороны смогут изменить это условие своим соглашением с соблюдением периодичности, указанной в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В одностороннем порядке они смогут изменить условия договора, только если это предусмотрено законом, иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Кроме того, договор может быть изменен в судебном порядке (п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

Сторона, имеющая право на одностороннее изменение размера арендной платы.

Такое право может быть предоставлено каждой из сторон договора аренды, если они обе являются предпринимателями. Если же одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на одностороннее изменение арендной платы может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

  1. Возможность установить право на одностороннее изменение размера арендной платы, в частности для арендодателя, допускается и в судебной практике.
  2. Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.
  3. Примеры формулировки условия:
  4. «Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы».
  5. «Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке».

«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора».

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившейся практике.

Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть сформулировано максимально конкретно, подробно и однозначно.

В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора право на одностороннее изменение размера арендной платы отсутствует.

Пример формулировки условия:

«Каждая из сторон договора вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с п. ____ настоящего договора, а арендатором — в соответствии с п. _____ настоящего договора».

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении.

Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Уведомительный порядок предусмотрен для одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Представляется, что при определении порядка одностороннего изменения цены стороны могут применять эту норму по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

  • Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы, то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.
  • В связи с изложенным в договоре рекомендуется согласовать:
  • — способ уведомления об изменении условий договора;
  • — перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.
  • Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:
  • — публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);
  • — направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);
  • — вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).
  • Момент, с которого арендная плата считается измененной
  • В Гражданском кодексе РФ нет положений, определяющих момент, с которого обязательство считается измененным в одностороннем порядке.
Читайте также:  Закон о банкротстве физических лиц, внесудебное банкротство, ФЗ о несостоятельности (банкротстве) 2021, 2021, судебная и внесудебная процедура банкротства граждан

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть, когда начинает действовать условие о новом размере арендной платы.

В частности, они могут установить, что это происходит через некоторое время после получения стороной соответствующего уведомления. В таком случае срок вступления изменений в силу определяется по правилам ст. ст. 190 — 192 ГК РФ.

В договоре указывается период времени, по истечении которого применяются новые условия.

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество _________________________ (указываются Ф.И.О. оценщика).

Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении.

Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор».

«Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении не менее чем за ________ дней до даты изменения. Уведомление должно быть направлено таким способом, который позволяет подтвердить факт его получения арендатором».

Если момент, с которого размер арендной платы считается измененным, в договоре не установлен

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрены правила определения момента прекращения договора в связи с частичным отказом от него. Договор считается прекращенным с момента получения стороной соответствующего уведомления. Представляется, что к определению момента изменения размера арендной платы в одностороннем порядке данная норма может быть применена по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Периодичность и случаи одностороннего изменения размера арендной платы

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще.

Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п.

21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Из разъяснений Пленума ВАС РФ не следует, что в договор можно включить условие, по которому размер платы в одностороннем порядке изменяется более одного раза в год. Однако стороны вправе предусмотреть положение о менее частом внесении изменений.

Пример формулировки условия:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года».

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях (при наступлении определенных обстоятельств). Подобные условия служат защите интересов сторон от злоупотребления правом на одностороннее изменение договора.

  1. Так, стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):
  2. — в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
  3. — по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;
  4. — в связи с общим ростом цен (инфляцией);
  5. — ввиду изменения ключевой ставки Банка России.
  6. Пример формулировки условия:
  7. «Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %».
  8. Если в договоре отсутствуют периодичность или случаи изменения размера арендной платы

Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности — не чаще раза в год).

Ограничения размера одностороннего изменения арендной платы

Стороны могут ограничить изменение размера арендной платы. При наличии такого условия плата может быть изменена только в установленных договором пределах.

  • Данное условие в первую очередь направлено на защиту интересов арендатора, поскольку ограждает его от незапланированных расходов в результате резкого увеличения арендной платы арендодателем.
  • Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:
  • — в виде твердой величины;
  • — путем указания на порядок исчисления предела.
  • Примеры формулировки условия:
  • «Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора».

«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России».

Если договором аренды не установлены ограничения (пределы) изменения арендной платы

Сторона договора, имеющая право на изменение арендной платы, самостоятельно определяет ее новый размер (см. Риск арендатора 7.2.1).

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}

Исходя из изложенного следует, что порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении.

Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, март 2018 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

Индексация арендной платы: когда можно повышать стоимость аренды

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Рано или поздно договор аренды требует индексации арендной платы, особенно если он долгосрочный. Что это значит, как часто арендодатель может менять стоимость и на каком основании – рассмотрим в этой статье.

8 октября 2021

Изменение арендной платы в одностороннем порядке – это действие, в процессе которого одна сторона, например арендодатель, меняет условия договора без предварительного согласования с другой стороной.

Изначально право повышения стоимости принадлежит собственнику жилья. Довольно редко таким правом наделяется и арендатор, и это скорее исключение. Хотя стоит отметить, что законом это не запрещено.

Сегодня мы рассмотрим ситуацию с позиции собственника недвижимости.

Увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке: договор

Всё начинается с договора. Бывает, что порядок изменения арендной платы не оговаривается или оговаривается не столь тщательно. Если же договор был составлен юристом, то этот пункт обязательно предусмотрен.

Что в идеальном варианте должно прописываться в документе об аренде помещения:

  • возможность изменения арендной платы как таковая;
  • сторона, которая имеет на это право;
  • сроки изменения арендной платы;
  • периодичность изменений;
  • количественные пределы изменений;
  • порядок повышения арендной платы.

Чтобы избежать проблем и споров при возможном судебном разбирательстве, стоит чётко прописывать эти моменты в документах.

Если же в договоре пункт об увеличении арендной платы был упущен как таковой, возможно повышение стоимости только по соглашению сторон. В этом случае заключают дополни­тельное соглашение к уже существующему договору или же создают новый, с соблюдением п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

На периодичности изменений стоит остановиться чуть более подробно. Размер арендной платы по соглашению сторон не должен изменяться чаще раза в год, если это не предусмотрено заранее, в процессе подписания договора.

Хотя стоит отметить, позиция Высшего Арбитражного суда в данном вопросе такова, что повышать стоимость чаще раза в год незаконно в случае твёрдых сумм, но делается исключение для процентного способа подсчёта.

Если в договоре закреплён только механизм расчёта арендной платы (процент), то вычисляемая в таком порядке сумма может меняться в любой момент. Это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает оговоренных условий. Есть и другая сторона.

Оговорка «если иное не предусмотрено договором» означает, что в соглашении допустимо установить запрет на пересмотр размера арендной платы даже в течение всего срока аренды помещения.

Первое, что необходимо сделать, – это уведомить вторую сторону об изменениях в договоре.

Желательно не менее чем за месяц до вступления изменений в силу; но существует и поправка, обязующая арендатора начать выплачивать новую стоимость с момента получения уведомления. Вопрос спорный даже в юридической среде.

Этот пункт тоже стоит внести в договор аренды недвижимости. Если способ уведомления об изменениях в условиях договора не определён заранее, это возможно сделать следующим образом:

  • уведомление посредством почтовой связи;
  • публикация в определённом СМИ (по предварительному согласованию);
  • личное вручение уведомления;
  • отправка по электронной почте, указанной в договоре;
  • через мессенджеры, используя обозначенный в документации номер телефона.
Читайте также:  Запрос котировок по ФЗ-44 в электронной форме: что это такое, пошаговая инструкция, сроки

Лучше всего заранее согласовать в договоре способ получения уведомления об изменении размера арендной платы. А ещё, если это необходимо, перечень документов, которые нужно приложить для подтверждения необходимости данного действия. Так как, если в договоре устанавливаются конкретные случаи, которые могут повлиять на решение о повышении стоимости ренты, нужны подтвердить их наступление.

Как мы уже упоминали, обычно прописывается возможность изменять арендную плату не чаще раза в год. Но при составлении соглашения можно изменить этот пункт в сторону увеличения времени.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК, разрешается указать в договоре, что изменение условий возможно только при наступлении определённых случаев. Это позволит арендатору защитить своё право и не дать арендодателю злоупотребить своим. Выше мы затрагивали эту тему и сейчас остановимся на ней подробнее. Основанием для изменения твёрдой суммы арендной платы могут быть:

  • изменение оценочной стоимости объекта недвижимости;
  • ремонт или покупка собственником новой мебели и техники;
  • улучшение транспортной системы вблизи квартиры или дома (крупная развязка, магистраль; открытие станции метро в шаговой доступности);
  • рост рыночной стоимости объекта, определённой отчётом независимого оценщика;
  • изменение тарифов и экономических условий в сфере, в которой используется объект аренды;
  • изменение ключевой ставки Банка России;
  • изменение индекса инфляции.

К примеру, сформулировать это в соглашении можно подобным образом: «Условия договора могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, если индекс потребительских цен на услуги, установленный Госкомстатом России, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего года превысит определённый процент».

Предел изменения устанавливается как в виде твёрдой суммы (пример: увеличение на 5000 руб.), так и в виде процента. Если стороны не предусмотрели подобные ограничения, собственник волен сам определять сумму.

В договоре необходимо прописать порядок расчёта в связи с инфляцией: коэффициенты, формулы и тарифы. Возможен более простой вариант: «Размер арендной платы на данный момент составляет 50 000 рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответ­ствии с индексом потребительских цен, установленным федеральной службой государ­ственной статистики».

Стоит учесть, что если необходимо изменить саму формулу расчёта, то понадобится заключать новый договор или же подписывать дополнительное соглашение сторон.

Сам по себе рост инфляции не повод для увеличения цены, если это заранее не прописано в документах (ст. 451 ГК РФ).

Но, даже если в договоре указано, что в случае инфляции арендная плата может быть изменена, не всегда удаётся её увеличить, если не прописаны коэффи­циенты (Постанов­ление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

В случае, если арендо­датель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегули­рованный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответ­ствующих изменений в спорный договор невозможно.

Каждый продавец пытается продать подороже, а каждый покупатель – купить подешевле и с бо́льшей выгодой. Поэтому юридически грамотно составленный договор и открытый конструктивный диалог между собственником и арендатором – лучшее решение, чтобы в дальнейшем избежать многих проблем.

Если вы пользуетесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, решать любые вопросы с жильцом можно через менеджера. А в случае внезапного съезда арендатора Аренда возместит до месяца простоя на время поиска новых кандидатов!

поселение Внуковское, улица Анны Ахматовой, 11к1поселение Десеновское, улица Яворки, 1к2Петровско-Разумовская аллея, 16поселение Сосенское, улица Василия Ощепкова, 6 Смотреть больше объявлений

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения

Аренда нежилого помещения требуется в коммерческих целях. Договор аренды регулирует взаимоотношения сторон сделки, их ответственность и становится залогом правильного использования помещения.

Поэтому данное соглашение необходимо заключать с учетом всех особенностей использования помещения.

Вместе с договором составляется дополнительное соглашение, которое регулирует порядок эксплуатации оборудования и другого имущества, которое находится в помещении.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения является сопутствующим документом.

Заключение и оформление дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения требуется для того, чтобы оговорить технические моменты использования помещения. Основные обстоятельства отражаются в договоре – ГК РФ статья 606.

Чтобы не перегружать его второстепенными подробностями, составляется дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: суть документа

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения может регулировать самые разные моменты. В любом случае, они имеют второстепенное значение и конкретизируют основной договор. Для лучшего понимания, особенности содержания соглашения следует представить подробнее:

  • Соглашение должно четко указывать на основной договор. Поэтому, в соглашении нужно отражать дату подписания основного договора и его предмет;
  • Соглашение может включать положения об оплате коммунальных услуг. Так, в документе отражается крайний день и размер получения оплаты арендодателем;
  • Соглашение описывает имущество, которое находится в помещении и порядок его использования. При этом соглашение должно содержать не только перечень имущества, но и указание на стоимость каждого предмета. Это позволяет избежать последующих споров при повреждении или уничтожении предметов.

Соглашения лучше всего составлять на типовом бланке. Заполнение бланка может выполняться произвольно. Главное, чтобы условия соглашения были четко выражены и не допускали двусмысленного толкования. Бланк заполнения вы можете скачать внизу данной страницы и заказать его заполнение у наших специалистов по цене, которую сами назначите. Форма находится под статьей.

Допсоглашение к договору аренды нежилого помещения: особенности

Часто происходит расторжение договоров или оспаривание указанных документов, поэтому следует заверять их у нотариуса.

Такой вариант исключит признание договора и приложения к нему недействительным. При обращении к нотариусу, он устанавливает личности сторон, проверяя их паспорта, разъясняет условия и ответственность.

После завершения процедуры, каждый участник сделки получает собственный экземпляр документа.

Кто вправе рассчитывать на снижение арендных платежей?

В Постановлении Правительства № 434 есть список, позволяющий требовать заключения дополнительного соглашения о снижении арендной платы для арендаторов, которые работают в местах, что больше всего пострадали от коронавируса.

Правда, в законе нет четких требований, чтобы арендодатели обязательно шли на уступки своим арендаторам, даже если последние являются льготниками.

Но все же есть надежда, что владельцы недвижимости все же предоставят более выгодные условия, опасаясь, что могут потерять клиентов.

Некоторые арендаторы могут вообще рассчитывать на отмену платежей, по крайней мере, за апрель-июнь.

Но доп соглашение к договору аренды нежилого помещения об изменении арендной платы будет составлено при условии, что профессия арендатора входит в перечень, представленный в Постановлении № 434. Кроме того, арендуемое имущество должно быть федеральной собственностью.

Составляется рассматриваемое допсоглашение в течение недели, начиная отсчет со дня получения письменного обращения арендатора. В рассматриваемом документе нужно зафиксировать оптимальные условия.

Какие условия включают в дополнительное соглашение о снижении арендной платы?

Допсоглашение к договору аренды нежилого помещения о снижении арендной платы помогает уладить множество спорных ситуаций, возникающих в жилищных вопросах. В частности:

  • Поможет определиться с арендуемым объектом, что является предметом договора, а также определить, какие именно пункты договора изменяются;
  • Уточнить новые размеры арендной платы, с указанием обновленного НДС, и указать, в течение какого времени будут действовать новые правила оплаты.

Соглашение об освобождении от арендной платы в связи с COVID-19 (коронавирусом)

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения в связи с коронавирусом заключается как часть основного договора, но с указанием новых условий.

В частности, с обозначением сроков действия каникул на аренду.

Освобождение от аренды на период активности коронавируса стало эффективной мерой при снижении дохода граждан, организаций и предпринимателей на фоне невозможности платить полную сумму аренды.

Понятие «освобождение» подразумевает временные меры по снятию необходимости оплаты услуг по аренде помещения (использования имущества).

В дополнительном соглашении к договору аренды нежилого помещения в связи с коронавирусом нужно обязательно указать сроки, в течение которых будет действовать освобождение.

После подписания рассматриваемого договора арендодатель не сможет требовать, чтобы арендатор платил за использование арендуемого имущества. По крайней мере, пока действуют указанные в документе сроки. Чтобы документ имел юридическую силу, в нем должны быть учтены следующие пункты:

  1. Период, когда действует освобождение от арендных платежей.
  2. Освобождение от штрафов и санкций в связи с неуплатой аренды (просрочкой, неполными платежами).
  3. Освобождение от уплаты коммунальных платежей (полное или частичное, с указанием сроков действия рассматриваемых условий).

Дополнительное соглашение используется для работы с любым имуществом, но допсоглашение к договору аренды нежилого помещения в связи с Covid-19 фигурирует в юридической практике чаще всего.

Порядок подписания доп соглашения к договору аренды нежилых помещений

При подписании следует обратить внимание на даты подписания, указания места составления. Кроме того, бумаги подписываются сторонами вместе в присутствии каждого из участников сделки. При выполнении действий по доверенности об этом делается отдельная запись и приобщается копия данного документа.

Отсрочка арендной платы 2020 по договору аренды в связи с коронавирусом

В связи с карантином, нерабочими днями и другими ограничительными мерами в 2020 году стороны арендных отношений оказались в сложном положении из-за затруднений с оплатой аренды.

Но власти сделали так, что отсрочка арендной платы по договору аренды в связи с коронавирусом 2020 стала выгодной обеим сторонам договора – арендатору и арендодателю.

Как применять законы, которые это регулируют, разъяснил Верховный Суд России.

Также смотрите:

Согласно ч. 1 ст.

19 Закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия органом госвласти региона решения о введении режима повышенной готовности или ЧС, в течение 30 дней со дня обращения арендатора недвижимости арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливает постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439 (далее – Требования). По нему:

  • отсрочку предоставляют на срок до 1 октября 2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории региона (п. 3);
  • условия этой отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (п. 4).
Читайте также:  Коронавирус и обстоятельства непреодолимой силы в соответствии с гк рф

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления отсрочки с даты введения указанного режима на территории субъекта РФ независимо от даты заключения допсоглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к его заключению.

Причём стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки. Также нельзя ухудшать положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (п. 6).

Кроме того, арендодатель должен проинформировать арендатора о наличии у него права на отсрочку в соответствии с Законом № 98-ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК РФ) при наличии двух условий:

  1. Арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором.
  2. Арендодатель знал или не мог не знать об ведении арендатором деятельности, в наибольшей степени пострадавшей от коронавируса.

Если такой весточки от арендодателя не было, он считается автоматически предоставившим отсрочку до 01.10.2020. Аналогичные последствия, если арендодатель:

  • необоснованно уклонился от заключения допсоглашения;
  • своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена;
  • не выдвигал возражений против выплаты арендной платы на условиях отсрочки по коронавирусу.

Достаточное основание для отсрочки

По закону право на отсрочку по арендной плате имеют организации и ИП – арендаторы недвижимого имущества (кроме жилых помещений) по договорам аренды, заключенным до принятия органом госвласти решения о режиме, и которые ведут деятельность в отраслях экономики, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции.

Также см. «Компаниям и ИП из каких отраслей помогут в связи с коронавирусом: официальный список».

Устанавливать наличие иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки не нужно. В том числе невозможность пользоваться арендованным имуществом по назначению.

Если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и очевидно не пострадает от коронавируса и его требования – это проявление заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования объекта аренды вопреки установленным ограничениям), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права – полностью или частично.

Уменьшение арендной платы

В соответствии с ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ арендатор вправе потребовать уменьшения платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества из-за режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ

Плата за аренду должна быть снижена с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению.

При этом дата заключения допсоглашения об уменьшении размера арендной платы либо дата вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы значения не имеют.

Кроме того, арендатор в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы вправе указать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения о её уменьшении.

В таком случае плату взыскивают в размере, определяемом с учетом требований ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Например, размер сниженной арендной платы могут определить с учетом размера, на который обычно она снижается в сложившейся ситуации.

Если арендована часть недвижимости

Закон № 98-ФЗне содержит указания, что его положения распространяются только на договоры, по которым объект аренды – недвижимая вещь в целом. Следовательно, они примененимы также и к договорам аренды части недвижимой вещи.

Источник: Обзор ВС РФ № 2 о применении законодательства и мер по противодействия распространению на территории России коронавирусной инфекции (COVID-19) (утв. Президиумом 30.04.2020).

Допсоглашение об отсрочке арендной платы — образец, как составить

Допсоглашение об отсрочке арендной платы составляется, если из-за распространения коронавируса или по иной причине арендатор не может вовремя погасить долг перед арендодателем. В статье расскажем, кто может воспользоваться такой отсрочкой и как составить дополнительное соглашение к договору аренды о ее предоставлении.

Из-за ограничительных мероприятий, связанных с распространением коронавирусной инфекции, многие предприниматели не работали полтора месяца. С конца марта до середины мая в России действовал режим нерабочих дней. В результате бизнес остался без выручки — платить по счетам стало сложно, а в некоторых случаях невозможно.

Чтобы поддержать отрасли, наиболее пострадавшие от коронавируса, власти приняли ряд мер, направленных на облегчение финансовой нагрузки на предпринимателей. К таким мерам относятся уменьшение арендной платы и отсрочка платежей по договорам аренды недвижимого имущества (см. постановление Правительства РФ «Об установлении…» от 03.04.2020 № 439).

В ч. 2 постановления Правительства РФ № 439 содержится рекомендация арендодателям об уменьшении уплаты арендной платы на период нерабочих дней.

Согласно постановлению Правительства РФ № 439 право на отсрочку арендных платежей возникает при одновременном соблюдении следующих условий:

  • Организация-арендатор работает в отрасли, отнесенной Правительством РФ к числу наиболее пострадавших. Перечень таких отраслей утвержден постановлением «Об утверждении…» от 03.04.2020 № 434.
  • Арендуемое помещение нежилое.
  • Договор аренды заключен до того, как на территории региона введен режим ЧС или повышенной готовности.

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, что делать арендатору коммерческой недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Как воспользоваться правом на отсрочку

Чтобы воспользоваться правом на отсрочку, необходимо заключить с арендодателем дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки по аренде. Подписать документ нужно в течение 30 дней с момента обращения арендатора к арендодателю с соответствующей просьбой.

Порядок действия арендатора, пострадавшего из-за ограничений, вызванных коронавирусом, такой:

  • составляется письмо о предоставлении отсрочки;
  • письмо направляется арендодателю;
  • составляется дополнительное соглашение к договору аренды;
  • дополнительное соглашение подписывают обе стороны договора аренды.

Ниже подробнее расскажем о том, как правильно составить каждый из этих документов.

Письмо о предоставлении отсрочки

Форма этого документа законодателем не установлена — составить его можно самостоятельно, в произвольном виде. Главная цель письма — информирование арендодателя о намерении воспользоваться отсрочкой, поэтому обязательно стоит указать:

  • сведения об арендаторе (Ф.И.О. ИП или наименование организации — юридического лица, адрес и контактный телефон);
  • наименование арендодателя и Ф.И.О. руководителя (если арендодатель — организация);
  • описание обстоятельств, наступление которых стало причиной для обращения с просьбой об отсрочке;
  • ссылку на договор аренды, платежи по которому предлагается отложить;
  • ссылку на нормативный акт, который позволяет арендодателю временно не оплачивать аренду (постановление Правительства РФ № 439);
  • период времени, на который будет предоставлена отсрочка;
  • дату составления письма.

Передать письмо арендодателю можно лично или по почте, отправив его заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Требования к содержанию дополнительного соглашения к договору аренды

Доп. соглашение об отсрочке арендных платежей составляется в той же форме, что и договор аренды (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Содержание документа должно соответствовать требованиям, установленным постановлением Правительства РФ № 439:

  1. Период отсрочки — с момента введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. При этом:
  • во время действия режима арендатор оплачивает только коммунальные услуги и содержание имущества, если по условиям договора обязательство по оплате этих платежей лежит на нем.
  1. Порядок погашения долга. В допсоглашении должны быть зафиксированы следующие условия:
  • начало погашения задолженности — не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года;
  • периодичность уплаты — не чаще раза в месяц.

Как составить дополнительное соглашение

В дополнительном соглашении указывают:

  • наименование и номер документа;
  • место и дату его составления;
  • наименование организации-арендатора и организации-арендодателя;
  • ссылку на договор аренды, положения которого изменяются дополнительным соглашением;
  • адрес и описание арендуемого помещения;
  • предмет дополнительного соглашения — отсрочка платежей на определенный период;
  • описание условий, на которых будут осуществляться платежи во время отсрочки (если в этот период предусматривается внесение денег) и после ее прекращения;
  • дату, с которой допсоглашение вступает в силу;
  • дату составления документа.

Дополнительное соглашение подписывается обеими сторонами и заверяется печатями (при наличии).

Итоги

Итак, дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы позволит предпринимателям, ведущим бизнес в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса, избавиться от обязанности по внесению арендных платежей.

Мера эта временная — она будет действовать с момента введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. Допсоглашение должно быть заключено в письменном виде и заверено подписями и печатями (при наличии) сторон.

Источники:

  • Гражданский кодекс РФ
  • постановление Правительства Российской Федерации «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» от 03.04.2020 № 439
  • постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» от 03.04.2020 № 434

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *