Строительство линейных сооружений имеет свои особенности. Причем многочисленные нюансы встречаются на всех этапах: начиная с оформления земельного участка для проведения работ и заканчивая разработкой конкретного проекта.
Понятно, что в подобной ситуации, впрочем, как и в любой другой, связанной с капитальным строительством, делом должны заниматься только профессионалы. Это как минимум обеспечит соблюдение прописанных в законодательстве норм.
Понятие линейного объекта в строительстве
Линейными объектами в капитальном строительстве называют сооружения, длина которых существенно превышает ширину. Таковыми являются:
- инженерные коммуникации (ЛЭП, трубопроводы всех видов, линии связи)
- транспортные проходы (мосты, тоннели, линии метрополитена);
- железные и автомобильные дороги.
Различают подземные, наземные и надземные линейные объекты. В отличие от зданий данные сооружения обладают гораздо большим масштабом, охватывающим обширные пространства нескольких регионов или даже государств.
В плане линейные конструкции представляют собой ломаную или кривую линию, пересекающуюся с другими коммуникациями и иногда с самой собой.
Проектирование таких сооружений принципиально не отличается от других объектов капитального строительства.
Отличия заключаются лишь в сведениях, которые требуется получить, в оформлении документации и в нюансах ее утверждения государственными и надзорными органами.
В процессе строительных работ иногда возникают споры относительно принадлежности возводимого объекта к линейным сооружениям. Так, устанавливаемая в ходе реконструкции здания автобусная остановка при наличии весомых аргументов квалифицируется как благоустройство территории. Подобная же квалификация применяется к небольшим участкам водопровода, подводимым к жилым или общественным зданиям.
В практике встречались спорные ситуации по поводу необходимости в разделении строительных проектов на линейные и нелинейные. Зачастую же в проектной документации совмещают линейные сооружения (трубопроводы) с нелинейными (наземные станции обслуживания).
При возникновении затруднений в классификации объектов застройщику рекомендуется обратиться в местный градостроительный комитет для проведения экспертизы данного объекта.
Как правило, решение принимается в пользу обратившегося лица.
Сотрудники комитета охотно консультируют всех, кто к ним обращается, так как в дальнейшем это позволяет избежать довольно объемных работ по корректировке проекта.
Оформление земли под строительство линейных сооружений
Различают линейные сооружения федерального и регионального значения. Кроме того, некоторые объекты (например, ЛЭП) прокладываются отдельными организациями на частной или государственной земле.
Проведение линейных коммуникаций по частным владениям требует получения соответствующего разрешения от государственных служб, оформления определенной документации и внесения изменений в кадастр и технические документы после монтажных работ.
Если же затрагивается муниципальная земля, алгоритм действий будет другим. Перед началом монтажных работ юридическое или физическое лицо, производящее эти работы, обязано предварительно арендовать данный участок у муниципалитета.
Эта процедура, как правило, проводится в формате аукциона.
Однако если планируется строительство линейных сооружений связи, электроснабжения, газоснабжения и других объектов федерального значения, торги не проводятся, а сразу же заключается договор аренды.
Перед этим кадастровый инженер должен подготовить схему для внесения соответствующих изменений в кадастровый план. Данный этап займет не более 2 недель.
После этого заказчику нужно ходатайствовать об утверждении плана, а при необходимости и составить сервитут (если, например, линейный объект затрагивает чужой земельный участок).
В последнем случае у соискателя появляется право владения участью земли, находящейся во владении другого лица.
Обычно договор об установлении сервитута заключается не на безвозмездной основе, но стороны вправе договориться и об условиях компенсации.
Необходимо учитывать регулирование процессов, связанных с возведением линейных объектов, не только федеральным законодательством, но и муниципальными нормативными актами. Причем, в каждом конкретном случае требуется индивидуальный подход к решению задач, а все планируемые действия должны быть заранее продуманы и согласованы с госорганами и контролирующими ведомствами.
Получение разрешения на строительство линейного объекта
Большая часть линейных сооружений приравнивается к капитальным строениям.
Следовательно, их строительство выполняется только с разрешения органов власти, иначе такая стройка будет признана незаконной — потребуется снос возведенного объекта за счет застройщика.
Во избежание подобных инцидентов необходимо заранее получать разрешение на строительство линейных сооружений, для чего можно воспользоваться соответствующей юридической услугой.
Процедура получения данного документа инициируется подачей в уполномоченный орган заявления и прилагаемой к нему документации:
- свидетельство о праве собственности на участок земли, отданный под застройку;
- градостроительный план земельного участка, полученный не позже, чем за 3 года до дня подачи указанного заявления, а также реквизиты планов планировки и межевания территории;
- проектная документация, состоящая из текстовой и графической частей;
- положительное заключение государственной экспертизы по данному проекту;
- разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства;
- документальное согласие владельцев линейного объекта на его использование;
- свидетельство об аккредитации организации, выдавшей экспертное заключение;
- документация, подтверждающая факт ведения строительства на объектах культурного и исторического наследия с условием сохранения структуры и исторических сложившейся схемы данных объектов.
Действующее законодательство разрешает возводить линейные сооружения без разрешения на строительство, если возводимыми объектами являются:
- электрические установки низкого напряжения (не выше 20 кВт) и трансформаторные подстанции, работающие в комплексе с ними;
- низковольтные линии электропередач (с напряжением не выше 35 кВ), возводимые в границах городов и поселков городского типа, когда расстояние от имеющихся электросетей до границ данного земельного участка составляет не более 300 м;
- нефтепроводы и трубопроводы для транспортировки нефтепродуктов с внутренним диаметром менее 300 мм на отрезках от мест подключения к кольцевым водоводам до объектов капитального строительства;
- водопроводы и трубы водоотведения диаметром не более 500 мм, рассчитанные на рабочее давление 0,3-1,2 МПа;
- газопроводы, предназначенные для транспортировки природного газа;
- кабельные сети с распределительными пунктами;
- инженерно-технические сети, проложенные внутри одного квартала или микрорайона;
- теплосети и водопроводы горячего водоснабжения;
- канализационные сети, включая объекты ливневой канализации;
- подъездные дороги, проезды и обслуживающие дороги вдоль автотрасс.
Кроме того, в законах некоторых регионов РФ предусмотрены конкретные ситуации, когда получать разрешение на строительство линейных объектов не нужно. Но каждый случай нужно рассматривать отдельно, с привлечением юриста.
Инженерные изыскания перед строительством линейного сооружения
Инженерно-изыскательские работы объединяют в себе более 20 видов исследовательских мероприятий, проводимых с целью сбора различных сведений об окружающей территории. Необходимость того или иного исследования определяется исходя из особенностей конкретного проектируемого сооружения. Например, для прокладки трубопровода по морскому дну необходимо выполнить гидрографические изыскания.
Из этих разновидностей обязательными для всех видов линейных объектов являются геодезические, геологические и экологические изыскательские мероприятия.
- Инженерно-геодезические изыскания
Это комплекс работ, в результате проведения которых создают топографические карты, ситуационные планы и другой графический материал по изучаемой местности. Данные, полученные в ходе исследований, позволяют достоверно определить рельеф территории, расположение существующих зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов.
По завершению всех этапов инженерно-геодезических изысканий составляется отчет, служащий основным документом для оценки различных условий природного и техногенного характера, при которых будет осуществляться строительство на выделенном участке.
Изыскательские мероприятия проводятся в три стадии.
Подготовительный этап включает в себя изучение архивных материалов по выполненным ранее исследованиям, спутниковых снимков и других источников данных.
Наличие этих сведений позволит с одной стороны снизить стоимость полевых работ, с другой — предварительно оценить условия строительства.
Также на данном этапе производится первичное трассирование будущего линейного объекта, определяя таким образом ориентировочное расположение объекта с учетом характера местности.
Непосредственные работы на участке выполняются на следующем, полевом этапе. Инженеры-геодезисты осуществляют рекогносцировку участка, производят топографическую съемку с привязкой к опорным геодезическим пунктам и т. д.
Результаты проведенных полевых работ позволяют задать наиболее оптимальное расположение линейного сооружения, принимая во внимание рельеф территории, наличие массивов растительности, инженерных сетей и других объектов.
Последний этап посвящен камеральной обработке полученных на полевом этапе данных.
По обработанным материалам составляется технический отчет, состоящий из введения, пояснительной записки, заключения о возможности и целесообразности строительства линейно- кабельных сооружений и других линейных объектов на данной местности. Также в состав данного отчета входит графическая часть, включающая в себя карты, планы и другую графическую информацию.
Этот документ, тем не менее, еще не является основанием для проектирования линейных сооружений. Перед этим заказчику также необходимо пройти государственную экспертизу и согласовать отчет с надзорными ведомствами, заказав соответствующую дополнительную услугу у изыскателей либо выполнив эти шаги самостоятельно.
- Инженерно-геологические изыскания
В рамках этих работ исследуется грунт. В частности, определяется его состав, физические характеристики, подверженность оползням, карстовым и другим опасным явлениям. Эти сведения помогут заказчику определить наиболее безопасное расположение линейного сооружения на местности.
Работы начинаются с подготовительного этапа, в процессе которого собираются архивные данные о грунтах на обследуемой территории. Кроме того, изучаются топографические карты, материалы аэрофотосъемки и другие источники.
Как и при геодезических изысканиях, на полевом этапе проводится рекогносцировка местности с выявлением особенностей территории.
Также геологи бурят разведочные скважины для забора проб грунта и подземных вод.
Глубина бурения и максимальное расстояние между выработками определяются исходя из имеющихся геологических условий в соответствии с требованиями СНиПов, касающихся инженерных изысканий.
Следующий этап — лабораторные исследования полученных образцов. Анализируется химический состав проб, их физические свойства, различные характеристики, в том числе степень коррозионного воздействия.
Результаты этих исследований далее подвергаются камеральной обработке для систематизации сведений и для составления технического отчета. Помимо описания текущей геологической ситуации, в данный документ включают прогноз возможных изменений в результате строительных работ и эксплуатации линейного объекта.
Технический геологический отчет поможет заказчику в выборе оптимальных материалов, в разработке мер, направленных на предотвращение опасных геологических явлений.
- Инженерно-экологические изыскания
Экологические исследования проводить также необходимо, поскольку возведенное сооружение и окружающая среда будут неизбежно взаимодействовать друг с другом. Негативное влияние объект окажет на состояние водоемов, атмосферного воздуха, грунта и других природных составляющих как в процессе строительства, так и в ходе дальнейшей эксплуатации.
А учитывая значительную протяженность линейного сооружения, отрицательное воздействие будет оказано на большой территории. Окружающая среда также влияет на объект вплоть до невозможности его использования.
Для выбора наиболее безопасного расположения линейного сооружения с точки зрения взаимодействия с природными факторами проводят инженерно-экологические изыскания.
Как и в рассмотренных ранее видах изыскательских работ, экологические исследования осуществляются в три стадии.
Подготовительный этап включает в себя сбор и анализ сведений, полученных из открытых и закрытых источников. В рамках полевых мероприятий экологами изучается экосистема местности, отбираются пробы почвы, воды и воздуха, предварительно оценивается состояние природной среды.
Последний, камеральный этап посвящен оформлению полученных сведений в виде отчета.
В документ вносятся результаты анализов проб, там же делается заключение о пригодности данного участка для ведения строительных работ, прогнозируется возможные изменения окружающей среды, даются рекомендации по минимизации отрицательного воздействия на эту среду.
Материалы данного отчета потребуются не только на предпроектном этапе строительных работ, но и в ходе дальнейшей эксплуатации линейного объекта.
5 этапов проектирования линейных объектов
Имеющиеся руководства по строительству линейных сооружений определяют следующие этапы проектирования:
- Получение техзадания
На этой стадии изучаются предоставленные материалы, при необходимости собираются дополнительные сведения.
- Разработка основной проектной части
Поставленные задачи распределяются между несколькими сотрудниками проектного отдела. Благодаря этому удается значительно сократить продолжительность проектирования.
- Разработка отдельных разделов проекта
Специалисты анализируют требования заказчика к характеристикам проектируемого сооружения.
Далее производятся расчеты, направленные на определение соответствия заявленных требований особенностям и расположению городских зданий.
Это необходимо для грамотного встраивания проектируемого сооружения в инфраструктуру населенного пункта, а также для достижения максимально эффективной эксплуатации этого объекта.
- Разработка проекта строительства
Осуществляется параллельно с заполнением документации. В проекте должна быть размещена исчерпывающая информация для строителей.
- Создание сметной документации
Смета содержит полный перечень строительных работ на всех этапах возведения сооружения. Материалы этого документа позволят избежать значительного превышения заложенного бюджета.
Проектная документация может также содержать раздел, посвященный мерам по обеспечению пожарной безопасности.
Какова же цель проектирования линейных объектов? Прежде всего, наличие проектной документации позволит получить разрешение на строительство. Проект подвергается экспертизе, в ходе которой проводится его всесторонняя оценка, анализируются варианты конструктивных решений и вероятность реализации этих вариантов.
Общая инструкция по строительству линейных сооружений предъявляет к оформлению проекта жесткие требования. Привлекаться к этому этапу должны исключительно опытные проектировщики.
Хотя специалистам предоставлена возможность доработки проекта, это может привести к существенному увеличению временных и финансовых затрат.
Подрядчик получит на руки документ только после выдачи разрешения на строительство государственными органами.
В заключение несколько слов касательно собственно строительства линейных объектов.
О какой-то единой схеме или порядке действий здесь говорить не приходится – все так или иначе зависит от решаемых задач.
Для прокладки дорог требуются одни работы, для строительства, к примеру, линейно-кабельных сооружений – совершенно другие. Главное тут – делать все в соответствии с заранее разработанным проектом.
Линейные объекты
Линейные объекты в Пушкино и по всей Московской области.
Классификация строительных объектов происходит по большому числу критериев и оказывается очень обширной. В этом разнообразии жилых и общественных построек, зданий и сооружений далекому от строительной сферы человеку оказывается нелегко разобраться. Рассмотрим, что собой представляет обширная группа линейных сооружений.
Линейный объект – это любой объект, размеры которого в длину будут значительно превышать его ширину.
К этой группе объектов капитального строительства будут относиться различные инженерные сети, трубопроводы, дороги (как автомобильные, так и железные), а также мосты, тоннели, метро, канатная дорога и т. д.
Расположение линейного объекта формируется полилинией – т. е. ломаной кривой, которая может в том числе пересекаться с самой собой.
- Линейный объект чаще отличаются масштабностью, охватывая значительные расстояния, иногда даже в нескольких регионах страны. И когда речь идет о крупных подобных объектах строительства, то принадлежность их к линейным объектам не вызывает сомнения. Но вот при более мелких и локальных работах могут возникать спорные ситуации. К примеру, даже реконструкцию участка дороги с установкой автобусной остановки можно при желании причислить к работам по устройству линейного объекта. Равно как небольшие участки водопровода можно оформить, как подведение коммуникаций к жилым или общественным зданиям.
- Иными словами, иногда сложно провести четкое разграничение между линейными и площадными объектами. Порой линейный объект бывает совмещен. К примеру, сам по себе трубопровод будет являться линейным сооружением, а вот обслуживающие его подстанции – площадным.
Классификация линейных объектов.
Линейный объект всегда будет сооружением, а не зданием. Предназначается для различного вида производственных процессов, перемещения как людей, так и грузов, непостоянного нахождения людей, а также сохранения продукции; имеет несущие, а иногда и ограждающие элементы в конструкции.
Относительно поверхности земли линейный объект может быть наземным, подземным и надземным.
По назначению можно вывести транспортные коммуникации, системы коллекторов (ливневых и канализационных), каналы по водоснабжению, орошению земель, линии связи, трубопроводы для нефтепродуктов, газа, воды.
В нормативных документах линейный объект – это достаточно открытое понятие, т.е. ряд объектов перечисляется, но оставляется простор для добавления иных сооружений на усмотрение застройщиков и проектировщиков в конкретных ситуациях.
Градостроительный кодекс понимает под такими объектами сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, газопроводы, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др.
Необходимо ли единообразное правовое регулирование всех линейных объектов?
Только отчасти. Для всех них было бы разумным введение отдельного порядка регистрации прав на них, помощь государства при приобретении права землепользования для их размещения, определенные исключения из природоохранных требований (что подтверждается, например, ст. 49 ЗК, ст. 7, 11 Закона о переводе).
Однако некоторые линейные объекты требуют полного владения земельным участком (дороги, отдельные участки трубопроводов высокого давления и электросетей) , что должно быть обеспечено правом, исключающим права пользования другого лица: арендой, постоянным пользованием или правом собственности.
В то же время линейный объект не является препятствием для использования земельного участка по целевому назначению (подземные трубопроводы и линии связи, надземные кабели и провода) , хотя их наличие на земельном участке порождает определенные неудобства для собственника земли. Степень этого неудобства отличается, что должно стать определяющим при решении вопроса о пригодности аренды или собственности как вида прав на землю для размещения линейных объектов.
Представляется, что для каждого сооружения, независимо от того, насколько оно обременительно для правообладателя земельного участка, невозможно образовать свой земельный участок, который можно было бы в последующем купить или взять в аренду.
Линейные сооружения (объекты) в городских условиях находятся над или под другим линейным объектом и расположены в основном вдоль дорог.
Подключение к инженерным сетям глазами застройщиков
Правилам игры на рынке технологического присоединения к инженерным сетям не хватает четкости, единодушны опрошенные «Ведомости&» эксперты и участники рынка.
Действующее законодательство регулирует общий порядок подключения к сетям ресурсоснабжающих организаций, но оставляет за скобками множество важных вопросов – от понятного определения размера платы за подключение до длительных сроков подключения.
Какие именно проблемы их волнуют, «Ведомости&» спросили у застройщиков и экспертов.
Затраты на присоединение могут доходить до 10% бюджета строительства, говорят опрошенные «Ведомости&» участники рынка.
Причем на Дальнем Востоке они в 2 раза выше, чем в европейской части России, рассказывает Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу застройщика «Талан» (работает в 13 городах – от Ярославля до Владивостока, по данным компании).
Но и эти затраты сложно прогнозировать – при принятии решения о вхождении в проект у застройщика нет информации о вариантах и стоимости присоединения.
«Затраты на присоединение жилых комплексов зависят от многих факторов: площади объекта строительства, близости городских сетей и питающих центров, наличия свободных от обременений коридоров для прокладки магистральных сетей, способа их прокладки, рельефа и т. д. и колеблются на объектах группы, как правило, в диапазоне от 4000 до 8000 руб. на 1 кв. м продаваемой площади – это несколько процентов от его цены», – говорит Александр Меркулов, директор по девелопменту Level Group.
Часто бывает так: дом построен, но не заселен, потому что пока в нем нет ни света, ни воды, ни тепла – т. е. он не присоединен к сетям. В чем причина?
Одна из основных причин – отсутствие синхронизации сроков при строительстве дома и обеспечивающих его инженерных сетей.
Сейчас договор о подключении к сетям заключается на стадии, когда объект уже спроектирован, а мероприятия по оформлению земельно-имущественных отношений, подготовке градостроительной документации и подготовке проектной документации уже пройдены.
Строительство инженерных сетей требует прохождения аналогичных процедур, но начинается значительно позже. Нужно учесть и сроки проведения конкурсных процедур.
По действующему законодательству ресурсоснабжающая организация должна осуществить все мероприятия по строительству инженерных сетей (проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы) максимум за 24 месяца. На практике нередки случаи, когда ресурсоснабжающие организации превышают максимальный срок.
Согласно исследованию ВЦИОМа, проведенному в 2020 г., подключение к инженерным сетям по-прежнему остается самым сложным этапом административных процедур в строительстве – об этом говорит почти половина участников исследования.
Особенно беспокоит их непрозрачность расчета стоимости подключения при заключении договоров.
Вторая по значимости проблема – оформление земельно-имущественных отношений – беспокоит 44% респондентов, еще 38% отмечают сложность подготовки градостроительной документации.
Источник: ВЦИОМ
«Сейчас на местах возникает проблема: отставание работ по подключению объекта к сетям от строительства самого объекта может составлять от шести месяцев до двух лет (средний срок строительства панельной многоэтажки – до года, монолитного дома – до двух лет. – «Ведомости&»). Безусловно, это тормозит общие темпы строительства», – рассказал «Ведомости&» эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.
Задачу усложняет и то, что ресурсоснабжающие организации фактически не несут ответственности за срыв сроков по вводу в эксплуатацию домов. Получается, если дом готов, но не подключен – это ответственность застройщика.
Решить проблему могло бы создание механизма, который стимулировал бы ресурсоснабжающие организации подключать объекты в срок, считает председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.
Профессор Высшей школы экономики (ВШЭ) Сергей Сиваев предлагает ввести более жесткие санкции для ресурсных компаний за невыполнение в срок обязательств по договору технологического присоединения.
Действующая сейчас неустойка за несоблюдение сроков при присоединении к сетям газоснабжения ничтожно мала: за задержку на 90 дней газораспределительная организация должна выплатить заявителю менее 7% от стоимости договора технологического присоединения (в типовых договорах электроснабжения штрафные санкции значительно выше). Штрафные санкции, с одной стороны, недостаточно мотивируют газовиков своевременно выполнять работы по технологическому присоединению заявителей, с другой – задержки часто возникают и при выполнении работ со стороны заявителей, поэтому необходимо взвешенно подходить к вопросу ужесточения ответственности за срыв сроков реализации мероприятий, считает Сиваев.
Также среди его предложений – предусмотреть стандартизированные тарифы для типовых договоров технологического присоединения, обеспечить участие застройщика в процедуре согласования включенных в плату технических решений, а также отразить в схемах ресурсоснабжения информацию о свободных мощностях в возможных точках присоединения.
По мнению исполнительного директора Фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди, в условиях высокоплотной городской застройки сложно быстро размещать дополнительные сети, необходимые для подключения какого-либо объекта, а существующие сети сильно изношены (на 30–40%).
Вопрос инфраструктурного обеспечения, наращивания плотности застройки на застроенных территориях необходимо решать более комплексно – например, в рамках программ по обновлению систем водоснабжения, теплоснабжения в целых кварталах.
Никакими санкциями для сетевых компаний эту объективную проблему не решить – сроки подключения могут быть короткие, только если для этого созданы в первую очередь все технологические решения.
Полиди считает, что нужен прозрачный механизм распределения затрат на создание инфраструктуры между всеми ее будущими пользователями.
Тарифы на подключение этой роли не выполняют, поэтому целесообразно обратиться к опыту других стран, где для этих целей формируются городские внебюджетные фонды, пополняемые за счет уплаты всеми застройщиками градостроительного сбора (сбора за воздействие), размер которого устанавливается открыто и просто – как удельная сумма в расчете на 1 кв. м создаваемой площади.
/Андрей Гордеев / Ведомости
Сложности вызывают длительные сроки подключения и регулирование, особенно в части тарификации, рассказывает партнер адвокатского бюро Asterisk Сергей Демченко.
Федеральный закон устанавливает принцип и метод формирования платы за присоединение, но разрешает региональным властям снижать и увеличивать значение исходных данных, рассказывает он. Именно так возникают разные подходы, требующие от застройщиков разных бюджетов и трудозатрат.
Большинство судебных споров по тарифам с органами государственной власти сводятся к проверке соблюдения методики и правильности расчетов, экономической обоснованности включения в тариф отдельных видов расходов, делится наблюдениями Демченко.
Самые архаичные требования к приемке проведенных работ сохраняются при подключении к газу, говорят опрошенные «Ведомости&» застройщики. Например, они до сих пор собирают комиссию по приемке газовых сетей в составе более 20 человек, которые зачастую дублируют функции друг друга в связи с отсутствием четко установленных полномочий.
Отсутствие прозрачности подчас заставляет застройщиков уходить из тех регионов, где решение проблем особенно затруднено, рассказывает Гарифуллина, от этого в первую очередь страдают локальный рынок и потребитель.
Ресурсоснабжающие организации в договорах техприсоединения предусматривают большой аванс (на начальном этапе подключения до проведения проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ по технологическому присоединению), отмечает Сиваев в презентации работы, посвященной проблемам и предложениям по оптимизации услуги техприсоединения к инженерным сетям. С одной стороны, это необоснованная нагрузка на застройщика (особенно в условиях применения внедренной с 2019 г. новой схемы финансирования строительства с помощью эскроу-счетов), с другой – дестимулирует ресурсоснабжающие организации строго соблюдать сроки выполнения работ по договору.
Сиваев предлагает снизить долю авансовых платежей, которые застройщик платит за присоединение к сетям, это простимулирует ресурсоснабжающие организации соблюдать сроки выполнения мероприятий по договору.
До сих пор законодательством не урегулированы вопросы, связанные с перекладкой (выносом) сетей из зоны будущей застройки, а вопросы переуступки выделенных застройщику ресурсов решены лишь частично, рассказывает Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), заместитель председателя комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства.
Зачастую застройщик принимает решение о приобретении прав на земельный участок, даже не зная, потребуется вынос сетей или нет, отмечает Сиваев.
Процедура выноса инженерных сетей из пятна застройки требует отдельного обсуждения, согласен Дмитрий Тимофеев, председатель комиссии НОЗА и вице-президент девелопера ГК «ПИК». Иногда застройщик получает участок для строительства с проложенными по нему инженерными сетями. Тогда их нужно демонтировать и перенести на новое место.
Но порядок работ определяет та организация, которая обслуживает сети. Еще недавно в Москве преобладала имущественная компенсация, когда застройщик сам переносил сети, а затем передавал их ресурсоснабжающим организациям, сейчас она денежная, пишет Сиваев.
Это приводит к тому, что сроки выполнения работ могут растягиваться на годы, сам застройщик мог бы справиться за 3–4 месяца, рассказывает Тимофеев.
А перенос бесхозных сетей в регионах – это практически нерешаемый вопрос в приемлемые для застройщика сроки, добавляет Гарифуллина из «Талана».
У сторон должна быть возможность договариваться по каждому объекту, кто будет выносить сети, и синхронизировать сроки выноса, полагает Тимофеев. Кроме того, важно определить условия и форму компенсации, порядок и модель ее расчета, отмечает он. Сиваев считает иначе: возможность выбора важна в переходный период, в целом же целесообразно перейти к денежной компенсации.
По мнению Полиди, неоптимальное размещение сетей, часто пересекающих вдоль и поперек земельные участки, предназначенные для застройки, – это наследие советского градостроительства, когда частное и публичное не было разграничено.
Плохо другое, отмечает Полиди: практика хаотичной прокладки сетей по территории земельных участков сохраняется, что создает ровно такие же проблемы по их выносу из пятна застройки в будущем.
Необходимо законодательно урегулировать вопросы размещения линейных объектов коммунальной инфраструктуры на территориях общего пользования (под улицами), а пересекать земельные участки застройки только в исключительных случаях.
/Евгений Разумный / Ведомости
Строительство сетей – обременение для застройщика многоквартирного дома. «Особенно дорого может обойтись подключение к сетям теплоснабжения, стоимость которого определяется исходя из величины подключаемой нагрузки, но не расстояния до точки подключения. То есть не важно, будут к вашему участку тянуть 1 км [теплотрассы] или всего 2 м, заплатите вы одинаково», – рассказывает Цветкова.
Для решения этой проблемы Минстрой предложил дать застройщику право продать ресурсоснабжающей организации созданные им сети, но по цене, которая не превышает фактически понесенных затрат.
Законопроект опубликован в мае на портале проектов нормативных правовых актов regulation.gov.ru. Если ресурсоснабжающая организация откажется покупать сети, то их выставят на торги.
Если и в этом случае желающих приобрести сети не найдется, то их выкупят муниципалитеты.
Цель – остановить рост числа бесхозяйных сетей в России, объясняет Минстрой в пояснительной записке к проекту закона.
«Например, протяженность бесхозяйных сетей газораспределения в зоне эксплуатационной ответственности газораспределительных организаций, подконтрольных группе «Газпром», на 1 ноября 2019 г. составила 8500 км.
Между тем распределительные газопроводы относятся к опасным производственным объектам», – говорится в документе. Если законопроект примут, то это будет прекрасной новостью для застройщиков, что принадлежащие им сети будут гарантированно выкуплены, считает Цветкова.
Но для муниципальных бюджетов это неуправляемые финансовые риски, потому что неясны объемы инфраструктуры, которые создадут, а затем потребуют выкупить застройщики и ресурсоснабжающие организации, говорит Полиди.
«Финансовые обязательства надо распределять «на берегу», для этого нужны программа развития инфраструктуры и источники ее финансирования (тариф для населения, тариф для застройщика, займы и бюджетные субсидии)», – считает Полиди. &
Линейный объект как вид сооружения. Понятие, виды линейных объектов
Содержание публикации:
- Понятие «линейный объект» в градостроительной деятельности
- Линейные объекты – объекты недвижимости
- Линейный объект является единым объектом вещных прав и неделимой вещью, составные части которой не являются объектами недвижимости
- Получение разрешения на строительство линейных объектов
- Государственная регистрация прав на линейный объект
Понятие «линейный объект»
в градостроительной деятельности
В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
С учетом комплексного толкования норм законодательства Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся, в том числе линейные объекты.
С точки зрения Градостроительного кодекса РФ линейный объект — это подвид объекта капитального строительства. Это обусловлено тем, что ГрК РФ регулирует только деятельность, связанную со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства.
Линейные объекты – один из видов сооружений.
В ГрК РФ законодатель обозначил понятие «линейные объекты» путем перечисления основных видов таких объектов. В силу п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ к линейным объектам относятся:
- линии электропередачи;
- линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения);
- трубопроводы;
- автомобильные дороги;
- железнодорожные линии;
- другие подобные сооружения.
Виды (категории) линейных объектов называются и в другом законодательстве. Так, в п. 6 ч. 1 ст.
7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» приведен чуть более расширенный перечень видов (категорий) линейных объектов, в связи с которыми допускается в исключительных случаях перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию: здесь, в частности, говорится о следующих линейных объектах:
- дороги;
- линии электропередачи;
- линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения);
- нефтепроводы;
- газопроводы;
- иные трубопроводы;
- железнодорожные линии;
- другие подобные сооружения.
Напомним, что в пп. 23 п. 2 ст.
2 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что сооружение – это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Линейные объекты – объекты недвижимости
Линейные объекты прочно связаны с землей, а их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ).
Линейные объекты относятся к сооружениям, которые, в свою очередь, являются объектами капитального строительства и, соответственно, недвижимостью.
Но не во всех случаях линейный объекты могут быть отнесены к объектам недвижимого имущества. Так, например, к линиям связи относятся как движимое имущество — линии передачи, физические цепи, так и линейно-кабельные сооружения связи, которые в силу п. 1 ст. 8 Закона о связи относятся к недвижимому имуществу (письмо Минкомсвязи России от 14.04.2015 N П12-7172-ОГ «О линиях связи»).