Правила землепользования и застройки территории (ПЗЗ) в 2021 году, внесение изменений

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) населенных пунктов и муниципалитетов утверждают органы местного самоуправления.

В нормативном правовом акте устанавливают территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения данного документа.

Подать заявку на внесение изменений в действующие ПЗЗ можно через региональный портал госуслуг. Как это сделать, читайте в материале mosreg.ru.

Кто и в каких случаях может изменить ПЗЗ

Правила землепользования и застройки территории (ПЗЗ) в 2021 году, внесение изменений

Инспекторы Главгосстройнадзора изучают схему

Источник: Главное управление государственного строительного надзора Московской области

  • Изменить ПЗЗ необходимо, если владелец (правообладатель) участка хочет использовать его способом, не предусмотренным действующими правилами.
  • Например, если в результате применения правил:
  • — земельные участки и объекты капитального строительства используются неэффективно;
  • — наносится вред собственникам недвижимости;
  • — снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства;
  • — нарушены права и законные интересы граждан и их объединений (например, ТСЖ или СНТ);
  • — обнаружено их несоответствие генплану или схеме территориального планирования.
  • Предложить изменения в порядке инициативы могут любые заинтересованные граждане (физические, юридические лица, индивидуальные предприниматели):
  • — постоянно проживающие на соответствующей территории;
  • — владельцы земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства;
  • — собственники помещений в объектах капитального строительства.
  • Заявители могут внести следующие предложения:
  • — изменить границы территориальных зон (включить свой участок в одну из них или установить отдельную);
  • — изменить градостроительный регламент (внести дополнительные виды разрешенного использования участка в конкретной зоне или расширить предельные параметры разрешенного строительства).
  • Как согласовать онлайн-строительство в зоне охраняемых военных объектов в Подмосковье>>
  • Необходимые документы

Правила землепользования и застройки территории (ПЗЗ) в 2021 году, внесение изменений Источник: Главное управление государственного строительного надзора Московской области

  1. Предложение о внесении изменений в ПЗЗ можно внести бесплатно через региональный портал госуслуг.
  2. Для этого требуются следующие документы:
  3. — документ, подтверждающий право на объект недвижимости;
  4. — обоснование предполагаемых изменений (максимально развернутое, затрагивающее не только интересы заявителя, но и задачи градостроительного, экономического, социального развития территории);
  5. — согласие всех владельцев земельного участка или объекта капитального строительства, находящихся в долевой собственности;
  6. — подтверждение, что предлагаемые изменения не нарушат требования технических регламентов и права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, а также не нанесут вред соседним объектам недвижимости;
  7. — подтверждение неэффективности использования объектов недвижимости;
  8. — акт на списание мелиоративных систем;
  9. — согласование размещения объекта в зоне с особыми условиями использования территории от инженерных коммуникаций;
  10. — заявление;
  11. — паспорт.
  12. По желанию заявитель может представить:
  13. — сведения об ограничении права или обременении объекта недвижимости;
  14. — выписку из ЕГРЮЛ;
  15. — решение градостроительного совета Московской области об одобрении концепции проекта. 
  16. Как получить разрешение на капитальное строительство в Подмосковье>>
  17. Одобрение и учет предложения

Правила землепользования и застройки территории (ПЗЗ) в 2021 году, внесение изменений

Подписание документов

Источник: Фотобанк Московской области, Анастасия Осипова

  • Заявление направляют на согласование в уполномоченные центральные исполнительные органы государственной власти, рассматривают на комиссии по подготовке проектов ПЗЗ и градостроительном совете Московской области.
  • В течение 35 рабочих дней заявитель получит выписку из протокола заседания комиссии по ПЗЗ об одобрении и учете его предложения или уведомление об отказе.
  • Одобренное предложение заявителя вносят в проект внесения изменений в ПЗЗ и принимают по итогам общественных обсуждений или публичных слушаний.
  • Как присвоить адрес участку или объекту недвижимости в Подмосковье>>

Порядок внесения изменений в ПЗЗ Москвы: как утвердить изменения в правила землепользования и застройки

Причин, по которым может потребоваться изменить правила землепользования и застройки (ПЗЗ), достаточно много. Именно этот документ регулирует градостроительный регламент в отношении земельных участков и объектов капитального строительства.

Если владельца не устраивает территориальная зона, вид разрешенного использования (ВРИ) земли, плотность застройки, максимальная высотность зданий и другие характеристики, скорее всего, придется изменить именно правила землепользования и застройки.

В этой статье мы рассмотрим порядок внесения изменений в ПЗЗ Москвы, список необходимых документов и дадим рекомендации, как повысить шансы на успех.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ

Основанием для изменения ПЗЗ является заявление собственника земельного участка. Оно подается в органы местного самоуправления. Порядок внесения изменений в ПЗЗ города Москвы подразумевает, что юридические лица заполняют заявление и прикрепляют пакет документов в электронном виде на сайте https://www.mos.ru.

Для доступа на портал обязательно потребуется электронная подпись. Ей заверяются документы и заявление, которое автоматически предоставляется заявителю. Как только заполнены все поля, прикреплены документы и проставлена подпись, запросу присваивается номер. Заявитель имеет возможность отслеживать прогресс по своему делу и сразу же узнать о решении, как только оно будет загружено в систему.

Запрос передается в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы. Члены комиссии рассматривают предложение и анализируют, соответствует ли оно правилам градостроительного проектирования, генеральному плану города, схемам территориального планирования, техническим регламентам и другим документам.

Следующий этап — подготовка проекта и его вынесение на публичные слушания. Согласно порядку изменения ПЗЗ Москвы, на слушания приглашаются представители контролирующих органов (Мосгорнаследие, Департамент природопользования и другие профильные инстанции) и заинтересованные стороны. Каждый имеет возможность высказаться, внести свои предложения или возражения.

По итогам публичных слушаний комиссия подготавливает заключение. Оно передается на рассмотрение Правительству Москвы, и если возражений нет, в правила землепользования и застройки вносятся изменения. Они вступают в силу с момента официальной публикации.

Порядок утверждения ПЗЗ подразумевает, что решения о внесении изменений принимаются в течение 60 дней.

Выбор цели

Одним из самых сложных пунктов при заполнении заявления является выбор цели.

Согласно порядку внесения изменений в ПЗЗ, есть пункты, которые можно выбрать одновременно, и те, которые выбираются только по отдельности.

Кроме того, существует четкий регламент относительно того, в каких случаях можно указать ту или иную цель. Если заявление не соответствует требованиям, его отклонят, и придется начинать процедуру с начала.

Всего целей шесть:

  1. Установление или изменение границ территориальных зон или их подзон.
  2. Изменение ВРИ земли. Цель №2 подходит только в том случае, если размер земельного участка совпадает с размером территориальной зоны, в границах которой расположен. В противном случае нужно выбирать цель №1.
  3. Изменение или установление предельных размеров земельных участков, предельных параметров строительства и реконструкции объектов, расположенных на земельных участках. Если участок меньше по размеру, чем территориальная зона, выбирается цель №1. Необходимо, чтобы границы участка полностью совпадали с территориальной зоной, чтобы выбрать пункт №3.
  4. Установление или изменение границ участков, в пределах которых будут осуществляться деятельность по комплексному развитию территории.
  5. Изменение показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами инфраструктуры: коммунальными сетями, транспортными развязками, социальной инфраструктурой и т.д.
  6. Изменение границ территориальных зон с ограничениями (например, санитарно-защитных зон) или снятие отдельных ограничений в использовании земельных участков.

Рекомендуем проконсультироваться с юристами, предоставив им пакет документов и обоснование необходимости смены ПЗЗ, прежде чем заполнять заявление на официальном сайте. Таким образом вы минимизируете риск отказа и сэкономите время.

Правила землепользования и застройки территории (ПЗЗ) в 2021 году, внесение изменений

Какие документы потребуются?

Список документов отличается в зависимости от того, с какой целью заявитель обращается в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы. Например, для установления или изменения границ существующих территориальных зон или подзон потребуются:

  • краткая пояснительная записка с указанием того, как будет использоваться территория;
  • листы карт градостроительного зонирования;
  • ситуационный план.

Для целей № 2 и 3 дополнительно потребуется схема планируемой застройки территории. Для целей № 4 и 5 необходимо предоставить расчеты минимально допустимого уровня транспортной доступности и обеспеченности объектами инфраструктуры для конкретной зоны. Для снятия ограничений с земли (цель №6) нужен правовой акт, который бы это предусматривал.

Кроме того, есть возможность прикрепить любые другие документы — например, приложить согласования с профильными инстанциями, такими как Мосгорнаследие или Департамент природопользования. Юристы Help Development рекомендуют провести тщательную подготовительную работу, прежде чем подавать документы для смены ПЗЗ, чтобы с первого раза получить положительное решение.

Почему для изменения ПЗЗ лучше обратиться к юристам?

Порядок изменения правил землепользования и застройки регулируется десятками законодательных актов.

Без тщательного анализа правовой ситуации и экспертизы документов добиться положительного результата рассмотрения вопроса практически невозможно.

Заявитель должен предоставить веские обоснования необходимости смены ПЗЗ, подготовить пакет документов, быть готовым отстаивать свою позицию перед контролирующими и законодательными органами.

Читайте также:  Миноритарные акционеры сумели оспорить в суде цепочку сделок по выводу из компании ключевого актива

Помощь юристов при изменении правил землепользования и застройки включает:

  • глубокий анализ ситуации и поиск оптимального решения;
  • разработку мероприятий по внесению изменений в ПЗЗ;
  • подготовку и подачу документов, в том числе необходимых для контролирующих органов;
  • представление интересов клиента во всех государственных органах;
  • контроль сроков рассмотрения дела;
  • подачу апелляции при отказе.

Эксперты Help Development имеют более 10 лет опыта взаимодействия с государственными инстанциями, в том числе по вопросам изменения градостроительной документации.

Мы составляем эффективную схему действий уже на первой консультации и гарантируем клиентам результат, прописывая обязательства в договоре.

Наши специалисты досконально знают порядок утверждения правил землепользования и застройки и готовы найти выход даже из ситуации, с которой не смогли помочь другие юристы.

Воспользуйтесь помощью профессионалов — приходите на консультацию, чтобы узнать, как изменить правила землепользования и застройки в вашем случае.

Больше застройки: Мособлархитектура меняет ПЗЗ

В Одинцовском городском округе проходят общественные обсуждения по изменениям в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), предложенным Мособлархитектурой.

Согласно постановлению главы муниципалитета Андрея ИВАНОВА, обсуждения будут идти по 9 июля:

… рассмотрев обращение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области (Мособлархитектуры — прим. ред.) от 26.04.2021 № 27Исх-10672/05, постановляю:

Назначить в период с 07.05.2021 по 09.07.2021 общественные обсуждения по проекту «Внесение изменений в правила землепользования и застройки территории (части территории) Одинцовского городского округа Московской области, за исключением территории бывшего городского округа Звенигород Московской области.

Ответственным за подготовку и проведение мероприятия назначено управление градостроительной деятельности администрации Одинцовского округа. Комиссию возглавляет начальник управления Надежда РЫБАКОВА. Процедура расписана в приложении к постановлению. 

Экспозиции демонстрационных материалов проекта организованы с 7 мая по 22 июня: 

  • в территориальных управлениях (по официальным адресам, в часы работы управлений)
  • в управлении градостроительной деятельности администрации Одинцовского округа (Одинцово, улица Маршала Бирюзова, дом 15, 2 этаж, кабинет 202. В часы работы управления).

Экспозиция размещена в Волейбольном центре Одинцово (улица Маршала Жукова, 22). Здесь же проведут консультации: 5 июня с 10:00 до 16:00; 8 июня с 17:00 до 20:00; 20 июня с 10:00 до 16:00

По 22 июня участники обсуждений могут направить замечания и предложения по проекту посредством: 

  • записи предложений и замечаний в период проведения консультаций
  • личного обращения в уполномоченный орган на имя главы Одинцовского округа 
  • портала государственных и муниципальных услуг Московской области
  • почтового отправления.

Правила землепользования и застройки территории (ПЗЗ) в 2021 году, внесение изменений

Документы 

Интерактивная карта ПЗЗ

«Одинцово-ИНФО» публикует проект изменений в ПЗЗ (2021-05) в виде интерактивной карты. Используйте панель управления слоями в правом верхнем углу для смены тематических карт. Переключая слои вы можете сравнить предлагаемые изменения с действующими ПЗЗ.

Прозрачность слоёв можно регулировать ползунком у правого края карты.

Вы можете легко делиться ссылкой на фрагменты карты, копируя её из адресной строки браузера. В ней сохраняются координаты центральной точки просмотра, масштаб и текущий слой.

Госдачи Путина «Ново-Огарёво» и Медведева «Горки-9», а также лес вокруг них отнесены к зоне СП3 — зона иного специального назначения.

Но на карте в первую очередь стоит обратить внимание на новые зоны жилищного строительства Ж1, Ж2, Ж3, которые Мособлархитектура любит рисовать на месте земель сельхозназначения — CX1, садоводства — СХ2 и лесного фонда.

Например, в случае застройки леса вокруг лесного озера в деревне Брёхово лесу присвоили зону Ж2.

Высотную многоквартирную застройку, в том числе с превышением максимально допустимой этажности, размещают в зоне Ж1.

КУРТ

Ещё важно внимательно изучить КУРТы — зоны комплексного и устойчивого развития (по мнению Мособлархитектуры) территории. Но в случае с КУРТами только изучением карты не обойтись. Придётся открыть текстовый документ, в конце которого описаны параметры каждого.

КУРТ-18 — новая застройка в деревне Чупряково.

КУРТ-31 — ЖК «Одинцово-1».

КУРТ-33 — вторая очередь ЖК «Союзный». Но странным образом она стала больше и теперь состоит из двух частей, одна на улице Маковского, другая у Одинцово-1.

  • КУРТ-44 и КУРТ-45 — большие территории у деревни Зайцево отданы под многоквартирную застройку, зона Ж-1 на генплане и в ПЗЗ.
  • КУРТ-84 — микрорайон № 7 города Одинцово, здесь точечную застройку под видом реконструкции ведёт Стройтехинвест, ЖК «Сердце Одинцово».
  • КУРТ-46 — квартиры в деревне Крюково от ГК «Монолит», ЖК «Эльйон».
  • КУРТ-47, КУРТ-49, КУРТ-50, КУРТ-51 — большая застройка у села Перхушково.

Из совсем нового:

КУРТ-42 — новая большая застройка полей ВНИИССОК между деревней Крюково, селом Юдино и микрорайоном «Дубки».

КУРТ-78 — многоквартирная застройка в Ромашково вдоль Северного обхода Одинцово на землях для садоводства, а ещё ранее сельхоз. Про эту застройку мы уже писали, но оказалось, что рядом ещё возник КУРТ-79…

КУРТ-81, КУРТ-82 — новая застройка на месте снесённого торгового центра «Синдика-О». Помните, как он горел в октябре 2017 года? Теперь здесь построят 25-этажные «человейники».

Ранее утверждение новых ПЗЗ привело к конфликту

Новые Правила землепользования и застройки Совет депутатов Одинцовского городского утвердил на онлайн-заседании 30 апреля 2019 года. Обсуждение объёмного проекта заняло немногим более 15 минут

Разработка проекта изменений в правила землепользования и застройки

Приветствуем Вас! Да, действительно, мы готовим данные документы.

  • Правила землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) относятся к документам градостроительного зонирования. 
  • Правила землепользования и застройки включают в себя:
  • 1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
  • 2) карту градостроительного зонирования;
  • 3) градостроительные регламенты.
  • Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
  • 1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
  • 2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
  • 3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
  • 4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
  • 5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
  • 6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

  1. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
  2. 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  3. 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
  4. 3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  5. 4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон.

Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

  • Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее — ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).
  • ПЗЗ принимаются на муниципальном уровне, а в городах федерального значения — на уровне высшего исполнительного органа власти этих городов.
  • Фактически эти правила являются основным документом для застройщика, поскольку они устанавливают большинство требований к застройке земельного участка.
Читайте также:  Пандемия изменила юридический рынок и дала новые возможности его участникам

В соответствии с п. 2 ст. 30 ГрК РФ ПЗЗ включают в себя:

  1. 1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила (Порядок);
  2. 2) карту градостроительного зонирования;
  3. 3) градостроительные регламенты.
  4. Результатом работ является проект изменений в правила землепользования и застройки.

ПЗЗ по общему правилу должны утверждаться в отношении всей территории поселения или городского округа. Однако до принятия Генплана допускается утверждение ПЗЗ в отношении части территории поселения (городского округа).

Изменение ПЗЗ осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 33 ГрК РФ, и включает в себя следующие основные действия:

  • направление предложений о внесении изменений в ПЗЗ от уполномоченных органов или заинтересованных лиц в комиссию по подготовке ПЗЗ, которая должна быть создана в каждом муниципальном образовании;
  • рассмотрение предложения комиссией и подготовка ею заключения;
  • рассмотрение заключения комиссии главой местной администрации и принятие решения о внесении изменений в ПЗЗ или их отклонении;
  • публикация проекта изменений;
  • проведение публичных слушаний по проекту;
  • рассмотрение проекта и результатов публичных слушаний главой местной администрации, принятие решения о направлении проекта в представительный орган муниципального образования или их отклонении;
  • рассмотрение и принятие/отклонение проекта представительным органом муниципального образования.
  • При подготовке правил землепользования и застройки в части установления границ территориальных зон и градостроительных регламентов должна быть обеспечена возможность размещения на территориях поселения, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов).
  • Решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации с установлением этапов градостроительного зонирования применительно ко всем территориям поселения, городского округа или межселенной территории либо к различным частям территорий поселения или городского округа (в случае подготовки проекта правил землепользования и застройки применительно к частям территорий поселения или городского округа), порядка и сроков проведения работ по подготовке правил землепользования и застройки, иных положений, касающихся организации указанных работ.
  • Одновременно с принятием решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки главой местной администрации утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки (далее — комиссия), которая может выступать организатором общественных обсуждений или публичных слушаний при их проведении.

Глава местной администрации не позднее чем по истечении десяти дней с даты принятия решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки обеспечивает опубликование сообщения о принятии такого решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещение указанного сообщения на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет». Сообщение о принятии такого решения также может быть распространено по радио и телевидению.

  1. Орган местного самоуправления осуществляет проверку проекта правил землепользования и застройки, представленного комиссией, на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схемам территориального планирования муниципальных районов, схемам территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, схемам территориального планирования субъекта Российской Федерации, схемам территориального планирования Российской Федерации.
  2. По результатам указанной в части 9 настоящей статьи проверки орган местного самоуправления направляет проект правил землепользования и застройки главе муниципального образования или в случае обнаружения его несоответствия требованиям и документам, указанным в части 9 настоящей статьи, в комиссию на доработку.
  3. Глава муниципального образования при получении от органа местного самоуправления проекта правил землепользования и застройки принимает решение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по такому проекту в срок не позднее чем через десять дней со дня получения такого проекта.

Общественные обсуждения или публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования, в соответствии со статьями 5.1 и 28 ГрК РФ.

Продолжительность общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки составляет не менее двух и не более четырех месяцев со дня опубликования такого проекта.

В случае подготовки изменений в правила землепользования и застройки в части внесения изменений в градостроительный регламент, установленный для конкретной территориальной зоны, общественные обсуждения или публичные слушания по внесению изменений в правила землепользования и застройки проводятся в границах территориальной зоны, для которой установлен такой градостроительный регламент. В этих случаях срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть более чем один месяц.

После завершения общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки комиссия с учетом результатов таких общественных обсуждений или публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в проект правил землепользования и застройки и представляет указанный проект главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протокол общественных обсуждений или публичных слушаний и заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний, за исключением случаев, если их проведение в соответствии с настоящим Кодексом не требуется.

Глава местной администрации в течение десяти дней после представления ему проекта правил землепользования и застройки и обязательных приложений должен принять решение о направлении указанного проекта в представительный орган местного самоуправления или об отклонении проекта правил землепользования и застройки и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.

Методические рекомендации по ПЗЗ

Методические рекомендации по составу, содержанию, разработке (внесению изменений) правил землепользования и застройки поселений, городских округов

Согласно статье 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, а под территориальными зонами — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом (пункт 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ).

Виды и состав территориальных зон принимаются согласно статье 35 ГрК РФ, с учетом раздела XIV.1 «Функциональные зоны» Требований к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 09.01.2018 № 10.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2)    минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения  зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3)    предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4)   максимальный процент  застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

В соответствии с частью 2 статьи 38 ГрК РФ указанные в части 1 данной статьи размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (их сочетания) устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

В правилах землепользования и застройки муниципальных образований Тверской области предельные параметры разрешенного строительства зачастую установлены только для жилых зон. Необходимо установить предельные параметры разрешенного строительств для остальных зон (общественно-деловых, производственных, рекреационных и т.д.).

При этом параметры должны быть установлены для каждого вида разрешенного использования каждой территориальной зоны. Для установления указанных параметров могут быть использованы свод правил СП 42.13330.2016 «Градостроительство.

Планировка и застройка городских и сельских поселений», региональные и местные нормативы градостроительного проектирования.

Читайте также:  Юридический отдел, что это такое, функции (чем занимается в организации, на предприятии), структура, должности, обязанности, работа, деятельность

Согласно части 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2)    условно разрешенные виды использования;

3)    вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению, к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

При этом в соответствии с частью 2 статьи 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Из указанных положений ГрК РФ следует, что основные виды разрешенного использования и конкретные значения определенных в пунктах 1-4 части 1 статьи 38 ГрК РФ видов предельных размеров земельных участков и предельных параметров строительства, реконструкции объектов капитального строительства должны в обязательном порядке устанавливаться в правилах землепользования и застройки для каждой территориальной зоны.

В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства не подлежат ограничению.

При установлении видов разрешенного использования необходимо соблюдение прав и законных интересов правообладателей смежных земельных участков, обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности, соблюдение требований технических регламентов, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды использования земельных участков, а также иные показатели, регулирующие предельные размеры земельных участков и предельные параметры строительства, реконструкции объектов капитального строительства, возможность регламентации которых установлена пунктом 5 части 1 статьи 38 ГрК РФ, устанавливаются для конкретной территориальной зоны в тех случаях, когда это необходимо для более детального регулирования планируемого развития территории в границах соответствующей территориальной зоны.

Дополнительно отмечается, что согласно части 6 статьи 36 ГрК РФ, градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон.

Согласно части  3 статьи 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки подлежат опубликованию и размешаются на официальном сайте поселения или городского округа в сети «Интернет».

Утвержденные правила землепользования и застройки подлежат размещению в федеральной государственной информационной системе территориального планирования не позднее чем по истечении десяти дней с даты утверждения указанных правил (часть 3.1 статьи 32 ГрК РФ).

В силу части 7 статьи 25 Федерального закона от 21.07.2014 № 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в Российской Федерации» итоговый документ (протокол), подготовленный по результатам общественных (публичных) слушаний обнародуется, в том числе размещается в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно части 12 статьи 31 ГрК РФ, общественные обсуждения или  публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки  проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, в соответствии со статьями 5.1, 28, 31 ГрК РФ.

Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протокол общественных обсуждений или публичных слушаний, заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний.

Больше застройки: Мособлархитектура меняет ПЗЗ

В Одинцовском городском округе проходят общественные обсуждения по изменениям в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), предложенным Мособлархитектурой.

Согласно постановлению главы муниципалитетаАндрея ИВАНОВА, обсуждения будут идти по 9 июля:

… рассмотрев обращение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области (Мособлархитектуры — прим. ред.) от 26.04.2021 № 27Исх-10672/05, постановляю:

Назначить в период с 07.05.2021 по 09.07.2021 общественные обсуждения по проекту «Внесение изменений в правила землепользования и застройки территории (части территории) Одинцовского городского округа Московской области, за исключением территории бывшего городского округа Звенигород Московской области.

Ответственным за подготовку и проведение мероприятия назначено управление градостроительной деятельности администрации Одинцовского округа. Комиссию возглавляет начальник управления Надежда РЫБАКОВА. Процедура расписана в приложении к постановлению. 

Экспозиции демонстрационных материалов проекта организованы с 7 мая по 22 июня: 

  • в территориальных управлениях (по официальным адресам, в часы работы управлений)
  • в управлении градостроительной деятельности администрации Одинцовского округа (Одинцово, улица Маршала Бирюзова, дом 15, 2 этаж, кабинет 202. В часы работы управления).

Экспозиция размещена в Волейбольном центре Одинцово (улица Маршала Жукова, 22). Здесь же проведут консультации: 5 июня с 10:00 до 16:00; 8 июня с 17:00 до 20:00; 20 июня с 10:00 до 16:00

По 22 июня участники обсуждений могут направить замечания и предложения по проекту посредством: 

  • записи предложений и замечаний в период проведения консультаций
  • личного обращения в уполномоченный орган на имя главы Одинцовского округа 
  • портала государственных и муниципальных услуг Московской области
  • почтового отправления.

Документы 

Интерактивная карта ПЗЗ

«Одинцово-ИНФО» публикует проект изменений в ПЗЗ (2021-05) в виде интерактивной карты. Используйте панель управления слоями в правом верхнем углу для смены тематических карт. Переключая слои вы можете сравнить предлагаемые изменения с действующими ПЗЗ.

Прозрачность слоёв можно регулировать ползунком у правого края карты.

Вы можете легко делиться ссылкой на фрагменты карты, копируя её из адресной строки браузера. В ней сохраняются координаты центральной точки просмотра, масштаб и текущий слой.

Госдачи Путина «Ново-Огарёво» и Медведева «Горки-9», а также лес вокруг них отнесены к зоне СП3 — зона иного специального назначения.

Но на карте в первую очередь стоит обратить внимание на новые зоны жилищного строительства Ж1, Ж2, Ж3, которые Мособлархитектура любит рисовать на месте земель сельхозназначения — CX1, садоводства — СХ2 и лесного фонда.

Например, в случае застройки леса вокруг лесного озера в деревне Брёхово лесу присвоили зону Ж2.

Высотную многоквартирную застройку, в том числе с превышением максимально допустимой этажности, размещают в зоне Ж1.

КУРТ

Ещё важно внимательно изучить КУРТы — зоны комплексного и устойчивого развития (по мнению Мособлархитектуры) территории. Но в случае с КУРТами только изучением карты не обойтись. Придётся открыть текстовый документ, в конце которого описаны параметры каждого.

КУРТ-18 — новая застройка в деревне Чупряково.

КУРТ-33 — вторая очередь ЖК «Союзный». Но странным образом она стала больше и теперь состоит из двух частей, одна на улице Маковского, другая у Одинцово-1.

КУРТ-44 и КУРТ-45 — большие территории у деревни Зайцево отданы под многоквартирную застройку, зона Ж-1 на генплане и в ПЗЗ.

КУРТ-84 — микрорайон № 7 города Одинцово, здесь точечную застройку под видом реконструкции ведёт Стройтехинвест, ЖК «Сердце Одинцово».

КУРТ-47, КУРТ-49, КУРТ-50, КУРТ-51 — большая застройка у села Перхушково.

Из совсем нового:

КУРТ-42 — новая большая застройка полей ВНИИССОК между деревней Крюково, селом Юдино и микрорайоном «Дубки».

КУРТ-78 — многоквартирная застройка в Ромашково вдоль Северного обхода Одинцово на землях для садоводства, а ещё ранее сельхоз. Про эту застройку мы уже писали, но оказалось, что рядом ещё возник КУРТ-79…

КУРТ-81, КУРТ-82 — новая застройка на месте снесённого торгового центра «Синдика-О». Помните, как он горел в октябре 2017 года? Теперь здесь построят 25-этажные «человейники».

Ранее утверждение новых ПЗЗ привело к конфликту

Новые Правила землепользования и застройки Совет депутатов Одинцовского городского утвердил на онлайн-заседании 30 апреля 2019 года. Обсуждение объёмного проекта заняло немногим более 15 минут

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *