Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что это такое, Земельный кодекс (ЗК РФ), 28 видов, границы, установление, реестр, правовой режим

Зоны с особыми условиями использования территорий (далее ЗОУИТ) – это территории, в границах которых формируется определенный правовой режим в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 3 августа 2018 г.

№ 340-ФЗ и № 342-ФЗ «O внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены существенные корректировки, касающиеся отнесения зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ) к объектам землеустройства и порядка внесения таких охранных зон в сведения Единого государственного реестра.

Закрепляется установление особых зон только через принятие уполномоченным органом соответствующего решения или на основании судебных тяжб.

Последствия отсутствия охранной зоны в ЕГРН

Несвоевременное внесение ЗОУИТ в кадастр (ЕГРН) чревато как финансовыми потерями для собственника земли, так и угрозой возникновения серьёзной аварии на участке. Лицо, планирующее провести ремонтные работы на территории, не будет знать об особенностях зоны, так как не сможет найти соответствующей информации о ней в ЕГРН. В таком случае, все убытки несёт владелец участка.

Обязанность установить санитарно-защитную зону на территории предприятий лежит на промышленных организациях.

Типы ЗОУИТ

Зоны с особыми условиями использования территорий делятся на несколько основных групп:

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что это такое, Земельный кодекс (ЗК РФ), 28 видов, границы, установление, реестр, правовой режим Охранные зоны газораспределительных сетей Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что это такое, Земельный кодекс (ЗК РФ), 28 видов, границы, установление, реестр, правовой режим Охранная зона электросетей Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что это такое, Земельный кодекс (ЗК РФ), 28 видов, границы, установление, реестр, правовой режим Охранная зона тепловых сетей
Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что это такое, Земельный кодекс (ЗК РФ), 28 видов, границы, установление, реестр, правовой режим Зоны магистральных трубопроводов Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что это такое, Земельный кодекс (ЗК РФ), 28 видов, границы, установление, реестр, правовой режим Зоны объектов связи (ВОЛС, ВОЛП) Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что это такое, Земельный кодекс (ЗК РФ), 28 видов, границы, установление, реестр, правовой режим Зоны культурных объектов
Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что это такое, Земельный кодекс (ЗК РФ), 28 видов, границы, установление, реестр, правовой режим Водоохранные и рыбоохранные зоны, зоны подтопления Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что это такое, Земельный кодекс (ЗК РФ), 28 видов, границы, установление, реестр, правовой режим Природные объекты Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что это такое, Земельный кодекс (ЗК РФ), 28 видов, границы, установление, реестр, правовой режим Санитарно-защитные зоны

Что мы делаем

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что это такое, Земельный кодекс (ЗК РФ), 28 видов, границы, установление, реестр, правовой режим
На подготовительном этапе составляется текстовое и графическое описание местоположения объекта, относительно которого необходимо сформировать охранную зону, определяется его площадь и границы. Для этого анализируются сведения Единого государственного реестра недвижимости, используются материалы Единой электронной картографической основы, собирается иной картографический материал, материалы дистанционного зондирования. Проводится геодезическая съемка с координированием объектов. По итогу работ составляется технический отчет, содержащий:

  • перечень земельных участков в охранной зоне (при наличии);
  • сведения ЕГРН;
  • ситуационный план расположения объектов (объекты, вокруг которых устанавливается охранная зона: газопроводы, культурные объекты, заводы, фабрики и другое);
  • каталоги координат устанавливаемой охранной зоны;
По подготовленным заранее материалам составляется каталог координат границ охранных зон и подготавливается план. План границ охранной зоны оформляется в виде, совмещенном с картографической основой, и отображает:

  • границы охранной зоны;
  • границы природных объектов и объектов искусственного происхождения (если местоположение отдельных частей границ охранных зон определено через местоположение указанных объектов);
  • необходимые обозначения;
  • используемые условные знаки;
  • выбранный масштаб.

Вместе с этим запрашивается решение органа исполнительной власти субъекта РФ об утверждении границ охранной зоны и получение подтверждающего документа о внесении сведений об охранной зоне в ЕГРН.

Охранная зона надземного газопровода низкого давления
После подготовки плана границ охранной зоны все собранные документы отправляются на рассмотрение в ЕГРН. По итогу принятия решения сведения о границах вносятся в реестр. Зона с особым использованием территории считается установленной с даты внесения в документы ЕГРН сведений о ней.
За подробной информацией по данному направлению работ, а также консультацией по решению именно Вашего вопроса, свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:
  • оставляйте сообщение в онлайн-чате или заявку на сайте
  • обращайтесь по телефону 8 800 333 65 00
  • пишите на group@datum-group.ru
ЗАКАЗАТЬ УСЛУГУ

Если пришло уведомление, что Ваш участок попал в зону с особыми условиями использования территорий…

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что это такое, Земельный кодекс (ЗК РФ), 28 видов, границы, установление, реестр, правовой режим

Эксперт регионального Росреестра Елена Карапетян отвечает на вопросы владельцев земли, получивших из Росреестра уведомление о том, что их участок входит в границы зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Что же это такое — зона с особыми условиями использования территорий?

Понятие зоны с особыми условиями использования территорий дано в статье 1 Градостроительного кодекса. Часто используется её сокращенное название – ЗОУИТ. Российским законодательством такие зоны устанавливаются с различными целями. Например, для:

  • · защиты жизни и здоровья граждан;
  • · безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики;
  • · обеспечения сохранности объектов культурного наследия;
  • · охраны окружающей среды;
  • · обеспечения обороны страны и безопасности государства.
  • Какие зоны с особыми условиями использования территорий существуют в нашей стране?
  • С недавнего времени полный список ЗОУИТ приведен в статье 105 Земельного кодекса. В этом списке перечислено 28 видов зон, в том числе:
  • · зоны охраны объектов культурного наследия;
  • · охранные зоны объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий и сооружений связи, тепловых сетей;
  • · охранная зона особо охраняемой природной территории;
  • · водоохранная (рыбоохранная) зона и прибрежная защитная полоса.
  • Что же означают особые условия использования территории?
  • Особые условия использования территорий означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также использование данных земельных участков для тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.
  • Как и кем устанавливаются эти зоны?
  • Есть особые зоны, которые возникают в силу федерального закона. Это:
  • · водоохранные (рыбоохранные) зоны;
  • · прибрежные защитные полосы;
  • · защитные зоны объектов культурного наследия.
  • В отношении всех прочих Правительство РФ утверждает специальные Положения, в которых, как раз, и прописывается порядок их установления и изменения, а также предусмотренные для данной конкретной зоны ограничения.

На основании федеральных законов и Положений, уполномоченный орган госвласти или местного самоуправления принимает решение об установлении ЗОУИТ. Потом по межведомственным каналам передаёт эти сведения в Росреестр для внесения их в ЕГРН. С этого момента зона с особыми условиями считается установленной.

Росреестр в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ.

Именно эти уведомления и заставляют беспокоиться землевладельцев и землепользователей.

Чем грозит собственнику то, что его участок оказался в зоне с особыми условиями? Участок могут отобрать?

  1. Земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом.
  2. Но со дня установления ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, начинают действовать определенные ограничения.
  3. Так, к примеру, в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства без письменного согласования с сетевыми организациями запрещается:
  4. · строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;
  5. · посадка и вырубка деревьев и кустарников;
  6. · земляные работы на глубине более 0,3 метра.
  7. Аналогичные ограничения действуют и в охранных зонах газораспределительных сетей.
  8. Существенные ограничения накладывает на землевладельцев и землепользователей водоохранная зона – это отдельная тема.
  9. Однако, в случае, если из-за установления особой зоны стало невозможно использовать капитальную постройку или земельный участок в соответствии с их разрешенным использованием, то собственники могут
  10. потребовать их выкупа — либо от органов госвласти, либо от правообладателей тех объектов, из-за которых зона установлена, например, собственника трубопровода или электросетей. Это положение предусмотрено пунктом 6 статьи 107 Земельного кодекса (из этой нормы есть исключения, установленные законодательством РФ),
  11. Может ли собственник продать или завещать свой участок, который попал в особую зону?

Такой земельный участок и постройки на нём можно продавать, дарить, отчуждать по договору мены или по соглашению об отступном. Но ограничения, связанные с установлением особой зоны, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к новому собственнику.

  • Поэтому при оформлении сделки в договоре — купли-продажи, мены, аренды, ипотеки — и во всех других документах по сделке надо обязательно указывать сведения об ограничениях.
  • Если подать в Росреестр документы, в которых не будут указаны данные сведения, регистрационные действия будут приостановлены, а затем последует отказ в их осуществлении.
  • Поэтому региональные структуры Росреестра в Сарат овской области настоятельно рекомендуют до совершения сделки получить достоверную информацию о наличии или отсутствии ограничений.

Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. Это может быть выписка двух видов: выписка о ЗОУИТ или об объекте недвижимости.

Заказать выписку можно лично в любом офисе МФЦ, по почте или на сайте Росреестра

Кроме выписки из ЕГРН, сведения о расположении земельного участка в границах ЗОУТ можно получить с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра). Для этого надо знать кадастровый номер земельного участка.

Зоуит – что это такое и как владельцу земельного участка узнать о существующих ограничениях

В 2008 году в Градостроительный Кодекс РФ введено понятие «Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)». А в 2018 году в Земельный Кодекс РФ введена новая глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий».

  • ЗОУИТ устанавливаются в следующих целях:
  • 1) защита жизни и здоровья граждан;
  • 2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики,
  • объектов обороны страны и безопасности государства;
  • 3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
  • 4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение
  • природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения,
  • заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания
  • водных биологических ресурсов и других объектов животного и
  • растительного мира;
  • 5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.
  • Ст. 105 Земельного Кодекса РФ установлены следующие виды ЗОУИТ:
  • 1) зоны охраны объектов культурного наследия;
  • 2) защитная зона объекта культурного наследия;
  • 3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого
  • хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
  • 4) охранная зона железных дорог;
  • 5) придорожные полосы автомобильных дорог;
  • 6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и
  • нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
  • 7) охранная зона линий и сооружений связи;
  • 8) приаэродромная территория;
  • 9)зона охраняемого объекта;
  • 10)зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта,
  • запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением
  • указанных объектов;
  • 11) охранная зона особо охраняемой природной территории
  • (государственного природного заповедника, национального парка,
  • природного парка, памятника природы);
  • 12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием
  • окружающей среды, ее загрязнением;
  • 13) водоохранная (рыбоохранная) зона;
  • 14) прибрежная защитная полоса;
  • 15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебнооздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
  • 16)зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственнобытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях,
  • предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации в отношении
  • подземных водных объектов зоны специальной охраны;
  • 17)зоны затопления и подтопления;
  • 18) санитарно-защитная зона;
  • 19)зона ограничений передающего радиотехнического объекта,
  • являющегося объектом капитального строительства;
  • 20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети,
  • государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
  • 21)зона наблюдения;
  • 22)зона безопасности с особым правовым режимом;
  • 23) рыбоохранная зона озера Байкал;
  • 24) рыбохозяйственная заповедная зона;
  • 25)зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных
  • трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов,
  • аммиакопроводов);
  • 26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
  • 27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
  • 28) охранная зона тепловых сетей.
  • Все ЗОУИТ можно сгруппировать в 2 блока:
  • 1) ЗОУИТ, которые возникли в силу федерального закона (водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия);
  • 2) ЗОУИТ, которые возникли при соблюдении специализированных требований (порядок их установления определяется Постановлениями Правительства РФ).
  •              Существует несколько способов, чтобы узнать входит ли в ЗОУИТ ваш земельный участок:

1) Найти на Публичной кадастровой карте интересующий объект недвижимости. Включить слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Для этого нужно выбрать меню «управление картой» в левом верхнем углу.

  Стоит учитывать что, на карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны.

Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего не даст.

2) Другой способ с использованием Публичной кадастровой карты –  в левом верхнем углу нужно нажать на вкладку «все объекты в точке», и щелкнуть на ПКК мышью в границах интересующего земельного участка.

Появится окно, в котором отражается информация об участке, в том числе и о территориальных зонах, в границах которых находится земельный участок.

В данном окне также отражается реестровый номер, щелкнув по которому можно узнать  тип территориальной зоны, вид, учетный номер, кадастровый район, а также дату внесения данных сведений в ЕГРН.

3) Информация о ЗОУИТ может быть на региональных или муниципальных картах. Например, в Москве есть карта «ИАИС ОГД». Чтобы увидеть на ней зоны с особыми условиями использования территорий, нужно включить слой «территории с особыми требованиями». В Московской области существует альтернативный источник такой информации — «Геопортал». 

4) Заказать выписку из ЕГРН. Способ весьма ненадежный, так как большинство территориальных зон не внесены в ЕГРН и информация о ЗОУИТ просто не отразится в выписке.

5) Посмотреть правила землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки — основной градостроительный документ. В их составе есть карты зон с особыми условиями использования территорий.

В Москве — 8 отдельных карт на каждый округ (и еще 5 засекреченных), в Московской области — отдельная карта на каждое муниципальное образование.

Таким способом можно, например, увидеть, попадает ли участок в Московской области в санитарно-защитную зону.

6) Получить свежий градостроительный план земельного участка. Данный способ самый достоверный. В ГПЗУ будет содержаться максимум информации о территориальных зонах.

ГПЗУ формируется на базе актуальных сведений из органов власти. Многие из этих сведений нигде не опубликованы. Получить ГПЗУ может собственник по государственной услуге.

Можно обратиться за ГПЗУ на портал «Государственных услуг».

               Стоит отметить, что при реализации своего права на распоряжение земельным участком собственник обязан указывать сведения о ЗОУИТ.

  Так, Росреестр при регистрации перехода права собственности и при неуказании в Договоре купли-продажи информации о ЗОУИТ, приостанавливает такие сделки со ссылкой на п. 1, статьи 37 Земельного кодекса РФ и на п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Вопрос зачастую решается заключением дополнительного соглашения с указанием всех существующих ограничений в отношении предмета договора купли-продажи. 

                На  сегодняшний день информация о ЗОУИТ находится в информационных базах различных ведомств, процесс создания единой базы о ЗОУИТ конца не завершен.

Можно утверждать, что только после создания единой базы о ЗОУИТ и ее интеграции с ЕГРН, правообладатели точно и безошибочно смогут узнавать об ограничениях, которые присутствуют в отношении их собственности.

А пока собственникам приходится собирать информацию самостоятельно, при этом возможность не обнаружить достоверные данные об ограничениях в виде ЗОУИТ, на сегодняшний день довольно велика. 

Охранная зона на вашем земельном участке. Что это значит и что делать?

Покупая земельный участок, начиная строительство дома или в процессе других действий можно столкнуться с таким понятием как обременение.  Это ограничение собственника в его праве использовать или распоряжаться своим земельным участком. Существуют такие ограничения как ипотека, сервитут, рента, аренда, арест и прочие.

Одним из видов ограничений на использование земельного участка являются зоны с особым условием использования территории (Далее – ЗОУИТ). Это буферная зона, устанавливаемая в связи с эксплуатацией объектов, в границах которой установлены запреты на совершение определенных действий.

ЗОУИТ устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта. Согласно статье 105 Земельного кодекса РФ определено 28 видов ЗОУИТ, например, охранные зоны трубопроводов, линий связи, линий электропередачи (ЛЭП) и т.д.  В зависимости от вида зоны устанавливаются соответствующие ограничения на использование земельного участка.

Важно! Любая охранная зона предполагает ограничения по использованию участка. Например, охранная зона ЛЭП или газопровода предполагает запрет на строительство зданий и сооружений, а санитарно-защитная зона — на строительство объектов жилого использования.

  • Отметим, что ограничения, которые наложены на земельный участок, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (Далее — ЕГРН).
  • Следовательно, наложены ли обременения на Ваш участок можно узнать, запросив информацию в Росреестре.
  • Однако, на практике такой порядок работает не во всех случаях.

Дело в том, что до вступления в силу 03.08.

2018 года поправок в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, предусматривающих выдачу разрешения на строительство линейного объекта только после утверждения ЗОУИТ, порядок внесения таких зон в сведения ЕГРН в целом носил несистемный характер.

В основном считалось, что ЗОУИТ в отношении построенного объекта существует в силу закона, то есть с момента ввода в его в эксплуатацию. Необходимость же внесения его в сведения ЕГРН была вторичной.

  1. Соответственно, в выписке из ЕГРН на такой участок информация о наличии обременений может попросту отсутствовать.
  2. К сожалению, достаточно часто выясняется это слишком поздно, на стадии подготовки градостроительных документов, когда обнаруживается, что на генеральном плане муниципального образования или иных документах территориального планирования существует или уже утвержден к размещению объект, границы ЗОУИТ которого обременяют Ваш земельный участок.
  3. В связи с этим, рекомендуем перед покупкой земельного участка, особенно если это крупная покупка и касается земельных участков, расположенных на межселенных территориях провести следующую работу:
  1. Прежде всего произвести обследование земельного участка. Например, обратить внимание на то где расположены инженерные коммуникации (линии электропередачи или подземный трубопровод, который визуально обнаружить невозможно, но при этом охранная зона возникает) или есть ли по близости промышленный объект. Очень важно осмотреть прилегающую территорию к земельному участку, так как, например, ширина охранной зоны магистрального трубопровода может достигать более 30 м. от его оси, а соответственно существуют риски того, что эта охранная зона может наложить ограничения на часть Вашего участка, даже если промышленный объект и не находится на нем.
  2. Изучить публичную карту Росреестра, на которой отображены сведения о ЗОУИТах.
  3. Заказать выписку из ЕГРН, в которой в разделе «Ограничения» должны содержаться сведения об охранных зонах (при их наличии).
  4. Получить в отделе или управлении архитектуры соответствующего муниципального образования информацию о реализуемых проектах по строительству промышленных объектов, в результате которых могут появится такие ограничения.
  5. Изучить на сайте органа местного самоуправления имеющуюся документацию по планировке территории. Проанализировать правила землепользования и застройки и генеральный план территории.

Главная задача выявить уже существующие ЗОУИТ, которые накладывают обременение в связи с непосредственной эксплуатацией объекта, а также промышленные объекты, строительство и эксплуатация, которых запланированы и утверждены разрешительными документами (разрешение на строительство, проекты планировки и межевания территории).

В случае выявления факта наличия ЗОУИТ важно разобраться насколько существующее ограничение влияет на целевое использование Вашего земельного участка.

Сейчас в Росреестре можно заказать выписку из ЕГРН «О зоне с особыми условиями использования территории», которая необходима при выделении земельных участков под строительство, для ведения хозяйственной деятельности, при выявлении правового статуса территории и других операциях с недвижимостью для того, чтобы избежать градостроительных ошибок.

Например, охранная зона волоконно-оптической линии связи (ВОЛС), ширина которой действует в пределах 2 м.

в каждую сторону от его оси, ограничивает возможность высадки сельскохозяйственных культур на глубину более 30 см. Это значит, что, если Вы планируете высаживать сельскохозяйственные культуры глубиной до 30 см.

, то имеющееся ограничение для Вас некритично и не повлияет на использование земельного участка по назначению.

  • Также отметим, что в отдельных случаях, если ЗОУИТ не позволяет использовать Ваш земельный участок по назначению, с собственника объекта недвижимости, в связи с эксплуатацией которого установлена ЗОУИТ, можно взыскать убытки.
  • Для того, чтобы понять можно ли строить дом в охранной зоне, Вам необходимо знать какая именно зона проходит через Ваш участок и после этого посмотреть правила установления данной охранной зоны, в которых содержатся все ограничения и обременения.
  • Но как же быть, когда участки были выделены гораздо раньше и люди законно живут и строятся на этой земле?
  • Если охранная зона появилась после строительства домов, то к собственникам не может быть предъявлено никаких требований, кроме этого суды не имеют права признавать дома незаконным самовольным строением в случае, если владелец участка не мог знать, что в отношении его земельного участка действуют какие-то ограничения.
  • iStock.com

Как узнать входит ли участок в границы зон с особыми условиями использования территорий

Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) (далее – Управление) обращает внимание жителей Республики: на земельных участках, которые включены в состав зон с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ), вводится особый режим использования земельных участков, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления ЗОУИТ.

Управление рекомендует собственникам земельных участков, землепользователям проверить, не находится ли их участок в охранной зоне, например, линии электропередач, газопровода или водоохранной зоне, так как действующее законодательство во многих случаях не предусматривает согласование с землепользователями и землевладельцами установление границ таких зон.

Сведения об этих зонах подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). Орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об установлении границ зон с особыми условиями использования территории, в порядке информационного взаимодействия направляет в орган регистрации прав документы, необходимые для внесения границ такой зоны.

Одновременно с внесением сведений о зоне с особыми условиями использования территории в ЕГРН формируются сведения об обременениях на земельные участки или их части, попадающие в границы такой зоны.

Существует способ самостоятельно узнать входит ли Ваш земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территории с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» на сайте Росреестра (http://www.pkk5.rosreestr.ru). Для этого, опять же, нужно набрать кадастровый номер Вашего земельного участка и узнать в какую охранную зону попадает участок, предварительно выбрав слой «зоны с особыми условиями использования территории», после чего отображаются все границы, внесенные в ЕГРН.

Если у Вашего участка не установлены границы, то существует другой способ это узнать — «визуальный способ».

Для этого необходимо в слое «Управление картой» в единой картографической основе выбрать космические снимки для более удобного поиска Вашего земельного участка на карте, а также слой «зоны с особыми условиями использования территории».

После того, как будет определено расположение Вашего участка, можно визуально определить прохождение охранной зоны на местности.

Кроме того, публичная кадастровая карта позволяет узнать информацию об охранной зоне, например: наименование зоны, решение органа власти, на основании которого зона установлена, дата постановки на учет и многое другое.

Следует помнить, что сведения публичной кадастровой карты не могут быть использованы в качестве официального документа – они служат только в качестве справочной информации!

КС: Изменение режима землепользования не обязывает владельца участка доказывать факт причинения ему убытка

5 марта Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 11-П по делу о проверке конституционности подп. 4 и 5 п. 1 и 5 ст. 57 Земельного кодекса РФ, в котором признал большую часть оспариваемых норм противоречащими Конституции.

Попытка взыскать убытки вследствие изменения режима землепользования

Поводом к рассмотрению дела стала жалоба жительницы г. Великий Новгород Ирины Бутримовой, которая в 2009 г.

приобрела земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» кадастровой стоимостью свыше 5,8 млн руб.

На сопряженной с ее участком территории расположен объект культурного наследия федерального значения – «Хутынский Варлаамов монастырь (руины), XVI в.».

Согласно постановлениям правительства Новгородской области от 13 января 2015 г. № 1 и от 28 ноября 2016 г.

№ 417, установившим территориальные границы охраняемых зон памятников истории и культуры, а также режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах зон охраны указанного объекта культурного наследия, вид разрешенного использования участка, принадлежащего Ирине Бутримовой, был изменен на «земельные участки (территории) общего пользования», а его кадастровая стоимость снизилась до 1 руб., что подтверждалось выпиской из ЕГРН от 17 апреля 2017 г.

Полагая, что принятием указанных постановлений ей причинены убытки, собственница обратилась в Тверской районный суд г. Москвы с иском к Минфину РФ о взыскании компенсации. По мнению истицы, ответчик не исполнил свои обязательства по выделению субвенций из федерального бюджета для компенсации имущественных потерь правообладателей в связи с введением охранных зон.

Суд, оценив собранные по делу доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований, указав, что истица не представила доказательств причинения ей убытков незаконными действиями госоргана или должностных лиц.

При этом суд указал, что лицо, заявляющее требование о возмещении внедоговорного вреда, обязано доказать его наличие и размер, противоправность поведения лица, причинившего вред, причинную связь между наступившими убытками и действиями (бездействием) причинителя вреда, а также его вину, за исключением случаев, когда ответственность наступает без вины.

Решение устояло в апелляции. Определениями Мосгорсуда и Верховного Суда РФ Ирине Бутримовой было отказано в принятии кассационных жалоб к рассмотрению.

При этом отмечалось, что истицей не доказан факт причинения убытков незаконными действиями госорганов или должностных лиц (ст.

15, 16 и 1069 ГК РФ) и не оспорены правовые акты правительства Новгородской области, а его постановление от 13 января 2015 г. № 1 оспаривалось иным лицом в порядке КАС РФ, и Верховный Суд признал его законным.

В жалобе в КС (имеется в распоряжении «АГ») заявительница указала, что оспариваемые ею положения ЗК противоречат Конституции, поскольку позволяют ограничивать права собственника земельного участка в результате установления зон охраны объекта культурного наследия без возмещения причиненных этим убытков.

В частности, как сообщалось в документе, согласно п.

8 Правил возмещения убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (утверждены постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г.

№ 262) и п. 2.2 и 2.5 Методических рекомендаций по расчету размера убытков, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 14 января 2016 г. № 10, размер выплат определяется как разница между рыночной стоимостью участка до и после введения ограничений.

Кроме того, указала заявительница, п. 4 ч. 1 ст. 57 ЗК императивно – без связи с виновными действиями лиц, установивших охранные зоны, ограничивающие права собственников участков, – обязывает выплатить им справедливую компенсацию, восстанавливающую нарушенное право.

КС признал часть оспариваемых положений противоречащими Конституции

Рассмотрев жалобу, Конституционный Суд указал, что подп. 5 п. 1 ст. 57 ЗК, на который сослались суды, регулирует частный случай возмещения убытков, причиненных правообладателю участка изменением его целевого назначения.

КС пояснил, что убытки заявительнице причинены установлением иных ограничений права собственности (подп. 4 п.

1 той же статьи Кодекса), поскольку указанными постановлениями правительства области категория земель не менялась, а были установлены специальные дополнительные ограничения использования участка, вводимые Законом об объектах культурного наследия.

Указание на изменение вида землепользования, подчеркивается в постановлении, является результатом судебного толкования на основе сведений из ЕГРН.

Ссылаясь на собственные правовые позиции, КС отметил, что специальным случаем ограничения права частной собственности на землю выступает принудительное отчуждение участка для нужд государства, сопровождаемое равноценной компенсацией (определения от 2 октября 2019 г. № 2619-О, № 2620-О и др.). Данное ограничение порождает для лица наиболее существенные последствия, поскольку в результате оно утрачивает всю совокупность правомочий, принадлежащих собственнику, ввиду прекращения его права на изымаемый участок.

В то же время, подчеркивается в постановлении, ч. 3 ст. 35 Конституции, закрепляя недопустимость принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, предполагает – во взаимосвязи с ч. 1, 2 ст. 17, 19, ст. 34 и ч. 3 ст.

55 – необходимость предоставления возмещения не только в случае обусловленного государственными нуждами прекращения права частной собственности, но и при таком административно-регулятивном воздействии в публичных интересах со стороны органов власти (в частности, путем принятия подзаконного нормативного акта, ограничившего право собственности по сравнению с тем, как его содержание определено в законе), которое предусматривает умаление содержания права собственности, а также уменьшение стоимости имущества, снижение его потребительских свойств либо усечение допустимых способов использования.

Тем самым, указал КС, ограничение права частной собственности как мера сохранения памятников истории и культуры, повлекшее утрату возможности владеть, пользоваться имуществом и распоряжаться правом на него, требует соблюдения баланса частных и публичных интересов при неукоснительном соблюдении принципов справедливости, разумности и соразмерности.

КС напомнил, что ст. 57.1, введенная в ЗК Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ и определяющая особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, является частным случаем нормы ст. 57 Кодекса, что подтверждается, в том числе, переходными положениями к данному закону.

При этом подчеркивается, что согласно п. 5 ст.

57 ЗК Правительство РФ обязано установить порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, в целях реализации данных полномочий и было принято Постановление № 262. В этой связи, указал КС, п. 5 ст.

57 ЗК, не устанавливающий оснований возмещения убытков, причиненных ограничением прав на земельные участки, не может расцениваться как нарушающий конституционные права заявительницы.

В то же время Суд обратил внимание, что практика применения подп. 4 и 5 п. 1 ст. 57 ЗК допускает возможность их неоднозначного толкования.

Это, по мнению КС, связано с отсутствием ясности как в вопросе правовой природы предусмотренного этой статьей института возмещения убытков при ограничении прав правообладателей участков и, соответственно, так и в отношении юридических оснований для компенсации – в частности, за правомерные действия госорганов и органов местного самоуправления, которые носят принудительный характер. Высшая инстанция напомнила, что законодательные предписания в сфере гарантий права собственности должны обладать максимальной степенью ясности, не допускающей противоречивого толкования.

В обоснование своей позиции КС указал на различия в подходах судов к данному вопросу.

Так, подход, имевший место в рассматриваемом споре, согласно которому для возмещения убытков предполагается установление условий, требуемых для наступления ответственности за незаконные действия органов государственной власти или местного самоуправления, встречается и в иных судебных актах (постановления Поволжского округа от 27 января 2014 г. по делу № А12-13434/2013 и от 5 апреля 2018 г. по делу № А55-29894/2015; АС Уральского округа от 13 июля 2016 г. по делу № А76-3497/2014 и др.).

В то же время в практике отражено и иное понимание оспариваемых норм, при котором положения ст. 57 ЗК рассматриваются судами в качестве частного случая положений ст.

161 ГК РФ – как предполагающие возмещение убытков, причиненных правомерными действиями госорганов (постановления АС Волго-Вятского округа от 8 июля 2016 г. по делу № А43-21632/2015; АС Северо-Западного округа от 29 октября 2018 г. по делу № А56-104231/2017 и от 28 февраля 2019 г.

по делу № А56-99977/2017; Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2019 г. по делу № А56-99977/2017 и др.).

Обосновывая несоответствие оспариваемых законоположений нормам Конституции, КС указал, что в силу неопределенности нормативного содержания и с учетом противоречивого толкования на практике они не позволяют однозначно определить условия возмещения убытков в случае ограничения прав правообладателей земельного участка правомерными действиями госоргана или органа местного самоуправления в связи с установлением зоны охраны объекта культурного наследия. В этой связи, резюмируется в постановлении, в законодательство необходимо внести соответствующие изменения.

  • «При этом федеральный законодатель не лишен возможности на основе объективного и разумного оправдания различий в правах предусмотреть для особых случаев возмещения убытков, причиненных правомерными действиями органов государственной власти или органов местного самоуправления, особенности порядка определения состава и размера таких убытков», – сообщается в документе.
  • Впредь до внесения в законодательство указанных поправок основанием для возмещения убытков, причиненных собственникам участков ограничением их прав вследствие правомерного установления или изменения зоны охраны объекта культурного наследия, является само наличие таких убытков.
  • Правоприменительные решения по делу заявительницы КС признал подлежащими пересмотру.

Эксперты по-разному оценили выводы КС

«КС пришел к выводу, что подп. 4 и 5 п. 1 ст.

57 ЗК не содержат определенности в том, подлежат ли возмещению убытки, возникшие при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов участков, а также правообладателей расположенных на участках объектов недвижимости в случае правомерных действий органов государственной власти или органов местного самоуправления. Об этом, по мнению КС, свидетельствует и противоречивая судебная практика, на которую сослалась высшая инстанция в постановлении», – отметила в комментарии «АГ» руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал» Ольга Батура.

При этом, добавила эксперт, Суд также обратил внимание на положения ст.

161 ГК, устанавливающей порядок возмещения ущерба, причиненного правомерными действиями госорганов и органов местного самоуправления, а также на ст. 57.

1 ЗК, устанавливающую частный случай возмещения убытков при ограничении прав в связи с изменением режима землепользования участка на зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

«На мой взгляд, признание оспариваемых норм противоречащими Конституции в свете отсутствия единообразного понимания судами указанной нормы является крайней мерой, не соответствующей озвученным обстоятельствам», – считает Ольга Батура.

По ее мнению, Суду было достаточно указать на правовую природу убытков, подлежащих возмещению, в том числе в случае правомерных действий и актов органов государственной власти или местного самоуправления при установлении или изменении ЗОУИТ.

Как отметил директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов, судебные споры против органов государственной власти – одни из самых сложных и непредсказуемых, особенно при попытках взыскать с государства убытки.

«В ситуации, которая была разрешена Конституционным Судом, убытки заявительнице были причинены правомерными решениями органов власти, принятыми в пределах их компетенции.

Суд указал на необходимость устранения правовой неопределенности, когда гражданину отказывают в возмещении таких убытков со ссылкой на недоказанность факта их причинения незаконными действиями.

В постановлении разъяснено, что основанием к возмещению убытков могут быть как правомерные, так и противоправные действия указанных органов», – пояснил эксперт.

При этом он добавил, что любой частный собственник – изначально более слабая сторона в отношениях с государством, и позиция КС о том, что умаление государством содержания права собственности лица, уменьшение в результате действий органов власти стоимости имущества, снижение его потребительских свойств должны быть компенсированы, наполняет право частной собственности реальным содержанием, делая его более защищенным.

«Осталось дождаться, как отреагируют на эти правовые позиции законодатель и правоприменительная практика», – заключил Алексей Силиванов.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *