В нормативно правовых актах российского законодательства нет четкого описания термина «лес», которое бы полностью раскрывало его значение. Например, преамбула ЛК РФ 1997 г.
определяла, что лес – это неразрывное соединение земли, лесных растений, животной фауны и других составляющих окружающей среды, имеющее большое значение в экономике, экологии и социуме.
Страна регулирует и контролирует лесопользование с учетом сохранения стабильной экологической обстановки.
Согласно современному ЛК РФ от 04.12.2006 (ч. 1, ст. 8): «Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности».
Для выполнения каких-либо действий предпринимателями или владельцами сельхозугодий на лесной территории, иными словами, реализовывать право пользования отдельным участком, ч. 1, ст. 71 данного кодекса устанавливает процесс получения гражданами, юр.
лицами участков лесного фонда, имеющихся в непосредственной федеральной собственности, а именно на основании следующих документов:
Составление договора аренды на лесную землю
Аренда лесного надела, имеющегося на балансе муниципалитета, происходит в последовательности, утвержденной действующим законодательством РФ (статья 39.6 Земельного кодекса РФ). Участки леса, относящиеся к государственной и муниципальной собственности, продаже не подлежат, но их можно арендовать, срок действия аренды составляет от 1 года до 49 лет (ст. 72 ЛК РФ).
Подробнее о том, как арендовать муниципальную землю.
Важные моменты при документальном оформлении арендных взаимоотношений
Соглашение максимально подробно описывает надел и условия заключения сделки. В нем обязательны следующие пункты:
- технические и визуальные характеристики надела с установлением границ;
- срок действия;
- виды землепользования;
- арендная ставка;
- обязанности сторон по защите лесных территорий;
- различные неустойки (определяются арендодателем) за нарушение ключевых моментов договора;
- основания и порядок возможного расторжения в одностороннем порядке;
- данные об обременениях (узнайте, что такое обременение земельного участка)
В законодательстве имеется типовая форма договоре аренды лесного участка со всеми необходимыми приложениями.
Далее более подробно разберем некоторые пункты из договора аренды.
Сроки и цели аренды
Порядок предоставления участка лесного фонда установлен Земельным кодексом РФ, если иное не регламентируется Лесным кодексом РФ.
Так, возможные арендные сроки и цели установлены в ч. 8 ст. 39.8. ЗК РФ:
Указание целей – один из ключевых пунктов договора
Фундаментальное условие заключения договора – это указание целей сделки. Существует несколько видов лесопользования, которые указаны в ЛК РФ:
- древесная заготовка (самое популярное направление освоения ресурсов леса, регулируется ст. 29 ЛК);
- выработка живицы (описывается ст. 31 ЛК);
- заготовление прочих ресурсов недревесного плана (регулируется ст. 32 ЛК);
- частное выращивание растительных культур (описывается ст. 39 ЛК);
- ведение охотничьего хозяйства (ст. 36 ЛК);
- эксплуатация леса в интересах сельского хозяйства (регулируется ст. 38 ЛК, в качестве примера можно привести оленеводство на Крайнем Севере, пчеловодство и кошение сена);
- научная и техническая деятельность;
- разработка охранных зон под заповедники;
- проведение электролиний, трасс и трубопроводов (ст. 45 ЛК);
- инновационная разработка подземных ресурсов (ст. 43 ЛК).
Если содержание документа будет противоречить фактическому использованию надела, муниципалитет или Министерство лесного хозяйства имеют право расторгнуть сделку или отказать в пролонгации.
Арендные ставки
По ст. 94 ЛК платность признается важным принципом использования лесных ресурсов в России. Договорная оплата аренды устанавливается в результате проведения аукциона (ст. 79 ЛК).
Она подлежит изменению в зависимости от субъекта, вида использования надела, а также от проведения выборочных вырубок при лесозаготовках и различных рекреационных мероприятиях.
При ценообразовании лучше ориентироваться на региональное, а не на федеральное законодательство.
Обязанности нанимателя в рамках действующего договора
Лес – важная экосистема, поэтому его невозможно сдать в аренду, не указав определенные обязанности нанимателя. К ним относятся:
- соблюдение правил регламента лесного хозяйства и разработка надела только в соответствии с разрешенным видом использования;
- противопожарное обустройство леса и подготовка необходимой техники и материалов во время периодов высокой пожарной активности (ст. 53 ЛК);
- санитарно-оздоровительная рубка поврежденных деревьев (она влияет на стоимость аренды, ставка может быть снижена за счет высокой активности нанимателя в этом сегменте).
Досрочное расторжение взаимоотношений
Даже длительная аренда может быть расторгнута раньше срока в одностороннем порядке, статья 74.1 ЛК РФ описывает изменение и расторжение договора аренды лесного участка, имеющегося в собственности федерации. Основными причинами прекращения действия договора могут послужить следующие установленные собственником нарушения:
- несоблюдение вида пользования земель;
- невнесение арендатором месячной платы (сроки устанавливаются индивидуально);
- невыполнение нанимателем своих обязанностей по охране и рекреации лесных угодий.
Расторжение договора происходит путем направления собственником надела письменного извещения нанимателю. В случае отказа арендатора расторгнуть сделку наймодатель обращается в суд. При удовлетворении иска наниматель обязуется вернуть объект с прежними техническими характеристиками и в состоянии, пригодном для ведения хозяйства.
Вместе с договором аренды земельного участка оформляется передаточный акт. Аналогичный акт передачи подписывается при возвращении надела собственнику в судебном и обычном порядке. Если участники хотят продлить договор, они могут указать новые даты или условия в дополнительном соглашении.
Особенности подписания соглашения об аренде участка в лесу
В соответствии с ЛК основанием для оформления договора аренды надела в лесу становится победа на аукционе. До введения системы торгов во многих лесхозах допускалось оформление угодий по ценам ниже рыночных, по коррупционным схемам. Введение открытых аукционов и форумов помогло решить эту проблему.
Минусом проведения торгов можно назвать отсутствие каких-либо специальных требований к арендаторам.
Организаторы аукциона не смотрят на специализацию компании, но она может выиграть лот, не имея никакого отношения ни к заготовке древесины, ни к ведению охотничьего хозяйства.
При этом фирма просто сдаст надел в субаренду заинтересованным организациям по завышенной цене, ведь она может переуступить наем земли по закону (не относится к цессии).
На торгах подчас сталкиваются инновационные и денежные вопросы, но побеждает тот, кто может предложить не лучший проект по рекреации или освоению наделов, а тот, у кого больше денег.
Сам аукцион проходит в стандартной форме. Физические и юридические лица передают задаток в качестве обеспечения серьезности своих намерений, согласно основным положениям торгов, что и считается заявкой на участие. Его размер устанавливается индивидуально. Эти деньги вернутся участникам, не победившим в аукционе, и включатся в стоимость лота для победителя.
Организатор торгов называет минимальную цену выкупа права аренды, а участники попеременно повышают ее. Если на каком-то этапе торгов никто не назовет большую сумму, то лесной участок достается последнему участнику, назвавшему наибольшую стоимость. При проведении аукциона обязательно осуществляются аудио- и видеозапись во избежание фальсификации данных.
В течение 10 дней после завершения аукциона выигравший участник должен составить с муниципальными властями договор долгосрочной аренды лесного участка и соглашение о продаже лесных насаждений.
Случаи оформление договора без аукциона
Не всегда арендный договор заключается на основании конкурса. Муниципальные и государственные объекты лесного хозяйства могут сдаваться без аукциона, если:
- они необходимы для интенсивной разработки месторождений полезных ископаемых или для геологических мероприятий с целью изучения структуры земли (Пост. Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 161 «Об утверждении Положения о предоставлении в аренду без проведения аукциона лесного участка, в том числе расположенного в резервных лесах, для выполнения изыскательских работ»);
- на этой территории строятся водохранилища;
- наделы нужны для ведения охотхозяйства или для пасеки;
- на участках возводятся электропроводящие линии, трубопроводы и прочие линейные объекты ЖКХ;
- на земле идет вырубка леса, заготовка древесины и пиломатериалов для указанных выше работ;
- на запрашиваемой территории стоит какое-либо здание (тогда арендный договор заключается с собственником дома).
Если же аукцион не состоялся по закону (например, на нем присутствовало не более двух человек, остальные решили не являться), то надел может арендовать единственный участник торгов, муниципалитет не может отказать ему в предоставлении объекта на заявленных условиях.
Порядок оформления документации
Договор аренды леса заключается в ППФ. Он подлежит обязательной государственной регистрации вне зависимости от сроков найма, но не требует нотариального удостоверения. Регистрировать документ следует сразу же после его подписания. Подать документы можно в территориальном отделении Росреестра, Регистрационной палате или любом офисе МФЦ.
При себе, помимо подписанного договора, стороны должны иметь следующие документы (краткий перечень):
- заявления участников сделки (заполнение бумаги возможно прямо в МФЦ с помощью консультанта);
- протокол результатов проведенных торгов;
- извещение об аукционе;
- кадастровый паспорт объекта;
- платежный документ о госпошлине;
- учредительные и налоговые документы – для юрлиц;
- паспорт гражданина РФ.
Размер госпошлины при аренде лесных земель составляет 2 т. р. для физлиц, и 22 т. р. для компаний. Процедура регистрации через МФЦ идет 10 дней, после чего участники могут получить зарегистрированные договоры.
Правовое регулирование
Лесной участок признается объектом имущественных прав, а его аренда регулируется различными законодательными актами. К основным из них можно отнести:
- Лесной Кодекс (ст. 9, ст. 20, ст. 24, ст. 29, ст. 61, ст. 64, ст. 72-74, ст. 88 со всеми поправками);
- Земельный Кодекс (ст. 101 и пр.);
- ГК (ст. 606 и пр.);
- некоторые ФЗ (например, ФЗ № 201);
- региональные акты об утверждении порядка оформления договора и дальнейшего использования объектов.
Перед составлением договора следует еще раз все перепроверить и утвердиться в необходимости землепользования, ведь управление участком предполагает не только права нанимателя, но и обязанности.
Продление договора аренды
 |
Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Взяв в аренду недвижимость на какой-либо срок, арендатор по истечении оговоренного периода может принять решение продолжить пользоваться имуществом и дальше.
Закон позволяет в этом случае несколькими способами продлить договор.
Продление действия договора возможно на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон или в силу закона
Наиболее простой формой продления аренды можно считать возобновление соглашения в силу закона на прежних основаниях. Для этого необходимо одновременное наличие двух условий:
- арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока действия документа;
- возражения со стороны арендодателя отсутствуют.
В этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный период в силу закона. При этом не требуется заключать никаких дополнительных соглашений.
Нужно учесть важное условие. Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ, если срок не был определен исходным документом, он считается заключенным на неопределенный период.
Обратите внимание!
Закон требует, чтобы договор аренды любой недвижимости на период больше 1 года прошел регистрацию в соответствующих госорганах. Только тогда он будет считаться заключенным.
Однако если аренда изначально была оговорена на срок менее 12 месяцев, для пролонгированного на неопределенное время договора не требуется проводить государственную регистрацию.
Следует помнить, что и арендатор, и арендодатель в любое время могут расторгнуть подписанный и продленный на неопределенный период договор аренды недвижимости по своей инициативе. Для этого одной из сторон необходимо за 3 месяца предупредить об этом вторую сторону, если иное не предусмотрено соглашением.
Продление договора аренды по соглашению сторон
Физические и юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, если они не противоречат закону.
Период действия документа можно продлить, подписав дополнительное соглашение
В этом случае стороны могут сразу определить свои отношения на длительный срок. Сам договор об аренде имущества может быть заключен на небольшой период, но в тексте можно прописать условие о его продлении на новый промежуток времени. При этом возможны следующие варианты:
- стороны предусматривают, что документ продлевается на определенный срок, но на сколько именно раз возможна пролонгация, не указывается. В этом случае продление соглашения произойдет однократно. После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;
- стороны договариваются, что аренда продлевается на определенный период каждый раз после его окончания многократно, например, не более пяти раз. Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.
Следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не сможет отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Поэтому если аренда продлевается на тот же период и на тех же основаниях, это не означает, что после возобновления договор считается заключенным на неопределенный срок.
Обратите внимание!
Отдельно в тексте следует прописать, что условием продления аренды является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений.
Что лучше: дополнительное соглашение о пролонгации или новый краткосрочный договор?
Если стороны достигли соглашения о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, они могут подписать новый договор либо дополнительное соглашение к ранее заключенному. При этом дополнительным соглашением можно внести любые изменения в имеющийся документ.
Последние разъяснения законодателей по поводу такого продления арендного договора на новый срок говорят о том, что отношения между арендатором и арендодателем будут регламентироваться новым документом.
Если договор подписан на период менее года, его не нужно будет регистрировать в ФРС
Иными словами, при варианте «автоматического продления» соглашения срок новой аренды не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.
Таким образом, стороны, заключившие договор, могут продлить его любым разрешенным законом вариантом в зависимости от подходящих условий. Главное, при необходимости не забыть зарегистрировать его в госорганах.
Если арендатор принимает решение о пролонгации соглашения аренды имущества, ему необходимо связаться со второй стороной и сообщить о своем намерении. Для этого можно направить соответствующее письмо по адресу арендодателя.
Обратите внимание!
Перед написанием письма изучите положения документа. Возможно, там содержится информация о порядке оформления такого письма, допустимых сроков и способов его направления.
При наличии требований к письму о продлении их нужно неукоснительно выполнить. Если в договор не включена такая информация, руководствуйтесь общими правилами.
В общем случае текст письма о продлении периода аренды составляется в произвольной форме. Вверху указывается название, дата заключения и номер договора. В тексте дайте ссылку на пункт, устанавливающий дату окончания действия соглашения, и выразите желание продлить срок его действия. Не забудьте указать, на какой период или до какой даты вы хотели бы продлить его.
Формулировка может быть следующей: «руководствуясь п. 1 ст. 621 ГК РФ, прошу продлить период действия договора аренды с (дата) по (дата) на тех же условиях».
Письмо должно быть подписано тем, кто является стороной соглашения, либо его доверенным представителем, в конце указывается текущая дата. Юридическому лицу нужно дополнительно поставить печать и оформить письмо в соответствии с принятыми правилами деловой переписки: присвоить номер, зарегистрировать в журнале исходящих документов.
Направьте письмо одним из способов:
- почтой с уведомлением о вручении и описью вложения;
- электронным сообщением с электронной подписью в сети интернет;
- курьерской службой.
Последний вариант предпочтительнее. Вручить письмо должны лично в руки под расписку представителю контрагента или самому арендодателю — физическому лицу.
Условия продления договора аренды земельного участка
При аренде земель срок пользования оговаривается по усмотрению сторон. Если же период в соглашении не указан, предусматривается, что арендатор пользуется землей бессрочно, то есть до момента расторжения отношений в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.
Срок аренды земельного участка, как и другой недвижимости, может продлеваться по взаимной договоренности или в соответствии с гражданскими правами сторон сделки.
Способы продления во многом зависят от того, кто является собственником земли:
- юридическое лицо;
- физическое лицо;
- местный муниципалитет.
Между юридическими и физическими лицами продление сроков договора регулируется по взаимному усмотрению.
Как и в случае с обычным имуществом, действие документа продлевается автоматически, в силу закона, если стороны не изъявили желания прекратить соглашение
Это означает, что не расторгнутый надлежащим образом документ продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок.
Чтобы обезопасить себя в случае автоматического продления договора, стороны вправе составить дополнение к нему. В нем прописываются условия сохранения пользования, возможность арендатора предоставлять третьим лицам субаренду или переуступку права.
Обычно допсоглашение бывает необходимо, когда действующие положения договора требуют корректировки в связи с новыми обстоятельствами. В этом случае подписанный сторонами дополнительный документ констатирует продолжение отношений при внесении изменений в соглашение.
Продление договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципалитету, может оказаться более сложным.
Обратите внимание!
По окончании срока действия соглашения административный орган может выставить освобождающийся участок земли на аукцион. Пропустив официальные сроки торгов, можно лишиться права пользования. Поэтому целесообразно проявить инициативу и заранее уведомить власти о намерении продлить период найма.
Продлить аренду муниципального земельного участка можно следующим образом:
- по согласованию с административным органом;
- при участии в торгах;
- через суд.
Таким образом, условия могут быть следующими:
- взаимное согласие сторон об автоматическом продлении действия договора аренды или при оформлении дополнительного соглашения;
- на основании решения муниципалитета;
- на основании решения суда, если между сторонами возникли гражданско-правовые или имущественные разногласия.
Как продлить договор аренды земельного участка с муниципалитетом?
Арендатор имеет преимущественное право на пользование земельным участком, поэтому он может избежать участия в торгах на общих основаниях. Однако для этого ему необходимо легализовать собственное право пролонгации документа без участия в торгах. Следует подать соответствующее заявление.
Должен быть соблюден определенный порядок. За 3 месяца до окончания срока действия соглашения нужно направить заявление в местный административный орган того населенного пункта, к которому относится арендуемый надел.
Кроме заявления, при себе нужно иметь копию договора аренды и паспорт
Паспортные данные со стороны арендатора должны соответствовать внесенным в заключенный ранее документ. Если данные изменились, например, фамилия, нужно будет принести соответствующие бумаги (свидетельство о браке). Пакет документов на продление аренды земли в муниципалитет должен подаваться лично арендатором либо его представителем с нотариально заверенной доверенностью.
Заявление пишется на имя главы местной администрации. Если поселение достаточно большое, и орган власти имеет подразделение в виде земельного отдела, следует обращаться к его руководителю.
Обратите внимание!
Заявление составляется в свободной форме. Оно должно носить характер уведомления арендодателя о скором завершении срока действия договора аренды и намерениях заявителя по продлению пользования земельным участком.
При этом важно оставить прежним целевое назначение участка, в соответствии с разрешенным использованием земли.
Ссылаясь на положения ст. 621 ГК РФ, в заявлении нужно указать, что:
- арендуемый надел не должен выставляться на аукцион и участвовать в торгах;
- пролонгация аренды в пользу заявителя должна проходить на льготных основаниях, без участия в аукционе.
Весь пакет документов с заявлением следует направить или передать лично должностному лицу под роспись. Срок рассмотрения заявления составляет 1 месяц. После этого муниципалитет вынесет решение о продлении документа или об отказе.
Как продлить договор аренды земельного участка под строительство?
Участок земли, переданный под строительство, в соответствии с целевым назначением должен застраиваться. Это означает, что на нем возводится объект капитального строения. Данные условия прописываются при заключении договора об аренде.
Если положение о застройке арендатором соблюдается, то, исходя из положений законодательства, тот факт, что документ о найме не продлили, будет являться нарушением прав арендатора.
Аренда таких участков по завершении сроков договора может не продлеваться только при условии:
- если строительство не было санкционировано;
- категория земель и целевое использование не предусматривают возведения на участке капитального строения;
- работы так и не были начаты;
- участок используется не по назначению.
Таким образом, закон защищает арендаторов земельного участка и предоставляет им льготные условия для продления документа и права пользования наделом при условии соблюдения договора.
Заключаете договор аренды и хотите убедиться, что ваши интересы будут соблюдены? Доверьте анализ данного документа нашим юристам. Они проверят достоверность описания арендованного имущества, правильность прописанных условий договора, определяет юридическую чистоту арендодателя, внесут в текст необходимые правки.
Проверив соглашение с помощью наших юристов, вы избежите необоснованного повышения арендной платы, незаконного наложения штрафных санкций и неправомерных требований со стороны арендодателя.
 |
Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Вс пояснил, когда положения договора аренды лесного участка могут не соответствовать земельному кодексу
Верховный Суд РФ вынес Определение № 306-ЭС19-4748, в котором разобрался, может ли договор аренды лесного участка у муниципалитета содержать положения, противоречащие Земельному кодексу.
На основании протокола от 17 марта 2017 г. заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город-герой Волгоград, 4 апреля 2017 г.
Департамент городского хозяйства администрации Волгограда и ООО «Волжскстрой» заключили договор аренды лесного участка.
Договор был заключен сроком на 49 лет с целью использования лесного участка для осуществления рекреационной деятельности без права размещения объектов капитального строительства.
Из п.
23 договора следует, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы два и более раза подряд по истечении установленного срока платежа, уведомив об этом арендатора в письменной форме за 30 дней до даты расторжения. Пунктом 24 предусмотрено, что договор прекращает свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении. В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора он считается расторгнутым. Пунктом 25 закреплено право уже арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор, известив об этом арендодателя в письменной форме за 90 дней до предполагаемой даты расторжения, при условии отсутствия недоимки по арендной плате. 4 мая 2017 г. договор был зарегистрирован Росреестром по Волгоградской области.
Посчитав, что в части приведенных пунктов договор аренды нарушает публичные интересы муниципального образования и в этой части является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ч. 2 ст. 168 ГК, первый заместитель Волжского межрегионального природоохранного прокурора обратился в арбитражный суд иском к Департаменту и «Волжскстрой».
Свои требования прокурор мотивировал тем, что в соответствии с ч. 1 ст. 74.1 Лесного кодекса изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с Гражданским, Земельным и Лесным кодексами. В силу ч. 9 ст.
22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Прокурор посчитал, что к спорному договору подлежит применению ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса и расторжение договора по инициативе как арендодателя, так и арендатора во внесудебном порядке и без установления существенности допущенных нарушений договорных условий противоречит указанной правовой норме и в связи с этим нарушает публичные интересы и права публично-правового образования.
Суды трех инстанций, руководствуясь ст. 422, 450, 619 ГК, ч. 2 ст. 3, ч. 4 ст. 71, п. 1 ст. 74.1 Лесного кодекса, установив, что спорный договор заключен на срок более 5 лет, пришли к выводу, что условия п. 23, 24, 25 договора противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса.
Они указали, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке при условии существенного нарушения арендатором условий договора, поэтому сделка в части данных условий является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК.
Не согласившись с решением кассации, администрация г. Волгограда обратилась в Верховный Суд.
Изучив материалы дела №А12-17382/2018, ВС отметил, что правоотношения сторон в рамках договора аренды лесного участка регулируются ГК, если специальными положениями Лесного кодекса или иного закона, регулирующего лесные отношения, не установлены особенности, в частности прекращения договора аренды. В той части, в которой эти отношения не урегулированы ГК, Лесным кодексом или иным специальным законом, подлежит применению Земельный кодекс.
Суд указал, что согласно ч. 7 ст. 73.1 Лесного кодекса типовые договоры аренды лесных участков, в том числе предусматривающие осуществление мероприятий по охране, защите и воспроизводству лесов, утверждаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для каждого вида использования лесов, предусмотренного ч. 1 ст. 25 Лесного кодекса.
Кроме того, он напомнил, что на момент заключения договора такие типовые договоры были утверждены Постановлением Правительства от 21 сентября 2015 г. № 1003 «О типовом договоре аренды лесного участка» (далее – Типовой договор), п.
23 которого предусматривал возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендатором арендной платы два и более раза подряд. Данное правило было сохранено в приказе Министерства природных ресурсов и экологии от 20 декабря 2017 г. № 693 «Об утверждении типовых договоров аренды лесных участков». ВС также отметил, что п.
23 и 24 договора воспроизводят соответствующие условия, предусмотренные п. 23 Типового договора, а п. 25 договора – условия п. 25 Типового договора.
Суд также сослался на п. 1 ст. 450.1 ГК, в соответствии с которым предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.
310 ГК) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Верховный Суд посчитал, что из положений Лесного кодекса и Типового договора следует, что оспариваемые условия, предусмотренные договором аренды лесного участка от 4 апреля 2017 г., урегулированы нормами лесного законодательства, имеющими приоритет перед нормами Земельного кодекса, и соответствуют ст. 450.1 ГК.
При таких обстоятельствах, указал ВС, суды необоснованно применили к спорным правоотношениям п. 9 ст.
22 Земельного кодекса, поскольку оснований для признания спорной сделки недействительной (ничтожной) в указанной части по данному основанию не имелось.
Высшая инстанция посчитала, что данный вывод соответствует позиции, содержащейся в апелляционном определении ВС от 15 июня 2017 г. № 2-АПГ17-7.
Верховный Суд напомнил, что п. 25 договора закреплено право арендатора на отказ от договора аренды лесного участка при условии надлежащего уведомления арендодателя и отсутствия недоимки по арендной плате.
«Признав данное условие противоречащим пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, суды не учли, что, кроме изложенного выше, приведенная норма ограничивает расторжение договора земельных участков только по инициативе арендодателя, не ограничивая право расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендатора», – указал Суд.
Верховный Суд РФ разъяснил судам, как применять общие положения ГК РФ об обязательствах
Кроме того, он отметил, что, согласно п. 14 Постановления Пленума ВС от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на односторонний отказ от исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.
В связи с допущенными нарушениями ВС определил отменить решения нижестоящих инстанций, в удовлетворении требований первого заместителя Волжского межрегионального природоохранного прокурора отказать.
В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев усомнился в правильности условия договора, согласно которому арендодатель вправе отказаться от его исполнения при двукратной просрочке внесения арендных платежей.
«Дело в том, что подобное нарушение договора действительно предусмотрено ЗК в качестве основания для его расторжения, но в судебном порядке.
Если посмотреть на нормы ЗК о договорах аренды (в той редакции, что существовала на момент заключения спорного договора), то мы увидим, что в отношении договоров аренды публичных земель на срок менее года прямо предусматривается возможность изменения этого регулирования договором, а если срок договора аренды больше 5 лет, то оговорка о возможности предусмотреть в договоре иное отсутствует», – пояснил Александр Латыев.
Он указал, что из этого специалисты делали вывод, что для договоров аренды публичных земель на срок более 5 лет законодателем предусмотрены большие гарантии прав арендатора, и даже в случае двойной просрочки им арендных платежей арендодатель может прекратить действие договора только лишь через суд.
«То есть суды нижестоящих инстанций правильно оценили направленность правового регулирования и посчитали этот пункт договора противоречащим ЗК. Другое дело, что нормы кодекса здесь явно направлены на защиту арендатора, т.е.
частного лица, так что вопрос о том, по какой причине оспаривать это условие стал прокурор, становится еще более актуальным», – подчеркнул эксперт.
По мнению Александра Латыева, тексты договоров с публичными арендодателями в подавляющем большинстве своем представляют дословное воспроизведение текста закона, какое бы то ни было творчество встречается в них крайне редко, и потому проблемы, подобные рассмотренной в этом деле, также относительно редки.
При этом он отметил, что нельзя сказать, чтобы этот случай был совсем уникален: недаром ВС указал, что текст договора был основан на типовом договоре, утвержденном правительством. «Чтобы оставить решения нижестоящих инстанций в силе, видимо, потребовалось бы констатировать незаконность и Постановления Правительства РФ.
Вряд ли это входило в планы прокурора, предъявлявшего иск», – резюмировал Александр Латыев.
Ведущий юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин отметил, что не сразу согласился с позицией ВС. Он указал, что крайне важно понимать, что Земельный и Гражданский кодексы хоть и являются наиболее универсальными источниками права для правоотношений с недвижимостью, необходимость применения норм лесного или градостроительного права от этого не уменьшается.
«Суды нижестоящих инстанций упустили самую главную деталь, а именно наличие установленной “формы” договора аренды лесного участка, утвержденной правительством.
Следовательно, указанная форма носит характер нормативно-правового акта и обязательна к применению в сфере лесных правоотношений.
Таким образом, ошибочное применение норм Земельного и Гражданского кодексов в настоящей ситуации повлекло за собой ошибки, выраженные в неверных судебных актах», – посчитал Никита Семякин.
По его мнению, подобные дела не носят массовый характер, поскольку действующая судебная система зачастую отдает предпочтение принципу «прямого толкования закона», то есть если прямое указание в законе есть – его необходимо применять.
При этом Никита Семякин отметил, что наличие утвержденных форм тех или иных документов временами рассматривается в качестве «рекомендательного» характера.
Он предположил, что при принятии решения суды нижестоящих инстанций (если поднимался вопрос о существовании утвержденной формы договора аренды лесного участка) оценили утвержденную форму и окрестили ее скорее «рекомендацией», чем императивной нормой, что и повлекло за собой ошибочную трактовку норм материального права.
«Вместе с этим, что касается права на односторонний отказ от исполнения договора аренды, позиция судов (ВС в том числе) остается неизменной: для легитимного одностороннего отказа от исполнения договора необходимо соблюдение ряда условий, а также наличие добросовестности в действиях. Нарушение принципов разумности и добросовестности путем одностороннего отказа влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований (Дело № А40-176481/2018)», – подчеркнул Никита Семякин.
Порядок проведения конкурса на получение лесного участка в долгосрочную аренду
- 16 июня 2020
- С 2020 года для предприятий, осуществляющих глубокую переработку древесины, на территории края введен альтернативный механизм предоставления лесных участков в долгосрочную аренду.
- Заявление о проведении конкурса подается в министерство на бумажном носителе.
- В заявлении о проведении открытого конкурса указываются:
- а) наименование, организационно-правовая форма заявителя, его местонахождение — для юридического лица;
- фамилия, имя, отчество (при наличии) заявителя, адрес места жительства (временного пребывания), данные документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации, идентификационный номер налогоплательщика — для индивидуального предпринимателя;
- б) производимые или планируемые к производству изделия из древесины и иная продукция переработки древесины;
- в) дополнительная потребность в древесине, в том числе по породам и сортиментам, исходя из загрузки имеющихся производственных мощностей;
- г) местоположение и площадь лесного участка;
- д) кадастровый номер лесного участка;
- е) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем, телефон.
- К заявлению прилагаются следующие документы:
- а) документы, содержащие технические характеристики и параметры объектов лесоперерабатывающей инфраструктуры, предусмотренных в пункте 1 настоящего Порядка;
- б) расчет потребности в дополнительном объеме заготовки древесины определенного видового (породного) и сортиментного состава в целях обеспечения сырьем объектов лесоперерабатывающей инфраструктуры;
- в) документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени заявителя (при необходимости).
По заявлению предпринимателей, владеющих объектами лесоперерабатывающей инфраструктуры, предназначенными для производства изделий из древесины и иной продукции переработки древесины, объектами инфраструктуры по глубокой переработке древесины, лесные участки по решению Минприроды будут выставляться на конкурс.
Заявление и документы регистрируются в Министерстве в день их поступления. Комплектность заявления и документов проверяется при их поступлении.
Рассмотрение министерством заявления и документов включает в себя:
а) рассмотрение заявления и документов на соответствие или несоответствие требованиям, установленным законодательством;
б) оценку дополнительной потребности в древесине на основании сведений, указанных в заявлении и документах, в соответствии с методикой оценки дополнительной потребности в древесине
Размер дополнительной потребности в древесине (Wд) определяется по формуле: Wд = Wоб — Wфакт, где: Wоб — потребность в древесине, указанная в заявлении; Wфакт — фактическое среднегодовое потребление древесины, указанное в заявлении.
Потребность в древесине, указанная в заявлении (Wоб), определяется путем умножения максимальной годовой производственной мощности, установленной на основании технических характеристик и параметров объектов лесоперерабатывающей инфраструктуры, указанных в заявлении и расположенных на территории того субъекта Российской Федерации, где располагается лесной участок, на котором планируется заготовка древесины в целях обеспечения сырьем таких объектов лесоперерабатывающей инфраструктуры, на норму расхода древесины для производства указанной в заявлении продукции. Потребность в древесине определяется исходя из видового (породного) и сортиментного состава древесины, используемой для производства указанной в заявлении продукции, в тысячах кубических метров в год при работе в одну смену.
- По результатам рассмотрения заявления и документов Министерством в течение одного месяца со дня получения, указанных заявления и документов в письменной форме принимается решение о проведении конкурса или об отказе в проведении конкурса.
- Решение об отказе в проведении конкурса принимается в случаях:
- 1) заявление подано лицом, не соответствующим требованиям, установленным законодательством;
- 2) заявление подано в отношении лесного участка, который уже предоставлен другим гражданам или юридическим лицам;
- 3) заявление подано в отношении лесного участка, который не может быть предоставлен в аренду в соответствии с законодательством;
- 4) отсутствие на территории Пермского края лесных участков, параметры использования лесов в границах, которых позволяют удовлетворить дополнительную потребность в древесине лица, направившего заявление о проведении конкурса, и которые могут быть предоставлены в аренду с учетом действующего законодательства;
- 5) отсутствие подтверждения дополнительной потребности в древесине лица, направившего заявление о проведении конкурса, в результате оценки, проведенной в соответствии с методикой;
- 6) несоответствие заявления о проведении конкурса и прилагающихся к нему документов требованиям, установленным законодательством;
- Решение об отказе в проведении конкурса с мотивированным обоснованием такого отказа направляется уполномоченным органом заявителю в течение одного рабочего дня со дня принятия такого решения.
- Конкурс проводится не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты принятия решения о проведении конкурса.
Начальная цена предмета конкурса устанавливается в размере ежегодной арендной платы, определяемой по результатам оценки лесных участков и оценка имущественных прав, возникающих при использовании лесов, осуществляемой в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Информация о проведении конкурса, включающая в себя извещение о проведении конкурса и подготовленную организатором конкурса документацию о конкурсе, размещается на официальном сайте торгов не менее чем за шестьдесят пять дней до дня проведения конкурса.
Конкурс проводится путем оценки конкурсных предложений участников конкурса. Оценка предложенных условий и определение победителя конкурса проводятся на основании следующих критериев.
Для проведения конкурсов министерством создана конкурсная комиссия и утвержден регламент деятельности конкурсной комиссии по проведению Конкурса.
Перейти к списку новостей