Изъятие земельных участков: для государственных и муниципальных нужд, порядок, основания, принудительное изъятие земельного участка у собственника, изъятие в связи с неиспользованием, решение об изъятии, процедура, судебная практика

Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.

Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.

В связи с этим у меня есть вопросы:

1. Какие права и возможности есть у собственников участков и домов?
2. Будет ли государство что-то компенсировать в какой-либо форме собственникам?
3. Если будет в материальном выражении, как будет рассчитываться компенсация?
4. Как будет выплачиваться компенсация при полной и долевой собственности?

Спасибо.Алексей

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть.

Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей.

Документ будет готов через 3 рабочих дня.

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

Если вы не согласны с размером компенсации, надо обосновать свои требования. Просто «хочу больше, потому что мне надо» не сработает.

Приложите копию договора купли-продажи, по которому совсем недавно этот участок купили по более высокой цене, или заключение независимой экспертизы — это будет веским аргументом.

Можете сделать свой проект соглашения, протокол разногласий к проекту или просто написать ответ: согласен подписать, если условия измените так-то и так-то.

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Московской области

Основания изъятия земельных участков для госнужд

• В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, в том числе связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов в отношении:
• — объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических
• систем регионального значения;
• — объектов использования атомной энергии;
• — объектов обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникации, возведенных в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;
• — объектов федерального транспорта, объектов связи федерального значения, а также объектов транспорта, объектов связи регрюнального значения, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
• — объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
• -линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
• — объектов систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения федерального, регионального или местного значения;
• — автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
• — по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (ст. 279 ГК РФ).

Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.

В соответствии с п. 5 ст. 279 ГК РФ собственник земельного участка должен быть извещен о принятом решении об изъятии земельного участка в соответствии с земельным законодательством.

В решении об изъятии должны быть указаны: изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию; объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках; цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, при определении которого учитываются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок; убытки, причиненные изъятием земельного участка, в том числе упущенная выгода; рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества в случае, если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем объектов недвижимости.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 6 ст. 279 ГК РФ).

Решение об изъятии земельного участка может быть обжаловано в суде.

На основании п. 4 ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. В этом случае сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются судом.

Таким образом, земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются в исключительных случаях, связанных с государственными или муниципальными нуждами.

Изъятие земельных участков с расположенными на них недостроенными домами

Николай Витальевич Горелов 
заместитель председателя суда
Минского района

Если вопросы изъятия земельных участков вследствие их неосвоения в соответствии с условиями и целями предоставления достаточно освещены в юридической литературе, то изъятие земельных участков и не завершенных строительством жилых домов являются новой категорией земельных споров, представляющей интерес как для профессиональных юристов, так и для граждан-владельцев таковых объектов недвижимости.

Правовое обоснование изъятия земельных участков с расположенными на них незавершенными строениями содержится в КоЗ, Указе от 07.02.2006 N 87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» (далее — Указ N 87).

• Изъятие земельных участков происходит по решению государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с его компетенцией, предусмотренной КоЗ и иными актами законодательства, либо по постановлению суда .
• Строительство капитальных строений в виде жилого дома на земельных участках, предоставленных в установленном порядке для указанных целей после вступления в силу Указа N 87, должно быть завершено гражданином в течение трех лет с даты осуществления государственной регистрации права частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды на такие земельные участки .
• Для целей Указа N 87 завершением строительства жилого дома, дачи считается возведение фундамента, стен и крыши дома независимо от ввода таких домов, дач в эксплуатацию.
• Срок строительства, предусмотренный нормами Указа N 87, может быть продлен местным исполнительным и распорядительным органом, но не более чем на два года, с учетом материального положения гражданина и других уважительных причин (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина) по его заявлению, поданному не ранее чем за шесть месяцев, но не позднее чем за два месяца до истечения срока строительства .

В случае невозможности завершения строительства в предусмотренные Указом N 87 сроки гражданин обязан осуществить консервацию не завершенных строительством жилого дома, дачи и благоустройство земельных участков, на которых расположены такие дом, дача, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь. При этом консервация жилого дома, дачи может быть осуществлена в отношении конкретного объекта строительства только один раз, а срок такой консервации не может превышать трех лет .

1. Консервация не завершенных строительством жилого дома, дачи приостанавливает течение установленных
   сроков .
2. Местные исполнительные и распорядительные органы проводят работу по выявлению расположенных на территории соответствующих административно-территориальных единиц не завершенных строительством жилых домов, сроки строительства которых превышают предусмотренные Указом N 87, а при незавершении собственником (владельцем, арендатором) земельного участка строительства дома в сроки, предусмотренные в Указе N 87:
3. в течение месяца со дня выявления не завершенного строительством жилого дома, сроки строительства которого превышают предусмотренные в Указе N 87, подают заявление с приложением необходимых документов в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о проведении оценки стоимости не завершенных строительством жилого дома;
4. в течение месяца со дня получения документа территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним об оценке стоимости не завершенных строительством жилого дома подают в суд по месту нахождения земельного участка заявление об изъятии земельного участка и не завершенных строительством жилого дома путем передачи этого дома соответствующему местному исполнительному и распорядительному органу для продажи с публичных торгов, если земельный участок, на котором расположены такие дом, дача, находится на праве частной собственности .
5. На основании решений суда об изъятии земельного участка территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляет государственную регистрацию прекращения права собственности на такой земельный участок.
6. Как показывает судебная практика, большинство исков об изъятии капитальных строений и земельных участков на основании Указа N 87 удовлетворяются судами в полном объеме.

Х. сельский исполком обратился в суд М. района с иском к К. об изъятии земельного участка, прекращении права частной собственности на земельный участок, изъятии не завершенного строительством жилого дома путем передачи Х. сельскому исполнительному комитету для продажи с публичных торгов.

В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок принадлежал ответчику на праве собственности на основании договора родственного обмена от 20 марта 2006 г.

Решением Х. сельского исполкома от 19 апреля 2007 г. ответчику разрешено строительство одноквартирного жилого дома на указанном земельном участке.

4 июля 2016 г. главный архитектор М. района утвердил архитектурно-планировочное задание, ответчик получил паспорт застройщика, в соответствии с которым возводимый жилой дом должен иметь размеры 5,85 м х 10,06 м.

Из представленных стороной истца актов обследования земельного участка, ведомости технических характеристик следует, что на нем возведен фундамент фактическими размерами 13,05 м х 10,53 м х 13,13 м х 10,50 м
(т.е. не соответствующий размерам, отраженным в последующем полученной проектно-разрешительной документации), степень готовности основного строения составляет 6%, степень готовности фундамента — 100%.

Согласно заключению об оценке от 9 февраля 2017 г. оценочная стоимость не завершенного строительством жилого дома составляет 4 411,97 руб.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что исковые требования об изъятии земельного участка, изъятии не завершенного строительством жилого дома путем передачи этого дома Х.

сельскому исполкому для продажи с публичных торгов с возмещением суммы от его продажи ответчику, за вычетом расходов на проведение публичных торгов и оценки не завершенного строительством жилого дома, являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку трехлетний срок, в течение которого ответчику необходимо было завершить строительство жилого дома, истек 1 марта 2015 г.

• Предусмотренная законом процедура выявления не завершенного строительством жилого дома, определения его оценочной стоимости, сбора необходимых документов для обращения в суд истцом соблюдена.
• Доводы ответчика о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия у него во владении жилых помещений и единственной возможности улучшить свои жилищные условия путем возведения спорного жилого дома не имели правого значения и признаны судом несостоятельными, поскольку с 2006 года правом возведения жилого дома, продлением сроков для его возведения либо консервации не завершенного строительством объекта ответчик не воспользовался, достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих объективную возможность осуществить строительство жилого дома в дальнейшем, суду не представил.
• В ходе судебного разбирательства ответчик оспаривал обоснованность оценки спорного не завершенного строительством жилого дома, осуществленной на основании представленных им сведений о фактически произведенных затратах на возведение жилого дома, при этом правом самостоятельно обратиться за получением оценки спорного объекта недвижимости либо ходатайствовать об оказании ему судом содействия в этом не воспользовался, мотивируя отсутствием в этом необходимости, а также денежных средств.

Решением суда исковые требования Х. сельского исполкома удовлетворены.

В ходе рассмотрения законности принятого решения судом кассационной инстанции ответчик представил заключение о большей стоимости спорного строения, нежели указанной в первоначальном заключении, коллегия приняла за достоверную стоимость строения в размере 45002,23 руб., в связи с чем решение суда в данной части было изменено.

Указ N 87 не предусматривает при изъятии земельных участков и расположенных на них не завершенных строительством жилых домов направление предписания от сельских исполкомов о необходимости начать строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке в месячный срок, и совершение таких действий сельскими исполкомами свидетельствует лишь об их намерении стимулировать землевладельцев, избежать обращения с исковым заявлением в суд. Ответчики, возражая против предъявленных исковых требований, ошибочно ссылаются на отсутствие такого предписания.

1. Ответчики в качестве обоснования доводов о невозможности завершения строительства в установленные законом сроки ссылаются на отсутствие коммуникаций, отказ в предоставлении им льготного кредита либо субсидии на строительство, приводят иные аргументы о тяжелом материальном положении, плохом состоянии здоровья.
2. Если указанные обстоятельства не являлись основанием для предусмотренного законом продления срока строительства либо консервации капитального строения, то вышеприведенные доводы не имеют правового значения для разрешения таких споров, поскольку возможность принудительного изъятия не завершенного строительством жилого дома и земельного участка связана с подтверждением объективного обстоятельства невозведения жилого дома в установленный срок.
3. При рассмотрении дел граждане, не соглашаясь с оценкой, осуществленной в установленном порядке территориальной организацией по государственной регистрации, не представляют суду документы, подтверждающие выполнение работ и вложение материалов в возведение спорного капитального строения, в связи с чем суды при рассмотрении спора учитывают стоимость, указанную в представляемых истцами заключениях специалистов в области оценки недвижимости, определяемую в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, с учетом представленных ему сведений о фактически произведенных затратах на возведение жилого дома.

Некоторые сельские исполкомы заявляют исковые требования о прекращении государственной регистрации права частной собственности в отношении земельных участков, тогда как ее прекращение в силу подп. 2.4 п.

2 Указа N 87 осуществляется на основании судебного постановления об изъятии не завершенного строительством жилого дома, и принятие отдельного судебного постановления по данному вопросу не требуется, в связи с чем такие требования подлежат оставлению без рассмотрения ввиду неподведомственности суду.

Также иногда сельские исполкомы ошибочно заявляют требования об изъятии не только капитального строения,
но и земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, тогда как в заявлении таковых требований нет необходимости в силу положений подп. 2.2.2 п. 2 Указа N 87.

Изъятие объектов недвижимого имущества

«Изъятие объектов недвижимого имущества»

Какие документы нужны для издания постановления об изъятии земельного участка, на котором возведена самовольная постройка?

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе при создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Решение об изъятии такого участка уполномоченный орган местного самоуправления принимает в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления по месту нахождения постройки уведомления о том, что в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствии с установленными требованиями (пункт 6.1 статьи 54 ЗК РФ).

Если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, уполномоченный орган местного самоуправления обеспечивает образование земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка (если образование такого земельного участка возможно без нарушений установленных законодательством требований к образуемым или измененным земельным участкам. Возмещение расходов за проведение кадастровых работ орган местного самоуправления вправе требовать от землепользователя участка). В таком случае решение об изъятии вновь образованного земельного участка принимается в срок, не превышающий 4 месяца со дня поступления уведомления о неисполнении требований в отношении самовольной постройки (пункт 6.2 статьи 54 ЗК РФ).

Если образование земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, без нарушения требований законодательства невозможно, решение об изъятии земельного участка не может быть принято (пункт 6.3 статьи 54 ЗК РФ).

• Решение (постановление) органа местного самоуправления о прекращении права пользования и изъятия земельного участка содержит:
• а) в преамбуле – ссылки на нормативные правовые акты, на основании которого выносится решение и основание для изъятия земельного участка.
• В рассматриваемом случае основанием для изъятия является неисполнение предписания уполномоченного органа или судебное решение о сносе самовольной постройки или приведения ее в соответствие с установленными требованиями в установленные сроки.

Решение о прекращении права и изъятии земельного участка выносится в соответствии со статьей 39.2, подпунктом 1 пункта 2 статьи 45, статьей 54 ЗК РФ, а также с нормами устава муниципального образования, наделяющими орган местного самоуправления соответствующими полномочиями или нормами положения об указанном органе.

1. б) в постановляющей части:
2. — наименование лица, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком которого прекращается;
3. — кадастровый номер и площадь изымаемого земельного участка.
4. Утвержденного стандарта такого постановления нет, муниципальный акт издается в форме, установленной уставом муниципального образования для уполномоченного органа местного самоуправления (постановление, распоряжение).
5. Кроме того, в постановляющей части акта содержится поручение конкретному должностному лицу об осуществлении контроля за исполнением муниципального акта.
6. Какие документы нужны для обращения в суд с иском об изъятии земельного участка, используемого не по назначению?
7. Суду нужно представить доказательства того, что участок используется не по назначению, выявленные нарушения в установленный срок устранены не были.
8. Таким доказательствами могут быть следующие документы:
9. — акт проверки уполномоченными органами (прокуратура, органы земельного контроля), в том числе органами общественного контроля, выявившей факт целевого использования земельного участка;
10. — направленное собственнику требование о прекращении противоправных действий или бездействия с документами, подтверждающими факт направления и получения требования;
11. — постановление о привлечении к административной ответственности по статье 8.8 КоАП РФ;
12. — информация органа государственного земельного надзора о неисполнении предписания об устранении выявленных нарушений, полученная органом местного самоуправления (направляется не позднее, чем через 30 дней со дня привлечения виновного лица к административной ответственности – пункт 9 статьи 71 ЗК РФ);
13. — требование о предстоящем изъятии земельного участка с предложением письменно выразить в указанный срок согласие с изъятием участка с последующей продажей на публичных торгах (с документами, подтверждающими получение требования).

Помимо перечисленных документов нужно представить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на данный участок. Выписка должна быть актуальной на дату подачи заявления.

• Можно ли изъять земельный участок, предоставлен в аренду СНТ на 25 лет?
• Изымать такой участок преждевременно, потому что члены СНТ вправе воспользоваться «дачной амнистией» и приобрести земельный участок без торгов и бесплатно в собственность.
• До 1 марта 2022 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства (далее – некоммерческая организация), а также члены СНТ, созданных путем реорганизации таких организаций, имеют право независимо от даты вступления в члены СНТ получить садовый земельный участок в собственность бесплатно.
• Для этого земельный участок должен соответствовать следующим условиям в совокупности:

— образован из земельного участка, предоставленного до 10.11.2001 для ведения садоводства СНТ или иной организации, при которой оно было создано или организовано;

1. — распределен гражданину на основании решения общего собрания членов СНТ или иного документа, устанавливающего распределение земельных участков в СНТ;
2. — не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении него не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.
3. Если такой земельный участок относится к имуществу общего пользования, то до 1 марта 2022 года он предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади таких земельных участков.
4. Если же земельные участки, в том числе, относящиеся к имуществу общего пользования, являются зарезервированными для государственных или муниципальных нужд, они предоставляются члену некоммерческой организации в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора собственникам земельных участков, расположенным в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.
5. Земельный участок предоставляется в собственность или аренду на основании решения уполномоченного органа местного самоуправления.
6. Основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность земельного участка является установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.

Порядок предоставления садовых земельных участков в собственность или аренду, а также перечень необходимых документов установлены пунктами 2.7 – 2.10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

 Как исправить реестровую ошибку? (согласно сведениям ЕГРН на земельном участке имеются объекты капитального строительства с указанием кадастровых номеров, однако эти объекты принадлежат на праве собственности третьим лицам, и по факту расположены на других земельных участках).

Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), урегулирован статьей 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), в части 3 которой под реестровой ошибкой понимается воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным Федеральным законом.

В рассматриваемом случае, если фактическое местоположение границ земельных участков не соответствует сведениям, содержащимся в ЕГРН, то это может свидетельствовать о наличии реестровой ошибки, выявление которой осуществляет кадастровый инженер.

Чем грозит использование земельных участков не по назначению?

Об этом рассказала старший специалист 3 разряда отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Омской области

Екатерина Искоренко.

Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики земельных участков отражаются в Едином государственном реестре недвижимости. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование.

Вся земля в границах РФ распределена между категориями в зависимости от целевого назначения участков.

Установленная категория земель дает возможность правообладателю выбрать один или несколько видов разрешенного использования – для этого применяется единый федеральный классификатор.

Статьей 7 Земельного кодекса РФ зафиксированы 7 категорий земель, соответствующих различным целям назначения: участки сельхозназначения; территории населенных пунктов; земли, предназначенные для размещения объектов промышленности, связи, энергетики и других направлений деятельности спец.назначения; участки охраняемых территорий; земли, отнесенные к лесному фонду; участки водного фонда; земли, отнесенные к фонду запаса.

Присвоение участку определенной категории, а также его перевод из одной категории в другую осуществляется в соответствии с нормативными актами федерального, регионального или муниципального уровня.

Нецелевое использование земельного участка влечет наложение штрафа, досрочное прекращение прав на землю и изъятие надела либо обязанность компенсировать ущерб, причиненный почвенному слою. Правовой режим разрешенной эксплуатации участков регламентируется нормативными актами и подразумевает разграничение по категориям.

Нецелевая эксплуатация земельных наделов создает угрозу для качественных характеристик почвенного слоя, который является невозобновляемым природным ресурсом.

Поэтому каждый случай нарушения правового режима эксплуатации земельного надела будет выявляться государственными и муниципальными ведомствами, а правонарушитель будет привлечен к санкциям по ст. 8.8 КоАП РФ.

Выделим наиболее важные моменты, которые нужно учитывать при возбуждении административного дела по указанной статье:

• — в качестве нарушителя могут привлекать граждане, должностные лица или предприятия, владеющие участками на праве собственности или ином основании;
• — для назначения наказания не имеет значения, наступили ли негативные последствия – санкции последуют за сам факт нецелевого использования;
• — санкции назначаются за эксплуатацию надела с нарушением категории или вида разрешенного использования.

Куда жаловаться, если владелец смежного участка систематически использует землю вопреки разрешенному виду пользования или закрепленной категории? Граждане могут обращаться непосредственно в местные органы власти, в прокуратуру или к государственным земельным инспекторам. Основанием для обращения являются любые факты нецелевого использования – возведение промышленного объекта на землях ИЖС, строительство потенциально опасного объекта на участке сельхозназначения.

Штрафы

Единственным видом санкций по ст. 8.

8 КоАП РФ является штраф – его размер будет определен исходя из показателя кадастровой стоимости объекта либо в фиксированной денежной сумме (если кадастровая стоимость отсутствует в ЕГРН). Например, по части 1 ст. 8.

8 КоАП РФ для частных лиц штраф составит от 0,5 до 1 % от кадастровой стоимости земли (но не менее 10 тысяч рублей), либо от 10 до 20 тысяч рублей (если кадастровая стоимость не определена).

Помимо общих оснований для административного наказания, более жесткие санкции последуют при следующих обстоятельствах:

— по части 2 ст. 8.8 КоАП РФ – существенное увеличение штрафных санкций связано с нецелевой эксплуатацией надела сельхозназначения;

— по части 1 ст. 8.8 КоАП РФ – самостоятельным видом ответственности выступает неиспользование земли сельхоз.назначения в течение одного года с момента возникновения права собственности, если участок был приобретен на публичных торгах после изъятия у предыдущего владельца;

— неиспользование участка, выделенного под ИЖС, строительство иных объектов, для огородничества, садоводства – если в нормативных актах установлен срок, когда владелец обязан приступить к эксплуатации участка.

Административные дела за указанные правонарушения могут возбуждаться по инициативе прокуратуры, а также органов и должностных лиц государственного земельного надзора. Подать заявление или жалобу по фактам нецелевого использования участков может любое заинтересованное лицо, либо такие случаи выявляются государственными и муниципальными ведомствами.

Еще до передачи административного материала в суд в адрес собственника или владельца земельного надела направляется требование о прекращении противоправных действий. В этом документе указывается на возможность назначения административных санкций, а также на изъятие участка, используемого с нарушением категории или вида разрешенного пользования.

Изъятие участка

Крайней мерой, которая может применяться за нецелевое использование, является принудительное изъятие участка. Оно может последовать, если собственник или владелец земли не выполнили требование (предписание) уполномоченных государственных и муниципальных ведомств о прекращении нарушения. Основания для изъятия земельного надела указаны в ГК РФ и ЗК РФ:

1. — у собственника земля может изыматься при неиспользовании участка сельхоз.назначения или ИЖС в течение трех лет либо при нецелевом использовании любых категорий земель;
2. — за нецелевое использование участок может принудительно изыматься у владельца на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения;
3. — если земля выделялась на праве аренды, нецелевое использование может повлечь принудительное расторжение договора и изъятие арендованного надела.
4. Процедура принудительного изъятия проводится только при отказе (уклонении) устранить выявленное нарушение и привлечении к административной ответственности. Следовательно, порядок применения указанной меры воздействия будет состоять из следующих этапов:
5. — выявление факта нецелевого использования – проверка органами прокуратуры или земельного надзора обращения граждан или муниципальных учреждений;
6. — направление в адрес собственника или владельца требования о прекращении противоправных действий иди бездействия;

— оформление процессуального протокола за нарушение, предусмотренное в ст. 8.8 КоАП РФ;

• — рассмотрение дела в суде и вынесение постановления о наложении штрафа;
• — если нецелевое использование или иное нарушение правового режима земель продолжается, в адрес владельца или собственника направляется письменное требование о предстоящем изъятии участка;
• — если собственник согласен с изъятием, назначаются публичные торги для определения выкупной цены участка;
• — при несогласии собственника с предъявленным требованием, изъятие участка происходит через судебные инстанции по иску уполномоченного органа.

Если субъект владеет участком не на праве собственности, он не сможет рассчитывать на выплату выкупной цены за принудительное изъятие.

Собственнику гарантирована компенсация за изымаемый участок, однако из выкупной цены будут удержаны расходы на восстановление качественных характеристик земли.

Одновременно с изъятием участка может происходить повторное применение мер воздействия по КоАП РФ – данная санкция применяется за каждый выявленный факт правонарушения.

Факты нецелевого использования участков выявляются в ходе плановых или внеочередных проверок земельного фонда, при рассмотрении обращений граждан или иных заинтересованных лиц.

Направление органов земнадзора требования о прекращении нецелевого использования не означает, что участок будет изъят у владельца.

Указанное требование может быть обжаловано, либо владелец участка может оспорить постановление о привлечении к административной ответственности.

1. Екатерина Искоренко,
2. старший специалист 3 разряда
3. отдела государственного земельного надзора
4. Управления Росреестра
5. по Омской области.

Изъятие части частного земельного участка для муниципальных нужд

Процедура изъятия части частного земельного участка для муниципальных нужд.

Порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд регламентирован положениями главы VII.1. Земельного кодекса РФ.

• Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий:
• — для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет от даты утверждения таких документов;
• — для создания или расширения особо охраняемой природной территории;
• — для выполнения международного договора;
• — для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;
• — после признания аварийного состояния многоквартирного дома.
• Необходимо отметить, в Земельном кодексе отсутствуют положения, допускающие возможность изъятия части земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

В связи с чем, при наличии оснований для принятия решения об изъятии части частного земельного участка, необходимо проработать вопрос о возможности раздела земельного участка, находящегося в частной собственности. В дальнейшем рассмотреть возможность принятия решения об изъятии.

  Другой вариант:  проработать вопрос о перераспределении земельного участка, находящегося в государственной собственности или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, принадлежащих гражданину или юридическому лицу.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления, причем решение об изъятии органы власти принимают не только по своей инициативе, а также по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ).

1. С чего начинается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд?
2. Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит.
3. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков.

Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Как уведомляется правообладатель о решении об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

В течение 10 дней после принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе «электронки» — со дня опубликования решения об изъятии).

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Соглашение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд

О принудительном изъятии речь пойдет в том случае, если властям не удалось договориться мирным путём с собственником (правообладателем) о выкупе его земли. Тогда производится принудительное изъятие, но по решению суда.

В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене.

• Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник участка или его арендатор получит проект соглашения об изъятии земельного участка.
• Снятие с государственного кадастрового учета и прекращение государственной регистрации прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, осуществляются только одновременно с осуществлением государственной регистрации прав на земельные участки, образованные на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
• Эта норма действует и в отношении земельных участков, права на которые у граждан или юридических лиц возникают на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд или решения суда о таком изъятии.
• Законодателем предусмотрены сроки для  исключения по решению государственного регистратора прав из Единого государственного реестра недвижимости дополнительных сведений о решении об изъятии – по истечении трех лет со дня принятия решения об изъятии.
• Таким образом, порядок действий выглядит следующим образом:
• 1)   Выявление лиц, земельные участки которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии земельных участков;
• 2)   Принятие ОГВ, ОМС решения об изъятии земельных участков (прикладывается схема расположения ЗУ, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;
• 3)   Подготовка соглашения об изъятии ЗУ
• 4)   Заключение соглашения об изъятии или обращение в суд с иском о принудительном изъятии ЗУ
• Важно: В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.