Ликвидационная стоимость, что это такое, называется простыми словами, объект оценки, имущество, акции, основные средста, метод расчета в оценке бизнеса, какая формула используется для определения величины, ФСО 12, как найти (рассчитать)

Время чтения: 4 минут(ы)

Порой в связи со сложившимися обстоятельствами возникает необходимость в срочной продаже объекта. Рассчитывать в таком случае на среднерыночную цену не стоит – особые условия ликвидации существенно снижают стоимость продаваемого объекта. О том, что такое ликвидационная стоимость, и как она рассчитывается, сегодня и пойдет речь.

Ликвидационная стоимость, что это такое, называется простыми словами, объект оценки, имущество, акции, основные средста, метод расчета в оценке бизнеса, какая формула используется для определения величины, ФСО 12, как найти (рассчитать)

Ликвидационная стоимость — что это такое?

Ликвидационная стоимость – не что иное, как денежный показатель оценки объекта с учетом величины издержек, связанных с его продажей.

Фсо 12 «определение ликвидационной стоимости»

В 2016 году был разработан и утвержден Федеральный стандарт оценки (ФСО №12) под названием «Определение ликвидационной стоимости».

Данный стандарт применяется для оценки объектов в следующих случаях:

  • в ходе исполнительного производства;
  • в ходе оформления банкротства;
  • при разработке программы реорганизации предприятия;
  • при финансировании реорганизации предприятия;
  • при оценке имущества для целей залога с применением ФСО №9 «Оценка для целей залога»;
  • иных случаях отчуждения имущества.

Основных средств

Ликвидационная стоимость основных средств представляет собой сумму, которую организация ожидает получить от реализации необоротных активов после окончания срока их полезного использования за вычетом издержек, связанных с их ликвидацией.

Таким образом, ликвидационная стоимость может рассчитываться в случае последующей продажи основных средств или их ликвидации по окончании срока полезного использования.

К основным факторам, определяющим ликвидационную стоимость основных средств можно отнести:

  • вынужденность продажи;
  • ограниченность сроков продажи;
  • ограниченность ресурсов для осуществления сделки.

Объекта недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости — это сумма, которую можно получить при продаже объекта недвижимости за определенный срок.

Определяется ликвидационная стоимость в том случае, если объект должен быть отчужден в срок меньший, чем обычный срок экспозиции аналогичного объекта. Иными словами, ликвидационной стоимостью недвижимости называется чистая денежная сумма, которую собственник объекта может выручить при его вынужденной продаже.

В каких случаях возникает?

  • Как показывает практика, ликвидационная стоимость возникает при наличии непредвиденных обстоятельств, воздействующих на организацию или рынок.
  • Важно: Ликвидационная стоимость может определяться не только в случае банкротства, но и в роли предупредительной меры.
  • Основных причин возникновения ликвидационной стоимости три:
  • в ситуации с продажей предметов залога (ликвидационная стоимость необходима кредитору для обоснования максимально низкого порога стоимости залога, так как он является своеобразной гарантией кредитора; характерно ограничение сроков реализации и вынужденная продажа активов);
  • ликвидации организации (необходима разработка жесткого плана мер по продаже активов предприятия и исполнению долговых обязательств, в случае принудительной ликвидации сроки продажи активов строго ограничены);
  • ускоренной продаже иных активов (ликвидационная стоимость необходима в силу ограничения выделенного времени для реализации активов).

Формула и расчет ликвидационной стоимости

Из-за возможности максимально приблизить оценочный результат к рыночной величине наиболее распространенной и востребованной формулой определения ликвидационной стоимости считается:

Ликвидационная стоимость = Рыночная стоимость Х (1 – Коэффициент вынужденной продажи)

Важно: Коэффициент вынужденной продажи составляет от 10 до 50 процентов от рыночной стоимости объекта и находится, соответственно, в пределах 0,1-0,5.

Определяется показатель посредством экспертной оценки с учетом:

  • сроков продажи имущества;
  • типа и состояния имущества;
  • рыночной оценки аналогичных объектов;
  • состояния экономики на текущий момент;
  • иных факторов.

Нередко расчет по данной формуле дополняется показателем затрат на ликвидацию, показывающим реальную прибыль от выбытия активов.

Важно понимать, что одним их наиболее важных факторов, превращающих рыночную стоимость в ликвидационную, является срок экспозиции объекта. Чем меньше времени на ликвидацию имущества, тем ниже его стоимость. Именно поэтому временной фактор является решающим в определении ликвидационной цены.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия

При оценке ликвидационной стоимости предприятия может быть использована косвенная и прямая методика расчетов. На выбор методики оказывает влияние тип организации, однако получившиеся результаты будут незначительно отличаться при вычислениях по различным методикам.

В основе прямого расчета лежит сравнительный анализ основных характеристик компании. В первую очередь анализу подвергается объем продаж оцениваемой компании и предприятий-конкурентов. Затем оцениваются основные показатели производства, после чего делаются выводы о величине оптимальной стоимости.

Существенным недостатком данной методики является отсутствие поправки на сроки реализации. Однако на основании такого расчета можно сделать выводы о том, насколько ликвидационная стоимость отличается от среднерыночной стоимости на подобную организацию.

Косвенный метод позволяет рассчитать ликвидационную стоимость с учетом рыночной цены. Для этого необходимо сначала вычислить номинальную цену и размер скидки, связанный со сроками реализации. Основная сложность в применении данной методики расчетов заключается в вычислении размера скидки, так как на него оказывает влияние множество факторов, в том числе и субъективных.

  1. Внимание: Согласно данным статистики, средний размер скидки на отечественном рынке лежит в диапазоне от 20 до 50 процентов.
  2. Наиболее часто косвенную методику используют эксперты для определения господствующих тенденций на рынке и расчета адекватной цены вынужденной реализации.
  3. При ликвидации организации по причине ее банкротства специалисты настоятельно рекомендуют учитывать следующие нюансы оценки:
  • оценка имущества может осуществляться, как целого комплекса;
  • оценка может производиться аукционным способом (каждый объект продается отдельно).

В первом случае необходимо понимать, что быстрая и выгодная реализация предприятия затруднена по причине высокой стоимости целого комплекса вне зависимости от реальной рыночной стоимости активов. Кроме того, на практике при определении ликвидационной стоимости предприятия зачастую не берется в расчет стоимость бизнеса, в том числе его репутация и заработанное имя.

При использовании аукционного метода продажи высока вероятность выгодной реализации имущества, но не в полном объеме. В таком случае потребуется определение активов, которые могут быть отчуждены иными способами (например, путем уничтожения, сдачи в металлолом и прочее). Однако такие активы лишь увеличивают расходы на ликвидацию организации.

Как происходит переход от рыночной цены к ликвидационной?

Ликвидационная стоимость объекта может быть рассчитана по прямому и косвенному методу.

В первом случае используется прямое сравнение объекта с аналогами или корреляционно-регрессионный анализ (статистическое моделирование). Во втором случае ликвидационная стоимость рассчитывается на основании его величины рыночной цены.

При использовании косвенного метода схема расчета ликвидационной стоимости выглядит следующим образом: рыночная стоимость имущества – скидка на факт вынужденности реализации.

Определить скидку по факту вынужденности продажи можно с помощью:

  • метода сравнения парных продаж;
  • метода прямого анализа характеристик;
  • экспертного метода.

Наиболее часто применяется экспертный метод в силу ограниченности доступа к необходимой информации. Как правило, скидка на вынужденный характер реализации находится в диапазоне от 20 до 50 процентов, однако может и отличаться от заданных параметров при наличии соответствующих условий ликвидации.

Таким образом, ликвидационная стоимость имущества зависит от множества факторов, однако решающим показателем чаще всего являются сроки реализации имущества. Следовательно, чем больше времени на продажу имущества, тем больше шансов на заключение выгодной сделки.

Вам помогла эта статья? Будем благодарны за оценку:

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость — это денежный показатель объекта оценки, уменьшенный на величину издержек, которые связаны с его продажей (например, такими издержками являются расходы на рекламу, расходы на хранение, расходы на доставку и т. д.).

  • Можно сказать, что ликвидационная стоимость объекта — это цена, за которую объект может быть продан на рынке за короткий срок.
  • Ликвидационная  стоимость объекта всегда меньше рыночной стоимости объекта.
  • На практике необходимость в определении ликвидационной стоимости объекта возникает в том случае, когда объект необходимо реализовать в скорейшие сроки.

Классификация ликвидационных стоимостей

На практике выделяют следующие виды ликвидационной стоимости объекта:

  • краткосрочную или принудительную ликвидационную стоимость;
  • среднесрочную ликвидационную стоимость;
  • ликвидационную стоимость при списании неликвидных или не подлежащих реализации активов.

При первом варианте предполагается оперативная продажа активов фирмы в наиболее короткие сроки. Например, в ситуации, при которой компании нужно как можно быстрее рассчитаться с долгами.

  1. При втором варианте предполагается продажа активов фирмы в течение достаточно продолжительного периода.
  2. Например, при осуществлении стандартной процедуры банкротства крупного бизнеса.
  3. В этом случае главная задача, которая стоит перед организацией,  заключается в  продаже активов по стоимости приближенной  к рыночной стоимости активов.
  4. В третьей ситуации предполагает не продажа активов, а списание активов.
  5. Поэтому в этом случае каких-либо доходов организация от осуществления операции по списанию активов обычно не получает.
  6. И в результате этого  фирма получает убыток.

Формула исчисления ликвидационной стоимости

Формула вычисления ликвидационной стоимости включает такие показатели:

  • текущая рыночная цена объекта;
  • корректировочный коэффициент;
  • показатель, отражающий тот факт, что актив нужно продать в оперативные сроки.
  • Последовательность действий при  вычислении ликвидационной стоимости следующая:
  • Сначала определяется величина корректировочного коэффициента — с учетом срочности продаж, текущего уровня спроса на реализуемый объект, его характеристик.
  • Как правило, рассматриваемый элемент формулы в среднем имеет значение порядка 0,3.
  • В этом случае можно говорить о том, что ликвидационная стоимость — это показатель, который примерно на 30% ниже рыночных расценок на реализуемый объект.
  • Как только определен размер корректировочного коэффициента, необходимо вычесть его из 1.
  • После этого надо умножить получившуюся цифру на величину рыночной стоимости реализуемого объекта.

Факторы, влияющие на  ликвидационную стоимость

  1.  Фактором, влияющим на ликвидационную стоимость, являются желательные сроки продаж соответствующих активов.
  2. Во многих случаях их длительность прямо пропорциональна выставляемой цене объектов, реализуемых предприятием.

  3. Кроме этого, фактором, влияющим на ликвидационную стоимость объекта, является показатель, зависящий от характеристики активов.
  4. Например, если это недвижимость, то учитывается материал ее изготовления, тип, месторасположение, год постройки.
  5. Существуют внешние факторы ликвидационной стоимости.

  6. Таким фактором является уровень спроса и предложения на рынке в том сегменте, к которому принадлежит реализуемый объект.

Соотнесение остаточной стоимости с ликвидационной стоимостью

 При исчислении ликвидационных цен на объекты в расчет может браться их остаточная стоимость.

То есть величина, равная первоначальной цене актива, уменьшенная на степень износа объекта.

Методы определения ликвидационной стоимости

 На практике существуют два основных методов определения ликвидационной стоимости:

  • прямой метод определения ликвидационной стоимости объекта;
  • косвенный метод определения ликвидационной стоимости объекта.
Читайте также:  Как юристу продвигать себя в интернете, если нет миллионного бюджета на рекламу

Прямой метод определения ликвидационной стоимости объекта

 Прямой метод оценки ликвидационных активов фирмы предполагает осуществление сравнения процессов продаж, анализа зависимости стоимости активов от факторов, которые влияют на них.

Прямой метод применяется в тех случаях, когда в распоряжении организации  находится достоверная статистическая база данных, отражающая ликвидационные сделки, заключенные фирмой в прошлом.

Косвенный метод определения ликвидационной стоимости

  •  Косвенный метод оценки активов предполагает определение их стоимости исходя из рыночных показателей.
  • Рыночные показатели берутся за основу и корректируются исходя из срочности продаж, а также требований кредиторов организации.
  • Косвенный метод применяется в тех случаях, когда  компания не имеет возможности использовать предыдущий опыт в части соответствующих сделок.

Ликвидационная стоимость: подробности для бухгалтера

  • IFRS 16 «Аренда» … При уменьшении расчетной негарантированной ликвидационной стоимости арендодатель должен пересмотреть схему … аренды
    ; и
    (b) негарантированной ликвидационной стоимости
    , причитающейся арендодателю.
    Дата начала арендных … арендные платежи также включают гарантии ликвидационной стоимости, предоставляемые арендодателю арендатором, стороной, … инвестицией в аренду
    .
    Негарантированная ликвидационная стоимость
    Часть ликвидационной стоимости базового актива
    , реализация которой …
  • IAS 16 «Основные средства» … первоначальную стоимость, за вычетом его ликвидационной стоимости. Амортизация (основного средства) –
    систематическое распределение … продажу или ценности его использования.
    Ликвидационная стоимость актива –
    расчетная сумма, которую организация … полезного использования этого актива.
    51. Ликвидационная стоимость и срок полезного использования актива … определяется за вычетом его ликвидационной стоимости. На практике ликвидационная стоимость актива часто составляет незначительную …
  • Обзор ФСБУ 6/2020 «Основные средства»: новые понятия и ключевые особенности … закреплен состав элементов в составе ликвидационной стоимости, срока полезного использования и способа … от разницы между балансовой и ликвидационной стоимостью
    . Последний показатель, напомним, … .
    Если Организация планирует признавать ликвидационную стоимость по части объектов нулевой, … приостанавливается в случае, когда ликвидационная стоимость объекта основных средств становится равной … специфики деятельности Организации;
    Расчет ликвидационной стоимости объектов основных средств, находящихся …
  • IAS 38 «Нематериальные активы» … первоначальную стоимость, за вычетом его ликвидационной стоимости. Разработки – применение результатов исследований или … новых научных или технических знаний. Ликвидационная стоимость нематериального актива – расчетная сумма, … (IAS) 2 «Запасы»
    ). Ликвидационная стоимость
    100. Предполагается, что ликвидационная стоимость нематериального актива с конечным … использования определяется после вычета его ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость, отличная от нуля, подразумевает, что …
  • Практические вопросы учета имущества некредитных финансовых организаций … редакция
    Текущая редакция
    Расчетная ликвидационная стоимость, срок полезного использования и … активов может применяться расчетная ликвидационная стоимость. До внесения изменений такое … полезного использования либо расчетной ликвидационной стоимости ранее начисленные суммы амортизации … объекта будет меньше пересмотренной ликвидационной стоимости. Тогда следует использовать рекомендации … изменения (после пересмотра) расчетной ликвидационной стоимости. Соответственно, балансовая стоимость основных …
  • IAS 36 «Обесценение активов» … финансовой отчетности, за вычетом его ликвидационной стоимости.
    Амортизация

    систематическое распределение амортизируемой … полезного использования, метод амортизации или ликвидационная стоимость актива должны быть пересмотрены и … стоимость актива, за вычетом его ликвидационной стоимости (при наличии таковой), на … полезного использования, метод амортизации или ликвидационная стоимость могут нуждаться в пересмотре и … стоимость актива, за вычетом его ликвидационной стоимости (при наличии такой), на …
  • IFRS 17 «Договоры страхования» … ;Аренда»);
    (d) к гарантиям ликвидационной стоимости, предоставленным производителем, дилером или розничным … торговцем, и гарантиям ликвидационной стоимости, предоставленным арендатором, если они встроены …
  • IFRS 4 «Договоры страхования» … гарантии, предоставленной арендатором в отношении ликвидационной стоимости (см МСФО (IFRS) 16 «Аренда … (нефинансовая переменная). Например, если гарантия ликвидационной стоимости определенного автомобиля подвергает гаранта риску …
  • Различие в учете нефинансовых активов в МСФО и ГААП США … компонентов отсутствует.
    МСФО требует анализировать ликвидационную стоимость и срок полезного использования актива … отчетный период, но ежегодный анализ ликвидационной стоимости не требуется.
    В МСФО существует … стоимость актива за вычетом его ликвидационной стоимости (при наличии) на регулярной основе …
  • Концептуальные основы представления финансовых отчетов … право на получение выгод от ликвидационной стоимости объекта аренды;
    (ii) права на …
  • IFRS 7 «Финансовые инструменты: раскрытие информации» … . Например, если организация выдает гарантии ликвидационной стоимости, представляющие собой финансовые инструменты, то …
  • IFRS 15 «Выручка по договорам с покупателями» … , проданы за сумму, превышающую их ликвидационную стоимость, или удерживаться иным способом, который …
  • Авансы по финансовой аренде … по договору аренды и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды. При этом ФСБУ …
  • IAS 40 «Инвестиционная недвижимость» … актива в форме права пользования. Ликвидационная стоимость такой инвестиционной недвижимости должна приниматься …
  • IAS 12 «Налоги на прибыль» … использования, с последующим выбытием по ликвидационной стоимости, равной нулю. Ставка налога составляет …

Мсфо и налог на имущество. ликвидационная стоимость

В прошлой статье мы подробно разобрали требования МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов» для целей получения общего понимания термина «обесценение» и порядка применения требований стандарта на практике, в том числе и для расчета остаточной стоимости объектов основных средств (далее «ОС») в рамках Главы 30 Налогового кодекса РФ (далее «НК РФ») «Налог на имущество организаций». Однако, существует еще одно очень важное понятие в учете основных средств, упомянутое как в МСФО (IAS) 16 «Основные средства», так и в ФСБУ 6/2020 «Основные средства». Это понятие «ликвидационная стоимость». Дело в том, что этот термин является новым для российской бухгалтерской практики, при этом в МСФО он используется уже очень давно. В рамках настоящей статьи обсудим ликвидационную стоимость, обобщив и сопоставив теоретическую базу, утвержденную российскими и международными стандартами, а также постараемся резюмировать практический опыт работы с ликвидационной стоимостью ОС.

В целях применения п.1 ст. 375 НК РФ остаточная стоимость объектов недвижимости, учтенных на балансе в качестве ОС, определяется исходя из их первоначальной стоимости, уменьшенной на суммы накопленной амортизации и обесценения. А на сумму накопленной амортизации непосредственным образом влияет ликвидационная стоимость.

Для объектов ОС, учитываемых по модели «по первоначальной стоимости», п.32 ФСБУ 6/2020 устанавливает, что сумма амортизации объекта ОС за отчетный период определяется таким образом, чтобы к концу срока амортизации балансовая стоимость этого объекта стала равной его ликвидационной стоимости.

Таким образом, с момента вступления в силу нового ФСБУ (с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год) будет амортизироваться не полная первоначальная стоимость объектов ОС, а только та их часть, которая потенциально будет возмещена в процессе эксплуатации объектов до момента их выбытия.

Определение ФСБУ 6/2020 звучит следующим образом: «Ликвидационной стоимостью объекта основных средств считается величина, которую организация получила бы в случае выбытия данного объекта (включая стоимость материальных ценностей, остающихся от выбытия) после вычета предполагаемых затрат на выбытие; причем объект основных средств рассматривается таким образом, как если бы он уже достиг окончания срока полезного использования и находился в состоянии, характерном для конца срока полезного использования».

МСФО (IAS) 16 содержит, на наш взгляд, более четкие определения. Во-первых, разделяет уже на уровне терминологии «амортизируемую стоимость» (стоимость актива на протяжении срока его использования) и «ликвидационную стоимость» (стоимость актива по окончании срока его полезного использования).

Во-вторых, определяет ликвидационную стоимость актива как расчетную сумму, которую организация получила бы на текущий момент от выбытия актива после вычета расчетных затрат на выбытие, если бы состояние данного актива и срок его службы были такими, какие ожидаются по окончании срока его полезного использования.

Международный стандарт в самом определении ликвидационной стоимости содержит и подчеркивает ключевые слова, обозначающие, что ликвидационная стоимость является расчетной оценочной величиной и зависит в первую очередь от ожиданий руководства компании, впрочем, так же, как и срок полезного использования ОС.

Таким образом, оба эти элемента формирования стоимости ОС относятся к категории оценочных суждений и подчиняются МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки». Они нуждаются в анализе на предмет возможного пересмотра как минимум по состоянию на дату окончания каждого отчетного года. Отечественный стандарт содержит аналогичные требования в п.

37, говоря о «проверке на соответствие условиям использования объекта основных средств».

Стоит отметить еще два важных момента, имеющих отношение к ликвидационной стоимости и прямо указанных в МСФО (IAS) 16. Первый из них (п.

53 МСФО (IAS) 16) заключается в том, что на практике ликвидационная стоимость актива часто составляет незначительную величину и, следовательно, является несущественной при расчете амортизируемой величины. Таким образом, стандарт допускает случаи, когда ликвидационной стоимостью можно пренебречь ввиду ее несущественности.

В соответствии с российским стандартом ликвидационная стоимость объекта основных средств считается равной нулю в случаях, когда не ожидаются поступления от выбытия объекта основных средств в конце срока полезного использования или ожидается, что они будут несущественны, а также когда надежная оценка таких поступлений не может быть произведена. Таким образом стандарты допускают «лазейку» для составителей отчетности, позволяя при определенных обстоятельствах не признавать ликвидационную стоимость (при этом попытаться оценить ее составители обязаны).

Второй момент связан с ситуациями, когда пересмотренная ликвидационная стоимость становится равной или превышает балансовую величину ОС. На этот период, согласно п.

54 МСФО (IAS) 16, амортизация перестает начисляться (равна нулю) вплоть до того момента, когда ликвидационная стоимость будет уменьшена до величины, не превышающей балансовую стоимость актива.

Если стоимость актива достигла ликвидационной, а компания все еще использует актив, значит была допущена и своевременно не исправлена ошибка в оценке срока полезного использования и/или ликвидационной стоимости.

Рассмотрим два примера определения ликвидационной стоимости. Отметим, что транспортные средства не являются объектом налога на имущество организаций (за исключением относящихся к недвижимости) в соответствии с п.1 ст.374 НК РФ, однако они наиболее иллюстративны в рамках изучаемой нами темы.

Читайте также:  12 интересных выводов арбитражных судов по процессуальным вопросам в октябре 2021 года

Пример 1

Компания занимается грузоперевозками, имеет в своем парке грузовые автомобили с первоначальной стоимостью за единицу 1,5 млн руб. Руководство компании определило, что после пробега 600 000 км автомобиль должен быть продан, т.к.

для компании выгоднее приобрести и эксплуатировать новый автомобиль, нежели ремонтировать старый, неся при этом риски убытков по невыполненным заказам и неожиданным поломкам.

На текущий момент финансовая служба компании оценила, что грузовые автомобили используемой категории с пробегом 600 000 км могут быть проданы на вторичном рынке за 0,3 млн руб. По оценкам технических служб примерный срок, за который грузовой автомобиль при нормальной загрузке проедет 600 000 км, составляет 10 лет.

Таким образом, в бухгалтерском учете компании амортизируемая стоимость одного грузовика будет составлять 1,2 млн руб. (=1,5 млн руб. – 0,3 млн руб.), ликвидационная стоимость будет составлять 0,3 млн руб., срок полезного использования – 10 лет.

Ликвидационная стоимость (цены на автомобильном рынке достаточно динамично меняются) и срок полезного использования будут пересматриваться на дату окончания каждого отчетного года, а их изменения будут отражаться перспективно в соответствии с ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений».

Пример 2

Компания имеет на балансе старый трактор Т-40. По информации технических служб срок его эксплуатации может составлять не более 5 лет, металлолом общей массой 3 тонны по текущим ценам вторсырья можно продать за 50 тыс. руб., стоимость разборки и вывоза составит 10 тыс. руб.

Таким образом срок полезного использования трактора будет составлять 5 лет, а ликвидационная стоимость составит 40 тыс. руб. (=50 тыс. руб. – 10 тыс. руб.). Аналогично примеру 1, следует не забыть пересматривать свои оценки в отношении срока полезного использования и ликвидационной стоимости данного объекта.

Если руководство решит, что экономически нецелесообразно продавать металлолом, в таком случае ликвидационная стоимость будет равна нулю.

Вышеприведённые примеры показывают, что по профильным активам компании оценить ликвидационную стоимость в большинстве случаев возможно, особенно когда понятны и прозрачны ожидания менеджмента по данным активам.

Деление первоначальной стоимости объекта на амортизируемую стоимость (погашаемую в процессе эксплуатации актива и возмещаемого через выручку) и ликвидационную стоимость (погашаемую в момент прекращения эксплуатации и возмещаемую через продажу актива) наиболее четко отражает экономические ожидания менеджмента от данного актива в бухгалтерской (финансовой) отчетности в течение всего срока владения активом.

Наряду с положительными примерами существуют также примеры, когда ликвидационную стоимость оценить достаточно проблематично, и эта проблема касается в первую очередь активов, состоящих из материалов, для которых отсутствует вторичный рынок.

С одной стороны, получение дополнительного дохода от продажи бывших в употреблении ОС выгодно для компаний, с другой – реализация активов сопряжена с дополнительными расходами как управленческого характера (специальный ответственный человек/департамент), так и операционного (затраты на разборку, транспортировку, рекламу, продажу).

Поэтому руководство компании на основании своей оценки эффективности и рентабельности мероприятий по ликвидации ОС определяет политику компании в этом направлении. Значимые, материалоемкие или состоящие из дорогостоящих материалов активы вполне целесообразно продать, и они будут иметь ликвидационную стоимость.

При этом незначимые, высоко затратные с точки зрения стоимости разборки/транспортировки и т.д. активы выгоднее утилизировать, их ликвидационная стоимость будет равна нулю.

Местоположение актива, его состояние, цены на вторичных и сырьевых рынках меняются со временем, соответственно, политика и ожидания руководства компании вместе с ликвидационной стоимостью также будут претерпевать изменения.

Как и в прошлый раз отметим, что формулировки бухгалтерских стандартов, влияющие на оценку налоговой базы по налогу на имущество, содержат прямые указания на оценочные суждения, а это достаточно новая и спорная ситуация в отечественной финансовой практике.

Оценочные суждения тяготеют к субъективности по своей природе, что может привести в дальнейшем к большому количеству налоговых споров и вопросов, связанных с разницами в оценочных суждениях руководства компаний и оценочных суждениях налоговых органов.

В данном случае для компаний-налогоплательщиков выгодно, чтобы ликвидационная стоимость, уменьшающая амортизируемую стоимость и, соответственно, сумму амортизационных начислений, была меньше или равна нулю. Иными словами, чем быстрее амортизируется ОС, тем меньше налога на имущество мы с него заплатим.

Для фискальных органов важно незанижение налоговой базы за счет неадекватно завышенных сумм амортизации, поэтому они могут скептически отнестись к отсутствию ликвидационной стоимости в ходе оценки объектов ОС, хотя ФСБУ прямо указывает критерии, когда такая ситуация возможна, не освобождая нас от необходимости оценить ликвидационную стоимость.

Кроме того, следует учесть, что дополнительные доказательства для проверяющих органов придется собирать в случаях пересмотра суждений в отношении сроков полезного использования объектов ОС и их ликвидационной стоимости, особенно когда этот пересмотр приведет к уменьшению налоговой базы.

Таким образом, принимая во внимание появление новых налоговых рисков в связи с появлением новых оценочных категорий в бухгалтерском учете ОС, ситуация потребует от руководства компаний непосредственного подключения к данному вопросу.

Отметим, что обязательное вступление в действие ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», начиная с бухгалтерской(финансовой) отчетности за 2022 год, потребует единовременной корректировки балансовой стоимости основных средств на 01.01.2022 года.

До этой знаменательной даты осталось чуть более квартала, а у российских финансистов и бухгалтеров все еще много вопросов о порядке применения положений новых стандартов на практике, причем эти вопросы можно отнести не только к области бухгалтерского учета, но и к налогообложению, а также оценочной деятельности.

И мы по-прежнему ждем внятных и четких комментариев от наших регуляторов.

Информация об Аудиторской практике Crowe CRS

Оценка НМА: Доверьте защиту своих активов профессионалам

Ликвидационная стоимость объекта оценки может быть рассчитана прямым или косвенным методом.

Прямой метод основывается на сравнительном подходе и может осуществляться или путем прямого сравнения с аналогами, или через статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ).

Однако, данный метод обладает ограниченной применимостью в российских условиях ввиду недостаточности и труднодоступности информационной базы по ценам сделок в условиях вынужденной продажи (в т.ч.

конкурсного производства).

Косвенный метод выражается в расчете ликвидационной стоимости объекта относительно его рыночной стоимости. Он осуществляется в три этапа: расчет рыночной стоимости объекта, расчет скидки на вынужденный характер продажи объекта, расчет ликвидационной стоимости объекта. В рамках данной работы нами использовался этот вариант.

Основная трудность в этом случае заключается в расчете скидки на вынужденный характер продажи. Фактор вынужденности продажи состоит из системы факторов более низкого уровня:

  • 1. Развитие рынка – один из важнейших факторов, характеризующих уровень ликвидности объекта;
  • 2. Срок экспозиции – важнейший фактор, отражающий снижение возможной цены при уменьшении необходимого срока продажи;
  • 3. Общая инвестиционная привлекательность объекта;
  • 4. Абсолютная величина рыночной стоимости объекта;
  • 5. Конъюнктура рынка на дату продажи объекта;
  • 6. Уровень маркетинга.

Ликвидационная стоимость, в свою очередь, подразделяется на:

  • — упорядоченную ликвидационную стоимость, где распродажа активов осуществляется в течение разумного периода, с тем, чтобы можно было получить высокие цены продажи активов;
  • — принудительную ликвидационную стоимость, где активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;
  • — ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия, где активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое, прогрессивное предприятие, дающее значительный экономический или социальный эффект.

В рамках исполнительного производства мы определяем, исходя из крайне ограниченного срока экспозиции (времени, в течение которого объект оценки должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным) этого имущества, принудительную ликвидационную стоимость.

Срок реализации арестованного имущества определен в ст. 54 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. — два месяца со дня наложения ареста.

Из приведенных понятий можно сделать вывод о том, что основным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества.

Кроме того, под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации имущества и расходами на ее проведение.

Это стоимость, с которой приходится соглашаться собственнику имущества при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости имущества в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:

Слик. = Срын. х (1 — Квын.) — Злик., где

  • Слик. — ликвидационная стоимость объекта оценки;
  • Срын. — рыночная стоимость объекта оценки;
  • Квын. — корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии;
  • 0 < Квын. < 1;
  • Злик. — затраты на ликвидацию объекта оценки.

Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в три этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость объекта оценки.

На втором — определяется текущая стоимость объекта оценки путем внесения в значение рыночной стоимости величины корректировочной поправки на вынужденность продажи, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор вынужденности продажи (на нерыночные условия продажи). На третьем — определяются затраты на ликвидацию объекта оценки и вычитаются из текущей стоимости.

При определении принудительной ликвидационной стоимости имущества должника в качестве затрат на ликвидацию имущества могут выступать следующие расходы:

А) Расходы по совершению исполнительских действий (при возбуждении исполнительного производства) — средства, затраченные на организацию и проведение указанных действий из внебюджетного фонда развития исполнительного производства, положение о котором утверждено Правительством Российской Федерации, а также средства сторон и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве (ст. 82 . ФЗ РФ №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.).

К этим расходам относятся средства, затраченные на:

  • — перевозку, хранение и реализацию имущества должника;
  • — оплату работы переводчиков, понятых, специалистов и иных лиц, привлеченных в установленном порядке к совершению исполнительных действий;
  • — перевод (пересылку) по почте взыскателю взысканных сумм;
  • — розыск должника, его имущества или розыск ребенка, отобранного у должника по суду;
  • — другие необходимые исполнительные действия, совершаемые в процессе исполнения исполнительного документа.
Читайте также:  Исполнительная документация в строительстве, перечень, состав, ГОСТ

В составе расходов на исполнительские действия есть постоянные, которые определены законодательством. К таким постоянным относятся:

  • — исполнительский сбор в размере 7% от стоимости имущества должника (ст. 81 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.);
  • — вознаграждение специализированной организации, которая имеет право на совершение операций с имуществом должника в размере 2-5% от стоимости реализованного имущества.

Все перечисленные расходы возмещаются за счет денежных средств, вырученных от продажи арестованного имущества должника, а оставшаяся сумма с депозитного счета подразделения службы судебных приставов-исполнителей распределяется в пользу взыскателя (взыскателей).

Б) Расходы при обращении к риэлтерским компаниям или другим специализированным организациям, осуществляющим аукционы и торги, с целью реализации имущества фирмы должника.

Как правило, стоимость комиссии, включая хранение, страхование имущества, колеблется от 2 до 5% в зависимости от итоговой цены коммерческой сделки, по которой будет реализовано имущество.

Чем больше цена сделки, тем меньше процент.

В) Расходы на оказание необходимой юридической помощи. Представительство в суде, оформление исковых и сопутствующих заявлений, ведение переговоров. Стоимость подобных услуг оценивается в среднем в размере 5-10% от цены иска по имущественному спору.

К другим прямым затратам относятся налоги и сборы, которые приходится платить при продаже имущества. Например: налог на добавленную стоимость.

Заказчиком для определения принудительной ликвидационной стоимости теоретически может быть собственник имущества с целью сравнения величины денежных средств, которые могут быть получены от реализации его имущества в рамках исполнительного производства и денежных средств, полученных от продажи имущества по рыночной цене, если имущество будет продано самим собственником. Такой анализ может побудить должника не доводить дело до судебного воздействия.На практике при определении стоимости имущества должника в рамках исполнительного производства и без возбуждения такового, третий этап расчета ликвидационной стоимости не производится. Взыскатель самостоятельно решает, как ему поступать в том или ином случае при осуществлении реализации имущества. А именно, с привлечением судебных приставов-исполнителей или без таковых.

Таким образом, ликвидационная стоимость имущества будет рассчитываться по следующей формуле:

Слик. = Срын. х (1 — Квын.).

На втором (завершающем) этапе расчета начальной цены торгов — определяется итоговая стоимость объекта оценки путем внесения в значение рыночной стоимости величины корректировочной поправки на вынужденность продажи.

На практике оценщики принимают поправку на вынужденность продажи в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 — 30% от рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися.

В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8.

Фактор вынужденности продажи, влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи (коэффициента вынужденной продажи), в свою очередь состоит из рисков. К основным из них относятся:

  • — риск по способу продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества;
  • — риск по сроку продажи: от 2-х до 18-ти месяцев;
  • — риск инвестирования в связи с судебной отменой;
  • — риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки;
  • — риск снижения спроса;
  • — риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки.

Исходя из результатов продаж ликвидируемого имущества приходим к выводу, что фактический диапазон коэффициента вынужденной продажи находится в пределах 0,1 — 0,8.

  1. Риски, ранг которых будет варьироваться в этих пределах, характеризуются приведенным ниже образом.
  2. Риск по способу продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества. Следует отметить, что в случае продажи недвижимого имущества должника путем проведения открытых торгов, ценой продажи будет признана максимальная цена, которую даст участник торгов за объект торгов, она может быть существенно больше, чем начальная цена, но никак не может быть ниже ее.

Исходя из этого анализа, приходим к выводу, что начальная цена торгов может только расти и не может быть снижена, следовательно, риск ниже и может находиться в пределах 0,1 — 0,4. При продаже товара (иного имущества) на комиссионных началах риск выше, есть возможность уценки, поэтому ранг риска 0,5 — 0,8.

  1. Риск по сроку продажи: 2 месяца в исполнительном производстве и до 18-ти месяцев при процедуре банкротства. Соответственно, ранг риска 0,8 — 0,1.
  2. Риск инвестирования в связи с судебной отменой. В практике известны случаи, когда сделка купли-продажи имущества состоялась, инвестор оплатил полную стоимость имущества, деньги от продажи распределены с депозитного счета, а затем в силу каких-либо обстоятельств (скорее всего благодаря действиям должника-собственника) по решению суда вышеназванная сделка признается ничтожной.
  3. Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки. Должник-собственник после потери собственности может изматывать инвестора судами по различным причинам, инвестор вынужден нести дополнительные расходы на юристов и т.д. В результате цена приобретения имущества начинает переходить нижние пределы рыночной. Не учитывать такой риск нельзя. В обществе сложилось устойчивое мнение, что с большой вероятностью после проведения торгов должник при определенных усилиях, пользуясь несовершенством законодательства, добивается в судах признания сделки купли-продажи ничтожной, находя слабые звенья в цепи исполнительного производства. Гарантий возврата денежных средств, потраченных на приобретение недвижимости, и процентов за пользование ими никто не дает. Поэтому при таком положении дел риск остается на достаточно высоком уровне.
  4. Риск снижения спроса означает существенное снижение стоимости имущества в течение срока реализации (залога) в силу различных факторов (дефолт, физические, экономические и моральные факторы износа). Риск случайной гибели имущества нами не учитывается. Ранг риска от 0,1 до 0,5.
  5. Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Должник-собственник не заинтересован предоставлять какую либо информацию по объекту оценки, принудительно ликвидируемому, нет достаточного времени на сбор информации.

Могут быть и другие риски, в зависимости от конкретных условий и характера имущества. Тип рисков и ранг рисков во многом зависят от характера расходов по совершению исполнительных действий, которые оценщик выявляет и учитывает при изучении объекта оценки. Оценщик внимательно анализирует все риски, определяет и обосновывает их ранг и рассчитывает коэффициент вынужденной продажи.

РАСЧЕТ И ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВОЧНОЙ ПОПРАВКИ НА ВЫНУЖДЕННОСТЬ ПРОДАЖИ

По отношению к данному объекту оценки Оценщик принимает и учитывает следующие риски:

  1. Риск по способу продажи. В нашем случае целью оценки является определение начальной цены торгов недвижимого имущества. Имущество, реализуемое в рамках исполнительного производства с торгов, может быть уценено по причине низкой ликвидности, наша же недвижимость является высоколиквидной. Риск определить начальную цену торгов, не повлекшую за собой притока потенциальных покупателей минимален.
  2. Риск по сроку продажи: срок реализации 180 дней для продажи недвижимости. Но реально, с учетом предпродажной подготовки (согласование заявки-поручения на продажу имущества с потенциальным комиссионером и получение разрешения на торги, изучение документации, подготовка и опубликование в центральной прессе извещения о проведении открытого аукциона или конкурса), остается не более 160 дней. Риск в таком ранге находится в среднем значении.
  3. Риск инвестирования в связи с судебной отменой. Не учитывать такой риск нельзя. В обществе сложилось устойчивое мнение, что с большой вероятностью после проведения торгов должник при определенных усилиях, пользуясь несовершенством законодательства, добивается в судах признания сделки купли-продажи ничтожной, находя слабые звенья в цепи исполнительного производства. Гарантий возврата денежных средств, потраченных на приобретение недвижимости и процентов за пользование ими, никто не дает, а со страховыми компаниями связываться никто не хочет по понятным причинам. Поэтому при таком положении дел риск необходимо учитывать.
  4. Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности. Если в условиях свободного рынка покупатель, приобретая недвижимость, несет расходы по регистрации прав собственности, то в нашем случае мы имеем дело с объектом, права на который будут находиться в залоге. Можно предвидеть, что покупателю предстоят дополнительные расходы, что скажется на коммерческой привлекательности сделки. Риск значителен.
  5. Риск снижения спроса. Объявление дефолта трудно предсказуемо. В настоящее время существует устойчивый спрос на аналогичное имущество. Накопленный износ за время залога имущества практически компенсируется увеличением спроса.
  6. Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Информация по объекту оценки:
Тип риска вынужденной продажи Ранг риска
0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8
1. Риск от способа продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества +
2. Риск от срока продажи: от 2-х до 18-ти месяцев +
3. Риск инвестирования в связи с судебной отменой +
4. Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки +
5. Риск снижения спроса +
6. Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки +
7. Количество наблюдений 1 1 1 3
8. Взвешенный итог по рангу 0,1 0,2 0,3 1,2 0,0 0,0 0,0 0,0
9. Сумма по взвешенному итогу 1,8
10. Количество типов рисков 6
Коэффициент вынужденной продажи 0,30

Слик. = Срын. х (1 — Квын.)

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *