Сделка — это добровольное, правомерное, юридически подтвержденное действие, совершаемое физическим или юридическим лицом (группой лиц). Ее результатом является возникновение, изменение либо прекращение гражданских правовых отношений.
Данное действие может совершаться не только в интересах двух сторон, но и в пользу третьих лиц. Например, завещатель передает недвижимость одному из наследников, при условии, если другому будет выплачена определенная сумма.
Для проведения сделки необходимы важные условия:
- она должна совершаться при добровольном волеизъявлении;
- быть признанной правом;
- участники должны быть дееспособны;
- формальности сделки должны быть соблюдены.
Сделки бывают многосторонними и односторонними. Чем они отличаются друг от друга, и что означает односторонняя сделка?
Односторонняя сделка встречается на каждом шагу
Односторонней сделкой (ОС) является действие, в котором выражается волеизъявление только одной стороны: она возлагает на себя права и обязанности в отношении другого, а иногда и третьего лица (ст.155 ГК РФ). Воля выражается в устной или письменной форме.
- В многосторонних сделках участвуют минимум две стороны, действия которых должны быть согласованы. Они обязательно заключаются на основе договора, подписанного всеми сторонами (ст. 154 ГК РФ).
- Несмотря на то, что действие в односторонней сделке совершается по инициативе только одной стороны, судьба ее может зависеть от воли того, кому она адресована. Например, наследник, проявляя волю, отказывается от своего права наследования и своих обязательств по принятию наследства.
Примеры двусторонних сделок
Двусторонними сделками являются:
- купля-продажа;
- передача помещения в аренду или временное безвозмездное пользование;
- уступка прав собственности;
- дарение;
- рента с пожизненным содержанием;
- поставка товара т.д.
При этом надо различать односторонние договоры и односторонние сделки: односторонним считается договор, предоставляющий права и обязанности только одной стороне. Например, договор дарения — двухсторонняя сделка, но при этом сам договор дарения односторонний, так как права и обязанности возникают только у получателя дара.
Примеры односторонних сделок
Односторонние сделки встречаются гораздо чаще, чем мы думаем.
Сделки, касающиеся наследства
- Одним из распространенных видов односторонней сделки является завещание:
- завещатель принимает на себя одностороннее обязательство о передаче имущества наследнику после своей смерти;
- при этом в завещании может содержаться условие о завещательном отказе в пользу третьего лица (отказополучателя), на основании ст. 1137 ГК РФ).
- Наследник должен принять наследство (по завещанию, наследственной трансмиссии) без всяких условий и оговорок: наследство считается принятым со дня открытия, даже если фактическое вступление в наследование состоится позже (ст. 1152 ГК РФ). Принятие наследства — тоже односторонняя сделка.
- Наследник может отказаться от наследства, тем выражая свою волю: таким образом может быть совершена еще одна односторонняя сделка — отказ от наследства. Это право может быть реализовано, согласно ст. 1157 ГК, с соблюдением правил установленных законом:
- не позднее определенного срока, в том числе и после принятия наследства;
- если наследник обладает дееспособностью (не страдает психическими расстройствами, является совершеннолетним: в противном случае решение об отказе принимают его законные представители).
Доверенность, принятие долга, исполнение обязательств и зачет
- Еще одной формой ОС является доверенность, в которой поручитель передает часть своих полномочий доверенному лицу:
- осуществить сделку с недвижимостью;
- получить денежную сумму;
- заключить договор о поставке товара и т.д.
- Принятие долга — пример односторонней сделки, к которой часто прибегают кредиторы, выставляя залог по ипотеке или имущество должника на торгах. Цель минимизировать потери при невозвратных кредитах.
- Исполнение обязательств — ОС, в которой действие совершается должником по отношению к кредитору.
Обязательства исполняются по принципам реального или надлежащего исполнения:
- при реальном исполнение допускается только в натуральном виде (без пересчета в денежном выражении);
- при надлежащем — исполнение происходит только указанными лицами, в полном соответствии с законом или нормативными актами.
- Зачет встречных требований: если стороны должны друг другу разные суммы, то меньший долг может быть вычтен из большого безналичным способом (зачет) долга, и получится, что одна из сторон будет должна выплатить другой остаток долга.
Нобель — участник односторонней сделки
Другие виды односторонних сделок:
- кассовый чек за покупку товара;
- заявление о выходе из компании;
- обязательство о вознаграждение за найденную потерю (ст. 1055 ГК);
- организация конкурсов с вознаграждением за лучшее произведение (работу) (ст. 1057 ГК).
Интересный факт: всем известная Нобелевская премия — вид односторонней сделки в форме завещания, составленного изобретателем Нобелем. Свое состояние, заработанное на продаже тротила, Нобель завещал выплачивать ученым и изобретателям за выдающиеся открытия и достижения.
Классификация односторонних сделок
Односторонняя сделка может классифицироваться по разным факторам.
В каких формах совершаются сделки
Форма ОС — она может быть устной, простой письменной или нотариальной (квалифицированной).
- В устной форме может заключаться любая сделка, если это разрешено законом (ст. 159 ГК РФ). Например, чек является устной формой односторонней сделки, хотя и представляет собой подобие документа.
- В простой письменной форме заключаются многие односторонние сделки (простые доверенности, принятие долга, исполнение обязательств и т.д) в том случае, если:
- действие совершается юридическим лицом;
- гражданская сделка, если в ней фигурирует объект стоимостью свыше 10 тыс. руб.;
- в других, требуемых по закону случаях.
- Нотариальной формы требуют:
- завещание;
- принятие наследства;
- отказ от наследства;
- некоторые виды доверенностей, требующих заверения нотариусом.
Несоблюдение предусмотренной по закону формы влечет за собой ничтожность сделки (признание ее недействительной).
Сделки по отношению к праву
Односторонняя сделка, так же как и многосторонняя, может приводить к разным правовым последствиям:
- возникновению права (завещание, завещательный отказ, доверенность, обязательство выплатить награду, организация призовых конкурсов);
- изменению права (исполнение долговых обязательств, принятие долга);
- прекращению права (отказ от наследства, зачет).
Ос безусловные и условные
Сделка без условий является безусловной: например, обычное завещание или принятие наследства. Но если при совершении ОС указано хотя бы одно условие, сделка является условной. Примеры условных односторонних сделок:
- закрытое завещание, которое неизвестно до смерти наследодателя, пишется от руки и подается нотариусу в запечатанном конверте;
- завещательный отказ (условие получения наследства — выполнение обязательств перед третьим лицом);
- вид исполнения обязательств, при котором долги долги кредитору при определенных условиях возвращаются поручителем должника.
Если в качестве условий выполнения сделки указывается выполнение незаконного действия, то такая сделка будет признана также незаконной: например, не может быть выполнено завещание, условием которого является определение пожилого родственника в дом престарелых, ребенка — в детский дом и т.д.
Некоторые виды сделок могут быть не выполнены из-за простого незнания законов: так наследодатель не может полностью лишить наследства совместно проживающих с ним нетрудоспособных иждивенцев, даже если он не укажет их в завещании. Они имеют право наследовать 50% имущества.
Притворные односторонние сделки
Односторонняя сделка является притворной, если она прикрывает собой другую истинную сделку, которая остается скрытой.
Например, часто практикуется преступниками раскручивание стариков, вместо заключения договора ренты с пожизненным содержанием, на составление мнимого завещания. Устно пожилым людям гарантируют полноценный уход до последнего часа, но на деле или не выполняют обязательств как следует, или ускоряют смерть жертвы.
При ненадлежащем уходе пожилые люди даже не могут предъявить претензии, так как двустороннего договора о ренте нет. Остается только изменить завещание на основании того, что оно является притворным. Но нередко пожилых запугивают тем, что им также придется нести уголовную ответственность за составление подложного документа.
Недействительные односторонние сделки
Односторонняя сделка недействительна, если:
- лицо, её совершающее, является недееспособным;
- лицо вынудили к сделке, применяя угрозы, методы шантажа, физического воздействия и другие способы давления;
- документы оформлены с нарушениями (например, закрытое завещание написано в печатном виде, нет всех нужных подписей, а при необходимости, и печатей);
- сторона не обладает правами на объект сделки (допустим, распоряжается помещением, которое находится в долевой собственности, не получив разрешения других собственников, либо приобрело имущество преступным путем);
- следствие или суд установило незаконность действий лица, притворный характер сделки и пр.;
- если не учтены интересы третьей стороны (например, отказополучателя при наследовании).
Некоторые сделки могут быть спорными. В этом случае законность или незаконность ОС устанавливается через суд.
Критерии дееспособности
Основными критериями являются:
- Возраст (до 14 — 18 лет):
- до 14 лет от имени детей выступают родители, опекуны, попечители;
- с 14 до 18 лет требуется письменное согласие данных лиц на сделку своего чада.
- Психические заболевания, приводящие к потере памяти, неспособности принятия решений, неадекватному поведению (деменция, Альцгеймер и пр.).
- Состояние здоровья, в частности алкогольное или наркотическое опьянение, воздействие лекарств, затуманенность или потеря сознания и т.д.
Выброшенная батарейка — нарушение прав односторонней сделки
Подведем итоги:
- Односторонняя сделка является объектом гражданских правовых отношений.
- Совершать ее может как отдельный гражданин, так и юридическое лицо (организация) по своей доброй воле.
- Получение согласия на ОС другой стороны не требуется, но адресат вправе отказаться от своих прав и изменить результат сделки, как это случается, например, при разных видах отказа: от наследства, вознаграждения за возврат найденного им-ва, приза или премии. Живым примером является отказ гениального физика Григория Перельмана от премии в 1 млн. долларов.
- Сделка может быть условной, безусловной, устной, составленной в простой письменной и нотариальной форме.
- Если сделка совершена с нарушением законов, она может быть признана ничтожной или спорной. Пример: ничтожно завещание, которое заставили написать под нажимом уговоров и угроз.
Иногда человек не подозревает, что каждый день участвует в односторонней сделке, например, покупая товар или выбрасывая ненужную вещь.
Освобождаясь от хлама, вы не просто прекращаете право обладания вещами, но порой и нарушаете обязательства.
Например, такое происходит, если выбросить батарейки, аккумулятор и другие вещи, подлежащие утилизации.
Постановление о защите окружающей среды и утилизации вредных веществ — это также односторонняя сделка. Она наделяет комитеты по надзору за экологией, обязанностью следить за выполнением закона, а население — обязанностью его не нарушать.
Односторонние сделки. Виды, формы, правовое регулирование
Существуют разные виды сделок. Классифицируются они на основании различных признаков. Одним из таких признаков является количество сторон соглашения.
Понятие, виды и форма сделок в гражданском законодательстве.
Что собой представляет односторонняя сделка
Односторонняя сделка – это соглашение, в заключении которого участвует только одна сторона. То есть для совершения этой сделки нужно волеизъявление одной стороны.
Регулируются такие соглашения пунктом 2 статьи 154, а также статьей 155 ГК РФ. Примером сделки является завещание. Хотя в этом документе и присутствуют другие лица (участники), для его заключения нужно волеизъявление одного завещателя. Он не должен направлять уведомления потенциальным наследникам.
В гражданском обороте односторонние сделки менее распространены, чем двусторонние и многосторонние. Какие бывают виды односторонних сделок, имеются ли нюансы при их заключении и можно ли признать их недействительными?
Посмотреть ответ
Односторонняя сделка будет нести правовые последствия только тогда, когда она оформлена в соответствии со всеми законами. Документ не должен нарушать правовые нормы.
Односторонняя сделка не всегда предполагает, что волю изъявляет один человек.
Предполагается волеизъявление именно одной стороны, которая может быть представлена несколькими лицами. Однако множественность участников сделки допускается не всегда. Все зависит от нормативного регулирования конкретного соглашения. К примеру, завещание может заключаться только одним лицом.
Односторонняя сделка предполагает возникновение обязанностей только у стороны, которая заключила соглашение. Однако исключением опять же является завещание.
В данном случае на лиц, получающих наследство, может быть возложена обязанность передать часть имущества третьим лицам. К примеру, наследник получил в наследство автомобиль.
Получит его он только в том случае, если передаст фиксированную сумму пожилой родственнице. Основанием для передачи обязательств в односторонней сделке является пункт 1 статьи 1137 ГК РФ.
ВНИМАНИЕ! Односторонняя сделка и односторонне обязывающая сделка – это различные термины. Во втором случае обязанности возникают не у лица, заключившего соглашение, а у третьих лиц. Основное и главное отличие односторонних сделок от многосторонних – это то, что в первом случае принимает участие только одна сторона.
ВАЖНО! К односторонним сделкам применяются общие положения закона, касающиеся обязательств и договоров.
Примеры односторонних сделок
Понять, что такое односторонние сделки, можно на основании конкретных примеров. Признаками односторонней сделки обладают следующие случаи:
- Предоставление доверенности (статья 185 ГК РФ).
- Оформление чека.
- Зачет.
- Заявление лица о выходе из ООО.
- Отказ от имущества и прав, переданных по наследству (статья 157 ГК РФ).
- Принятие наследства (статья 1152 ГК РФ).
- Направление исполнения платежа отсутствующему кредитору.
- Публичное заявление о назначении вознаграждения за найденное имущество (статья 1055 ГК РФ).
- Публичное заявление о проведении конкурса (статья 1057 ГК РФ).
Как видно из примечаний к перечню, определенные односторонние сделки регулируются не только статьей 155 ГК РФ, но и другими нормативными положениями.
Имеются ли особенности конкретизации односторонних сделок, совершаемых комиссионером?
Отличия односторонних от многосторонних сделок
Рассмотрим все различия между обычными договорами и односторонними соглашениями.
Разъяснение термина | Пункт 2 статьи 154 ГК РФ. | Пункт 3 статьи 154 ГК РФ. |
Момент заключения | Волеизъявление стороны, которая заключает одностороннюю сделку. | После согласования всех сторон, которые участвуют в сделке. |
Ситуации, в которых возможно оформление сделки | Сделка не обязывает ни к чему адресата. Адресата также может не быть вовсе. Заключаться она может во всех случаях, оговоренных законом. | Любые ситуации, которые не запрещены законом (на основании статьи 421 ГК РФ). |
Нормы, регулирующие сделку | Глава 9 ГК РФ, положения о договорах, указанные в статье 156 ГК РФ. | Пункты о договорах, содержащиеся в статьях 307-453 ГК РФ. |
Обязанности, образуемые в результате совершения сделки | Обязанности, согласно 155 статье ГК РФ, возникают только у стороны, заключающей договор. | Обязанности возникают у всех сторон. Подробную информацию об этом можно узнать из пункта 3 статьи 308 ГК РФ. |
Односторонняя сделка – это более простой вид соглашений, так как не возникает сложного многообразия взаимоотношений, характерных для обычных договоров.
Какие сделки требуют нотариального удостоверения (заверения)?
Разновидности односторонних сделок
Классификация односторонних сделок выполняется на основании определенных признаков. Рассмотрим эту классификацию. По числу участников соглашения подразделяются на эти формы:
- Односторонняя сделка, заключенная одним лицом (наглядный пример – завещание, которое нельзя заключать коллективно).
- Односторонняя сделка, в котором участвует множество лиц (это предоставление доверенности от нескольких людей, публичное заявление о вознаграждении).
Сделки разделяются на виды в зависимости от характера юридических последствий:
- Правоизменяющие. При их заключении происходит корректировка взаимоотношений между сторонами. Примером такой сделки является выполнение обязательства или наложение взыскания на предметы, находящиеся в залоге.
- Правопорождающие. В результате заключения соглашения формируется право или обязательство. Примером является публичное заявление о проведении конкурса.
- Правопрекращающие. Предполагается, что сторона отказывается от права, ранее предоставленного. К примеру, наследник не желает получать наследство и составляет документ с соответствующим волеизъявлением.
Правовые последствия односторонних сделок могут зависеть от вспомогательных условий. Сделки классифицируются и по этому признаку:
- Правовое последствие возникает вне зависимости от различных сторонних обстоятельств. К примеру, это предоставление доверенности, которой лицо может пользоваться сразу.
- Правовое последствие возникает в зависимости от выполнения ряда условий, обстоятельств. К примеру, завещание вступает в действие только после того, как завещатель умер. Наследники не могут вступить в права сразу же. Завещатель также может ввести дополнительные условия. К примеру, наследник не сможет получить имущество, если не будет ухаживать за домашними животными завещателя.
Характеристики односторонней сделки определяются в зависимости от того, кто является получателем сообщения:
- Адресат односторонней сделки уже имеет взаимоотношения с лицом, заключающим соглашение. Примером может являться завещание. Завещатель знает, кому именно он отдает права на имущество.
- Адресат – это стороннее лицо. Предполагается, что это заинтересованное лицо. Примером такой односторонней сделки может являться публичное заявление о проведении конкурса. По сути, заявитель не знает о том, кто является адресатом.
Сделки разделяются на виды в зависимости от особенностей вступления в силу ее положений:
- Для вступления односторонней сделки в силу не нужна реакция других участников. То есть достаточно волеизъявления одной стороны. К примеру, это отказ от наследства. Согласно закону наследник имеет полное право отказаться от имущества, передаваемого по завещанию. Никаких разрешений на это получать ему не нужно.
- Реализация пунктов сделки зависит от восприятия адресата. К примеру, это завещание. Реализовано оно будет только в том случае, если наследники пожелают принять имущество.
Односторонние сделки различаются между собой по правовым последствиям и особенностям реализации. Считается, что исполнение односторонней сделки зависит лишь от волеизъявления одного лица. Однако это не совсем так.
Волеизъявление нужно для того, чтобы заключить законное соглашение. Исполнение его может зависеть от других участников. Ярким примером этого является завещание.
Лицо может изъявить желание передать свою собственность любым лицам (даже ЮЛ), однако принятие имущества – вопрос волеизъявления адресата.
Нужно ли уведомлять адресата о заключении односторонней сделки?
Как уже упоминалось, особенностью односторонней сделки является то, что она создает обязанности и права для адресатов.
Нужно ли уведомлять адресата о соглашении, если оно его касается? Если односторонняя сделка зависит от восприятия адресата, нужно уведомить последнего на основании статьи 165.1 ГК РФ. Уведомление должно быть юридически значимым.
Передачи информации в устном виде недостаточно. Можно, к примеру, направить адресату заказное письмо.
Рассмотрим разъяснения касательно направления уведомлений, содержащиеся в нормативных актах:
- Способ отправки уведомления зависит от актуальных нормативных актов, положений соглашения, имеющейся практики. К примеру, сообщение можно отправить по обычной или электронной почте, по телефонограмме (пункт 66 Постановления №25).
- Если сообщение направлялось в соответствии с законом, но до адресата не дошла информация по зависящим от него причинам, считается, что лицо получило уведомление. То есть наступают соответствующие юридические последствия. К примеру, сторона отправила уведомление заказным письмом. Однако адресат не пошел на почту получать его. В этом случае уведомление считается полученным.
ВАЖНО! Сообщение нужно направлять только в том случае, если реализация соглашения зависит от восприятия адресата.
Как отказаться от совершения односторонней сделки
Рассмотрим пример. Одна из разновидностей односторонней сделки – добровольная передача недвижимости адресату. Одаряемый имеет право отказаться принимать жилье. Отказ можно оформить только после даты оформления дарственной и передачи бумаг на оформление сделки в регистрирующий орган. Если документация уже была направлена в Росреестр, отменить регистрацию можно только через суд.
Для отказа одаряемый должен направить заявление в Росреестр о завершении учетных работ. Второй шаг – составление иска о расторжении соглашения и направление его в суд.
Одаряемый может отказаться от недвижимости и после того, как он уже вступил в права собственности. Сделать можно это в течение года после вступления в права собственности в стандартных случаях.
Если имеются особые обстоятельства, этот срок продлевается до 3 лет.
Условия признания односторонней сделки действительной
Сделка будет признана действительной только в том случае, если соблюдены эти условия:
- Все положения соглашения соответствуют закону.
- Односторонняя сделка заключалась дееспособным лицом.
- В документе изложена единая воля. Пункты соглашения не должны противоречить друг другу.
- Соглашение заключено по добровольному волеизъявлению. Если на лицо оказывалось давление, односторонняя сделка признается ничтожной.
- Если форма документа задана на законодательном уровне, она должна быть соблюдена.
Если данные пункты не соблюдаются, односторонняя сделка признается недействительной даже в случае, если адресата нет. Регистрирующие органы просто не зарегистрируют соглашение.
ВАЖНО! Одно из существенных условий для заключения односторонней сделки – возможность ее реализации. Если заведомо известно, что положения соглашения невозможно исполнить, оно признается незаключенным.
Признание односторонней сделки недействительной
Если сделка вне зависимости от ее вида (односторонняя, многосторонняя) заключена с нарушением действующих законов, они признается недействительной. Критерии для признания недействительности сделки зависят от предмета соглашения. К примеру, если это передача недвижимости, можно пользоваться критериями, приведенными в статьях 166-167 ГК РФ. Рассмотрим их подробнее:
- Сопутствующие документы признаны неправомерными. Незаконным также может являться сам объект сделки. В этом случае сделка будет считаться несостоявшейся.
- Было подано исковое заявление о том, что сделка нарушает имущественные полномочия третьих лиц. В этом случае соглашение будет считаться оспоримым.
- Незаконность односторонней сделки установлена в суде. В этой ситуации соглашение признается ничтожным.
Если суд или регистрирующие органы установили неправомерность односторонней сделки, положения соглашения аннулируются. С даты оформления договора все сопутствующие юридические взаимоотношения получают статус незаконных. Имущество, являющееся предметом сделки, возвращается действительному владельцу.
Если в договоре были обнаружены нарушения, исковое заявление можно подавать в течение года. Касается это следующих случаев нарушений:
- Злоупотребление доверием.
- Применение насильственных мер по отношению к действительному собственнику имущества.
- Заключением договора занималось недееспособное лицо.
Лицо, заключающее одностороннюю сделку, признается недееспособным в следующих случаях:
- Наличие психического заболевания.
- Несовершеннолетие.
- Нахождение в алкогольном или наркотическом опьянении в момент подписания соглашения.
В обстоятельствах, не приведенных выше, в арбитраж можно обратиться на протяжении 3 лет на основании статьи 169 ГК РФ.
Спорные моменты
Существует спорный момент, который применим именно к односторонней сделке, а не к договорам: законной ли будет отмена сделки, если об ее положениях уже узнали заинтересованные лица. К примеру, организация подала в СМИ объявление о проведении конкурса. Заинтересованные лица (адресаты) ознакомились с сообщением, но конкурс пришлось отменять.
Законодатели считают, что сделка признается бесповоротной тогда, когда адресаты получили уведомление (увидели сообщение). Указания, касающиеся рассматриваемой ситуации, содержатся в пункте 1 статьи 188 ГК РФ, в статье 371 ГК РФ. Если возникло противоречие, которое не разъясняется законами, лицо вправе действовать на основании сложившейся практики.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.
Профиль автора
В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.
Что вы узнаете
Скачать бланк Посмотреть образец
- Договор должен быть в той же форме, что и основной.
- Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.
Форма договора.
Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.
Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:
- Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
- Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.
Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.
До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.
Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.
Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.
Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.
Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.
На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.
Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.
Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.
Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».
Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.
Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю
Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.
Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.
Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.
- Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.
- Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.
- Не надо забывать и про другие важные условия договора:
- Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
- Срок передачи квартиры после подписания договора.
- Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
- Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
- Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.
Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.
Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.
Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.
Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.
Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.
Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.
Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.
Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:
- Не соблюдена его форма.
- Не согласованы все обязательные условия.
Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.
Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».
Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».
Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.
Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.
Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.
Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.
За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.
Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.
Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.
Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.
Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.
В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.
Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».
За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.
Предварительный договор прекращает действовать, если:
- Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
- Стороны заключили основной договор.
- Стороны расторгли преддоговор.
По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.
Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.
Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:
- Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
- Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
- Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.