Ограничение арендодателем доступа арендатора в арендуемое помещение при задолженности, ГК РФ, долг

Ограничение арендодателем доступа арендатора в арендуемое помещение при задолженности, ГК РФ, долгПерефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» – каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.

Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?

Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.

Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!

Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.

Ограничение арендодателем доступа арендатора в арендуемое помещение при задолженности, ГК РФ, долгКак выгнать арендатора

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

  • Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.
  • Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:
  • – предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,
  • – если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся.

В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

  1. Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.
  2. Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.
  3. Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.

Ограничение арендодателем доступа арендатора в арендуемое помещение при задолженности, ГК РФ, долгОграничение доступа арендатора и отключение электричества

  • Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.
  • Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.
  • Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.

Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.

  1. Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.
  2. Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.
  3. Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.
  4. Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.
  5. С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.
  6. Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным
  7. Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.

Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.

Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.

Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение.

То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст.

328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение

  • В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.
  • Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.
  • Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.
  • Вопросы по спорам, вытекающим из договора аренды, можно задавать в х и не забывайте подписываться на рассылку публикаций.

Имеет ли арендодатель право ограничить доступ арендатора в арендованное помещение?

Ограничение арендодателем доступа арендатора в арендуемое помещение при задолженности, ГК РФ, долг

Арбитражная защита арендаторов и арендодателей в спорах по договору аренды: досудебное урегулирование от 15 000 руб. Защита в суде всех инстанций.

Ситуация: В Юридическое партнерство VERDICTO с вопросом обратился собственник предприятия, на территории которого расположено множество нежилых помещений. Между собственником и коммерческой организацией был заключен договор аренды.

Арендатор допустил большую просрочку по оплате арендных платежей. Собственник направил Арендатору уведомление о необходимости оплатить задолженность по арендным платежам

Этим же уведомлением он уведомил должника об ограничении доступа последнего в арендованное помещение. С момента получения арендатором уведомления его работники не допускались на территорию предприятия. Дверь в арендованное помещение была опечатана.

Вопросы:

  1. Вправе ли арендодатель ограничивать доступ арендатора в арендованное помещение?
  2. Какую ответственность арендодатель может понести в связи с лишением арендатора доступа в помещение?   

Ответ: Арендодатель вправе ограничивать доступ Арендатора в арендованное помещение только если такое право прямо предусмотрено условиями договора аренды.

За период, в течение которого доступ арендатора был ограничен, арендная плата взиматься не может.

Если суд признает ограничение доступа Арендатора в помещение незаконным, с Арендодателя могут быть взысканы убытки, причиненные таким нарушением.    

Обоснование ответа: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. …

 Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

ст. 614 Гражданского кодекса РФ

Исходя из положений ст. ст. 606, 611 и 614 ГК РФ, арендная плата взимается за фактически оказанную арендатору услугу, то есть за время фактического пользования имуществом. Причем из указанных правовых норм, не вытекает возможность арендодателя ограничить доступ к арендованному помещению, и вопросы оплаты за период такого ограничения этими нормами не урегулированы.

Однако, учитывая положения п. 5 ст. 614 ГК РФ и п. 4 ст. 421 ГК РФ, стороны вправе вносить в договор положения, не предусмотренные правовыми нормами, при условии их соответствия обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Так, п.

5 ст. 614 установлено, что арендодатель в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (если иное не предусмотрено договором аренды) вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

В рассмотренном нами случае, договор аренды предусматривал «иное» право арендодателя: право на ограничение доступа Арендатора в помещение. Так, Арендодатель в соответствии с п. 8.6. договора наделен правом ограничить доступ Арендатора в помещение в случае «не внесения денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение двух месяцев». 

Читайте также:  Соглашение об отступном путем передачи имущества, ГК РФ, существенные условия, образец

Таким образом, хотя действующий ГК РФ и не предусматривает прямого права Арендодателя ограничивать Арендатора в доступе к объекту аренды в период действия договора аренды, Стороны, руководствуясь п. 5 ст. 614 ГК РФ и ст. 421 ГК РФ, внесли в договор право Арендодателя вводить такие ограничения.

Чтобы ответить на вопрос — законно ли ограничивать доступ Арендатора в помещение, необходимо анализировать сложившуюся по этому вопросу судебную практику.  Судебная практика по этому вопросу неоднозначна: 

Арендные споры: ограничение доступа и удержание имущества

В арендных отношениях не редко возникают конфликты, вызванные недопущением арендатора в арендуемое помещение.

Порой, при длительной просрочке во внесении платы, арендодатель,  в целях стимулирования должника к скорейшему погашению долга, меняет замки и ограничивает доступ последнего в здание вплоть до погашения последним имеющейся задолженности.

Подобные действия собственника объекта аренды приводят к многочисленным проблемам на стороне контрагента. Особенно в ситуации, когда при этом удерживаются находящиеся в арендуемом помещении активы арендатора (оборудование, товар и т.д.

) и у последнего отсутствует возможность прибегнуть к заимствованиям. Его финансовое положение коллапсирует.

Он перестает исполнять обязательства перед другими кредиторами, что приводит к многочисленным искам, штрафам, пеням и за время судебного разбирательства, на предмет арендных отношений, способно привести к банкротству предприятия.

С другой стороны, опасения собственника недвижимости так же вполне объяснимы. Частым явлением стала ситуация бегства арендатора из помещения, когда последний просит подождать, а сам экстренно вывозит свои вещи и исчезает.

Далее начинается судебный процесс на предмет расторжения договора аренды и взыскания долга, без гарантий исполнения решения суда, ибо к моменту вынесения судебного постановления, у организации ранее арендовавшей недвижимость уже отсутствуют активы, за счет которых возможно погашение задолженности.

Арендодатель, наступивший на такие «грабли», в качестве средства обеспечения исполнения обязательства арендатора по договору аренды, вынужден прибегать к предусмотренному § 4 Гражданского кодекса РФ, удержанию имущества должника.

В статье 359 ГК РФ, прописано право собственника предмета аренды (недвижимости, автомобиля и т.д.) удерживать находящуюся у него вещь должника (товар, оборудование и т.д.) вплоть до погашения последним имеющейся задолженности. Более того, в случае банкротства должника, в соответствии ст.

360 ГК РФ, на предметы удержания распространяются нормы законодательства о залоге.

Иными словами, если арендатор имеющий множество долгов, объявит о своем банкротстве, то арендодатель имеет преимущественное право на денежные средства вырученные от продажи удерживаемых им активов организации-банкрота.

Однако применить вышеуказанные законоположения не так то просто. Применение указанной нормы, в значительной мере затруднено судебной практикой.

Для неискушенного в юриспруденции читателя поясняю. Толкование законов осуществляется судом. Несмотря на декларирование отсутствия в России прецедентного права, толкование нормы права, данное Верховным судом обязательно для нижестоящих судов. Поэтому, что бы вы не вычитали в законе и что бы там не написал законодатель – это не столь существенно! Важно, как эту норму толкует Верховный суд!

В случае возникновения спора Арендатор вправе требовать:

  • освобождения имущества из чужого незаконного владения;
  • устранения препятствий в пользовании арендуемым помещением;
  • возмещения убытков вызванных как незаконным удержанием имущества, так и ограничением использования объекта аренды (возмещению подлежат как реальный ущерб, так и упущенная выгода);
  • уменьшения арендной платы на сумму исчисленную за период в который арендодатель чинил препятствия в использовании помещения.

Если действия Арендодателя будут признаны законными, то последний вправе требовать:

  • внесения арендной платы за период законного ограничения пользования помещением;
  • взыскания задолженности арендатора за счет продажи удерживаемых активов;
  • преимущественного удовлетворения его требований, за счет средств полученных от реализации удерживаемого имущества должника, признанного банкротом, так будто оно находится в залоге у арендодателя.

На результат конкретного спора влияет  множество нюансов, проистекающих из обстоятельств в которых действуют стороны и положений заключенного межу ними договора.

Для оценки ситуации и поиска выхода из нее, каждой из сторон конфликта важно иметь ответы на следующие вопросы:

  • Сопряжено ли ограничение доступа в арендуемое помещение с удержанием имущества должника?
  • Ограничение доступа и (или) удержание активов вызваны неисполнением контрагентом встречных обязательств, или это произвольные действия арендодателя?
  • Расторгнут ли договор аренды на момент осуществления арендодателем подобных действий?
  • Предусмотрено ли договором право чинить указанные препятствия арендатору?

Из п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66  следует, что арендодатель вправе удерживать имущество должника только в случае если оно законно оказалось во владении кредитора. При этом, не является правомерным захват вещей должника против его воли.

Не существует четкого порядка разграничения обстоятельств, позволяющего однозначно расценивать действия кредитора как захват чужого имущества либо утверждать о обладании вещью должника по воле последнего. Все оставлено на усмотрение суда.

Важно понимать, что на одну и ту же вещь или объект недвижимости в юриспруденции предусмотрено несколько прав: право собственности и право владения. Когда собственник вещи пользуется ею самостоятельно, он обладает обоими вышеуказанными правами. Однако, при передаче ее в аренду, право собственности остается у арендодателя, а право владения возникает у арендатора.

Соответственно ограничение права владения, путем ограничения доступа в помещение и (или) удержания в нем имущества должника, при наличии действующего договора аренды, многие суды считают неправомерным. В этой ситуации у арендатора имеются неплохие шансы на выигрыш судебного процесса и взыскание убытков.

В случае, когда имущество осталось в помещении, после прекращения или расторжения договора аренды, большинство судов исходят из того, что арендатор добровольно оставил вещи кредитору в обеспечение своих обязательств.

Присутствует судебная практика, исходя из которой, в ситуации, когда договором предусмотрено право арендодателя ограничить арендатору пользование объектом недвижимости, при наличии просроченной задолженности последнего, действия кредитора считаются правомерными. При этом должник обязан оплатить аренду даже за время пока не мог пользоваться предметом аренды (определение ВС РФ от 22.05.16г N 303-ЭС16-3057).

Если подобное право арендодателя договором не предусмотрено, арендатор не платит арендную плату за период действия договора, в который последний был лишен возможности пользоваться объектом аренды, поскольку собственник своими действиями фактически приостанавливал действие договора аренды.

Правомерность обеспечения исполнения контракта, путем удержания вещи должника, когда такое право предусмотрено договором, не подтверждена судебной практикой автора настоящей статьи. Однако с учетом предусмотренной статьями 421, 422  ГК  РФ свободы договора, возможно суд сочтет такое условие договора допустимым и признает действия собственника предмета аренды законными.

Пошаговые действия Арендодателя:

  • Проверьте договор аренды. Он не должен содержать запрета на ограничение доступа и удержание имущества арендатора.
  • Убедитесь в том, что договор аренды расторгнут;
  • Уведомьте должника о факте ограничения доступа в здание и предложите явиться для составления описи его имущества;
  • В назначенное время в комиссионном порядке составьте опись имущества. Если контрагент уклонился от подписи в акте или же не явился, сделайте об этом пометку в акте и оправьте его копию последнему, ценным письмом с описью вложения.
  • Обратитесь в суд.

Важно! Что бы у должника был мотив для погашения долга, стоимость удерживаемых активов должна немного превышать величину задолженности. Удержание вещи, цена которой значительно превышает размер обязательств, может быть признано незаконным.

 Действия Арендатора:

  • Незамедлительно обратитесь в полицию. Правоохранительные органы вам не помогут, но зафиксируют факт обращения, что в дальнейшем будет являться одним из доказательств захвата имущества против вашей воли.
  • Составьте претензию и вручите ее арендодателю.
  • Примите участие в описи имущества.
  • Обратитесь в суд.

Хитрые должники, что бы не гасить долги, часто оформляет фиктивную продажу активов находящихся в арендуемом помещении.

Когда имущество продано «задним числом», Арендодатель может защитить свои права одним из следующих способов:

  • Заявить требование о признании сделки недействительной, в виду того, что она совершена в обход закона с противоправной целью, сославшись при этом на пункт 3 статьи 1 и статью 10 ГК РФ, а так же пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. N 127;
  • Попытаться доказать, что должником были отчуждены иные вещи, схожие с удерживаемыми.

Важно! Судебная практика по рассматриваемому вопросу противоречива.

Существуют полутона, при учете которых казалось бы заведомо проигрышная ситуация, при грамотном подходе, оборачивается победой и наоборот – якобы беспроигрышный спор может окончиться поражением!

Ограничение пользования арендованным имуществом

Подборка наиболее важных документов по запросу Ограничение пользования арендованным имуществом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Ограничение пользования арендованным имуществом

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 274 «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)» ГК РФ(ООО «Журнал «Налоги и финансовое право»)Истец обратился с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование частью земельного участка. Установив, что через земельный участок истца проходит газопровод, суд посчитал, что в данном случае необходимо вести речь о плате за сервитут. Суд указал, что по смыслу ст. 274 ГК РФ отличие сервитута от аренды заключается в совместном пользовании служащей вещью собственником и сервитуарием, а также в отсутствии у сервитуария права передачи сервитута третьему лицу. Арендные же отношения предполагают ограничение прав собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом, тогда как арендатор может пользоваться арендованным имуществом по своему усмотрению, включая извлечение дохода. Сервитут же, напротив, оставляет за собственником служащего объекта все права, а сервитуарий может пользоваться его имуществом с ограничениями. Извлечение прибыли из обладания сервитутом не допускается. Установив факт неосновательного обогащения ответчиков за счет истца в силу пользования частью земельного участка, суд, самостоятельно осуществив расчет на основании экспертного заключения, взыскал сумму обогащения исходя из расчета за сервитут.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ограничение пользования арендованным имуществом

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Снижение арендной платы в связи с невозможностью пользования недвижимым имуществом в условиях эпидемии COVID-19(Латыев А.Н.)

(«Закон», 2020, N 5)

Ситуация вторая: нормативным или индивидуальным актом ограничена деятельность арендатора, деятельность арендодателя не ограничена. Например, арендатор осуществляет деятельность общественного питания или является фитнес-центром, деятельность которого невозможна при существующих ограничениях.

Читайте также:  Как юристы с шиком экономят на аренде офиса и становятся ближе к клиентам

В этом случае арендодатели нередко вовсе отказывают в снижении арендной платы, мотивируя свой отказ тем, что они никак не ограничивают арендатора в пользовании имуществом, он сам не может им пользоваться.

Здесь мыслимы два варианта, связанные с тем, какое использование арендуемого имущества предопределено условиями договора или характеристиками самого этого имущества.

Если по условиям договора или по характеристикам самого этого имущества оно не может использоваться никаким иным образом, чем для осуществления той деятельности, которая ограничена, следует признать, что имеет место невозможность арендодателя обеспечить пользование имуществом в соответствии с договором.

Тогда порядок уменьшения размера арендной платы следует определять исходя из тех же правил, которые были предложены для первой ситуации, когда ограничивается деятельность арендодателя: сохраняются платежи, относящиеся обычно к переменной части арендной платы, постоянная часть уплачивается исходя из ставок за хранение имущества, если только стоимость охраны не учтена уже в переменной части аренды.

Нормативные акты: Ограничение пользования арендованным имуществом

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Решение Воронежского УФАС России от 22.12.2020 N 036/10/18.1-1423/2020Нарушение: ст. 110 Закона о несостоятельности (банкротстве).

Решение: Признать жалобу обоснованной; выдать предписание об устранении нарушений; передать материалы дела должностному лицу для решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

На основании изложенного, Воронежское УФАС России может сделать вывод, что опубликование неполной информации о продаваемом имуществе лишает потенциальных покупателей возможности сформировать полное представление о предмете торгов, отрицательно сказывается на привлечении внимания к торгам со стороны потенциальных покупателей, уменьшает возможность участия покупателей в торгах, что приводит к уменьшению количества участников торгов, а, следовательно, не позволяет получить в конкурсную массу максимальную выручку от реализации имущества. Вместе с тем, отсутствие исчерпывающей информации о реализуемом имуществе, может привести к ограничению конкуренции, так как хозяйствующие субъекты, которые в настоящий момент используют имущество на правах аренды, поставлены в более выгодное положение по сравнению с потенциальными участниками, не обладающими информацией о состоянии имущества и условиях аренды.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Решение Воронежского УФАС России от 22.12.2020 N 036/10/18.1-1429/2020Нарушение: ч. 10 ст. 110 Закона о несостоятельности (банкротстве).

Решение: Признать жалобу обоснованной; предписание не выдавать; передать материалы дела должностному лицу для решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

На основании изложенного, Воронежское УФАС России может сделать вывод, что опубликование неполной информации о продаваемом имуществе лишает потенциальных покупателей возможности сформировать полное представление о предмете торгов, отрицательно сказывается на привлечении внимания к торгам со стороны потенциальных покупателей, уменьшает возможность участия покупателей в торгах, что приводит к уменьшению количества участников торгов, а, следовательно, не позволяет получить в конкурсную массу максимальную выручку от реализации имущества. Вместе с тем, отсутствие исчерпывающей информации о реализуемом имуществе, может привести к ограничению конкуренции, так как хозяйствующие субъекты, которые в настоящий момент используют имущество на правах аренды, поставлены в более выгодное положение по сравнению с потенциальными участниками, не обладающими информацией о состоянии имущества и условиях аренды.

Арендатор-неплательщик? Вот, как с ним можно бороться

16 сен 2019

Обратите внимание, материал старше 2-х лет. Актуальность выводов уточняйте у автора

Вступая в арендные отношения, связанные с недвижимым имуществом, стороны зачастую не задумываются о том, что будет с договором в случае его нарушений. И если со стороны арендодателей злоупотребления встречаются реже (для них главное получить арендную плату и быть уверенными в сохранности помещений), то ситуации, когда арендатор тянет время, продолжая пользоваться помещением, и не вносит платежи, предусмотренные договором, встречаются повсеместно. Рассмотрим способы, которые помогут арендодателю обезопасить себя в случае возникновения просрочек со стороны арендатора. 

 Честное слово – не лучшая гарантия 

 Первое, что может помочь арендодателю получить арендную плату и подстраховаться при нарушении договора, это обеспечительный платеж. В соответствии с ч. 1 ст. 381.

1 Гражданского кодекса РФ это денежная сумма, которая вносится одной стороной в пользу другой стороны для обеспечения исполнения обязательства (в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку).

В случае его нарушения обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательства из договора (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.12.2016 N Ф04-6011/2016 по делу N А45-4367/2016). 

 Для защиты своих прав собственнику необходимо четко прописать все условия, среди которых размер платежа и срок его внесения, обстоятельства, когда у арендодателя возникает право на его зачет, условия о доплате платежа и его возврате. Обычно стороны договариваются о размере обеспечительного платежа, равному стоимости одного месяца аренды, но ничего не мешает установить его пропорционально стоимости двух-трех месяцев. 

 Как отказать правильно? 

 По общему правилу, согласно п. 4 ст. 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть расторгнут в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд.

Не стоит забывать, что досрочное расторжение договора допускается по инициативе арендодателя только судом, самостоятельно расторгнуть договор арендодатель не может. Именно поэтому арендодателю стоит предусмотреть в договоре аренды право на односторонний отказ от договора в соответствии со ст. 450.

1 Гражданского кодекса РФ. Это позволит владельцу помещения выйти из арендных отношений, вернув себе помещение без дополнительных затруднений. 

В качестве оснований одностороннего отказа от исполнения договора можно предусмотреть просрочку внесения арендатором арендной платы более чем на месяц, исчерпание обеспечительного платежа в связи с его зачетом арендодателем по ранее возникшим обязательствам арендатора, а также ухудшение состояния арендованного имущества и использование его с нарушением условий договора. 

 Об отказе от исполнения договора арендодатель обязан будет уведомить арендатора. Если стороны не предусмотрят иное, то договор будет считаться прекращенным с момента доставления уведомления об отказе (см. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2019 N Ф10-1857/2019 по делу N А62-3298/2018

Частые вопросы: аренда

ОБНОВЛЕНО 07.04.2020 1. Может ли арендатор требовать скидку за аренду на период вынужденного простоя?

Да, может. Для этого вам нужно обратиться к арендодателю с письменным обращением и со ссылками на закон 98-ФЗ и ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

Однако закон не устанавливает насколько арендодатель снизит вам аренду.

Обоснование:

Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ предусматривает, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года.

Такое право возникает в случае принятия властями субъекта режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Для реализации этого права арендатору необходимо направить арендодателю письмо с просьбой снизить арендную плату.

При этом, конкретный процент или сумма на которую уменьшаются платежи по аренде, устанавливается по соглашению сторон.

Указанный выше закон также предусматривает, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Изменение суммы платежей оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.

Подобные правила содержит и Гражданский кодекс РФ, который в п. 4 ст.

614 устанавливает, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Например, по причине закрытия ТЦ арендатор, не может использовать арендуемое помещение по назначению. В данном случае, на арендодателе лежит обязанность предоставить скидку.

2. Может ли арендатор просить об отсрочке арендной платы в случае, если у него отсутствуют денежные средства?

Да, может. Для этого необходимо направить письменное обращение к арендодателю со ссылкой на закон 98-ФЗ. Срок ответа на обращение -30 дней. 03 апреля был принят акт, регулирующий предоставление такой отсрочки

Если вы относитесь к субъектам малого и среднего предпринимательства и являетесь арендатором имущества краевого государственного унитарного предприятия, краевого казенного предприятия, краевого государственного учреждения, то необходимо ссылаться на с распоряжение Правительства Алтайского края от 01.04.2020 г. №110-р. Срок ответа на обращение по данной категории договоров – 3 дня.

Отсрочка предоставляется на следующих условиях:

  • задолженность по арендной плате нужно заплатить не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Платеж осуществляется поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами. При этом платежа не должен превышать половину суммы арендной платы
  • отсрочка предоставляется со следующего дня, как будет отменен режим повышенной готовности
  • -штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры из-за несоблюдения арендатором обязательств не применяются;
  • арендодатель не вправе установить дополнительные платежи который подлежат оплате в связи с отсрочкой;
  • размер арендной платы по договору может быть уменьшен (по соглашению сторон)
  • отсрочка по коммунальным платежам и расходам на содержание объекта недвижимости не предоставляется, за исключением случая если сам арендодатель освобожден от таких платежей 

Обоснование:

В соответствие с распоряжением Правительства Алтайского края от 01.04.2020 г. №110-р, если вы относитесь субъектам малого и среднего предпринимательства и являетесь арендатором имущества краевого государственного унитарного предприятия, краевого казенного предприятия, краевого государственного учреждения, то вы имеете право на отсрочку арендных платежей в 2020 году.

Такая отсрочка должна быть предоставлена арендодателем в течение трех рабочих дней со дня обращения. Между сторонами оформляется дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплате равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон.

Кроме того, Федеральный закон от 1 апреля 2020 г.

N 98-ФЗ устанавливает общее правило в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

По таким договорам арендодатель обязан в течение 30 дней со дня обращения арендатора заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Условия и сроки такой отсрочки будут установлены Правительством РФ.

После принятия соответствующего подзаконного нормативного акта содержание данного правила станет понятно в полной мере (например, отсрочка будет введена на срок 6 месяцев, на сумму отсрочки будут начисляться проценты за пользование в размере ключевой ставки).

3. Можно ли полностью прекратить арендные платежи на период вынужденного простоя?

Читайте также:  Банкротство юридических лиц: что это такое, стадии, процедура, закон

Существует две точки зрения: с одной стороны, да, если арендодатель полностью перекрыл возможность доступа к помещению (п. 2 ст. 328 ГК РФ). С другой стороны, даже приостановив полностью деятельность, вы продолжаете ограниченно пользоваться помещением (храните там оборудование, товар) и соответственно имеете право лишь на снижение арендной платы.

Мы придерживаемся первой точки зрения- пока вы не можете использовать помещение по назначению, то вы не должны платить аренду.

Обоснование:

Данный вопрос является спорным. С одной стороны, существует позиция судов, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Она вытекает из существа арендных отношений, которые в соответствие с п. 1 ст.

606 ГК РФ носят взаимный характер. Если одна из сторон не обеспечивает встречного предоставления (например, арендатор теряет возможность использовать арендованные площади в соответствие с условиями договора или назначением имущества по причине закрытия ТЦ, ТРЦ), вторая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства (п. 2 ст.

328 ГК РФ).

Вместе с тем, зачастую речь не идет о полном прекращении исполнения обязательства со стороны арендодателя. Например, арендатор производственных площадей, вынужденный приостановить свою деятельность по причине издания Указа Президента, сохраняет возможность доступа в помещение.

Кроме того, он продолжает частично его использовать, поскольку в данном помещении остается оборудование, продукция, материалы арендатора. Арендодатель при этом, как правило, осуществляет охрану помещения, обеспечивает энергоснабжение, поставку коммунальных ресурсов.

Именно поэтому наиболее правильным, с точки зрения соблюдения баланса интересов арендатора и арендодателя является снижение арендной платы либо ее отсрочка.

Однако, исходя из принципа свободы договора, по соглашению сторон вы можете установить, что на период вынужденного простоя арендная плата уплачиваться не будет.

4. Может ли арендатор просто съехать и не платить арендную плату?

Нет, в таком случае вы сохраните обязанность по уплате аренды.

Обоснование:

Сам по себе факт того, что арендатор перестал пользоваться помещением не влечет автоматического прекращения обязательств по оплате аренды. В соответствие со статьей 452 ГК РФ между сторонами должно быть подписано соглашение о расторжении договора.

В случае если договором предусмотрено право на односторонний отказ, то договор прекращается по истечению срока установленного договором, после получения арендодателем уведомления.

До этого момента за арендатором сохраняется обязанность своевременно вносить арендную плату.

В противном случае, может наступить гражданско-правовая ответственность в виде обязанности возвестить убытки и оплатить неустойку.

5. Может ли сторона договора аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства ссылаться на форс-мажор?

Пандемия COVID-2019 является форс-мажором, однако вы не можете ссылаться на это обстоятельство в случае, если невозможность заплатить аренду связана с отсутствием денежных средств.

При наступлении форс-мажора вам необходимо немедленно уведомить об этом кредитора, а также позаботиться о сборе доказательств подтверждающих причинно-следственную связь между указанными обстоятельствами и невозможностью исполнения договора.

При этом окончательно признать препятствие форс-мажором в конкретной ситуации вправе только суд.

Важно также понимать что форс-мажор защищает вас от ответственности, а не от самой обязанности вносить арендную плату.

Обоснование:

Пандемия нового коронавируса отвечает всем признакам обстоятельств непреодолимой силы (чрезвычайность, непредотвратимость, непреодолимость, объективность, независимость от воли должника).

Кроме того, Торгово-промышленная палата РФ и торгово-промышленные палаты субъектов приступили к выдаче сертификатов о форс-мажорных обстоятельствах в связи с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-2019.

Вместе с тем, следует помнить, что положения Гражданского кодекса РФ о форс-мажоре носят необязательный (диспозитивный) характер и могут быть изменены условиями договора. Исходя из этого, прежде чем ссылаться на п. 3 статьи 401 ГК РФ необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора.

  • При этом, в соответствии с законом и сложившейся судебной практикой, не признаются форс-мажором предпринимательские риски, в частности, ухудшение экономического состояния предприятия, финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
  • Следовательно, арендатор, в случае отсутствия денежных средств, в том числе по причине простоя или снижения объема прибыли не имеет права ссылаться на форс-мажор.
  • Данная норма наиболее применима в отношении арендодателя, который, к примеру, не может исполнить обязательство по предоставлению во временное владение и пользование имущества по причине распоряжения органов государственной власти субъектов о закрытии торговых, торгово-развлекательных и других объектов розничной торговли.

Однако необходимо помнить, что в суде нужно будет доказать причинно-следственную связь между COVID-19 и неисполнением договора. Именно поэтому стоит заранее побеспокоиться о сборе документов, подтверждающих данное обстоятельство (переписка, акты государственных органов, свидетельство ТППи.т.д). Также следует немедленно уведомить кредитора о возникновении обстоятельств непреодолимой силы.

При этом окончательно признать препятствие форс-мажором в конкретной ситуации вправе только суд.

6. Освобождает ли ссылка на форс-мажор от обязательства?

Нет, не освобождает.

Обоснование:

Необходимо помнить, что п. 3 статьи 401 ГК РФ в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора) освобождает должника лишь от ответственности за нарушение обязательства (как в форме убытков, так и в виде неустойки).

При этом само обязательство сохраняется. Кроме того, кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении по правилам п. 2 ст.

405 ГК РФ.

7. Что делать, если арендодатель не пускает на арендуемую территорию? 

Вы имеете право не платить аренду за то период, который арендодатель не пускал вас на арендуемую территорию (п. 2 ст. 328 ГК РФ). Также вы можете требовать расторжения договора со ссылкой на п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ.

Обоснование:

Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязан предоставить имущество во временное владение и пользование. В данном случае, препятствуя доступу в арендуемое помещение, арендодатель нарушает свое обязательство.

Следовательно, в данном случае сторона лишается права на встречное предоставление в виде арендной платы (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

При этом необходимо документально зафиксировать факт запрета доступа к объекту недвижимости.

П. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ дает право арендатору требовать расторжения договора в случае, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

8. Если я совсем не смогу платить аренду, что будет?

В таком случае арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Если на момент расторжения договора вы не оплатите задолженность. Есть также риск что арендодатель будет удерживать ваше имущество, и в дальнейшем взыщет арендную плату до момента официального расторжения договора.

  1. Мы рекомендуем совершать активные действия, требуя снижения размера аренды или получения отсрочки.
  2. Обоснование:
  3. Статья 619 ГК РФ предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в случае, если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.

Кроме того, после того как договор аренды будет расторгнут, у арендодателя возникнет возможность удерживать имущество арендатора при наличии задолженности по арендным платежам. Такое правило установлено ст.

359 Гражданского кодекса РФ и рассматривается в данном случае как способ обеспечения исполнения обязательства.

Право на удержания имущества арендатора может также устанавливаться договором на случай просрочки оплаты аренды в отношении еще действующего договора.

Для того чтобы обеспечить законность удержания имущества необходимо составить опись удерживаемого имущества либо акт об удержании и уведомить об этом арендатора.

9. Что делать в случае если арендатор хочет съехать, а арендодатель препятствует вывозу имущества?

В случае, если у вас отсутствует задолженность по договору или договор еще не расторгнут (а договором не предусмотрено удержание имущества на случай просрочки), такие действия противозаконны. Следует обратиться в правоохранительные органы.

Также мы рекомендуем письменно обратиться к арендодателю где обязательно указать на ваше несогласие с удержанием.

Обоснование:

За исключением случаев законного удержания имущества по причине наличия задолженности, обозначенных в предыдущем вопросе, препятствие доступу арендатора к своему имуществу рассматривается как самоуправство (ст. 330 УК РФ).

В данной ситуации ни в коем случае не следует самостоятельно пытаться проникнуть в помещение, взламывать замки или осуществлять иные действия, причиняющие вред имуществу арендодателя, иначе вы сами можете быть привлечены к ответственности. Наиболее правильным решением будет обращение в правоохранительные органы.

10. Какая ответственность предусмотрена за нарушение распоряжения правительства о приостановке работы?

За подобные нарушения предусмотрена административная ответственность в виде штрафа или административного приостановления деятельности.

  • граждан – в размере от 15 тыс. до 40 тыс. руб.;
  • должностных лиц – от 50 тыс. до 150 тыс. руб.;
  • ИП – от 50 тыс. до 150 тыс. руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток;
  • юрлиц – от 200 тыс. до 500 тыс. руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток.  
  • Обоснование:
  • С 1 апреля 2020 года установлена административная ответственность за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, совершенные в период режима ЧС или при возникновении угрозы распространения опасного заболевания или проведения ограничительных мероприятий (карантина), а также за невыполнение в установленный срок требования органа, осуществляющего федеральный государственный санэпиднадзор, о проведении санитарно-эпидемиологических мероприятий.
  • Если такими действиями (по нарушения правил) причинен вред здоровью человека или смерть человека, и если эти действия (бездействие) не содержат уголовно наказуемого деяния, то это влечет наложение административного штрафа:
  • граждан – в размере от 150 тыс. до 300 тыс. руб.;
  • должностных лиц – от 300 тыс. до 500 тыс. руб. Или дисквалификация;
  • ИП – от 500 тыс. до 1000 тыс. руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток;
  • юрлиц – от 500 тыс. до 1000 тыс. руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток. 

Дополнительный материал по теме: льготы по аренде, правила взаимодействия с работниками, кредитные каникулы, ограничения по торговле и др. по ссылке.

__________________________________________________________________________________________

Юридическая фирма «Безруков и партнеры» неоднократно включалась в рейтинг лучших региональных юридических фирм страны по версии рейтинга Право.ру-300 в номинациях «Арбитражное судопроизводство» и «Разрешение споров». 

  1. Мы умеем решать самые сложные юридические задачи, и с удовольствием поможем Вам! 
  2. Мы работаем практически по всем регионам России, включая Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Кемерово, Красноярск, Тюмень, Барнаул. 
  3. Звоните по телефону  +7 (3852) 53-20-49, +7 9646032049 или пишите на адрес info@bezrukovpartners.ru

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *