Уведомление о расторжении договора аренды, образец уведомления арендодателю от арендатора о прекращении аренды нежилого помещения в связи с коронавирусом

Договор аренды (ДА) можно расторгнуть, как по соглашению сторон, так и по инициативе одной стороны. При этом, требуется руководствоваться оформленным ДА и законодательными нормами РФ. Для разрыва ДА требуется направить контрагенту соответствующее письмо.

Уведомление о разрыве ДА является документом, где одна сторона оповещает контрагента о своем намерении завершить сотрудничество. Оформляется такое уведомление письменно, в произвольном стиле, с учетом положений ГК РФ.

Когда требуется уведомление?

Оповещение о расторжении ДА считается необходимым документом в обстоятельствах, когда:

1. ДА является бессрочным.
2. В ДА продление срока аренды предусмотрено автоматически, благодаря чему соглашение становится оформленным на неопределенный период.
3. Один из контрагентов игнорирует условия соглашения. К наиболее распространенной ситуации относится, когда арендатор не перечисляет отмеченную в соглашении сумму.
4. Прочие нарушения со стороны одного из участников арендного сотрудничества, в том числе, неправильное использования арендуемого объекта.

Взаимное сотрудничество завершается в момент вручения контрагенту уведомления на основании п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.

Кто является инициатором отказа от аренды?

Инициатором разрыва арендных отношений может стать, как арендодатель, так и арендатор, при условии, когда один из участников соглашения нарушает условия аренды, которые становятся основанием для одностороннего прекращения сотрудничества.

Для расторжения ДА понадобится отослать контрагенту извещение об этом. При игнорировании другой стороной полученного уведомления инициатор разрыва аренды вправе обратиться в судебную инстанцию с иском, приложив письмо-уведомление. При этом, исковая претензия о преждевременном разрыве ДА арендатором может быть отослано, без предварительной попытки урегулировать конфликт.

Арендодателю же, перед обращением в суд, понадобится отправить арендатору письмо с предложением о выполнении договорных условий в назначенное отдельно время, и лишь после игнорирования им предложения, он вправе будет обратиться в суд (ст. 619 ГК РФ).

Основания для расторжения сделки арендодателем

Вероятность и условия досрочного разрыва ДА рекомендуется прописать на стадии оформления соглашения, отобразив порядок в соответствующем разделе документа. Если такой пункт не будет отмечен в ДА, участники сделки рискуют понести убытки, для компенсации которых они будут втянуты в продолжительные судебные тяжбы.

Согласно законодательным нормам РФ ДА можно преждевременно прекратить в следующих вариантах:

1. По желанию одного из контрагентов.
2. По взаимному соглашению сторон.

• Рассмотрим более детально каждый вариант расторжения ДА.
• Односторонний разрыв отношений.
• Процедуру разрыва аренды по инициативе одной стороны можно разбить на 2 вида:

• По решению одного из контрагентов соглашения путем мирных переговоров на основании условий ДА (если при его оформлении такая возможность была обозначена в ДА).
• По решению одного из контрагентов соглашения обратиться в суд, на основании норм ГК РФ – если в ДА не предусмотрен односторонний разрыв арендных отношений.

Основанием для разрыва ДА арендодателем могут стать причины, отображенные в ст. 619 ГК РФ, если арендатор:

• Неоднократно нарушал условия ДА или использовал объект аренды не по назначению.
• Нанес существенный вред объекту, сданному ему в аренду (например, самовольно осуществил перепланировку помещения, ухудшив его внешний вид или возможность дальнейшего использования по назначению).
• Более двух раз подряд не перечислил арендный платеж, согласно утвержденному графику.
• Не выполнил в срок капитальный ремонт арендованного объекта (если это установлено договорными условиями) и т.д.

По соглашению сторон

Оба участника арендных отношений готовы прекратить сотрудничество по взаимному согласию без предъявления друг к другу дополнительных требований и финансовых претензий.

В таком варианте, стороны не обязаны предупреждать друг друга о решении прекращения сотрудничества. Для документального оформления такого прекращения арендных отношений стороны обязаны составить и подписать доп.

соглашение, которое станет основанием для разрыва ДА.

Как составить уведомление о расторжении договора аренды?

1. Как уже отмечалось выше, для разрыва ДА, инициатору такого намерения нужно направить контрагенту письмо с оповещением об этом.
2. Рассмотрим, как оформить такое уведомление.
3. Надо отметить, что утвержденного шаблона такого письма законодательством РФ не предусмотрено, поэтому, такое уведомление формируется в свободном стиле, с соблюдением правил оформления деловых писем.

Уведомление может составляться на простом листе А4 или на фирменном бланке (если инициатором является юр. лицо).

Заполняя такой документ, понадобиться отобразить следующую информацию:

1) Обращение к адресату, согласно учредительным документам, с указанием:

• Для юр. лица:
• Должности руководителя.
• Его Ф.И.О.
• Юридического адреса.
• Для физлица:
• Ф.И.О. адресата.
• Адреса его нахождения.

2) Наименование документа или краткое его содержание.

3) Регистрационный номер документа и дата его отправления.

• 4) В тексте письма нужно будет изложить намерение отправителя уведомления о расторжении ДА в одностороннем порядке с отображением реквизитов сторон (аналогичных ДА).
• 5) Здесь же нужно будет перечислить причины такого решения, со ссылками на соответствующие пункты ДА.
• 6) Далее нужно будет отметить дату прекращения взаимоотношений.

7) В следующем абзаце рекомендуется предложить подписать приемопередаточный акт в указанную дату.

8) В завершение, нужно предупредить адресата, что, если данное уведомление будет проигнорировано и в указанное время представитель адресата не прибудет для оформления акта, к нему будут применены действия по принудительному прекращению арендных отношений (это может быть обращение в суд или принудительное изъятие имущества без возмещения адресату убытков).

9) После заполнения письма, документ должен быть подписан отправителем с расшифровкой фамилии.

Если письмо отсылается курьером, то во втором экземпляре отправителя обязана быть проставлена подпись контрагента, свидетельствующая о получении уведомления и ознакомления с его содержанием.

Примерный текст уведомления

Чтобы не столкнуться с трудностями при оформлении уведомления о разрыве ДА, рекомендуется скачать бланк такого письма и заполнить его. При этом, после заполнения реквизитов адресата и отображения темы письма можно приступить к следующей примерной формулировке основания создания данного документа:

Настоящим оповещаем вас о принятом решении одностороннего разрыва договора аренды № ____ от «___» ________ 20__ г. на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Далее можно приступисть к содержаню письма, где использовать преамбулу ДА с обозначением реквизитов сторон, к примеру:

Гр. Пахомов Леонид Павлович, паспорт: серия 54 72 № 643351, выданный 22.05.2006 г. ОВД г. Томска, Зарегистрированный по адресу: г. Томск, ул. Алтайская, д. 37, кв.

10, именуемый «Арендодателем», с одной стороны, и индивидуальный предприниматель Кузнецов Григорий Федорович, именуемый «Арендатором» с другой стороны, сообщает, что в связи с окончанием срока аренды транспорта (договор № 3 от 10 января 2021 года, обязательства Арендодателя по Договору прекращаются с 30.12 2021 года.

В следующем абзаце нужно предложить передать транспортное средство Арендодателю по указанному адресу. Пример текста может быть следующим:

Образец расторжения договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса

]]>]]>

Несмотря на утверждение федерального закона об отсрочке арендной платы от 01.04.2020 № 98-ФЗ, многие российские предприниматели принимают решение о расторжении договора аренды. Коронавирус многих привел к состоянию экономической нестабильности и отсутствию уверенности в своих силах. Вправе ли организация инициировать расторжение договора аренды из-за пандемии? Как правильно оформить данную процедуру? Ответы на эти и другие вопросы – в нашем материале.

Расторжение договора аренды: коронавирус и признание его форс-мажором

Действующим законодательством возможность одностороннего расторжения арендных отношений прямо не предусмотрена. Но здесь нужно учитывать, какие именно условия прописаны в конкретном договоре аренды.

Если в договоре есть условие о том, что арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке расторгнуть договор – никаких проблем не возникнет.

Если такое условие отсутствует, арендатору необходимо попытаться договориться с арендодателем и прекратить сделку по обоюдному согласию (если это не запрещено условиями договора и законодательными нормами). Но если другая сторона откажется идти навстречу, вопрос о расторжении договора придется решать в судебном порядке.

В ст. 451 ГК РФ указано, что стороны арендных отношений имеют право расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Ст. 416 ГК РФ предусматривает возможность прекращения обязательств в связи с невозможностью их исполнения.

Но можно ли считать пандемию коронавирусной инфекции (COVID-19) форс-мажором? Это зависит от позиции властей. Если пандемия была официально признана чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, арендатор сможет заявить о невозможности исполнения обязательств.

На сегодня все регионы России ввели режим повышенной готовности в связи с пандемией, поэтому форс-мажором коронавирусная инфекция признана на территории всей страны. 

 Уведомление о форс-мажоре: образец

Основания для расторжения договора аренды из-за коронавируса

Договор аренды может быть расторгнут в т.ч. по следующим основаниям:

• Существенное изменение обстоятельств, из-за чего исполнение условий договора для одной из сторон становится проблематичным или убыточным.
• Стороны арендных отношений выразили обоюдное согласие на их расторжение.
• Действует прямой запрет Правительства РФ на осуществление конкретных видов деятельности в определенный период.
• В договоре аренды прописано условие о наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Как документально оформить расторжение договора аренды из-за коронавируса

Если сделка расторгается без решения суда до истечения срока действия основного договора, то на практике эта процедура обычно оформляется специальным документом – дополнительным соглашением о расторжении договора аренды. Данное соглашение является документальным подтверждением прекращения договорных отношений между сторонами. Также оно подтверждает наличие или отсутствие претензий у сторон друг к другу.

Соглашение о расторжении договора аренды из-за коронавируса не имеет унифицированной формы. Законодательные требования к его содержанию также не утверждены, поэтому документ оформляют с учетом сложившихся обстоятельств.

При этом следует учитывать нормы п. 1 ст. 452 ГК РФ — дополнительное соглашение следует оформлять в той же форме, что и сам договор.

Обычно это простая письменная форма, но к примеру, если договор аренды был заверен у нотариуса, соглашение также потребует нотариального заверения.

 Письмо об отсрочке арендной платы

Какие условия следует включить в документ о расторжении договора аренды:

• Реквизиты договора аренды.
• Условие о добровольном расторжении сделки.
• Условие об отсутствии взаимных претензий по состоянию объекта аренды.
• Условия о возможной компенсации в пользу той или иной стороны и другие важные моменты, на которых бизнес-партнеры завершают сделку. При необходимости в документе прописывают определенные финансовые обязательства (штрафы, пени и т. д.).
• Дата, с которой договор аренды считается расторгнутым.

Как составить дополнительное соглашение к договору аренды

Стандартное содержание документа о расторжении договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса включает следущее:

• В верхней части документа прописывают его полное наименование «Соглашение о расторжении договора аренды» с указанием реквизитов договора, указывают дату и место составления документа.
• Вносятся сведения об Арендаторе и Арендодателе (наименование организаций, Ф.И.О. руководителей).

Далее нужно указать ключевые условия, которые были согласованы участниками арендных отношений:

• с какого момента расторгается договор аренды (с момента подписания дополнительного соглашения или иной даты);
• с какого момента прекращаются все обязательства сторон по договору аренды;
• в каком состоянии находится объект аренды;
• какие финансовые обязательства возлагаются на участников сделки и т.д.

После этого необходимо указать реквизиты сторон. Соглашение о расторжении договора аренды должны подписать уполномоченные лица от арендатора и арендодателя. К соглашению следует приложить документы: копию договора аренды, акт приема-передачи имущества, документы, подтверждающие личность представителей обеих сторон, если они действуют по доверенности и т.п.

 Все льготы в связи с коронавирусом для ИП и ООО

Ниже приведен образец расторжения договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса. 

Александра Рожкова

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не определен срок действия, то арендатор и арендодатель могут расторгнуть его в любое время. Однако здесь есть одно главное условие – лицо, принявшее решение отказаться от достигнутого соглашения, обязано заблаговременно предупредить об этом другую сторону, направив соответствующее уведомление.

Основания для расторжения аренды

Всю совокупность оснований для расторжения договора аренды можно разделить на две основные категории (с точки зрения инициатора прекращения таких отношений):

1. Для арендодателя – в этом случае наиболее распространенными причинами для прекращения арендных отношений могут выступать следующие пункты:

• вторая сторона нарушает условия договора или же использует имущество не по назначению
• объект аренды был существенно поврежден
• невнесение арендной платы 2 раза подряд и более
• арендатор не производит в установленные сроки капитальный ремонт в случаях, когда это обязательное условие
• у арендодателя изменились планы в отношении имущества, преданного во временное пользование,
• иные причины

1. Для арендатора поводом к расторжению договора аренды могут послужить следующие факторы:

• владелец имущества не предоставил его в пользование в установленные сроки
• арендодатель создает всевозможные препятствия для использования объекта аренды
• арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые затрудняют его использование или вовсе делают невозможным
• отсутствие возможности своевременно вносить арендную плату
• арендодатель не делает капитальный ремонт (если за ним закреплена такая обязанность)
• появление возможности заключить договор аренды в другом месте на более выгодных условиях и т.д.

Как уже было отмечено, если одна из сторон хочет прекратить свои арендные отношения, то она обязана направить уведомление. В действующем законодательстве не утверждена точная форма такого документа. Поэтому он составляется в произвольном виде, но с соблюдением общепринятых правил.

По инициативе арендатора в связи с коронавирусом

Если основанием для расторжения договора аренды (по инициативе арендатора) послужила тяжелая обстановка, вызванная коронавирусной инфекцией, то уведомление будет включать следующие пункты:

1. Шапка документа – тут прописываются данные обеих сторон. Если это две организации, то указывается полное название каждой и ФИО руководителей.
2. Название бумаги – здесь используется следующая формулировка «Уведомление об отказе от договора аренды недвижимого имущества».
3. Регистрационные данные документа (номер и дата).
4. Основная часть – в этом разделе последовательно указывается следующая информация:

• ссылка на п. 2 ст. 610 ГК РФ и договор (прописываются его реквизиты)
• имена/названия обеих сторон (арендатора и арендодателя)
• заявление об одностороннем отказе от договора с указанием конкретной даты, начиная с которой он перестанет действовать
• причина расторжения – в конкретном примере можно использовать следующую формулировку: «в связи с невозможностью своевременного внесения арендной платы по причине сложного финансового положения, вызванного развитием коронавирусной инфекции»

1. В конце документа арендатор должен поставить свою подпись.

Независимо от того, кто является инициатором расторжения договора аренды, в уведомлении обязательно должна также стоять подпись второй стороны. Она выступает подтверждением того, что адресат ознакомился с содержанием документа.

Для наглядности можно привести конкретный пример уведомления от арендатора о расторжении договора аренды:

СКАЧАТЬУведомление от арендатора о расторжении арендного договора

От арендодателя в связи с неоплатой

Если инициатором расторжения арендных отношений выступает сам владелец имущества, то в этом случае содержание уведомления несколько изменится.

Его структура будет включать в себя следующие пункты:

1. «Шапка» документа – указываются данные обеих сторон.
2. Название – можно использовать формулировку, приведенную в предыдущем пункте.
3. Регистрационные данные документа.
4. Основная часть – включать она будет в себя следующую информацию, которая должна быть изложена в последовательном порядке:

• сообщение о прекращении действия договора аренды (дата и номер) с указанием полных сведений о каждой стороне. К примеру, если это юридические лица, то прописывается название компании, ФИО ее руководителя и статус, присвоенный в рамках договорных отношений («Арендатор»/«Арендодатель»)
• причина расторжения договора – в конкретном примере может звучать следующим образом: «в связи с неоплатой в течение 2 месяцев арендного платежа, предусмотренного условиями договора»,
• срок прекращения арендных отношений – указывается точное число, месяц и год
• просьба передать имущество (до наступления дня окончания действия договора аренды) в состоянии, которое оно имело при первоначальном получении по акту приема-передачи
• сообщение о том, что если арендатор до указанного времени не заберет свои вещи, владелец имущества вправе переместить их в другое место. При этом он не будет нести ответственность за их сохранность

Примерное содержание уведомления от арендодателя можно увидеть в примере, приведенном ниже:

СКАЧАТЬУведомление от арендодателя о расторжении арендного договора

Дополнительно стоит отметить, что если арендатор не вносит плату за использование имущества, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора через суд (ст. 619 ГК РФ). Но в этом случае необходимо выполнить следующее условие – в адрес нарушителя должно быть направлено письменное предупреждение о внесении арендной платы в разумный срок.

Какие требования предъявляются к документу

• На законодательном уровне не установлены какие-либо четкие требования (помимо сроков) к уведомлению о прекращении аренды.
• Однако при составлении такого документа нужно руководствоваться следующими общепринятыми положениями:

• составляется в письменной форме
• стиль изложения исключительно деловой
• документ должен кратко и ясно выражать основою суть
• не допускается использование нецензурной лексики и оскорблений
• текст лучше набрать при помощи компьютерных программ
• стандартный формат бумаги – А4
• обязательно должны быть прописаны все реквизиты (договора аренды, сведения о каждой стороне и т.д.)

В действующем законодательстве четко прописан период времени, в течение которого арендатор/арендодатель обязан уведомить вторую сторону о принятом решении.

В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ тут установлены следующие сроки:

• за 3 месяца – при аренде недвижимого имущества
• за 1 месяц – в остальных случаях

На практике нередко происходят ситуации, когда плата за аренду внесена на год вперед, однако до истечения этого срока арендатором или владельцем имущества принимается решение о досрочном расторжении договора.

При возникновении подобной ситуации арендодатель обязан вернуть излишне уплаченную сумму. В противном случае это может быть признано неосновательным обогащением собственника имущества. Подтверждением такому выводу выступает Постановление АС Центрального округа № А35-3391/2010 от 27 марта 2015 года.

Однако тут есть и другой важный нюанс. Ключевым фактором выступает момент возврата имущества его собственнику. Согласно ч. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не вернул своевременно вверенное ему имущество, то арендодатель имеет право взимать плату за весь период просрочки.

Таким образом, плата будет взиматься до тех пор, пока объект не будет передан его владельцу.

Подытоживая вышесказанное, следует отметить, что при возникновении необходимости раньше срока прекратить арендные отношения, принявшая такое решение сторона должна уведомить об этом своего партнера в письменном виде. Однако такое правило распространяется только на те случаи, когда договор аренды заключен на неопределенный срок.

 Чтобы уточнить интересующую Вас информацию по составлению уведомления о расторжении арендного договора, обратитесь к юристу-консультанту с помощью формы ниже или позвоните по номеру, указанному на сайте. 

Образец (скачать пример): Уведомление о расторжении договора аренды из-за коронавируса

Генеральному директору ООО «Лютик»
(ИНН: 55556666 ОГРН: 20__2599259925)

г.Москва, Проспект Мира д.102, стр. 30

от Индивидуального предпринимателя
Петрова Д.С.
г. Москва, Проспект мира, д. 102, стр. 30, БЦ «Парк мира»

Адвокатское бюро г. Москвы «Москоу лигал» msk-legal.ru

УВЕДОМЛЕНИЕ
о расторжении договора аренды, возврате обеспечительного платежа

Между ИП Петровым Д.С. (далее – Арендатор) и ООО «Лютик»  (далее – Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 3 от 05.04.2019 (далее – Договор), расположенного по адресу: Проспект мира 103, стр. 20 (далее – Помещение). В соответствии с п.4 Договора, Помещение имеет кадастровый номер 44:55:67:55 и имеет площадь 250 кв.м.

В соответствии с п. 5 Договора за пользование Помещением Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в размере 100 000 руб.

До настоящего момента Арендатор своевременно и добросовестно ежемесячно вносил указанную арендную плату, а также компенсировал коммунальные расходы в пользу Арендодателя в соответствии с условиями Договора.

Вместе с тем, с учетом пандемии коронавируса, а также актами государственных органов законодательной и исполнительной власти, издаваемыми в целях борьбы с ней, произошло существенное изменение обстоятельств, из которых Арендатор и Арендодатель исходили при заключении Договора. В связи с указанными обстоятельствами Арендатор лишен как физической, так и правовой возможности использовать Помещение в связи, в частности, с закрытием Бизнес Центра «Садовый», в котором находится Помещение.

В связи с вступлением в силу Указа мэра Москвы от 26 марта 20__ года № 31-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 20__ г. № 12-УМ», а также фактическим закрытием центра «Садовый», в котором находится Помещение, арендная плата, начиная с 28.03.20__ вплоть до отмены указанных мер принятых органами государственной власти взиматься Арендодателем не может.

В соответствии с ч. 2 ст.

328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

На текущий момент режим повышенной готовности, не позволяющий проводить исполнение Договора Сторонам, в соответствии с Указом мэра Москвы от 28 апреля 20__ года № 51-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 20__ г. № 12-УМ»  (деятельность Арендатора включена в перечень приостановленных) продлен до 11.05.20__ включительно и, вероятнее всего, будет продлен и далее.

До настоящего момента все обязательства Арендатора добросовестно исполнены в полном объеме, период аренды Помещения в марте 20__ года был своевременно оплачен Арендатором. Вместе с тем,  как минимум, периоды аренды в апреле и мае не подлежат оплате в соответствии со ст.

328 ГК РФ, а именно отсутствием встречного предоставления Помещения Арендодателем. Требования Арендодателя об оплате задолженности в размере 100 000 руб.

за пользование Помещением Арендатором в апреле 20__ года, изложенные в претензии от 7 апреля 20__ года являются незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению со стороны Арендатора.

Настоящим уведомлением Арендатор сообщает Арендодателю об отсутствии задолженности перед Арендодателем в рамках их арендных отношений по Договору.

Несмотря на то, что действие Договора заканчивается лишь 31.07.

20__, с учетом указанных обстоятельств, принимая во внимание невозможность использовать Помещение, Арендатор лишен возможности извлекать прибыль из своей предпринимательской деятельности, а с учетом роста задолженности перед иными контрагентами по целому комплексу причин, связанных с пандемией коронавируса, Арендатору представляется экономически нецелесообразным продолжение арендных отношений с Арендодателем.

Согласно ч. 1 ст.

451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Правильность применения ст. 451 ГК РФ при расторжении договоров в условиях пандемии подтвердил Верховный Суд РФ в своем Обзоре от 21 апреля 20__ года по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1. msk-legal.ru

Настоящим уведомлением Арендатор сообщает Арендодателю о расторжении Договора с Арендодателем, начиная с «1» мая 20__ года в связи с существенным изменением обстоятельств, описанных выше, которые стороны при заключении договора не могли предвидеть.

Задолженность у Арендатора перед Арендодателем по Договору отсутствует, в связи с чем, Арендатор просит Арендодателя в соблюдение п.4.6. Договора вернуть обеспечительный платеж в полном объеме в размере 100 000 (сто тысяч) руб., переданный последнему во исполнение п.

8 Договора, в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по Договору Арендатором. До настоящего момента все обязательства Арендатора добросовестно исполнены в полном объеме.

Возврат суммы обеспечительного платежа необходимо произвести по следующим банковским реквизитам:

ИП Петров Д.С. Расчетный счет 00007378438343

_____________/ Петров Д.С/

Инструкция: готовим уведомление о расторжении договора аренды

Шаблоны и формы

Уведомление о расторжении договора аренды — это документ, который одна сторона соглашения направляет другой с намерением прекратить деловые отношения.

27 января 2021 Самоловских Наталья

Возможности для одностороннего расторжения договора аренды предусмотрены Гражданским кодексом РФ и зависят от условий контракта.

Основаниями для прекращения являются:

• соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). По этому основанию арендатор и арендодатель вправе прекратить деловые отношения в любое согласованное ими время вне зависимости от срока, на который они заключены;
• уведомление о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора в одностороннем порядке (ст. 450.1, 610 ГК РФ). Если контракт заключен на неопределенный срок, это уведомление вправе направить контрагенту любая из сторон в любое время. Если срок действия сделки определен, воспользоваться возможностью одностороннего отказа сторона вправе при наличии такого условия в соглашении. Кроме вышеперечисленного, в условиях контракта арендодатель и арендатор вправе предусмотреть различные основания для одностороннего отказа от сделки по инициативе одной из сторон без обращения в суд;
• решение суда (ст. 619, 620, п. 2 ст. 450 ГК РФ). Основания для обращения в суд с целью досрочного прекращения обязательств предусмотрены Гражданским кодексом и связаны с нарушениями одной из сторон своих обязанностей. По закону, контрагенты вправе включить в условия сделки дополнительные основания для судебного расторжения. Перед обращением в суд с заявлением на расторжение договора аренды обязательно направляем претензию другой стороне с целью соблюдения досудебного порядка урегулирования конфликта (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 60 постановления пленума ВС РФ № 6, пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996, ст. 619 ГК РФ).

Когда уведомить вторую сторону о прекращении арендных отношений

Если в контракте не прописано специальных условий, то, по нормам Гражданского кодекса РФ, в любой момент без объяснения причин отказаться сторона вправе только от бессрочных арендных отношений, направив уведомление о прекращении договора аренды:

• за 3 месяца — при пользовании недвижимым имуществом;
• за 1 месяц — в остальных случаях.

Арендатор и арендодатель вправе предусмотреть иной срок для предварительного оповещения контрагента, например, в отношении недвижимости часто договариваются об уведомлении за 1 месяц.

Как оформить уведомление

Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:

• используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
• обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
• четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
• ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.

Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:

• нарочно;
• заказным письмом с уведомлением;
• доставкой курьером.

Образец для арендатора

Общество с ограниченной ответственностью «Общество» ОГРН 12345678912345, ИНН 9988776655, КПП 0102030405 г. Город, ул. Переулочная, 1 Директору Негосударственного фонда помощи ветеранам Иванову Ивану Ивановичу г. Москва, 1-й бюджетный проезд, д. 2 Уведомление Между ООО «Общество» и Негосударственным фондом помощи ветеранам заключен договор аренды офисного помещения от 01.02.2020 № 1 на неопределенный срок. В соответствии с п. 5 указанного соглашения, ООО «Общество» вправе отказаться от временного владения и пользования помещением, предварительно уведомив арендодателя о своем решении за 1 месяц. Настоящим письмом ООО «Общество» уведомляет Вас о расторжении договора аренды по инициативе арендатора на основании ст. 610 ГК РФ, п. 5 соглашения.

Как разорвать договор аренды

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету.  Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ.

Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам. 

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра.

Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск.

Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

• В итоге предприниматель заплатил:
• — 87 409 рублей арендной платы;
• — 47 527 рублей пени;
• — 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.
• Дело № А65-3030/2017.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

1. — арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;
2. — в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;
3. — помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;
4. — помещение сгорело, затоплено или разрушено;
5. — по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;
6. — при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

1. С какой даты прекращается договор аренды.
2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Дело № А56-91456/20162.

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 28.01.2021