Сколько категорий земель существует? На каких можно строить жилые дома? На эти и другие вопросы отвечаем вместе с юристами
DifferRshutterstock
Больше половины территории России занимают земли лесного фонда, при этом для жилищного строительства больше всего подходят земли населенных пунктов. Вместе с юристами разбираемся в категориях земель и в том, что на таких территориях можно строить.
Что такое «категория земли»
Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли населенных пунктов;
- Земли промышленности;
- Земли особо охраняемых территорий и объектов;
- Земли лесного фонда;
- Земли водного фонда;
- Земли запаса.
Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.
При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении.
В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли.
Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.
К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества.
Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения.
Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.
Категория земельного участка (также обозначается как целевое назначение) определяет, каким образом данный земельный участок можно использовать ( ronstikshutterstock)
Виды категорий земель
Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.
Земли населенных пунктов
Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития.
Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa.
Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.
Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния
К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов.
Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство».
На таких участках можно построить дачный дом.
На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.
Промышленные земли
Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д.
На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка.
Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.
Земли лесного фонда
Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии.
По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га.
Это сопоставимо с размером территории Дании.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК).
Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда.
Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.
Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии
Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.
К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств.
Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).
Земли водного фонда
Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa.
При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).
Земли государственного запаса
К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.
RTimagesshutterstock
Как определить категорию земли
Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра.
Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.
Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.
Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.
Перевод земли из одной категории в другую
Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю».
Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.
Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода.
Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана.
Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.
Комментарий юриста
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр).
В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.
).
Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться.
Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно.
Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.
Земли промышленности и иного специального назначения
К землям специального назначения относятся территории, отведенные для эксплуатации и обеспечения деятельности различных объектов промышленности, теле- и радиовещания, энергетики, связи, транспорта, а также для осуществления других задач, связанными с целевым использованием подобных земель. Правовой режим и регулирование таких территорий осуществляется Земельным Кодексом РФ (ст. 87-93), а также специальными законами и актами органов власти.
Принимая во внимание характер задач, для выполнения которых данные территории были выделены в отдельную категорию, различают такие земли специального и иного назначения:
- Земли промышленности;
- Земли связи, теле- и радиовещания, информатики;
- Земли для обеспечения космической деятельности;
- Земли транспорта;
- Земли энергетики;
- Земли безопасности и обороны;
- Земли, относящиеся к иным территориям специального назначения.
Для вышеперечисленных земель промышленности и иного специального назначения устанавливается особый режим пользования.
Необходимость заключается в том, чтобы все объекты, имеющие стратегическое, региональное или государственное значение, представляющие для обычных граждан опасность или невозможность частного использования, могли использоваться только для конкретно отведенных целей. Рассмотрим каждую категорию в отдельности и определим их правовой статус.
Отметим, что земли специального назначения располагаются за пределами населенных пунктов, но могут принадлежать различным объектам муниципальных образований или же находиться в федеральной собственности или собственности субъектов.
В соответствии со ст. 87 Земельного Кодекса РФ, земли промышленности и иного специального значения могут передаваться в безвоззмездное пользование для сельскохозяйственного производства и других целей.
Земли промышленности
Законодательством РФ земли промышленности определяются как земли, используемые для обеспечения деятельности разных объектов промышленности.
Земельные участки, относящиеся к данной территории, могут использоваться в целях промышленного производства, но только в тех случаях, когда такие земли не изъяты из оборота.
Землями промышленности, изъятыми из оборота, можно считать участки, на которых располагаются объекты атомной энергетики, пункты хранения радиоактивных отходов, объекты по производству наркотических веществами, а также участки, относящиеся к закрытым административно-территориальным образованиям.
Все земли промышленности подвергаются постоянному вредоносному воздействию техногенного характера. Это возлагает ряд обязанностей на лиц, в чьем ведении находятся земельные участки данной категории — они обязаны выполнять требования по восстановлению нарушенных земель, их охране и рекультивации. Специальные требования устанавливаются как ЗК РФ, так и другими нормативно-правовыми актами.
Отметим, что условия использования земель промышленности в каждом конкретном случае зависит от того, чем регулируется деятельность владельцев земельных участков.
Так, специальный Закон о недрах определяет условия использования земель, порядок отвода и эксплуатации территорий для недропользования.
Для организаций горнодобывающей и нефтеперерабатывающей промышленности также установлены специальные требования, изложенные в профильных нормативно-правовых актах.
Санитарно-защитные зоны
В пределах земель промышленности устанавливаются специальные санитарно-защитные зоны, которые предназначены для уменьшения негативного воздействия загрязнений (химических, радиационных, физических, биологических) на окружающую среду.
Все данные о размерах ССЗ устанавливаются в документе под названием СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Предусмотрены следующие границы: для производства 5 класса территория ССЗ должна быть не менее 50 метров, 4 класса — 100 метров и более, 3-2 класс — 300-500 метров, а для промышленных объектов 1 класса ССЗ должна быть 1000 метров.
В пределах таких зон запрещена установка жилых домов, рекреационных зон, зон отдыха, санаториев, территории дачных и садовых товариществ, лечебных учреждений. Допускается только установка административных зданий, а также сооружений, необходимых для обслуживания промышленных объектов.
Земли транспорта
К категории земель транспорта относятся территории, отведенные для обеспечения деятельности и эксплуатации объектов железнодорожного, автомобильного, морского, воздушного и иных видов транспорта, определенных земельным законодательством РФ.
Земли железнодорожного транспорта
Так, земли железнодорожного транспорта могут включать в себя следующие категории:
- территории для размещения железнодорожных путей;
- участки для размещения и эксплуатации зданий и построек — вокзалов, станций, ремонтных депо, строения, устройства и сооружения, необходимые для функционирования и эксплуатации железнодорожного транспорта;
- полосы отвода и специальные охранные зоны, которые предоставляются гражданам для обслуживания ж/д транспорта, оказания услуг пассажирам и т.д. Сюда входят склады, заправочные станции, разгрузочные площадки, а также склады, предназначенные для хранения предметов и объектов с особым статусом правового регулирования;
Согласно с приказом Минтранса №126 и Законом №17-ФЗ, на землях железнодорожного транспорта могут устанавливаться полосы отвода — земельные участки, которые прилегают к железнодорожным путям, а также участки для размещения станций, линий связи, защитных лесополос, а также других объектов ж/д транспорта.
Земельные участки в полосе отвода могут передаваться в аренду физическим и юридическим лицам для сельского хозяйства, складирования грузов, оказания услуг пассижирам ж/д транспорта, а также для других целей, которые не мешают безопасности движения транспорта.
Земли автомобильного транспорта
Земли автомобильного транспорта включают в себя участки, отведенные для эксплуатации и содержания федеральных автомобильных дорог, а также придорожных полос со специальным режимом пользования.
Для земель автотранспорта также, как и для земель ж/д транспорта, устанавливаются полосы отвода и придорожные полосы. Согласно со ст. 90 ЗК РФ, для обеспечения дорожного движения на полосах отвода могут передаваться земельные участки физическим и юридическим лицам. На таких участках допускается размещать объекты дорожного сервиса.
В границах полосы отвода автомобильной дороги запрещается:
- размещать здания и другие объекты, не предназначенные для обслуживания автомобильной дороги
- распашка земельных участков, покос травы, рубка деревьев, выпас и прогон животных
- установка рекламных конструкций, не соответствующих техническим регламентам
- установка информационных щитов и указателей, если они не имеют отношения к обеспечению безопасности дорожного движения.
Земельные участки, которые предназначены для размещения объектов дорожного сервиса, установки рекламных конструкций могут предоставляться гражданам и юридическим лицам для этих целей. П. 4 ст.
25 Закона №257-ФЗ устанавливает, что земельные участки могут передаваться на условиях публичного или частного сервитута. Такие участки находятся на землях общего пользования и закрепляются за ведомственными организациями, а потому использование классической аренды невозможно.
Положения об использовании сервитута, а также его применении, находятся в ГК РФ.
Отметим, что классическое понимание сервитута (обеспечение прохода или проезда через определенную территорию, строительные работы на линейных объектах) в данном случае не применимо — сервитуты устанавливаются только для строительства и эксплуатации объектов дорожного сервиса. Сроки и условия пользования участком прописываются в соглашении о сервитуте.
Земли водного и морского транспорта
Для полноценного функционирования объектов морского и водного транспорта отводятся земельные участки:
- для размещения и создания искусственных водных путей;
- для размещения объектов, необходимых для эксплуатации и функционирования морского и водного транспорта — портов, станций, причалов и других строений и сооружений водного и морского транспорта;
- для размещения участков береговой полосы.
Согласно с Водным Кодексом РФ, на территории земли водного и морского транспорта устанавливаются участки береговой полосы. Береговая полоса представляет собой полосу земли, которая проходит вдоль границы воды общего пользования, предназначена для общего пользования.
Стандартная величина береговой полосы составляет 20 метров, за исключением случаев береговых полос каналов и рек, длина которых составляет менее 10 километров — в таких случаях величина полосы составляет 5 метров. В пределах береговой полосы запрещена приватизация земельных участков.
Береговая полоса внутренних водных путей выделяется для работ, связанных с судоходством и сплавом по внутренним водным путям, вне территорий населенных пунктов.
Земли аэровоздушного транспорта
Для функционирования аэровоздушного транспорта отводятся земли под аэропорты, взлетно-посадочные полосы, аэродромы, вокзалы, а также другие объекты недвижимости, необходимые для обеспечения правильной эксплуатации воздушного транспорта.
Земли системы нефтепроводов и газоснабжения
Также отводятся специальные зоны для размещения объектов, относящихся к системе нефте- и газомагистралей. На земельных участках, которые относятся к землям системы нефтепроводов и газоснабжения, запрещено устанавливать здания, сооружения или объекты в пределах минимально допустимого расстояния до объектов магистралей.
Для обеспечения правильной эксплуатации трубопроводов устанавливаются следующие охранные зоны:
- Для трубопроводов, транспортирующих газ, нефть, нефтепродукты — по 50 метров с каждой стороны оси трубопровода;
- Для трубопроводов, транспортирующих сжиженные углеводороды и бензин — по 100 метров с каждой стороны оси;
- Для насосов, распределительных станций, резервуаров хранения, станций хранения нефти и сжиженного газа отводятся участки земли в пределах 100 метров до границ объектов.
- Для газопроводов высокого давления устанавливаются минимальные границы в 125 м.
Частные земельные участки в пределах охранных зон не изымаются у владельцев и могут использоваться для сельскохозяйственных работ. Владельцы, перед проведением работ на участке, должны ознакомиться и придерживаться регламента предприятия трубопроводного транспорта, а также соблюдать требования Постановления Правительства РФ №878.
В пределах охранных зон запрещено строить объекты жилищной инфраструктуры, сносить и проводить реконструкцию объектов инфраструктуры, подключаться к сетям трубопроводов, разжигать огонь, рыть погребы и удобрять почвы.
Земли энергетики
Землями энергетики признаются территории, отведенные для функционирования и эксплуатации объектов энергетики.
Согласно с законодательством РФ, к таким объектам относятся федеральные энергетические системы, а также объекты ядерной энергетики, находящиеся в ведении федеральных органов власти.
Это означает, что пользователями земель энергетики могут быть только организации государственной формы собственности.
Для обеспечения жизнедеятельности объектов энергетики земельные участки могут отводиться для размещения атомных и гидроэлектростанций, ядерных установок, тепловых электростанций, а также для размещения линий электропередачи, подстанций и других объектов и построек, обеспечивающих функционирование энергетического комплекса.
Порядок определения земельных участков для размещения опор линий связи и линий электропередачи определены Постановлением Правительства РФ №486.
Охранные зоны земель энергетики
Постановлением Правительства РФ №160 определен порядок эксплуатации охранных зон земель энергетики. Границы охранных зон самостоятельно определяются организациями, во владении которых находится электросетевое хозяйство (п. 6 Постановления). В пределах охранных зон запрещено:
- Проводить любые работы, препятствующие безопасной эксплуатации электросетевого хозяйства;
- Размещать свалки;
- Проводить сброс едких веществ и тяжестей более 5 тонн;
- Складировать горюче-смазочные материалы;
- Размещать объекты инфраструктуры — рынки, больницы, парки, школы и т.д.;
- Использовать летательные аппараты (в т.ч. воздушных змеев);
- Посадка и вырубка деревьев, работы с почвой (мелиорация, взрывные работы);
- Земляные работы на глубине более 30 см;
- Полив сельскохозяйственных растений при условии, что струя воды более 3 м;
С полным перечнем существующих запретов можно ознакомиться в Постановлении №160.
Зоны с особыми условиями пользования
Зоны с особыми условиями использования — это санитарные, охранные, защитные зоны, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, зоны охраняемых объектов, а также другие территории, предусмотренные законодательством РФ.
Такие зоны устанавливаются на территориях, которые прилегают к объектам, относительно которых устанавливается особый режим пользования.
Земельные участки, которые находятся на территории таких зон, не изымаются у правообладателей, но может устанавливаться специальный режим пользования участком, который будет соответствовать требованиям зоны, или могут устанавливаться запреты на ведения тех видов деятельности, которые не соответствуют целям зон.
Границы зон определяются специальными обозначениями и информационными знаками. Также зоны вносятся в государственный кадастр недвижимости с указанием основных сведений о них — местоположение, реквизиты и данные государственных и/или муниципальных органов, установивших границы таких зон, содержание ограничений в пределах территории зон.
Другие земли специального назначения
Кроме трех вышеперечисленных категорий, которые встречаются чаще других, существуют и другие земли специального назначения. Кратко рассмотрим каждый вид:
- Земли связи, теле- и радиовещания, информатики — категория земель, предназначенных для деятельности объектов связи. Сюда относятся все постройки и объекты инфраструктуры связи — подземные, воздушные и наземные линии связи, охранные зоны, объекты эксплуатации и работы спутниковой связи.
- Земли для обеспечения космической деятельности — это те земли, которые отводятся для функционирования и эксплуатации объектов аэрокосмической промышленности, в том числе космодромы, стартовые площадки, центры управления пункты и базы хранения информации, техники, полигоны и экспериментальные базы, центры подготовки космонавтов.
- Земли обороны и безопасности — территории, отведенные для обеспечения деятельности ВС РФ, поддержания обороноспособности государства. В данную категорию входит очень широкий перечень объектов, которые связаны с поддержанием обороноспособности, безопасности территорий страны, а также территории, принадлежащие ВС РФ. Охранные зоны земли обороны и безопасности устанавливаются с учетом типа объекта, располагающегося на территории (для ракетного полигона — одни зоны, для особо важных или секретных объектов — другие). Порядок установки границ определяется законодательством РФ. Отметим, что земельные участки не изымаются у их владельцев, но могут переходить в пользование ВС РФ в порядке реквизиции (временного изъятия) в случае военного или чрезвычайного положения.
- Земли иного специального назначения. В законодательной базе нет четкого определения таких земель — это означает, что законодателем определены только типичные случаи использования, но могут быть и другие.
Перевод земель в другую категорию
Рассматриваемые земли могут быть переведены в другую категорию, согласно со ст. 9 Закона РФ №172-ФЗ.
Переводится земли могут без ограничений, кроме случаев, когда такие территории загрязнены или застроены объектами, подлежащими сносу, а также в составе таких земель осуществляется деятельность по загрязнению почв.
В этих случаях земли можно перевести после рекультивации и по обращению органов исполнительной власти. Перевод земли осуществляется по ходатайству, которое подается лицом в исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Что такое земельный надзор и земельный контроль?
Согласно действующему законодательству земля и ее ресурсы являются основным достоянием народа. Земля имеет особую социальную ценность как недвижимость. С целью справедливого распределения и целевого использования земель ведется государственный земельный контроль (надзор).
Муниципальный земельный контроль представляет собой деятельность органов местного самоуправления по контролю за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами требований законодательства РФ, законодательства субъекта РФ, связанных с объектами недвижимости, по которым возникают земельные правоотношения. За нарушение данных требований предусмотрена административная и иная ответственность. Так, пункт 3 статьи 72 ЗК РФ указывает на требования, предъявляемые к собственникам земельных участков в рамках осуществления контрольных функций со стороны муниципалитета.
Земельный кодекс РФ выделяет несколько видов такого контроля. Органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль за расположенными в границах городского округа объектами недвижимости, по которым возникают земельные правоотношения.
Органы местного самоуправления городских поселений осуществляют данный контроль в отношении объектов недвижимости, расположенных в границах городских поселений.
Органы местного самоуправления муниципального района осуществляют соответствующий контроль в отношении расположенных на межселенной территории района объектов недвижимости, по поводу которых возникают земельные правоотношения, а также в отношении объектов недвижимости, расположенных в границах сельских поселений, входящих в состав данного района, за исключением случаев, если в соответствии с законом субъекта РФ данные полномочия закреплены за органами местного самоуправления указанных сельских поселений.
Земельный контроль проводится органами местного самоуправления с целью сбора наиболее полных и актуальных данных, которыми в дальнейшем смогут воспользоваться другие государственные органы для пресечения земельных правонарушений. Благодаря этим действиям обеспечивается рациональное использование природных ресурсов, а процедура учета и контроля становится максимально прозрачной и открытой.
Органы местного самоуправления осуществляют земельный надзор путем реализации своих полномочий, в круг которых входит:
– соблюдение норм использования земель, их целевого назначения;
– исключение самовольного захвата земель и их использования без необходимой документации;
– сбор достоверной информации о состоянии участков;
– предотвращение порчи земель сельскохозяйственного назначения;
– совершение действий, направленных на улучшение угодий;
– контроль за исполнением предписаний по устранению правонарушений;
– приведение участков в состояние, позволяющее использовать их согласно целевому назначению.
Порядок проведения муниципального надзора предполагает осуществление инспекторских проверок согласно установленному плану работ. Основанием для этого служит распоряжение руководства уполномоченного органа.
Следует отметить, что могут возникнуть и внеплановые проверки. Основанием для их проведения служат:
– обнаружение данных, которые подтверждают факт нарушения земельного законодательства;
– получение от государственных органов или местной администрации, физических или юридических лиц сведений о нарушении норм земельного законодательства.
Согласно регламенту муниципальный земельный контроль в отношении физических лиц проводится не чаще, чем раз в 2 года. Проверки юридических лиц осуществляются согласно установленному плану работ или при поступлении сведений о совершаемом правонарушении.
Как отмечалось выше, проверки проходят в соответствии с установленным планом, который утверждается на предстоящий год. План проверок физических лиц по муниципальному земельному контролю, а также юридических лиц, составляют органы местного самоуправления.
Следует отметить, что если конкретный земельный участок подвергся плановой проверке, а соседний участок – нет, то это не означает, что его упустили из виду. Вероятно, его включат в последующий план, предусматривающий график проведения таких проверок. Таким образом, проверка исполнения земельных норм в тот или иной момент может затронуть любого гражданина, проживающего на данной территории.
Прежде всего, необходимо подчеркнуть, что муниципальный земельный контроль в отношении физических лиц, организаций и госорганов осуществляется уполномоченными должностными лицами. Сотрудникам администрации выдаются специальные удостоверения, подтверждающие их полномочия.
В случае выявления в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения требований земельного законодательства, за которое законодательством РФ предусмотрена административная и иная ответственность, в акте проверки указывается информация о наличии признаков выявленного нарушения. Должностные лица органов местного самоуправления направляют копию указанного акта в орган государственного земельного надзора. В качестве дополнений к акту необходимо прилагать фотографические таблицы, замеры площади и другие доказательства, подтверждающие факт правонарушения.
Для эффективного выполнения своих обязанностей уполномоченные органы составляют проверочные листы по муниципальному земельному контролю (только при проведении плановой проверки в отношении юридических лиц). В этот документ входит список вопросов, ответы на которые следует получить в рамках одной проверки.
В течение 5 рабочих дней со дня поступления от органа местного самоуправления копии акта проверки, указанного в пункте 5 статьи 72 ЗК РФ, орган государственного земельного надзора обязан рассмотреть указанный акт и принять решение о возбуждении дела об административном правонарушении или решение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении и направить копию принятого решения в орган местного самоуправления.
Главная цель инспектирования муниципалитетом земельных правоотношений состоит в обеспечении исполнения со стороны различных юридических лиц, их руководства, а также должностных и физических лиц законодательных требований относительно земельных участков, а также соблюдении мер по охране эксплуатации земель.
§ 2. правовой режим земель промышленности и земель энергетики • Земельное право, Владимир Георгиевич Графский, 2008
Правовой режим земель промышленности прежде всего подчинен интересам развития промышленных отраслей хозяйства Российской Федерации. Земли этой категории предназначены для размещения объектов промышленности (зданий, строений, сооружений, инженерных коммуникаций).
В целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования.
Понятие Землями промышленности признаются земи правовой режим ли, которые используются или предназначеземель ны для обеспечения деятельности организапромышленности ций и (или) эксплуатации объектов промышленности1.
Размеры земельных участков, предоставляемых для промышленных целей, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами или проектно-технической документацией. Общие положения об определении норм предоставления земельных участков установлены Земельным кодексом РФ.
Земельные участки из земель промышленности, если они не изъяты 'из оборота на основании ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в собственность всем участникам земельно-правовых отношений, в том числе юридическим лицам и гражданам, для осуществления деятельности в сфере промышленного производства.
Изъятыми из оборота являются в данном случае земли промышленности, занятые находящимися в федеральной собственности объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования.
Ограничены в обороте иные, кроме указанных выше, земли в границах закрытых административно-территориальных образований; земли промышленности, предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств, а также земельные участки из земель промышленности, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Помимо земельного законодательства, которое устанавливает основы использования данных земель, конкретные условия использования земельных участков могут быть установлены законодательством об отдельных видах промышленности. Нормативными актами об отдельных видах промышленности может быть установлен и правовой режим охранных зон.
1 ЗК РФ. Ст.
- 317
- Данными нормативными актами устанавливаются права и обязанности по использованию земель промышленности, требования по их охране.
- В связи с тем что земли промышленности подвержены в наибольшей степени вредному воздействию техногенного характера, лица, непосредственно использующие данные земли, обязаны постоянно выполнять требования по охране земель, в том числе рекультивацию, восстановление нарушенных земель, установленные Земельным кодексом и иным специальным законодательством1.
- Земли, предоставленные
- для целей недропользования
- Земельные участки, предоставляемые для добычи полезных ископаемых в промышленных целях (целей недропользования), не выделены земельным законодательством в отдельную категорию, а входят в состав земель промышленности.
Земельным кодексом при этом определены особые условия предоставления земельных участков.
Организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности, как установлено ЗК РФ, земельные участки для разработки полезных ископаемых предоставляются после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель.
Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья предоставляются в соответствии со ст. 79 ЗК РФ после отработки других сельскохозяйственных угодий, расположенных в границах горного отвода.
В целом особенностью правового режима земель, которые используются для целей недропользования, является то, что он тесно связан с правовым режимом недр, порядком их предоставления, использования и охраны. В то же время предоставление и использование земельных участков не становится тождественным использованию недр и продолжает подчиняться требованиям норм земельного права.
При этом действующим в настоящее время Законом РСФСР «О недрах» установлено, что предоставление недр в пользование оформляется специальным государственным разрешением в виде лицензии, включающей установленной формы бланк с Государственным гербом Российской Федерации, а также текстовые, графические и иные приложения, являющиеся неотъемлемой составной частью лицензии и определяющие основные условия пользования недрами.
Предоставление участка (участков) недр в пользование на условиях соглашения о разделе продукции оформляется лицензией на пользование недрами.
Лицензия удостоверяет право пользования указанным участком (участками) недр на условиях соглашения, определяющего все необходимые условия пользования недрами в соответствии с Федеральным законом «О соглашениях о разделе продукции» и законодательством Российской Федерации о недрах.
Лицензия является документом, удостоверяющим право ее владельца на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока при соблюдении владельцем заранее оговоренных условий. Между
1 См. главу 10 учебника.
318
уполномоченными на то органами государственной власти и пользователем недр может быть заключен договор, устанавливающий условия пользования таким участком, а также обязательства сторон по выполнению указанного договора.
Лицензия и.
ее неотъемлемые составные части должны содержать в том числе данные о пользователе недр, получившем лицензию, и органах, предоставивших лицензию, а также основание предоставления лицензии; данные о целевом назначении работ, связанных с пользованием недрами; указание пространственных границ участка недр, предоставляемого в пользование; указание границ земельного отвода или акватории, выделенных для ведения работ, связанных с пользованием недрами, и другие сведения, установленные законодательством.
Земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением и использованием недр, временно или постоянно могут отчуждаться для государственных нужд с возмещением собственникам указанных земельных участков их стоимости в соответствии с земельным законодательством.
Решение об отчуждении таких земельных участков принимается федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с разделением их полномочий.
Установленные положения о предоставлении участков для целей промышленного недропользования и использование таких участков в рамках категории земель промышленности, следует отличать от реализации лицами, обладающими правами на земельные участки прав добычи общераспространенных полезных ископаемых. Такая добыча может производиться на землях практически всех категорий.
- Порядок предоставления недр для разработки месторождений общераспространенных полезных ископаемых, порядок пользования недрами юридическими лицами и гражданами в границах предоставленных им земельных участков с целью добычи общераспространенных полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с добычей полезных ископаемых, устанавливаются законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
- Недра для добычи общераспространенных полезных ископаемых с целью производства строительных материалов могут не предоставляться при условии возможности использования отходов горнодобывающего и иных производств, являющихся альтернативными источниками сырья.
- Собственники, владельцы земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
- 319
- Понятие
- и правовой режим земель энергетики
Землями энергетики в соответствии со ст. 89 ЗК РФ признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов энергетики. Земли энергетики предоставляются для обеспечения прежде всего атомной и электроэнергетической отраслей.
При этом в целях обеспечения деятельности организаций и объектов энергетики могут предоставляться земельные участки:
для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики. При этом правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов энергетики, согласно ЗК РФ, могут устанавливаться охранные зоны электрических сетей.
Земельные участки, используемые в указанных целях, предоставляются организациям, осуществляющим основную деятельность в области атомной и электроэнергии, на основании прав, предусмотренных ст. 15, 20—24 ЗК РФ1.
Однако значительная часть земель атомной энергетики изъята из оборота на основании ст.
27 ЗК РФ, если они заняты находящимися в федеральной собственности объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.
Правила использования земель данного разрешенного использования, помимо земельного законодательства, устанавливаются также и специальным законодательством, регулирующим отношения о функционировании данных отраслей. Правовые основы и принципы регулирования отношений, возникающих при использовании атомной энергии, установлены Федеральным законом от 21 ноября 1995 г.
«Об использовании атомной энергии». Этим Законом устанавливаются полномочия по размещению объектов атомной энергии, которые непосредственно связаны с полномочиями по отводу земельных участков для этих целей.
При этом решения о сооружении ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения, имеющих оборонное назначение, находящихся в федеральной собственности, либо имеющих федеральное или межрегиональное значение, либо размещаемых и сооружаемых на территории закрытых административно-территориальных образований, принимаются Правительством Российской Федерации.
Решения о месте размещения указанных объектов принимаются совместно Правительством Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
См. главу 4 учебника.
320
Решения о месте размещения и о сооружении других пунктов хранения, а также имеющих региональное значение радиационных источников принимают органы государственной власти субъектов Российской Федерации, на территории которых предполагается их размещение и сооружение. Решения о месте размещения и о сооружении иных радиационных источников принимают органы местного самоуправления по представлению эксплуатирующей организации.
- Предоставление земельных участков для размещения ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения осуществляется в порядке и на условиях, которые устанавливаются земельным законодательством Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законами и иными правовыми актами Российской Федерации.
- Решения о размещении и сооружении ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения принимаются на основании заключений государственной экологической экспертизы и с учетом выводов экспертиз, проводившихся общественными организациями.
- Принятие решений о размещении и сооружении ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения осуществляется в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.