Договор аренды в сфере общественного питания, применение статьи 417 ГК РФ

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Аренда муниципальных помещений в РФ представляет собой разновидность гражданско-правовых отношений.

Заключив договор с администрацией, гражданин или организация могут пользоваться объектом, который принадлежит государству. Но при этом существует особый порядок получения права на аренду данных помещений и оформления договора. Как использовать предоставленную возможность, расскажем далее.

Муниципальными называются помещения, находящиеся в собственности администрации конкретного населенного пункта.

Закон позволяет предоставлять их во временное пользование организациями и гражданам. В дальнейшем они получают возможность распоряжаться выделенными объектами по своему усмотрению. В качестве цели аренды может выступать предпринимательская или иная деятельность.

Обратите внимание!

Передавать в пользование муниципальное помещение имеет право комитет по управлению городским имуществом при местной администрации.

Закон допускает аренду как жилых, так и нежилых помещений у администрации. Также во временное пользование могут быть переданы земельные участки, административные, офисные, складские здания и другие объекты местной застройки. Такая недвижимость может принадлежать муниципалитетам не только города, но и района или области.

Преимуществ аренды административной недвижимости очевидны:

конкурентоспособная цена;
нахождение муниципальных объектов в развитых с деловой точки зрения районах;
прозрачная схема их передачи в собственность.

Аренда муниципальных помещений — это передача во временное пользование гражданам или организациям объектов административной собственности

Как арендовать муниципальное нежилое помещение?

Такая аренда предусматривает участие в тендере. Участнику нужно пройти несколько этапов перед тем, как заключить договор:

Вам нужно обратиться в администрацию с заявлением, которое составляется в свободной форме. В нем следует указать, для каких целей вы собираетесь его использовать и попросить предоставить интересующее вас помещение в аренду;
Если вашу просьбу одобрят, то объявление о торгах размещается в открытом доступе администрацией. Объект выставляется на аукционные торги. О начале аукциона администрация также уведомляет общественность;
После утверждения победителя торгов на аренду муниципального нежилого помещения, заключается договор с администрацией на пользование данным объектом. Срок договора — не более 5 лет;
Помещение передается по акту приема-передачи. При этом договор аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре, если срок пользования имуществом больше года.

Если вы соблюдаете указанные в договоре требования на протяжении 2 лет и своевременно платите арендные платежи, то у вас есть возможность продлить договор временного пользования или полностью выкупить объект на условиях администрации.

Привилегию по выкупу муниципальных помещений государство предоставляет перспективному малому и среднему бизнесу и только при неукоснительном соблюдении порядка пользования предоставленным имуществом.

Выкупная стоимость устанавливается при участии местных властей на основании профессиональной оценки. В качестве преимущества по выкупу муниципальных объектов предпринимателям чаще всего предлагается цена, которая в 1,5 раза ниже рыночной.

Заключив договор аренды муниципального помещения, строго соблюдайте его требования — вы получите возможность выкупить объект по выгодной цене

Как снять в аренду муниципальное помещение?

Если вы заинтересованы в аренде муниципального помещения, то необходимо обратиться в администрацию с прошением о предоставлении во временное пользование интересующего помещения. Также в заявлении должна быть указана цель использования объекта.

Далее составляется акт передачи помещения. Если срок пользования предоставленным имуществом превышает один год, договор аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Арендатор вправе подписать соглашение и акт передачи только после личной проверки помещения и в случае его соответствия заявленным требованиям.

Обратите внимание!

Если права на получение объекта в аренду заявляют несколько претендентов, администрация устраивает открытые торги.

Можно ли передавать права аренды другим лицам?

Если вы арендуете муниципальное помещение, то вправе передавать права аренды другим лицам. Например, в случае банкротства компании, ее переезда и т.д.

Чтобы уступить право аренды, вы должны расторгнуть ранее заключенный договор с администрацией, о чем необходимо заявить в соответствующий орган власти. Вы составляете заявление с указанием причин расторжения договора.

Стоит отметить, что уступка прав аренды допускается только в случае соблюдения арендатором всех условий по договору и отсутствия задолженности по платежам.

Вы можете передать право аренды муниципального помещения другому лицу, но только расторгнув договор с администрацией

Взяв в аренду муниципальное помещение, вы не имеете права передавать его во временное пользование иному лицу напрямую. После расторжения договора администрация обязана устроить новые торги и дождаться поступления нескольких предложений. Объект переходит в дальнейшее владение победителю аукциона.

Таким образом, любой гражданин или юридическое лицо способны получить во временное пользование (а в дальнейшем — в постоянное) свободный объект муниципальной собственности.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Блог

При аренде помещения вполне естественно, что арендатор пользуется всеми благами цивилизации, в том числе и такими коммунальными услугами как: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение. А вот в каких случаях у арендатора возникает обязанность по оплате таких услуг в адрес управляющей организации, предоставляющей коммунальные услуги (далее по тексту — Исполнитель)?! Давайте разбираться.

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Пунктом 2 ст.

616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом законодатель не конкретизирует, что относится к таким расходам для каждого определенного вида имущества. Поскольку нормы вышеприведенной статьи являются диспозитивными, стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.

При этом, действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг в лице УО или РСО).

Однако, на практике довольно часто возникает ситуация, когда недобросовестный арендатор, в силу известных одному ему причин, не выполняет согласованную обязанность и уклоняется от заключения договора с исполнителем коммунальных услуг. Что же делать УО, когда в нежилом помещении арендатор фактически потребляет коммунальные услуги, а долг по оплате только растет в арифметической прогрессии, и к тому же этого арендатора днем с огнем не сыскать… В судебной практике сложилось два подхода в разрешении этого вопроса.

Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 21 мая 2013 г. № 13112/12 пришел к выводу, что поскольку п.2 ст.616 ГК РФ регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов. Дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 Гражданского кодекса, суду представлено не было. Таким образом, взыскание судами стоимости коммунальных услуг с общества как арендатора помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12 разъяснил, что по общему правилу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором. По мнению ВАС РФ, непосредственно законом на арендатора такое бремя не возложено.

Из договора аренды указанная обязанность арендатора также не может вытекать, поскольку договор регулирует отношения собственника и арендатора. На основании этого ВАС РФ пришел к выводу, что, не оплатив оказанные коммунальные услуги, собственник неосновательно обогатился за счет ресурсоснабжающей организации (п. 1 ст.

1107 ГК РФ) и обязан возместить стоимость фактически оказанных услуг.

Также ВАС РФ отметил, что в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на содержание имущества, в том числе расходы на коммунальные услуги, по общему правилу несет арендатор. Однако, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст.308 ГК РФ).

Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем — собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.

Аналогичный вывод был впоследствии сделан и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г.).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была высказана точка зрения относительно невозможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов в отсутствие договора между исполнителем коммунальных услуг и арендатором:

«… В силу абзаца второго п. 3 ст.

308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».

Кто отвечает за вывоз мусора: арендатор или собственник помещения

Арендаторы и арендодатели часто спорят, кто должен платить за вывоз мусора из помещения. Мы разобрались в вопросе и позволим себе спойлер: по общему правилу это обязанность арендатора, и она не единственная относительно мусора. Однако есть частный случай. Теперь обо всём подробно.

Основной источник:

???? Закон Об отходах производства и потребления от 24.06.98 № 89-ФЗ

В чём проблема с мусором

Мусор — это всё, что осталось ненужным после потребления, производства, приготовления еды, оказания услуг или торговли. Это коробка от пиццы, обрезок доски, банка с остатками краски, остриженные волосы, картофельные очистки и стопка накладных от поставщика за прошлую пятилетку.

Закон называет мусор отходами. А всё, что выносят на мусорку из помещения — твёрдыми коммунальными отходами или ТКО.

Государство следит, чтобы отходы не вредили природе и человеку. Для этого специальные организации — региональные операторы по обращению с ТКО — собирают отходы из контейнеров и вывозят на свалку. Потом утилизируют или перерабатывают.

Жильцы домов, заводы и предприниматели обязаны заключить договор с региональным оператором своего города и каждый месяц платить по тарифу за очистку уличных контейнеров, в которые выкидывают мусор.

От имени жильцов в многоквартирном доме договор заключает ТСЖ и добавляет строку за вывоз ТКО в квитанцию.

Предприниматель заключает договор напрямую с региональным оператором и платит за вывоз ТКО из помещения, где ведёт бизнес. Формат деятельности неважен, мусор вывозят из офиса, с производства, из магазина и кафе. Получается, предприниматель платит дважды: за домашний и рабочий мусор. Но если предприниматель работает из дома, заключать второй договор и платить дополнительно не нужно.

Это ещё не все обязанности. Предприниматель должен определить класс опасности мусора и, если нужно, получить паспорт отходов.

Паспорт отходов и класс опасности

Отходы делят на пять классов по степени опасности для природы.

Первый класс — это чрезвычайно опасные отходы, например, ртуть. Пятый — практически неопасные — остатки еды, кассовые чеки, опилки.

Предприниматель обязан определить класс отходов от своей деятельности. Так нужно, чтобы оператор знал, как вывозить и утилизировать отходы из конкретного помещения.

Чтобы определить класс опасности, обращаются в специальную лабораторию, там делают биотестирование. Исследованиями занимаются коммерческие организации. Их можно найти в интернете по запросу «где сделать биотестирование отходов».

Если отходы от деятельности предпринимателя относятся к классам с первого по четвёртый, нужно получить паспорт отходов. Если к пятому — протокол биотестирования.

Паспорт и протокол тестирования предприниматель хранит у себя. Если придут с проверкой из Росприроднадзора, спросят именно эти документы.

На вывоз отходов заключают договор с региональным оператором. Чаще всего это обязанность арендатора

Мы уже говорили: чтобы из уличного контейнера регулярно вывозили мусор, надо заключить договор с региональным оператором. Такой есть в каждом городе.

По общему правилу в арендованном помещении договор на вывоз отходов заключает арендатор. Он собственник мусора, и заботы по вывозу лежат на нём — так сказано в ч. 4 ст. 24.7 Закона № 89-ФЗ. Кроме того, именно арендатор обязан платить за содержание арендованного помещения по ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

Для заключения договора предприниматель подаёт заявку региональному оператору, сообщает адрес, размер помещения и вид деятельности. На вывоз отходов классов опасности с первого по четвёртый у оператора должна быть лицензия.

Если забить на вывоз мусора и, например, подбрасывать в чужой контейнер, будут проблемы.

Предпринимателя могут оштрафовать на сумму до 250 000 ₽ или закрыть на три месяца по ч. 1 ст. 8.2 КоАП РФ. В лучшем случае выдадут предписание заключить договор на вывоз ТКО. Такое было с владельцем магазина сантехники — дело № А41-84137/19.

Ещё региональный оператор может обязать заключить договор через суд. И даже взыскать плату за уже вывезенный мусор с неустойкой. Такое тоже было — дело № А15-2160/2019.

По договору аренды за мусор может отвечать арендодатель

Арендатор и арендодатель могут договориться, что договор на вывоз отходов заключает арендодатель. Так можно согласно Письму Минприроды России от 09.07.2020 № 25-47/17005. В этом случае арендатор только оплачивает счета от арендодателя.

Обычно организацию вывоза отходов берут на себя собственники бизнес и торговых центров. Они обустраивают общую площадку с контейнерами и заключают договор с региональным оператором. Но никто не запрещает переложить обязанность на арендодателя и в небольшом помещении на первом этаже или мастерской в промзоне, если всех это устраивает.

Обязанность арендодателя вывозить мусор записывают в договор аренды. Формулировка примерно такая:

Арендодатель обязан заключить договор на вывоз ТКО из арендуемого помещения с региональным оператором и самостоятельно вносить плату. Арендатор компенсирует расходы на вывоз ТКО согласно выставленным арендодателем счетам.

Прочитайте свой договор аренды. Если нашли подобный пункт — за мусор отвечает собственник помещения.

Пока не выкинули в уличный контейнер, хранить мусор надо по санпинам

В санпинах по некоторым видам деятельности есть пункты, как хранить мусор, и даже требования к уличным контейнерам. Хранение зависит от того, насколько опасен мусор для сотрудников и клиентов. Обязанность хранить мусор по санпинам не получится переложить на собственника помещения.

Фитнес-клубы

СП 2.1.2.3304-15

Уличные контейнеры для сбора мусора делают с закрывающимися крышками. Под контейнером — твёрдое водонепроницаемое покрытие. Вокруг — непродуваемое ограждение. Контейнер ставят не ближе 25 м от спортивной площадки, если она на улице.

В помещении ставят мусоросборники. Их очищают при заполнении на ⅔ объёма.

Продуктовый магазин

Заключаем договор аренды под общепит. Часть 1: портрет идеального арендодателя

Радует, что в последнее время все чаще стали появляться новости об открытии новых ресторанов, а не только об их закрытии.

Открытие своего заведения (будь то маленькая кофейня или целый ресторан) – это сложный квест, который включает в себя тысячу и одно задание со своими ловушками и подводными камнями.

Одна из таких сложных и ответственных задач – выбрать помещение под заведение и заключить договор аренды, который не станет впоследствии миной замедленного действия для вашего бизнеса.

Это будет серия статей, о том, на что в первую очередь нужно обратить внимание при согласовании договора аренды для размещения заведения общепита. Изначально я хотела написать одну статью то, но когда начала писать, поняла, что материала будет минимум на все пять. Начнём с проверки арендодателя и его объекта.

Итак, первое, с чего стоит начать процедуру заключения договора аренды – это проверка арендодателя и его недвижимости. А то ведь можно внести арендную плату за первые месяцы, сделать ремонт, а потом выяснится, что помещение завязло в судебных спорах, то и вовсе – арендодатель на самом деле не собственник помещения.

Проверяем помещение. Чтобы проверить, кому на самом деле принадлежит помещение, нужно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Это можно сделать через Росреестр, любой офис МФЦ или через интернет (http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_egrp_form_new). Ответ на запрос готовится в течение пяти рабочих дней. В нашем случае будет достаточно ответа на запрос через сайт Росреестра, т. к. самое главное проверить: а) действительно является ли предполагаемый арендодатель собственником, б) нет ли каких-то судебных споров и залогов, о которых вы не знаете, в отношении вашего будущего помещения.

В принципе, арендодатель может и не быть собственником, а сам быть арендатором, но тогда нужно будет соблюсти всю процедуру получения согласия на субаренду.

Или же помещение может быть в государственной или муниципальной собственности, тогда тоже надо будет получить согласие собственника (если это вообще возможно – в каждом конкретном случае нужно проверять индивидуально) и в некоторых случаях пройти процедуру участия в аукционе.

Если вы собираетесь продавать алкоголь в своём заведении, немаловажно будет проверить, а кто ещё размещается в здании и в непосредственной близости от него, нет ли там какого-нибудь образовательного или медицинского учреждения (опасен даже такой, казалось бы, безобидный сосед, как клиника красоты с лицензией на медицинские услуги). Для получения алкогольной лицензии также важны характеристики самого помещения: сможете ли вы обеспечить все лицензионные требования, оборудовать необходимые подсобные помещения, склад для хранения алкоголя и т. д. Хорошо, если до вас там уже было заведение с лицензией на алкоголь, тогда, скорей всего и вы получите лицензию без проблем. Подробнее о лицензионных требованиях читайте в статье про частые основания отказа в выдаче лицензии на алкоголь.

И ещё один момент: желательно, чтобы оно не было размещено на территории учреждения культуры, иначе посетителям нельзя будет курить не только в самом помещении, но и рядом с заведением. Почему так, читайте в статье про «антитабачный» закон.

Дальше проверим самого арендодателя. Заходим на http://egrul.nalog.ru/ и получаем по ИНН все данные о нашем владельце недвижимости. На что стоит обратить внимание: не находится ли он в состоянии ликвидации, как долго работает, в каком регионе зарегистрирован (это может повлиять на подсудность), совпадают ли в целом те данные, которые он вам дал сам, с данными из реестра. Ещё стоит задуматься, если ваш будущий арендодатель – какое-нибудь государственное или муниципальное учреждение, что влечёт сложности при получении в аренду его имущества.

Также стоит проверить арендодателя на наличие судебных споров — http://kad.arbitr.ru/. Точно так же, зная лишь один ИНН, вы сможете посмотреть все судебные споры (арбитражные, включая дела о банкротстве), в которых участвовал ваш будущий арендодатель. Само по себе наличие судебных споров – это, конечно, не повод поднимать тревогу. Важно, какие это споры: одно дело, когда он, допустим, обжаловал штраф пожарного инспектора, другое дело – если к нему предъявлен иск о расторжении договора купли-продажи на то помещение, которое вы как раз собирались взять в аренду.

И ещё, на что стоит обратить внимание, а является ливообщеваш будущий арендодатель юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем? Дело в том, что наличие нежилой недвижимости в собственности физических лиц без статуса ИП – не редкость. И многие из них сдают эту недвижимость в аренду коммерсантам (в моей практике был такой случай, когда мой клиент чуть было не взял в аренду такой объект). Между тем это очень необдуманный поступок, который может повлечь для арендатора разорительные налоговые последствия. Объясню почему.

Журнал «Административный директор»

Во время пандемии коронавируса в целях минимизации потерь арендаторы офисных и торговых помещений ищут аргументы в пользу снижения размера арендной платы и(или) продления сроков оплаты или расторжения договора аренды. Наиболее остро вопрос стоит, в частности, для заведений общепита в объектах торговли, фитнес-центров, образовательных учреждений, деятельность которых на текущий момент приостановлена.

В условии сложившейся ситуации у арендаторов все чаще возникают вопросы о возможности применения во взаимоотношениях с арендодателями специфических концепций, предусмотренных действующим законодательством, для снижения арендных платежей/ отсрочки арендных платежей. Рассмотрим в настоящем обзоре основные из них в отношении договоров аренды:

Обстоятельства непреодолимой силы (ОНС)

Освобождение от гражданско-правовой ответственности в связи с наступлением ОНС предусмотрено п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Говоря о данной норме, необходимо учитывать, что, согласно подходу судебной практики, ст.

401 ГК РФ подлежит применению исключительно к ответственности за неисполнение обязательства (например, при рассмотрении вопроса о неустойке за просрочку внесения арендной платы) и не применяется в целях освобождения от исполнения договора как такового (например, в вопросе освобождения от оплаты арендной платы/снижения арендной платы) [1].

Для применения п. 3 ст.

401 ГК РФ, по общему правилу, должны выполнятся 3 условия: (1) чрезвычайность (то есть выход за пределы нормального, обыденного, необычайность для конкретных условий [2]), (2) непредотвратимость, (3) последствие в виде объективной невозможности исполнить соответствующий договор из-за пандемии. Следует учитывать, что нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника или отсутствие у должника необходимых денежных средств не является ОНС.

Таким образом, даже если пандемия коронавируса квалифицируется как ОНС (в том числе, в силу указания в договоре аренды), но прямо не препятствует исполнению договора аренды арендатором (например, деятельность арендатора официально не приостановлена), высока вероятность того, что освобождение от ответственности на основании п. 3 ст. 401 ГК РФ не будет применено к арендатору.

Прекращение обязательства невозможностью исполнения и прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления

Согласно ст. 416 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В существующей на сегодняшний день судебной практике по статье 416 ГК РФ возможность ее применения к договору аренды зависит от того, имеет ли арендатор объективную возможность пользования имуществом.

Например, в одном из дел суд указал, что арендатор обязан внести арендную плату, если им не доказана невозможность использовать имущество по назначению и имущество не возвращено арендодателю [3].

Также в судебной практике, высказана позиция, что арендная плата не подлежит взысканию в случае, если по независящим от арендатора причинам он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом [4].

Прекращение обязательств на основании акта органа власти является частным случаем прекращения обязательства невозможностью исполнения [5].

Согласно положениям ст. 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Несмотря на то, что, на сегодняшний день в практике отсутствуют примеры, схожие со сложившейся ситуацией пандемии, представляется, что в отношении организаций, чья деятельность официально приостановлена, допустимо применение ст. 416, 417 ГК РФ.

Существенное изменение обстоятельств

По общему правилу, согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором.

В этой связи, для решения вопроса о применения ст.

451 ГК РФ к договору аренды, в первую очередь необходимо убедиться, что в договоре отсутствуют положения, прямо исключающие возможность изменения или расторжения договора аренды при существенном изменении обстоятельств.

Гражданский кодекс, в первую очередь, предлагает сторонам договора самостоятельно договориться об изменении договора при наступлении существенного изменения обстоятельств. В этой связи мы рекомендуем арендаторам самостоятельно инициировать переговоры с арендодателями в отношении уменьшения арендной платы в сложившихся обстоятельствах.

Если договориться не удалось, стороны могут обратиться в суд; ст. 451 ГК РФ приводит условия, которые должны соблюдаться для судебного удовлетворения требования об изменении договора по данному основанию. Однако необходимо учитывать, что в судебной практике сложился достаточно жесткий подход к трактовке существенного изменения обстоятельств.

Применительно к аренде, суды не признавали ухудшение экономической обстановки и снижение спроса на товары [6], а также сокращение штата [7] основанием для досрочного расторжения договора аренды; снижение рыночной стоимости арендуемых помещений и изменение конъюнктуры рынка [8], а также инфляционные колебания [9] не признавались основаниями для снижения арендной платы.

Концепция существенного изменения обстоятельств предоставляет возможность как изменения, так и расторжения договора.

С учетом приведенной практики, в случае отказа арендодателя от изменения договора аренды в добровольном порядке, возможность судебного снижения арендной платы на основании ст.

451 ГК РФ в отношении организаций, чья деятельность официально не приостановлена, представляется спорной.

Существенное ухудшение условий пользования имуществом

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды существенно ухудшились.

Необходимо отметить, что судебная практика по данной норме, в основном, связывает возможность уменьшения арендной платы с объективной невозможностью пользоваться арендованными помещениями по обстоятельствам, не зависящим от арендатора [10]. Такими обстоятельствами могут быть, например, затопление помещения по причине осадков [11] или прекращение существования некоторых объектов аренды [12] или прекращение арендодателем доступа к арендованным помещениям [13].

С учетом совокупного анализа судебной практики, на текущий момент статья 614 ГК РФ истолковывается судами преимущественно как позволяющая снизить арендную плату в случае, когда арендатор лишен возможности пользоваться помещениями из-за наступления событий, которые ухудшают такое пользование или делают его невозможным.

Подводя итог сказанному, представляется, что выбор способа действий арендатора зависит, прежде всего, от его целей:

В случае желания арендатора получить арендные каникулы на период приостановки, представляется возможным прибегнуть к статьям 416, 417, 451 ГК РФ (если применение стать 451 не исключено договором аренды);
Если по причинам, связанным с коронавирусом, арендодатель по своей инициативе ограничивает доступ в помещения арендаторам (например, закрывает офисный центр), арендаторы вправе прибегнуть к снижению арендной платы на основании ст. 616 ГК РФ.

Кроме того, мы дополнительно рекомендуем тщательно проанализировать договор аренды с точки зрения наличия в нем условий, позволяющих в сложившейся ситуации снизить арендную плату или отсрочить ее оплату.

С целью организации общественного питания для студентов образовательное учреждение (бюджетное учрежд… — консультации — консалтинговая группа "аюдар"

Расчет арендной платы был осуществлен независимым экспертом по установленному законом механизму. Арендатор возмещает образовательному учреждению коммунальные расходы по существующим тарифам согласно приборам учета (электроэнергия, газ, вода, стоки).

Отдельным договором образовательное учреждение передает в эксплуатацию (не в аренду) Арендатору движимое имущество столовой для организации общественного питания (посуду, столы, стулья, раздаточные столы, электрическую печь, жарочный шкаф, котел, посудомоечную машину, картофелечистку и т. п.).

С целью обеспечения социальной поддержки студентов стоимость оплаты за эксплуатацию переданного Арендатору имущества была установлена по договору произвольно по взаимной договоренности в размере 2 тыс. руб. в месяц, а стоимость обеда (1, 2, 3 блюдо) была зафиксирована в размере 35 руб.

, что позволило намного снизить фактическую себестоимость с учетом того, что приоритетным для образовательного учреждения было не получение материальной выгоды, а обеспечение студентов полноценным питанием.

Еще одним аргументом, объясняющим, почему образовательное учреждение не передало в аренду движимое имущество, является то, что в таком случае Арендатор, получая это имущество в аренду, имел бы законное право использовать его по своему усмотрению (увезти, использовать не по назначению и т. д.).

Является ли нарушением то, что образовательное учреждение передало Арендатору движимое имущество для организации общественного питания в эксплуатацию, а не в аренду?
Основными договорами, которые предусматривают предоставление имущества в пользование на определенное время, являются договор аренды, договор ссуды (безвозмездного пользования) и договор доверительного управления имуществом.
Анализируя отношения сторон, можно сделать вывод, что между образовательным учреждением и арендатором возникли арендные отношения.

В соответствии с п. 1 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.

1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее – Закон № 7-ФЗ) бюджетным учреждением признается некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для выполнения работ, оказания услуг в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий соответственно органов государственной власти (государственных органов) или органов местного самоуправления в сферах науки, образования, здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта, а также в иных сферах.

В соответствии с п. 4 ст. 9.

2 вышеуказанного федерального закона бюджетное учреждение вправе сверх установленного государственного (муниципального) задания, а также в случаях, определенных федеральными законами, в пределах установленного государственного (муниципального) задания выполнять работы, оказывать услуги, относящиеся к его основным видам деятельности, предусмотренным его учредительным документом, определенном законом в сферах, для граждан и юридических лиц за плату и на одинаковых при оказании одних и тех же услуг условиях. Порядок определения указанной платы устанавливается соответствующим органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бюджетное учреждение вправе осуществлять иные виды деятельности, не являющиеся основными видами деятельности, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующие указанным целям, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах.

Согласно п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 № 3266-1 «Об образовании» образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества.

В силу п. 3 ст.

298 ГК РФ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Статья 417. Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления

Определение ВС РФ N 19-В09-19 от 29 октября 2009 г. Согласно статье 424 Трудового кодекса Российской Федерации настоящий Кодекс применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.
Определение ВС РФ N 51-КГ13-7 от 28 июня 2013 г. При этом, нормативные акты СССР и Российской Федерации, изданные до введения в действие Трудового кодекса Российской Федерации, согласно ст. 423 Трудового кодекса Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Кодексу.
Определение ВС РФ N 18-Г09-15 от 13 августа 2009 г. Таким образом, следует признать обоснованным суждение суда о том, что решение об объявлении забастовки было принято с нарушениями, влекущими в силу статьи 413 Трудового кодекса РФ признание ее незаконной.
Определение ВС РФ N 78-Г08-5 от 21 марта 2008 г. В соответствии с частью 8 статьи 412 Трудового кодекса РФ необеспечение минимума необходимых работ является основанием для признания забастовки незаконной.
Определение ВС РФ N 33-Г12-3 от 23 марта 2012 г. В соответствии с требованиями статьи 410 Трудового кодекса Российской Федерации после пяти календарных дней работы примирительной комиссии может быть однократно объявлена часовая предупредительная забастовка, о которой работодатель должен быть предупрежден в письменной форме не позднее чем за три рабочих дня.
Определение ВС РФ N 48-Г10-24 от 8 октября 2010 г. В силу части 2 статьи 409 Трудового кодекса РФ забастовка как средство разрешения коллективного трудового спора допускается в случаях, если примирительные процедуры не привели к разрешению коллективного трудового спора либо работодатель уклоняется от примирительных процедур, не выполняет соглашение, достигнутое в ходе разрешения коллективного трудового спора.
Определение ВС РФ N 74-Г06-4 от 10 февраля 2006 г. Как видно из материалов дела, стороны не достигли соглашения относительно кандидатуры посредника и в силу части 3 статьи 406 ТК РФ им было необходимо приступить к созданию трудового арбитража, который в данном случае являлся обязательной процедурой, так как забастовка объявлялась в организации, в которой ее проведение ограничено законом.
Определение ВС РФ N 83-АПГ12-5 от 7 сентября 2012 г. При объявлении забастовки предусмотренные ст. ст. 401 — 404 ТК РФ примирительные процедуры работниками ОАО не соблюдались, перечень минимума необходимых работ, выполняемых в период проведения забастовки работниками организации не устанавливался.
Определение ВС РФ N 66-Г12-2 от 2 марта 2012 г. 6 июня 2011 года состоялось заседание примирительной комиссии, по результатам работы которой, 7 июня 2011 года сторонами был подписан протокол разногласий о продолжении рассмотрения коллективного трудового спора с участием посредника, в соответствии с положениями статьи 403 Трудового кодекса Российской Федерации.
Определение ВС РФ N 45-Г07-18 от 7 сентября 2007 г. В частности, в соответствии со ст. 402 ТК РФ решение о создании примирительной комиссии должно быть оформлено приказом работодателя — РАО.