Условие о пожарной безопасности в договоре аренды: пожарная безопасность в арендуемом нежилом помещении, ответственность арендатора или арендодателя

В магазине, офисе и кафе должна соблюдаться пожарная безопасность. За этим следит МЧС. В законах нигде не сказано, кто отвечает за сигнализацию, схемы выхода и огнестойкий ремонт, если помещение в аренде. Арендаторы и собственники часто перекладывают ответственность друг на друга. Но заплатить штраф и ответить за пожар рискуют оба — суды разбирались уже не раз.

????Правила пожарной безопасности простыми словами

Нарушитель пожарной безопасности получит штраф и оплатит убытки от пожара

Кто отвечает за пожарную безопасность — принципиально. 

За нарушение штрафуют по ст. 20.4 КоАП РФ. Это делают инспекторы МЧС после проверки. Проверить могут планово — раз в три года, и внепланово — по жалобам клиентов, работников и соседей.

Штрафы такие:

Для физлиц Для директоров ООО Для ИП  Для ООО 

Предупреждение или штраф от 2 000 до 3 000 ₽	Штраф от 6 000 до 15 000 ₽	Штраф от 20 000 до 30 000 ₽	Штраф от 150 000 до 200 000 ₽

Если косяки нашли после пожара, штрафы выше. Плюс предприниматель компенсирует деньгами потери от огня и тушения: сгоревший товар соседей, залитый ремонт, лечение людей или что похуже.

За одно нарушение можно получить два штрафа — проверяющим МЧС это разрешили. Сначала штрафуют по результатам проверки и говорят, что сделать. Наказали за отсутствие огнетушителей и узкие двери — надо исправить. Инспекторы обязательно придут с контролем. Если забить и не разобраться, снова оштрафуют по ст. 19.5 КоАП РФ. 

⏳ Когда ИП и ООО запрещено штрафовать: сроки давности 

Кто должен обеспечить пожарную безопасность в помещении: арендатор или собственник

За пожарную безопасность могут наказать и собственника помещения, и арендатора. Так сказано в ст. 38 Закона о пожарной безопасности. Обязанности по ремонту и оборудованию средствами пожаротушения разделяют в договоре аренды. Но часто такого пункта в договоре нет.

Есть пункт о пожарной безопасности

Хлопоты и траты по пожарной безопасности в помещении берёт на себя тот, кого указали в договоре аренды. Это следует из вопроса 14 Обзора ВС РФ от 27.09.2006 г.

В любом случае арендатор заботится о безопасности и отвечает за пожар только в границах своего помещения. За соседские офисы, общие лестницы, выходы, чердаки и подвалы арендатор не отвечает. А вот инструктаж работников полностью лежит на нём.

Нет пункта о пожарной безопасности

Если в договоре аренды о пожарной безопасности ни слова, работают следующие правила.

• Арендатор отвечает за первичные меры пожарной безопасности. Это огнетушители, пожарные щиты, локальная сигнализация, план эвакуации, указатели выхода, безопасный косметический ремонт. Оборудование арендатор покупает и монтирует за свои деньги. Перевести стрелки на собственника не получится. Считается, это расходы на содержание имущества по ст. 616 ГК РФ.  Например, сервисный центр оштрафовали на 20 000 ₽. Сотрудники предпринимателя не прошли противопожарный инструктаж. В помещении висели светильники со снятыми колпаками, тут же стояла бутылка бензина. Двери склада сделаны из пожароопасного материала. Не было огнетушителей, сигнализации и вентиляции против дыма. Дело № 72-857/2019
• Арендатор отвечает за любые нарушения, если они появились из-за его работы или перепланировки, которую он сделал. Например, фирму оштрафовали на 150 000 ₽. Эвакуационные пути здания были заставлены материалами и товаром фирмы. Дело № 12-312/2019
• Собственник помещения отвечает за капитальные пожарные меры и здание в целом по ст. 616 ГК РФ. Например, за ширину эвакуационных выходов, пожарные подъезды, сигнализацию всего здания.

Полезные советы арендатору 

1. Проверьте свой договор аренды. Если отвечаете за противопожарные меры вы, стоит озаботиться. Как минимум нужно купить первичные средства тушения.

2. Отлично, если в договоре аренды прописаны конкретные обязанности арендатора и собственника по пожарной безопасности. Так предприниматель точно знает, что купить в помещение и за чем следить. Заключаете новый договор аренды — договоритесь с собственником и пропишите обязанности арендатора максимально точно.

   В договоре пишут примерно так:

   «Арендатор обязан оборудовать помещение огнетушителями, планами эвакуации, пожарной сигнализацией и указателями выхода. За остальные требования пожарной безопасности в помещении, установленные действующим законодательством, ответственность несёт арендодатель.

   Арендатор несёт ответственность за эксплуатацию электрооборудования». 

3. Для установки пожарной сигнализации возьмите с собственника письменное согласие. Договоритесь о компенсации: арендатору заплатят за установку или снизят размер арендной платы. Проследите, чтобы в договоре аренды не было запрета на возмещения неотделимых улучшений по ст. 623 ГК РФ. Еще согласие понадобится на ремонт и перепланировку.

Статья актуальна на 03.02.2021

Кто ответит за пожарную безопасность: арендатор или собственник?

В законодательстве прямого ответа на вопрос, поставленный в заголовке, нет. Ключ к решению проблемы в руках арендодателя и арендатора. Именно они должны максимально ответственно подойти к этому вопросу и детально конкретизировать в договоре аренды, кто и за что будет отвечать.

Ищем ответ в договоре аренды

По за­ко­ну от­вет­ствен­ность за на­ру­ше­ние тре­бо­ва­ний по­жар­ной без­опас­но­сти несут в числе про­чих как соб­ствен­ни­ки по­ме­ще­ний (то есть арен­до­да­те­ли), так и лица, упол­но­мо­чен­ные вла­деть, поль­зо­вать­ся или рас­по­ря­жать­ся по­ме­ще­ни­я­ми (в том числе арен­да­торы).

Вер­хов­ный суд еще в 2006 г. от­ме­тил, что сто­ро­ны в до­го­во­ре арен­ды могут сами уре­гу­ли­ро­вать во­прос об объ­е­ме «по­жар­ных» обя­зан­но­стей.

И тогда к от­вет­ствен­но­сти за на­ру­ше­ние пра­вил по­жар­ной без­опас­но­сти долж­но при­вле­кать­ся то лицо, ко­то­рое не вы­пол­ни­ло воз­ло­жен­ную на него обя­зан­ность.

И это же лицо долж­но воз­ме­стить все убыт­ки, при­чи­нен­ные иму­ще­ству дру­гой сто­ро­ны по­жа­ром.

• Вот ха­рак­тер­ный при­мер. До­го­во­ром арен­ды было преду­смот­ре­но, что арен­да­тор при поль­зо­ва­нии по­ме­ще­ни­я­ми обя­зан вы­пол­нять тре­бо­ва­ния про­ти­во­по­жар­ной без­опас­но­сти, в част­но­сти:
• •раз­ме­щать и ис­поль­зо­вать сер­ти­фи­ци­ро­ван­ные элек­тро­на­гре­ва­тель­ные при­бо­ры;
• •со­гла­со­вы­вать с арен­до­да­те­лем их ко­ли­че­ство и раз­ме­ще­ние, а также пись­мен­но из­ве­щать об из­ме­не­нии ко­ли­че­ства элек­тро­на­гре­ва­тель­ных при­бо­ров;
• •со­блю­дать тре­бо­ва­ния, ка­са­ю­щи­е­ся ис­поль­зо­ва­ния таких при­бо­ров в по­ме­ще­нии.

Од­на­ко арен­да­тор (фит­нес-клуб) в на­ру­ше­ние до­го­во­ра без со­гла­со­ва­ния с арен­до­да­те­лем раз­ме­стил в арен­ду­е­мом по­ме­ще­нии ин­фра­крас­ную сауну.

Спу­стя ка­кое-то время в ней про­изо­шло ко­рот­кое за­мы­ка­ние, при­вед­шее к по­жа­ру.

Суды всех уров­ней еди­но­глас­но при­зна­ли за­кон­ным тре­бо­ва­ние арен­до­да­те­ля к арен­да­то­ру воз­ме­стить все рас­хо­ды, ко­то­рые он понес в ходе ре­монт­но-вос­ста­но­ви­тель­ных работ.

МЧС тоже на­сто­я­тель­но ре­ко­мен­ду­ет ор­га­ни­за­ци­ям и пред­при­ни­ма­те­лям при за­клю­че­нии до­го­во­ров арен­ды об­ра­щать осо­бое вни­ма­ние на по­ло­же­ния, ка­са­ю­щи­е­ся обя­зан­но­стей и от­вет­ствен­но­сти сто­рон по обес­пе­че­нию по­жар­ной без­опас­ности.

К при­ме­ру, соб­ствен­ник от­ве­ча­ет за по­жар­ные тре­бо­ва­ния ка­пи­таль­но­го ха­рак­те­ра, в част­но­сти за ис­прав­ность про­ти­во­по­жар­ной сиг­на­ли­за­ции и си­сте­мы опо­ве­ще­ния, за пра­виль­ную уста­нов­ку две­рей эва­ку­а­ци­он­ных вы­хо­дов (долж­ны от­кры­вать­ся по ходу эва­ку­а­ции) и т. д. А на арен­да­то­ра воз­ла­га­ет­ся вы­пол­не­ние так на­зы­ва­е­мых по­все­днев­ных тре­бо­ва­ний, таких как, на­при­мер, раз­ме­ще­ние таб­ли­чек с те­ле­фо­ном вы­зо­ва по­жар­ной охра­ны и пла­нов эва­ку­а­ции людей при пожаре.

Если в договоре аренды ответа нет

Но за­ча­стую сто­ро­ны либо со­всем пре­не­бре­га­ют вклю­че­ни­ем в до­го­вор арен­ды усло­вий о рас­пре­де­ле­нии между собой от­вет­ствен­но­сти за по­жар­ную без­опас­ность, либо от­де­лы­ва­ют­ся ка­ки­ми-то об­щи­ми фра­за­ми, на­при­мер «арен­да­тор несет от­вет­ствен­ность за со­блю­де­ние тех­ни­ки без­опас­но­сти и про­ти­во­по­жар­ных пра­вил».

Вер­хов­ный суд по этому по­во­ду ска­зал сле­ду­ю­щее. Если объем «по­жар­ных» обя­зан­но­стей в до­го­во­ре арен­ды не уре­гу­ли­ро­ван, от­вет­ствен­ность может быть воз­ло­же­на как на арен­да­то­ра, так и на арен­до­да­те­ля, в за­ви­си­мо­сти от того, чье ви­нов­ное дей­ствие (без­дей­ствие) имело место.

В реальной жизни это приводит к тому, что в случае проверки пожарный инспектор на свое усмотрение решает, кого привлечь к ответственности. По Регламенту проверяющие должны при назначении наказания учитывать в числе прочего и положения договоров аренды. А тут, получается, учитывать нечего…

И тогда арендаторам или арендодателям ничего не остается, как идти в суд оспаривать штраф от инспекторов или выданное ими предписание. И каков будет вердикт в той или иной ситуации, предсказать очень сложно. Судите сами.

1. По результатам проверки арендатору было выдано предписание устранить следующие нарушения:
2. •убрать с путей эвакуации металлические раздвижные двери;
3. •оборудовать торговый зал системой вытяжной противодымной вентиляции.

Арендатор в суде стал взывать к тому, что по договору аренды он не вправе производить в помещении переоборудование, относящееся к капремонту или реконструкции. Мол, все вопросы к собственнику помещения.

Однако суды возразили: пожарная инспекция вправе возложить в предписании обязанность на лицо, использующее помещение на основании договора.

Кроме того, из предписания не следует, что работы по монтажу вентиляции должен произвести именно арендатор, он вправе в рамках исполнения предписания потребовать выполнения этих работ от арендодателя. И Верховный суд эти доводы поддержал.

А вот другой пример. Компанию-арендодателя оштрафовали за невыполнение предписания пожарных инспекторов — определить и обозначить на дверях помещений категории по взрывопожарной и пожарной опасности.

Компания пыталась оспорить штраф, указывая, что она не является субъектом административной ответственности.

Ведь согласно договорам аренды обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности и поддержанию помещений в противопожарном состоянии возложена на арендаторов.

Суд возразил: именно собственник должен озаботиться тем, чтобы на дверях производственных и складских помещений были обозначены их категории по взрывопожарной и пожарной опасности с целью дальнейшего обеспечения контроля за соблюдением «пожарных» правил, в том числе при сдаче помещений в аренду. Кроме того, арендатор, как пользователь имущества, должен быть осведомлен о категориях арендуемых им помещений по взрывопожарной опасности, чтобы руководствоваться этой информацией при ведении деятельности.

Другой суд тоже осадил арендодателя, который пытался переложить ответственность на арендатора: собственник помещений обязан их содержать и обеспечить их соответствие требованиям противопожарной безопасности. Передача помещений в аренду не освобождает собственника от обязанности делать все от него зависящее, чтобы арендаторы тоже выполняли необходимые требования.

• * * *
• Во избежание возможных проблем при заключении договоров аренды уделяйте повышенное внимание описанию «пожарных» обязанностей сторон (от проведения первоначального инструктажа по мерам безопасности до разделения административной или финансовой ответственности за нарушение требований пожарной безопасности).
• А в заключение приведем еще несколько рекомендаций от МЧС:
• •перед заключением договора аренды, а также проведением перепланировки или реконструкции здания или помещения проконсультируйтесь в органе госпожнадзора о пригодности этого помещения для конкретной предпринимательской деятельности;
• •в случае невозможности определить качество работ по проектированию, монтажу или эксплуатации систем пожарной безопасности (автоматическая сигнализация, система автоматического пожаротушения, система оповещения о пожаре, система противопожарного водопровода) обращайтесь за помощью в компетентную организацию;
• •страхуйте свое имущество и риски от возможного пожара.

Подписывайтесь на канал, ставьте лайк и ежедневно читайте интересную и полезную информацию!А также подписывайтесь на наш канал, чтобы статьи показывались вам в ленте чаще.

Договор аренды нежилой недвижимости

Договор аренды нежилой недвижимости в обязательном порядке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность соглашения.

А если договор заключен на срок более года, то она также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Содержание договора аренды состоит из совокупности всех его условий, которые обычно объединяют в разделы. Рассмотрим основные разделы договора аренды нежилой недвижимости.

В преамбуле указываем дату и место заключения соглашения, и реквизиты сторон:

• Для юридического лица в шапке необходимо прописать наименование организации и лицо, которое будет действовать от имени организации.
• Для ИП указываем ФИО, ОГРНИП и дату регистрации. Для физического лица укажите фамилию, имя и отчество, а также паспортные данные и адрес регистрации.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги. Арендодатель — это собственник имущества или лицо, уполномоченное на это собственником.

Поэтому перед заключением соглашения нужно проверить полномочия стороны на подписание договора аренды:

• Запросите данные из ЕГРН, чтобы узнать кто является собственником недвижимости.
• Если от имени организации документ подписывает руководитель, его полномочия подтверждаются данными из выписки ЕГРЮЛ.
• Если подписант — доверенное лицо, то нужно запросить доверенность и проверить не истек ли её срок и предусмотрены ли в ней соответствующие полномочия.

Внимание! Доверенность от имени арендодателя должна быть нотариально удостоверена.

Обоснование: п. 1 ст. 185.1 ГК РФ предусматривает, что нотариально должна быть удостоверена доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.

А так как права на недвижимость зарегистрированы в Росреестре, то требование о нотариальной доверенности относится также к представителю арендодателя, который распоряжается правом собственности, предоставив в аренду недвижимое имущество.

Предмет — существенное условие договора аренды. Если невозможно будет точно идентифицировать объект нежилой недвижимости, то соглашение могут признать незаключенным.

Чтобы этого не случилось нужно указать следующие признаки предмета договора:

• Точный адрес объекта недвижимости. Если в аренду передается не всё здание, то прописывайте детальные элементы адреса такие как: номер этажа, офиса, помещения, комнаты и т.д.
• Площадь объекта. Когда в аренду передается только часть единого объекта, то нелишним будет также приложить подробный план и заштриховать на нём ту конкретную площадь, которая передается по договору аренды.
• Документы, дающие право сдавать имущество в аренду. Укажите на каком основании арендодателю принадлежит право собственности, а также номер и дату регистрации данного права в Росреестре.
• Назначение сдаваемого нежилого помещения: для офиса, производства, под склад, магазин и т.д.

Можно указать конкретный срок или заключить соглашение на неопределённый срок.

Но в таком случае возникает вопрос: нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды. В Информационном письме ВАС РФ от 11.02.2002 №59 указывается, что государственная регистрация обязательна только для срочных договоров.

Если в соглашении не указан определенный срок, то расторгнуть его по закону может любая из сторон, предупредив при этом вторую сторону. Предупредить нужно за 3 месяца, хотя можно указать и иной срок.

Чаще всего стороны предпочитают заключать соглашения на срок не превышающий одного года, чтобы избежать регистрации в Росреестре. Указывают обычно срок в 11 месяцев или 360 дней.

Но в этом случае возникает опасность отказа второй стороны продлить соглашение после его истечения. Поэтому можно предусмотреть преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок.

Укажите здесь:

• Обязанность арендатора пользоваться имуществом с соблюдением условий, указанных в договоре (конкретные правила пользования имуществом можно прописать в разделе обязанностей арендатора).
• График доступа в арендованные объекты недвижимости. Можно прописать конкретные дни и часы доступа, либо дать отсылку на график работы всего здания (чаще всего используется для торговых центров и режимных предприятий).
• Возможность арендатору установить собственную вывеску, рекламу по согласованию с Арендодателем. Стоимость размещения можно включить в арендную плату.
• На какую из сторон возлагается обязанность по содержанию прилегающей к объекту аренды территории, а также по организации и оплате вывоза мусора.

Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать арендуемое имущество. Стороны договора аренды могут осуществить передачу объекта аренды как по передаточному акту, так и по иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт, также в соглашении можно предусмотреть его обязанность по произведению текущего ремонта.

Пропишите в этом разделе всё то, чем арендодатель обязан обеспечить арендуемые помещения: водоснабжение, электричество, теплоснабжение, телефонная связь и т.д.

Также укажите на обязанность арендодателя предоставлять по требованию арендатора необходимые ему документы (надлежащим образом заверенные копии документов), которые относятся к арендуемым помещениям. Эти документы могут потребоваться арендатору для предоставления в различные государственные органы для получения разрешений, лицензий и т.д.

Одной из главных обязанностей арендатора является оплата в срок арендных платежей и соблюдение правил пользования помещением.

С учётом интересов арендодателя в сохранении имущества в надлежащем виде, в договоре также указывают ряд следующих обязанностей:

• Устранять неисправности и ущерб, причиненный объекту аренды, если этот ущерб произошел по вине арендатора.
• Незамедлительно уведомлять арендодателя о наступлении аварийных ситуаций.
• Соблюдать технику безопасности, противопожарные и санитарные правила и т.д.

Среди прав арендатора можно указать возможность передачи недвижимости в субаренду без согласия собственника или только с его письменного согласия.

Арендатор вправе произвести улучшения имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые, произведенные с согласия арендодателя, подлежат компенсации арендатору, если иное не указать в соглашении.

Договор аренды недвижимости без указания стоимости арендных платежей является незаключенным. Поэтому сторонам просто необходимо прописать величину арендной платы.

Стороны могут предусмотреть самые разные варианты оплаты, её формы, а также порядок внесения. Наиболее распространенными на практике условиями являются следующие:

• Арендатор вносит оплату в денежной форме не позднее определенного числа месяца. Также нужно указать, что платежи, которые не входят в арендную плату, арендатор обязан оплачивать на основании выставленного арендодателем счёта.
• Размер оплаты обычно привязывают к площади передаваемого помещения, то есть устанавливают стоимость оплаты за один квадратный метр, а общую сумму рассчитывают исходя из площади арендуемого объекта.
• Помимо оплаты за помещения, в арендную плату можно также включить и стоимость коммунальных услуг, уборки помещений, охранных услуг, телефонной связи и т.д.
• Оплата производится в форме безналичных платежей на расчетный счет арендодателя, намного реже выбирают оплату наличными.
• Можно предусмотреть наличие страхового депозита, то есть обязанность арендатора оплатить гарантийный платеж в размере определенного количества арендных плат, который покрывает возможный ущерб помещению и погашение задолженности, а при отсутствии таковых при расторжении договора (окончании его срока) — засчитывается за последние месяцы аренды или подлежит возврату.

Стороны могут установить размер ответственности как арендатора, так и арендодателя за нарушение обязательств по договору.

Не имеет смысла устанавливать слишком большой размер неустойки, поскольку в случае судебного разбирательства он, скорее всего, будет уменьшен. Оптимальный размер неустойки варьируется от 0, 1% до 1%.

В договоре целесообразно отметить, что обязанность по выплате санкций возникает только при наличии письменного требования, т.к. стороны могут и отказаться от того, чтобы им выплачивали неустойку.

Возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении аренды, заключенной на неопределенный срок.

В отношении же срочного договора аренды односторонний отказ нормами гражданского законодательства не предусмотрен, но стороны могут прописать право одностороннего расторжения в тексте соглашения. Причем таким правом можно наделить как одну, так и обе стороны.

Также расторжение возможно в судебном порядке по требованию одной из сторон. В договоре фиксируется ряд наиболее существенных нарушений со стороны арендатора (просрочка оплаты, неоднократное нарушение правил пользования помещением, ухудшение имущества и т.д.

) и устанавливают, что в таком случае арендодатель имеет право требовать расторжения соглашения. Встречные условия о расторжении возможны и при наличии нарушений арендодателя.

Например, он не предоставляет недвижимое имущество или предоставленным объектом невозможно пользоваться и т.д.

В данном разделе необходимо выбрать степень важности претензионного порядка разрешения спора, а также выбрать подсудность данного договора.

Претензионный порядок разрешения спора — это стадия досудебного разрешения спора, т. е. когда стороны пытаются решить возникший спор без обращения в суд. Вы можете включить условия, которые будут запрещать сторонам договора обращаться в суд в случае, если не был соблюден претензионный порядок.

Подсудность — это место разрешения судебного спора. По закону судебный спор разрешается по месту нахождения/жительства ответчика, но стороны договора могут выбрать конкретное место разрешения спора.

Но если спор будет не о взыскании арендной платы, а о расторжении договора и об истребовании имущества, то суд может отказаться принимать заявление (или передать дело в другой суд) на том основании, что споры о правах на недвижимое имущество рассматриваются судом по месту нахождения недвижимости.

Как в договоре аренды передать Арендатору ответственность за пожарную безопасность

Мы — ваш онлайн-юрист ????????‍⚖️Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Я собственник нежилого помещения (Арендодатель). По договору аренды сроком 11 месяцев передаю помещение Арендатору. Арендатор использует помещение для проведения праздничных мероприятий, вечеринок и тп.

• Хотелось бы в тексте договора аренды подробно описать обязательства Арендатора по соблюдению норм и правил пожарной безопасности, проведение им необходимых мероприятий (назначение ответственного, ведение журналов и подобное).
• Цель: снять с Арендодателя (собственника помещения) любую ответственность по соблюдению мер пожарной безопасности при текущей эксплуатации помещения и в крайнем случае при пожаре повлекшем жертвы и/или материальный ущерб.
• В идеале хотел бы получить текст готовый для вставки в текст договора аренды.

1. Сейчас договор содержит такой раздел:
2. -начало цитаты
3. Арендатор при использовании Помещения:

является ответственным за пожарную безопасность и обязан обеспечивать и соблюдать применимые к нему требования пожарной безопасности согласно положениям Правил пожарной безопасности, Закона «О пожарной безопасности» и других нормативных актов РФ и Москвы.

При этом Арендатор обязан назначить лиц, ответственных за соблюдение правил пожарной безопасности, (соответствующий документ о назначении ответственных лиц и копию удостоверения ответственного лица в двухнедельный срок после вступления в силу настоящего Договора предоставить Арендодателю). Строго запрещается загромождать и/или блокировать проходы и проезды, пути эвакуации, а также пожарные выходы. Требования Госпожнадзора, обращенные к Арендатору или Арендодателю, относительно занимаемого Арендатором Помещения, обязательны для исполнения Арендатором;

является ответственным за энергохозяйство, а также безопасную эксплуатацию тепловых энергоустановок до границ разделения эксплуатационного обслуживания и ответственности Сторон согласно Акту разграничения эксплуатационной ответственности (Приложение № 3 к настоящему Договору) и обязан обеспечить соблюдение специалистами Арендатора требований правил техники безопасности, Правил устройства электроустановок, Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, а также обеспечить электробезопасность электрической проводки и электрических соединений в соответствие с действующими ТУ. При этом Арендатор обязан назначить ответственных лиц за электрохозяйство и безопасную эксплуатацию тепловых энергоустановок (соответствующий документ о назначении ответственных лиц и копию удостоверения ответственного лица за электрохозяйство в двухнедельный срок после вступления в силу настоящего Договора предоставить Арендодателю);

обязан соблюдать технику безопасности и требования действующего законодательства в сфере охраны труда;

обязан соблюдать требования действующего законодательства в сфере охраны окружающей природной среды, обеспечения экологической безопасности, использования земли, водных и иных природных ресурсов. Арендодатель не несет ответственности за вред, причиненный вследствие нарушения Арендатором требований природоохранного законодательства.

В случае, если хозяйственная деятельность Арендатора потребует проведения природоохранных и иных мероприятий, связанных с исполнением требований действующего законодательства РФ об охране окружающей природной среды, Арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет осуществлять деятельность по обращению с отходами, образующимися в процессе хозяйственной деятельности в Помещении, и выполнять требуемые законом и подзаконными нормативными актами действия.

Ответственность за ненадлежащее содержание Помещения, несоблюдение правил пожарной безопасности, правил технической эксплуатации, требований в сфере охраны окружающей природной среды, требований административно-технических инспекций (СЭС, Ростехнадзора, ГО, ЧС и т.п.

), обращенных к Арендатору или Арендодателю, относительно занимаемого Арендатором Помещения, иных норм и правил Арендатор несет с момента передачи Помещения Арендодателем Арендатору по Передаточному акту, если иное не будет установлено письменным соглашением Сторон.

-конец цитаты

про оборудованность помещения пожарной сигнализацией и средствами пожаротушения — ясно.

Освобождает ли данный пункт Собственника Арендодателя от ответственности? Если нет — какого рода ответственность предполагается?

Имеет ли смысл дополнить данный текст? Если да — какими конкретно пунктами?

• Дмитрий, добрый день!
• Согласно ст. 38 ФЗ О пожарной безопасности
• Статья 38. Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций; лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;

должностные лица в пределах их компетенции.

Снять ответственность с собственника жилья невозможно.

Для уменьшения ответственности можно передать документы по пожарной безопасности арендатору, включив в договор пункт, примерно такого содержания «оборудование помещения и выполнение требования по пожарной безопасности возлагается на Аренатора, который несет полную ответственность за подготовку помещения по пожарной безопасности в соответствии с требованиями законодательства и компетентных органов».

Ответственность за пожарную безопасность и аренда

Содержание

Ответственность за пожарную безопасность во время аренды часто становится камнем преткновения между арендатором и собственником помещений.

Закупка противопожарного оборудования, его установка и техническое обслуживание стоит немалых денег и отнимает время, в то время как несоблюдение мер защиты от пожаров в коммерческой недвижимости приводит к огромным убыткам для всех вовлеченных лиц.

В этом случае вопрос о том, кто несет ответственность за пожарную безопасность, может даже стать предметом судебного разбирательства. 

Как производители систем газового пожаротушения, мы часто сталкиваемся с проектами, в которых требуется защитить от пожара арендованные площади. Это может быть как целый этаж бизнес-центра, так и одно помещение, используемое клиентом в качестве архива, серверной или электрощитовой комнаты. 

Ответственность за пожарную безопасность в арендуемом помещении

Федеральный закон № 69 “О пожарной безопасности” в статье 38 определяет круг лиц, несущих ответственность за нарушение требований пожарной безопасности: 

• Собственники имущества — применительно к нашей теме это означает, что полностью снять с арендодателя ответсвенность за пожарную безопасность невозможно. 
• Лица, уполномоченные владеть, пользоваться, или распоряжаться имуществом — таким образом, ответственность арендатора за пожарную безопасность также закреплена законом, поскольку суть аренды состоит в том, чтобы пользоваться помещением.
• Лица, назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности и должностные лица в пределах их компетенции — это означает, что юридическая ответственность за нарушения пожарной безопасности лежит как на организациях, так и на конкретных людях.
• Руководители федеральных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления — как видите, ответственность за пожарную безопасность в арендованном помещении могут нести даже лица, никак не участвующие в договоре аренды. 

В тексте статьи также есть упоминание о том, что помимо вышеперечисленных, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности могут нести и другие лица в соответствии с действующим законодательством.

В 2020 году были приняты новые постановления Правительства РФ, а также поправки в уже существующие нормативно-правовые документы, регулирующие различные аспекты пожарной безопасности.

Как и любая другая, эта область законодательства постоянно изменяется, и для защиты своих прав и интересов требуется дополнять заключенные договоры в соответствии с этими изменениями. Как известно, незнание законе не освобождает от ответственности, в том числе за пожарную безопасность в помещении.

Прямых указаний на то, какие лица должны нести ответственность за нарушения требований пожарной безопасности в каждом конкретном случае, в действующем законодательстве нет. Как правило, решающее значение приобретает документ, которым связаны собственник и арендатор: договор аренды помещений. 

Оптимальным вариантом при заключении договора аренды будет разумное разграничение пределов ответственности за соблюдение мер пожарной безопасности между сторонами. В большинстве случаев полностью снять бремя ответственности невозможно ни с одной из сторон. 

Как разделить ответственность за пожарную безопасность между арендатором и арендодателем

Арендатор может отвечать только за используемые помещения, в то время как собственник несет ответственность за все здание в целом. Обеспечение пожарной безопасности на объекте — это комплексная задача, поэтому разумное распределение сфер ответственности между арендатором и собственником имеет очевидные плюсы для обеих сторон. 

Ответственность за обеспечение пожарной безопасности в организации, располагающейся в арендуемом помещении, можно разделить между собственником и арендатором если не поровну, то хотя бы с точки зрения логики: собственник помещений не сможет проводить противопожарный инструктаж среди сотрудников арендатора — т.е. людей, которые ему не подчиняются, а арендатор вряд ли сможет как-то расширить коридор, по которому проходит путь эвакуации, не подвергнув помещения масштабной перепланировке. 

Указания об ответственности за пожарную безопасность в договоре аренды 

Чтобы прояснить, какая ответственность за пожарную безопасность лежит на арендаторе и собственнике помещений, в договор аренды вносятся соответствующие пункты в разделах об обязанностях сторон.

Стороны могут руководствоваться судебной практикой по этому вопросу, консультироваться в МЧС касательно пригодности рассматриваемого помещения для осуществления различных видов деятельности, а также по поводу нарушений пожарной безопасности и их устранения на объекте в прошлом. 

В договоре аренды можно прописать распределение ответственности как общими фразами, например: “Стороны обязуются соблюдать требования пожарной безопасности согласно действующему законодательству РФ”, так и перечислить конкретные меры по обеспечению пожарной безопасности, за которые несет ответственность каждая из сторон.

Например, если арендатор планирует установить систему пожаротушения для таких целевых помещений с высокими рисками возникновения и развития пожара как электрощитовая, серверная комната, архив или хранилище, это можно прописать в договоре, одновременно упомянув о распределении расходов на проектирование, установку и техническое обслуживание такой системы. 

Если в договоре аренды нет пунктов об ответственности сторон за пожарную безопасность

Как правило, в этом случае за собственником помещений остается ответственность за капитальные противопожарные меры и конструктивные особенности помещений в целом:

• Пожарные подъезды;
• Ширину и протяженность эвакуационных путей;
• Применение безопасных материалов и технологий при строительстве и капитальном ремонте здания;
• Общедомовые установки: противопожарный водопровод, системы оповещения и сигнализации и т.п.

Арендатор также несет ответственность за пожарную безопасность, однако в других аспектах, связанных с использованием помещения (деятельность предприятия, косметический ремонт):

• Оборудование помещений средствами пожаротушения: огнетушителями, пожарными щитами, установками пожаротушения;
• Грамотное эксплуатирование электросетей;
• Размещение планов эвакуации и указателей выхода;
• Обеспечение свободного прохода по путям эвакуации;
• Техническое обслуживание средств пожаротушения, своевременный инструктаж сотрудников о мерах противопожарной безопасности и т.п.

Что касается средств пожаротушения, то оснащение ими подпадает под определение расходов на содержание имущества, поэтому этот аспект пожарной безопасности в арендуемом помещении часто находится в зоне ответственности арендатора.

Если вследствие оборудования помещений системой средствами пожаротушения его рыночная цена возросла, то тогда по дополнительному соглашению арендатора и собственника помещений возможна компенсация понесенных арендатором расходов на установку таких систем, например, в виде снижения арендной платы. 

Следует отметить, что если система пожаротушения предполагает использование трубной разводки для доставки огнетушащего вещества в защищаемое помещение, то такие работы можно проводить только после согласования с собственником помещений.

Помимо ответственности за пожарную безопасность, это затрагивает интересы собственника, поскольку для труб нужны отверстия в стенах, а в процессе монтажа потребуются сварочные работы.

Однако для защиты таких небольших объектов как серверная комната, архив или хранилище, можно использовать систему без трубной разводки — например, модули газового пожаротушения (МГП) “ЗАРЯ” производства компании ИСП. 

Виды ответственности за нарушение требований пожарной безопасности 

В зависимости от тяжести последствий нарушения правил пожарной безопасности выделяется три вида ответственности:

1. Дисциплинарная;
2. Административная;
3. Уголовная. 

Дисциплинарная ответственность за нарушение правил пожарной безопасности 

Этот вид применяется, когда налицо нарушение, допущенное сотрудником или лицом, ответственным за пожарную безопасность. В случае с арендуемым помещением это может быть сотрудник как арендатора, так и собственника, и применяться к нему будут меры дисциплинарной ответственности за нарушение правил пожарной безопасности согласно действующему трудовому законодательству: 

• Выговор, лишение премий;
• Отстранение от занимаемой должности на какой-либо срок либо до устранения недочетов;
• Увольнение по соответствующей статье. 

Работодатель вправе самостоятельно принимать решения касательно наложения мер дисциплинарной ответственности на своих сотрудников. Даже если речь идет об арендованном помещении, вторая сторона договора аренды не может влиять на это решение, несмотря на то, что ответственность за пожарную безопасность на объекте собственник помещения и арендатор несут совместно. 

Административная ответственность за нарушение правил пожарной безопасности 

В отличие от дисциплинарной, административная ответственность за нарушение правил пожарной безопасности предусмотрена как для физических, так и для юридических лиц. Статья 20.4. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) определяет следующий размер штрафов для разных категорий нарушителей:

• Граждане — от 2 до 3 тысяч рублей;
• Должностные лица — от 6 до 15 тысяч рублей;
• Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица — от 20 до 30 тысяч рублей;
• Юридические лица — от 150 до 200 тысяч рублей.

Размер штрафа может быть и увеличен — на это влияют такие факторы как повторяемость нарушений, повреждение имущества, вред здоровью или смерть человека, а также функционирование объекта в условиях особого противопожарного режима. Кроме того, могут также применяться такие меры, как административное приостановление деятельности на различный срок и дисквалификация должностных лиц. 

Административная ответственность за нарушение правил пожарной безопасности также предусмотрена за невыполнение предписаний Федерального государственного пожарного надзора — в этом случае применяются части 12, 13 и 14 статьи 19.5. КоАП РФ. 

Административную ответственность за нарушение правил пожарной безопасности может нести как арендатор, так и собственник помещений.

Для определения виновной стороны сотрудники Федерального государственного пожарного надзора вправе возбуждать административные дела и проводить расследования обстоятельств нарушений пожарной безопасности.

Ответственность возлагается на ту сторону, чье действие или бездействие образует состав административного правонарушения. 

Уголовная ответственность за нарушение правил пожарной безопасности 

Статья 219 Уголовного кодекса Российской Федерации (УК РФ) описывает меры уголовной ответственности за нарушение правил пожарной безопасности для лиц, на которых лежит обязанность по их соблюдению.

Ее применяют в случаях крупных материальных или финансовых потерь, а также причинения вреда здоровью или смерти одного или нескольких людей.

В зависимости от степени ущерба для имущества или здоровья пострадавших, а также количества погибших, в качестве наказания могут применяться:

• Штраф (до 80 тысяч рублей или в размере дохода пострадавшего за 6 месяцев);
• Лишение свободы на срок от 3 до 7 лет;
• Принудительные работы на срок от 3 до 7 лет;
• Лишение права занимать определенные должности и заниматься определенными видами деятельности на срок до 3 лет. 

Как арендатор, так и собственник могут нести уголовную ответственность за нарушение правил пожарной безопасности, а расследование в этом случае проводится правоохранительными органами. 

Соблюдение правил пожарной безопасности — залог безопасной работы

Грамотное распределение ответственности за пожарную безопасность дает арендатору возможность самостоятельно защитить те помещения, возгорание в которых несет для него наибольшие риски.

Часто бывает, что арендатору требуется система пожаротушения только в одной комнате, вследствие чего прокладка распределительного трубопровода не требуется, и помещениям не будет причинен ущерб в ходе монтажных работ.

В этих случаях мы рекомендует установку модулей газового пожаротушения “ЗАРЯ”, отлично зарекомендовавших себя при защите серверных, электрощитовых, аккумуляторных и т.п. помещений.

Помимо отсутствия необходимости в трубной разводке, МГП “ЗАРЯ” обладает и другими преимуществами при использовании в арендуемых помещениях:

1. Мобильность

Модуль крепится на кронштейне, при помощи анкерных болтов. При необходимости, его можно легко демонтировать и перенести в другую комнату или даже в другое здание. 

• 2. Компактность
• Модули не занимают полезного пространства в помещении благодаря небольшому размеру и возможности крепления как на стену, так и на потолок.  
• 3. Инертность

В МГП “ЗАРЯ” используются безопасные хладоны, которые не вступают в реакции с материалами, поэтому даже при срабатывании системы отделка помещения не пострадает, и масштабный ремонт не потребуется — это одно из ключевых достоинств газового пожаротушения по сравнению с водяным, пенным, аэрозольным или порошковым. 

Компания ИСП предлагает полный комплекс услуг от проектирования до технического обслуживания систем газового пожаротушения на основе МГП “ЗАРЯ”. Наши специалисты обладают опытом защиты объектов разной площади и функционала: от огромных складов до небольших комнат. Обращайтесь к нам за бесплатной консультацией, и мы обязательно подберем для вас оптимальное решение в кратчайшие сроки.