Оборотоспособность и ограничение оборотоспособности земельных участков, основания и порядок

Время чтения: 3 минут

Согласно российским законодательным нормам, действия, связанные с использованием и охраной земель как основного достояния населения РФ, квалифицируются как земельные отношения.

Совокупность норм, которые регулируют эти правоотношения, является правовым режимом земель. Один из признаков, характеризующих наделы как объекты гражданского права, – оборотоспособность земельных участков.

Понятие оборотоспособности земель

Оборот земли в Российской Федерации осуществляется в соответствии с положениями Земельного и Гражданского кодексов РФ. Законодательные акты регламентируют порядок свободного отчуждения или перехода наделов от одного лица к другому. Это может стать результатом реорганизации юридического лица, наследования или совершиться иным способом, например, на основании сделок по отчуждению.

Таким образом, оборотоспособность земельного участка – это свойство наделов становиться объектами подобных отношений. Если соответствующие территории не относятся к категориям, которые ограничены в обороте или исключены из него, то, на основании ст. 260 Гражданского Кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право:

• свободно владеть,
• распоряжаться;
• пользоваться таким наделом.

В случаях, когда оборот земельных участков ограничен или они изъяты из него, предоставление наделов в частную собственность невозможно.

Кроме того, земли, исключенные из оборота, не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством РФ.

Какие земли считаются изъятыми из оборота

Особую категорию земель, владение, распоряжение и пользование которыми происходит по особым правилам, представляют земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота. К ним относятся территории, которые заняты федеральной собственностью, относящейся к объектам:

• организаций ФСБ;
• закрытых административно-территориальных образований, создание которых обусловлено особыми видами их деятельности;
• органов и учреждений Федеральной пенитенциарной службы;
• гражданских и воинских захоронений;
• организаций федеральных органов госохраны;
• использования атомной энергии, хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.

В этот перечень также включены земельные участки, изъятые из оборота, на которых расположены:

• государственные национальные парки и природные заповедники, за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК;
• инженерно-технические сооружения, линии коммуникаций и связи, возведенные с целью охраны и защиты государственной границы РФ;
• здания и сооружения, в которых находятся военные суды;
• строения и сооружения, где дислоцированы воинские формирования и органы, ВС РФ, другие войска.

Земли с ограниченной оборотоспособностью

Участки земли, владение и эксплуатация которых ограничена, не могут быть предоставлены в частную собственность. Исключение составляют случаи, регламентированные федеральным законодательством.

Ограничение оборотоспособности наделов земли происходит как в отношении объекта, так и применительно к субъекту правоотношений. Так, по первому признаку ограничиваются в обороте земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности и относящиеся к категориям земель, которые:

• принадлежат лесному фонду;
• находятся в границах охраняемых природных площадей;
• содержат муниципальные или государственные водные объекты;
• предоставлены для обеспечения безопасности и обороны, таможенных нужд, оборонной промышленности;
• заняты историко-культурными заповедниками, особо ценными объектами культурного наследия и содержащимися в Списке всемирного и археологического наследия;
• заняты под объекты космической отрасли;
• зарезервированы для государственных или муниципальных потребностей;
• выделены для выпуска наркотических средств и ядовитых веществ;
• отнесены к закрытым территориально-административным образованиям;
• предоставлены для нужд организаций транспорта – речных, морских портов, аэропортов, вокзалов и аэродромов;
• выделены на нужды связи;
• находятся под объектами гидротехнических сооружений;
• подверглись биогенному поражению, загрязнены радиоактивными веществами, опасными отходами. К этой категории относятся и прочие земли, подвергшиеся деградации;
• расположены в первых двух поясах санитарных зон охраняемых водных объектов, которые используются в целях хозяйственно-бытового и питьевого водоснабжения.

ЗК РФ не только определяет, какие земельные участки ограничены в обороте, но и указывает, кто не может стать их собственником. Так, наделы, относящиеся к особо охраняемым природным, приграничным территориям, перечень которых устанавливает Президент РФ, а также земли сельскохозяйственного назначения не могут перейти в собственность:

• иностранных юридических лиц и совместных предприятий с долей иностранного капитала свыше 50%;
• иностранных граждан;
• лиц без гражданства.

Нюансы ограничения отдельных видов территорий

Ограничение оборотоспособности земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, на которых отсутствуют объекты недвижимости, регламентирует Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Правила оборота земель лесного фонда (лесных участков) и его особенности устанавливает Лесной кодекс РФ.

Согласно нормам ЗК, к землям водного фонда относятся площади:

• на которых размещены гидротехнические сооружения и прочие строения, расположенные на водных объектах;
• находящиеся под поверхностными водами объектов.

Участок земли как объект имущественных прав в границах береговой линии водной территории не формируется. Таким образом, ограниченный имущественный оборот касается только земель водного фонда, занятых гидротехническими и иными сооружениями, которые могут предоставляться в аренду.

Выводы

Согласно ЗК РФ, использование наделов земли регулируется путем разделения их на находящиеся в свободном владении, распоряжении и пользовании, а также на те, что в этом ограничены или вовсе исключены из оборота. Перечень таких территорий и ограничения по их эксплуатации регламентированы законодательством.

Земельные участки, ограниченные в обороте и изъятые из оборота

• 1. Оборотоспособность земельных участков
• 2. Земельные участки, изъятые из оборота
• 3. Земельные участки, ограниченные в обороте
• 4. Оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения

1. Оборотоспособность земельных участков

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и положениями Земельного кодекса РФ.

Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если земельный участок не ограничен в обороте (ст.  129 Гражданского кодекса РФ).

Земельный кодекс РФ, исходя из специфики земли как особого природного объекта, предусматривает особые условия вовлечения земельных участков в гражданский оборот, и, следовательно, возможности приобретения вещных и иных прав на такие участки.

Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения оборота, подразделяются на два вида.

К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок.

Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами.

Государство и муниципальные образования в качестве собственников ограниченных в  обороте земельных участков вправе совершать с ними только те виды гражданско — правовых сделок, которые направлены на передачу прав пользования (например, договор аренды или безвозмездного пользования).

2. Земельные участки, изъятые из оборота

Перечень земельных участков, изъятых из оборота, определен в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ. Ими признаны земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключениями, указанными в ст. 95 Земельного кодекса РФ);
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
• объектами организаций федеральной службы безопасности;

• объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
• объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• исполнительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ;
• воинскими и гражданскими захоронениями;
• инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Необходимость полного изъятия из оборота земельных участков, находящихся в федеральной собственности, обусловлена характером объектов, расположенных на этих участках. Их перечень, изложенный в Земельном кодексе РФ, является исчерпывающим и не может быть расширен по решению органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Кроме того, Земельным кодексом РФ установлены следующие запреты (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ):

• на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры;
• на приватизацию земельных участков в границах территорий общего пользования (площадей, улиц, проездов, набережных, скверов, бульваров).

3. Земельные участки, ограниченные в обороте

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки (п. 5 ст.

27 Земельного кодекса РФ):

• в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков, отнесенных к изъятым из оборота);
• из состава земель лесного фонда;
• в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд (не отнесенные к изъятым из оборота);
• не отнесенные к изъятым из оборота земли закрытых административно-территориальных образований;
• предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения
• занятые объектами космической инфраструктуры;
• расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
• расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
• в первом и втором поясах зон санитарной охраны объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового назначения.

Ограничение оборота земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, обусловлено необходимостью обеспечения их целевого использования в интересах общества. Перечень ограниченных в обороте земельных участков является исчерпывающим.

4. Оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения

• установлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и  долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения; 
• определены условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Основные принципы, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения:

• сохранение целевого использования земельных участков;
• установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
• преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
• преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
• установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

Особое правило установлено в отношении регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и  дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а  также земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями, сооружениями — действие Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на указанные земельные участки не распространяется.

Ограничения оборотоспособности земельных участков

Статьей 27 ЗК РФ устанавливаются определенные требования к оборотоспособности и, соответственно, обороту земельных участков. При этом, в соответствии с данной статьей, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Под оборотоспособностью земельного участка согласно ст.

129 ГК РФ, установившей общее понятие оборотоспособности гражданских прав, следует понимать возможность участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте. Соответственно ограничением оборотоспособности является законодательно установленное ограничение при отчуждении или переходе земельного участка в порядке указанного выше универсального правопреемства.

При этом земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с указанной статьей ГК РФ должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные) определяются в порядке, установленном законом. И в соответствии с ч. 3 указанной ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, а также допущение к обороту земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

К таким федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов.

В данном случае следует иметь в виду Лесной кодекс Российской Федерации, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности; Водный кодекс Российской Федерации, которым определено, что большинство водных объектов находится в собственности государственной. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.

Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.

Ограничения оборотоспособности земельных участков

Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами:

1. 1. ограничение оборота земельных участков по объекту (ст. 27 ЗК РФ — перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков);
   2. ограничение оборота по субъектам;
   3. установление особого порядка совершения сделки.

Ограничение оборота земельных участков по объекту

Ограничение оборота земельных участков по объекту установлено ст. 27 ЗК РФ.

Земельные участки, изъятые из оборота:

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами (ст. 27 ЗК РФ):

1. 1. государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Кодекса);
   2. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
   3. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
   4. объектами организаций федеральной службы безопасности;
   5. объектами организаций органов государственной охраны;
   6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
   7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
   8. объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
   9. воинскими и гражданскими захоронениями;
   10. инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земельные участки, ограниченные в обороте

Ограничиваются в обороте не изъятые из оборота и находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки (ст. 27 ЗК РФ):

1. 1. в пределах особо охраняемых природных территорий;
   2. из состава земель лесного фонда;
   3. в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
   4. занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
   5. предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
   6. в границах закрытых административно-территориальных образований;
   7. предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
   8. предоставленные для нужд связи (утратил силу с 1 марта 2015 г.);
   9. занятые объектами космической инфраструктуры;
   10. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
   11. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
   12. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
   13. расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
   14. в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Земельные участки, изъятые из оборота, не могут

• • предоставляться в частную собственность, а также
  • быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ограничение оборота земельных участков по субъектам

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

1. 1. сельскохозяйственного назначения (ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
   2. особо охраняемых природных территорий (ст. 95 ЗК РФ);
   3. приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ (ст. 15 ЗК РФ).

Ст. 95 ЗК РФ устанавливает, что земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

Установление особого порядка совершения сделки с земельным участком

Например, ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г.

N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Ограничение оборотоспособности земельных участков

Земельный участок как объект недвижимости может быть предметом гражданских и земельных правоотношений. Словосочетание «оборот земельных участков» свидетельствует о том, что речь идет о включении земельных участков в систему рыночных отношений.

Под оборотоспособностью земельного участка следует понимать свободу отчуждения земельных участков от законных правообладателей или перехода их от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если земельные участки не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Эти общие правила оборота определены гражданским законодательством (ст. 129 ГК РФ).

Перечень земельных участков, изъятых из оборота, определен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Изъятые из оборота земельные участки не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ими признаны земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• • государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключениями, указанными в ст. 95 ЗК РФ);
• • зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
• • зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
• • объектами организаций Федеральной службы безопасности;
• • объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
• • объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• • объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• • исполнительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ;
• • воинскими и гражданскими захоронениями, инженерно- техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Необходимость полного изъятия из оборота земельных участков, находящихся в федеральной собственности, обусловлена характером объектов, расположенных на этих участках. Их перечень, изложенный в Земельном кодексе РФ, является исчерпывающим и не может быть расширен по решению органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Изъятие земельного участка из оборота означает лишь то, что по поводу таких земельных участков нельзя совершать гражданско- правовые сделки, а распоряжение ими осуществляется в форме административных актов, которые издают государственные органы, уполномоченные федеральным правительством. При издании таких актов эти органы не наделены полным объемом полномочий собственника. Они не вправе предоставлять такие земельные участки в частную собственность и совершать по поводу их гражданско- правовые сделки.

Другую категорию составляют земли, ограниченные в обороте, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. К ним относятся земельные участки:

• • в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков, отнесенных к изъятым из оборота);
• • из состава земель лесного фонда;
• • в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• • занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
• • предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд (не отнесенные к изъятым из оборота);
• • не отнесенные к изъятым из оборота земли закрытых административно-территориальных образований;
• • предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
• • предоставленные для нужд связи;
• • занятые объектами космической инфраструктуры;
• • расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
• • предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• • загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
• • расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

• в первом и втором поясах зон санитарной охраны объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового назначения.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, указанных федеральными законами.

Ограничение оборота земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, обусловлено необходимостью обеспечения целевого их использования в интересах общества и соответствует также предписаниям п. 3 ст. 129 ГК РФ.

В нем сказано, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Например, земли промышленности и иного специального назначения могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования (п. 6 ст. 87 ЗК РФ).

Возможности ограниченного включения в гражданский оборот земель, предоставленных для нужд железнодорожного транспорта, указаны в Федеральном законе от 10 января 2003 г.

«О железнодорожном транспорте в Российской Федерации»[1] и Положении о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденном приказом МПС России от 15 мая 1999 г. (на сегодняшней день пока действует, хотя МПС ликвидировано).

Согласно названному Положению свободные земельные участки в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта, могут предоставляться в срочное пользование физическим и юридическим лицам для сельскохозяйственных целей, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, для устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов, кроме складов горючесмазочных материалов и любых типов автозаправочных станций, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов, и иных целей, если при этом будут соблюдаться требования безопасности движения.

Ограничение оборота земельных участков зависит от направления использования и охраны отдельных категорий земель или специально указанных земельных участков. Так, Федеральный закон от 15 апреля 1998 г.

«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»[2] определяет особенности оборота садовых, огородных и дачных земельных участков.

В частности, он устанавливает, что при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками не допускается изменение их целевого назначения и разрешенного использования.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и будет рассмотрен далее.

Статья 27 Ограничения оборотоспособности земельных участков

1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
   Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.

4. Федеральным законом от 7 марта 2005 г. N 15-ФЗ в пункт 4 статьи 27 настоящего Кодекса внесены изменения

   Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

   1. государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

   2. Федеральным законом от 30 декабря 2015 г. N 460-ФЗ в подпункт 2 пункта 4 статьи 27 настоящего Кодекса внесены изменения

      зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

   3. Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в подпункт 3 пункта 4 статьи 27 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

      зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

   4. объектами организаций федеральной службы безопасности;

   5. Федеральным законом от 8 декабря 2011 г. N 424-ФЗ в подпункт 5 пункта 4 статьи 27 настоящего Кодекса внесены изменения

      объектами организаций органов государственной охраны;

   6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

   7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

   8. объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

   9. воинскими и гражданскими захоронениями;

   10. инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

   1. в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

   2. Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ подпункт 2 пункта 5 статьи 27 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

      из состава земель лесного фонда;

   3. Федеральным законом от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ подпункт 3 пункта 5 статьи 27 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

      в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

   4. Федеральным законом от 22 октября 2014 г. N 315-ФЗ в подпункт 4 пункта 5 статьи 27 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

      занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

   5. предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

   6. не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

   7. Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ подпункт 7 пункта 5 статьи 27 настоящего Кодекса изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 марта 2015 г.

      предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также — размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

   8. утратил силу с 1 марта 2015 г.;

   9. занятые объектами космической инфраструктуры;

   10. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

   11. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

   12. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

   13. Федеральным законом от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ пункт 5 статьи 27 настоящего Кодекса дополнен подпунктом 13

       расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

   14. Подпункт 14 изменен с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ

       в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

6. Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ в пункт 6 статьи 27 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

   Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

7. Пункт 7 изменен с 1 января 2019 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

   Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые или огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

8. Федеральным законом от 19 июня 2007 г. N 102-ФЗ в пункт 8 статьи 27 настоящего Кодекса внесены изменения

   Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.